‘깡통주택’ 출현할 것인가? > News Insight

2015년도 부동산시장! 

2015년도가 저물어 가고 있다. 박근혜정부가 들어선 지 2년 10개월 되었다. 그동안 국내 정치만큼 부동산시장도 많은 일들이 있었다. 죽어가는 부동산시장을 정상화 시키려는 박근혜정부의 노력이 이제는 과열이 아닌가 걱정할 정도로 살아났지만 정작 서민들은 전세가격이 터무니없이 올라 ‘미친 전세값’이라는 말이 나오고 전셋집 구하기도 어려워졌다. 11월 말 현재 아파트 전세가격은 무려 60주 동안 한 차례도 정체나 하락 없이 상승곡선을 그려왔다. 1년 넘는 기간 동안 지속하여 전세가격이 치솟고 있는 것이다. 전세가격이 나날이 가파른 상승곡선을 그리면서 전국의 아파트 매매가 대비 전세가 비율이 73.7%에 이르면서 서울의 경우도 70.3%로 역대 최고치를 기록했다. 이렇게 매매가 대비 전세가의 격차가 역대 최저 수준으로 줄어들자 전셋집을 구하지 못한 세입자들은 발 빠르게 알짜 신규단지를 분양받는 쪽으로 시선을 돌리기 시작했다. 여기에 서울은 강남 발 고분양가 논란과 너도나도 추진하고 있는 재건축사업의 속도조절이 필요하다는 여론까지 부상하고 있다. 그런데 2016년부터 정부가 재고주택의 담보대출 거치기간을 대폭 줄여 1년 미만으로 규제하겠다고 발표함에 따라 경제적 부담이 덜한 신규 분양단지의 인기는 더욱 높아져 부산의 경우 소형평형의 경쟁률이 1500 : 1이 넘었고, 대구에서도 860 : 1을 넘어섰다. 이는 분명 과열이다. 전세가격은 계속 상승하고 신규주택분양은 역대 최대 경쟁률을 기록하면서 2017년 입주 대란이 발생하지 않을까 걱정이 된다. 전세가격이 치솟는 것은 저금리에 전세를 반전세나 월세로 전환하는 소유자가 많아 전세물량 부족현상에서 나타나는 것이다. 그리고 신규분양시장이 뜨거운 것은 분양가상한제 폐지 등 규제 완화도 있지만 2008년 리먼사태 이후 2013년까지 신규공급이 많이 줄었기 때문으로 해석된다. 따라서 이렇게 일시적으로 공급량이 많아지면 입주시점인 2017~2018년에는 ‘입주대란’, ‘깡통주택’이 출현할 수 있다.  

주택공급과잉 ‘브레이크’가 필요하다.

2015년 아파트 분양건수는 지난 10월말 기준으로 주택도시보증공사가 보증한 물량만 32만 가구에 이르고 연말까지 약 41만 가구에 달할 것으로 추정하고 있다. 지난 11월 1일 부동산 정보업체인 부동산114 발표 자료를 보면 2015년 말까지 분양물량은 약 50만 가구 이상이 될 것이라고 추정한다. 이는 2000년 조사 이래 최대치다. 2014년 약 33만가구와 비교하면 56%인 약 18만가구나 늘어난 물량이다. 인·허가 건수도 많다. 지난 11월 25일자 중앙일보 보도를 보면 2015년 말까지 인·허가 건수는 약 70만가구가 될 것이라고 예상하고 있다. 또한 2016년도 분양예상 물량은 그래도 올해보다는 다소 줄어든 약 34만~40만가구가 될 것으로 예상하고 있으며 인허가 건수도 약 48만 가구 정도로 예상하고 있다. 분양물량 증가에 따른 가계부채도 2015년 말 기준 1166조 374억 원이 될 전망이라고 한다. 분양물량은 특히, 수도권에서 대폭 늘어났다. 서울·경기 등 수도권은 올해 약 29만가구가 공급되면서 지난해(약 12만 가구)의 2배 이상 분양공급이 늘어난 물량이다. 이렇게 일시적으로 주택공급량이 늘어나면 가격이 하락하는 것은 물론 향후 금리인상에 따른 부담감으로 미 입주세대가 늘어나 사회·경제적으로 문제가 될 수 있다.   

