국내 부동산 및 건설업 재무건전성 점검 > News Insight

국내 기업대출 규모가 빠르게 증가하는 가운데 산업별로는 부동산 및 건설업의 대출 증가세가 뚜렷함. 그러나 부동산업과 건설업 모두 최근 들어 유동성이 낮아지고 부채비율은 높아졌으며, 이자보상비율도 하락하는 등 전반적으로 재무 건전성이 악화되었음. 이들 업종에 대한 대출 집중은 부동산 경기 하강에 따른 부정적 효과를 더욱 증폭시킬 위험이 있다는 점에서 향후 점진적 디레버리징을 유도할 필요가 있음

■ 국내 기업대출 규모는 팬데믹 이후 연평균 약 11.8%의 빠른 증가세를 보이고 있으며, 산업별로 보면 부동산 및 건설업의 대출 증가세가 뚜렷함.

 - 예금취급기관의 기업대출 규모는 2019년 말 1,207.8조원에서 2023년 말 1,889.6조원으로 약 56.4% 증가(+681.8조원)하였음.

 - 대출 증가분의 산업별 기여율을 보면 서비스업(70.9%), 제조업(16.2%), 건설업(6.4%) 순이며1) 서비스업 내에서는 부동산업(26.6%), 도 ‧ 소매업(13.8%), 금융 ‧ 보험업(10.8%)의 기여율이 높음.

 - 부동산업 대출은 2012년 이후 증가세를 지속해 오고 있으며, 2023년 말 459.8조원으로 2019년말 대비 약 65.0% 증가(+181.3조원)하였음.

   * 부동산업 대출이 전체 기업대출에서 차지하는 비중도 2012년 말 약 13.2%에서 2023년 말 24.3%로 확대됨.

 - 건설업 대출은 2019~2022년 중 연 15%를 초과하는 가파른 상승세를 보였으며, 2023년 말 103.3조원으로 2019년 말 대비 약 72.8% 증가(+43.5조원)하였음

■ 레버리지가 빠르게 증가하고 있는 부동산업 및 건설업 기업의 재무지표를 분석한 결과, 부동산업과 건설업 모두 최근 들어 유동성이 낮아지고 부채비율은 높아졌으며, 이자보상비율도 하락하는 등 전반적으로 재무건전성이 악화된 것으로 나타남.

 - 외감법인 이상 기업 가운데 제10차 표준산업분류 상 부동산업 및 건설업 기업을 분석 대상으로 함.

   * 부동산업 7,511개, 건설업 2,327개 등 총 9,838개 기업을 대상으로 분석(자료 출처: ValueꠓSearch)하였으며, 이상치(outlier)의 영향력이 지나치게 커지는 것을 방지하기 위해 각 지표별로 상하위 1% 값을 절사하였음.

■ 부동산업 기업의 부채비율(이후 중간값 기준)은 글로벌 금융위기 이후 낮아졌다가 2010년 이후 증가세로 전환하여 2022년 345.6%로 정점을 기록한 후 2023년 295.4%로 다소 하락하였으며, 2022년 이후로는 유동비율도 하락하였음.

 - 2022년 이후의 고금리 환경과 부동산 경기 위축으로 디레버리징이 진행 중인 것으로 판단되나, 여전히 부채비율 상위 25% 기업의 부채비율이 700%를 초과하고 있음.

 - 유동비율은 2021년 137.1%로 10년 연속 130%대를 유지하여 왔으나, 2022년 128.6%, 2023년 115.9%로 하락하였음.

■ 레버리지 확대로 이자보상비율(=영업이익/총이자비용)이 2016년 이후 빠르게 하락하여 2023년 말에는 1.08을 기록함.

 - 특히 3분위 수 기업의 이자보상비율이 2016년 10.7에서 2023년 3.1로 하락하여 업종 내에서 상대적으로 상환능력이 우수한 기업군의 경우에도 이자 부담이 빠르게 증가하였음.

■ 건설업은 2000년대 디레버리징이 진행된 후 2010년대 이후 다시 부채비율이 증가 추세를 보이고 있으며, 2023년 말 기준 110.5%를 기록함.

 - 유동비율은 2023년 말 174.7%로 양호한 수준이나 팬데믹 이전인 2019년(223.7%)에 비해서는 49.0%p 하락하였음.

■ 건설업 기업 이자보상비율은 2023년 2.7로 부동산업 대비 양호한 수준이나, 최근 하락 속도는 부동산업에 비해서도 급격함.

 - 2023년의 이자보상비율은 2017년 이자보상비율(12.4)의 약 1/5 수준임. 

 - 부채비율이 지속적으로 증가함에 따라 원리금 상환 부담이 커진 데 비해 최근 건설업 영업이익률이 둔화되며 수익성은 낮아진 데 기인한 것으로 판단함.

   * 건설업 영업이익률은 2017년 4.1%에서 2023년 2.8%로 하락함

■ 이자보상비율과 부채비율을 기준으로 한 상환능력 취약 기업이 보유한 대출금 비중도 부동산업과 건설업 모두 글로벌 금융위기 시 및 코로나19 팬데믹 시에 비해 높은 수준임.

 - 이자보상비율 1 미만 기업의 대출금 비중은 부동산업과 건설업이 각각 44.2%, 46.6%로 전체 대출금의 절반 정도를 상환능력 취약 기업이 보유 중임.

 - 부채비율 기준(부채비율 200 초과) 상환능력 취약기업의 대출금 비중도 부동산업 63.0%, 건설업 49.7%로 높은 수준임.

■ 종합해 볼 때 2010년대 중반 이후 부동산업 및 건설업에 대한 신용공급이 빠르게 증가하면서 해당 업권 기업의 재무건전성 수준은 외환위기를 겪고 난 직후인 2000년대 초반이나 글로벌 금융위기 이후인 2009년 수준보다도 전반적으로 악화된 것으로 판단됨.

 - 상환능력 취약기업 보유 부채 비중이 이미 높은 상황에서 부동산 경기 둔화가 지속될 경우 취약 기업 연체율이 빠르게 증가할 가능성에 유의할 필요가 있음.

■ 부동산업 및 건설업에 대한 대출 집중은 부동산 경기 하강에 따른 부정적 효과를 더욱 증폭시킬 위험이 있다는 점에서 향후 점진적인 디레버리징을 유도할 필요가 있음.

 - 부동산 경기 하강은 부동산업 및 건설업 기업의 부실 확률을 높이고 이는 다시 이들에게 대출을 공급한 금융기관의 부담을 증가시키는데, 부동산업 및 건설업 기업의 레버리지가 높을수록 이러한 기전이 더욱 손쉽게 작동하게 됨.

 - 특히 2010년대 이후 부동산업 대출이 전체 대출에서 차지하는 비중이 빠르게 증가하고 있는데, 이러한 특정 산업으로의 자금 집중은 해당 산업의 업황 부침에 따라 부실이 금융 부문으로 전이될 위험을 높일 뿐 아니라, 자원배분의 효율성을 저해할 가능성이 있음. 

   * 한국은행2)에 따르면 부동산업의 대출집중도(=기업대출 중 해당산업 대출비중/해당 산업의 GDP 비중)가 여타 업종을 크게 상회하고 있는데, 이는 부동산업이 창출하는 부가가치에 비해 상대적으로 더 많은 자금을 공급받고 있음을 의미함.  <KIF>

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1) 농업, 임업 및 어업(3.8%)등 여타 산업은 생략하였음

2) 류창훈·최신·권규빈(2024), 우리나라 기업부채 현황 및 시사점, BOK 이슈노트 제2024-12호.​ 

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