2014년과 2015년에 건설사들이 분양물량을 대거 쏟아내면서 입주를 시작하는 2017년도 전국 아파트 입주예정 물량은 32만3천797가구로 이는 2006년의 33만3천319가구 이후 11년 만에 최대치를 기록할 전망이다. 지역별로는 경기도가 10만249가구로 전국 시·도 가운데 가장 많은 입주물량이 예정돼 있다. 이 역시 2010년 11만5천166가구 이래 최대 수준이다. 2011년∼2015년 경기도 연평균 입주물량이 6만여 가구인 점을 생각하면 4만 가구 이상 많은 수준이다. 이어 경남(3만4천544가구), 서울(2만6천178가구), 충남(2만3천301가구), 경북(2만1천831가구), 대구(1만8천622가구), 인천(1만7천252가구), 부산(1만7천118가구), 세종(1만3천910가구), 충북(1만1천451가구) 순이다. 부동산시장이 호황기였던 2006∼2007년에도 분양가상한제를 피하려는 밀어내기식 분양물량이 급증하면서 2006∼2010년 입주물량이 연평균 31만 가구씩 쏟아진 사례가 있다. 당시 초과공급 때문에 준공(입주) 후 미분양주택이 2∼3배 폭증했고 건설사들의 할인분양과 이에 따른 반발로 기존 계약자들이 입주를 거부하는 사태가 속출했었다. 2015년도 역시 최근 18년 중 가장 많은 주택공급으로 입주시점인 2017년 이후 공급과잉의 부작용이 발생할 가능성이 큰 상황이다. 정부는 이러한 부작용을 선제적으로 대응하기 위해 미래 특정 시점에 공급과잉 또는 수급불균형 문제가 불거지지 않도록 사전 대응과 꾸준한 모니터링이 필요하다. 

왜? 분양물량이 많아진 것일까?  

왜? 이렇게 분양 물량이 많아진 것일까? 이는 최근 민간주택시장에 적용하던 분양가상한제를 폐지하므로 건설사의 수익성이 높아졌고, 청약제도 간소화로 청약열기가 뜨거웠기 때문이다. 뿐만 아니라 정부는 금리인하에 따라 저금리가 지속되면서 대출규제를 완화했기 때문으로 풀이된다. 여기에 전세난이 심각해지면서 주택수요가 크게 늘어나자 그동안 땅만 사놓고 아파트를 짓지 못했던 건설사들이 대거 아파트 분양에 나섰기 때문이다. 예전에도 그랬다. 지난 2006~2007년 당시 부동산시장 호황과 분양가상한제를 회피하기 위한 목적으로 밀어내기식 분양물량이 2006부터 2010년까지 5년 동안 연평균 입주물량이 31만 가구씩 쏟아졌다. 당시 주택공급 초과로 준공 후 미분양주택이 이전보다 2~3배가량 증가했었다. 2008년 하반기에는 서울 강남에서조차 세입자를 구하지 못하는 사례가 나타났었다. 단기간에 1만 가구 이상 입주가 진행됐던 서울 송파구 잠실동의 경우에는 세입자를 구하지 못하는 아파트가 속출하면서 ‘깡통주택’이니 ‘하우스 푸어’니 하는 말이 나오면서 사회적 문제로 떠올랐다. 그런데 요즘 분양물량을 보면 2017년 이후가 걱정이 된다. 여기에 정부는 늘어난 가게부채를 선제적으로 대응하기 위해 2016년부터는 재고주택담보대출을 규제하기로 했다. 만약에 아파트를 분양받은 분양자들이 분양대출금을 주택담보대출로 전환할 때 지금과 같은 거치식 대출이 아니라 원리금균등분할상환방식[주택담보인정비율(LTV)이 60%를 넘는 경우 전체대출 원리금을 분할 상환해야 하며, 내년 7월부터는 LTV와 총부채상환비률(DTI) 완화도 끝난다]으로 바뀌면서 대출총량제를 실시하면 담보대출로 전환하지 못하거나 대출을 받더라도 상환능력에 버거울 경우 입주하지 못하고 세입자도 못 구하면 역(逆)입주대란이 나타날 수 있다. 문제는 통상 임대아파트는 분양시점에 임차 대상이 정해진 경우가 대부분이어서 주택시장에 큰 영향력을 미치지는 않지만 민간분양 물량은 공급과 수요가 일치하지 않을 경우 주택가격 하락, 준공 후 미분양 증가 등의 부작용이 나타날 수 있다. 지난 2009년 당시에도 입주물량 공급과잉과 주택가격 하락으로 건설사들은 각종 할인분양을 시행했으며 정부도 미분양주택을 구입하는 경우 취득세 50% 감면 해택과 양도세 5년간 면제해택을 주기도 했다. 이러한 영향이 2012년 말까지 지속되었다. 2016년 4.13총선과 2017년 대선이 있다. 선거가 주택시장에 얼마나 영향을 줄 수 있을지는 몰라도 큰 영향은 없을 것이다. 따라서 2017년 이후 주택시장은 수요보다 공급이 많아져 ‘깡통주택’이 출현할 수 있다. 정부는 주택시장을 예의 주시해야 한다. 그리고 선제적 대응방안을 강구해야 한다. 2015년이 주택공급시장 호황기였다면 2016년부터는 불확실성만 가득한 주택시장이 기다리고 있다. 

‘깡통주택‘ 선제적 대응이 필요하다

앞서 언급한 것처럼 입주시점에 분양물량이 한꺼번에 몰려 수요가 뒷받침되지 않으면 주택가격은 떨어질 수밖에 없다. 그렇게 되면 집을 분양받은 사람이나 돈을 빌려준 은행도 어렵게 되고 주택시장의 어려움은 경제 전반에도 악영향을 줄 수 있다. 지난해와 금년에 대량 공급된 주택들은 2~3년 후인 2017~2018년 쯤 입주가 가능하다. 그래서 2017년 이후에는 일시적 공급과잉이 나타나 입주대란이 올 수도 있다. 물론 지역별로 차이는 있겠지만 공급과잉은 주택가격 하락으로 이어지고 주택가격 하락은 대출금이나 전세금을 빼고 건질 게 없는 ‘깡통아파트’가 속출할 수 있다. 문제가 터졌을 때는 이미 늦다. 그 이전에 대응방안이 있어야 한다. 그래서 정부에 몇 가지 주문한다. 첫째, 정부는 2016년부터 주택공급량을 정책적으로 조절해야 한다. 이미 주택보급률이 100%를 넘어섰으며 일부지역에서는 110%를 넘어섰다. 주택공급 물량을 조절하는 것은 쉽지 않겠지만 정부나 지방자치단체가 도시계획위원회나 사업성평가위원회를 설치하여 인·허가 단계 또는 사업승인단계에서 일정규모 이상의 사업장은 의무적으로 사업성평가를 실시하여 사업성이 현저히 떨어지거나 지역적 편중이 있는 경우에는 이를 유보시키거나 취소시킬 수 있어야 한다. 대부분의 주택사업자들은 자기자본이 열악하여 결국 금융권을 이용한 PF사업으로 주택사업을 시행한다. 그러다 보니 사업이 어려워지면 금융권까지 타격을 받게 되고 이는 경제 전반에 영향을 미친다. 따라서 주택사업 초기 단계인 인허가 단계에서 사업성 분석을 실시하면 더 큰 피해는 막을 수 있다. 둘째, 2016년부터 실시하는 거치식 주택담보대출을 단계적으로 시행해야 한다. 지금까지 주택담보대출을 받을 경우 3~5년 거치식 대출에 변동금리나 고정금리 대출방식이었다면 내년부터는 이자만 내는 거치식 기간을 1년 이내로 줄이고 원리금균등분할상환 방식으로 대출을 받아야 한다. 그러나 이러한 내용이 발표되기 전에 분양받은 수분양자들은 이자만 낼 생각을 하고 있다가 원금이자를 동시에 납부해야 하는 경우 그 부담은 2배로 늘어날 수 있다. 따라서 분양당시 PF대출을 받고 준공 후 주택담보대출로 전환하지 못하는 경우를 대비하여 거치식 대출기간을 년도 별 단계적으로 줄여 나가야 시장에 충격을 줄일 수 있다. 셋째, 강남권의 고분양가 논란과 공급량 증가 논란을 빚고 있는 재건축사업 속도를 조절해야 한다. 최근 강남권의 고분양가 논란과 우후죽순식 사업을 추진하는 재건축사업장은 2017년까지 연장된 재건축초과이익환수제를 피하기 위함이다. 따라서 재건축초과이익환수제 적용시기를 사업기간 말에서 사업승인단계로 조정하면 속도를 조절할 수 있을 것이다. 즉, 재건축초과이익환수제 적용 대상 사업장을 2017년 말까지 한시적으로 사업승인만 받으면 유효할 수 있도록 한다면 이주기간과 사업기간을 조절할 수 있다. 넷째, 장기 미분양 또는 해결할 수 없는 악성 미 입주가구(깡통주택)가 발생하면 정부는 이를 매입하여 임대주택으로 활용해야 한다. 2017년 이후 일시적 주택공급량 증가로 미분양이나 미 입주사태가 발생하게 되면 정부는 기금이나 유동화 증권을 발행하여 이를 매입하고 아직도 자기주택을 보유하지 못하는 무주택서민들에게 임대분양 할 수 있도록 조치를 강구해야 한다. 

경제가 발전하면 부동산가격은 오른다. 그러나 우리나라도 이제는 부동산가격 상승으로 돈을 버는 시대는 지나가고 있다. 특히 주거용 부동산가격 상승은 예전과 전혀 다른 시장분위다. 주거용 부동산시장은 안정되어야 한다. 그래야만 서민들이 살 수 있다. 서민들은 경제가 좋아질 것이라는 희망의 꿈을 안고 출발한 2015년도가 저물어 가고 있다. 2015년도가 주택공급시장 호황기였다면, 2016년도 역시 주택시장에 대한 수요자의 인식변화와 인구᛫가구감소의 사회적 변화 그리고 향후 정부의 대출규제와 경제침체 가능성 등 미래에 대한 불확실성만 안고 새해를 맞이해야 한다.