국내 부동산금융 위험노출(exposure) 현황과 리스크 관리방안 > News Insight

2008년 글로벌 금융위기 이후 침체되어왔던 국내외 부동산시장이 2010년대 이후 줄곧 호황을 구가하면서 국내 부동산금융 위험노출(익스포저, exposure) 규모도 사상 최대치를 갱신하며 급증하고 있다. 이는 역대 최저 수준의 저금리 기조가 지속되면서 급속도로 불어난 시중 유동자금이 부동산시장 및 관련 금융투자상품시장 등으로 대규모로 유입된 데 주로 기인한다.

그러나 최근 글로벌 차원의 금리 상승기조 전환과 함께 국내 부동산시장도 정체 내지 침체 가능성이 제기되며 관련 시장이 새로운 국면을 맞이하고 있다. 국내 부동산시장의 정점 논란과 함께 극심한 지역별 양극화가 진행되고 있어, 지방 부동산시장부터 먼저 침체 가능성이 제기되고 관련 투자상품의 수익률 하락 및 부실화 우려가 높아지고 있다. 부동산 관련 대출과 금융투자상품을 취급하는금융기관의 재무 레버리지가 확대되고 있는 상황에서 관련 자산의 수익률이 하락하게 되면 자산건전성 저하에 따른 위험이 금융권뿐만 아니라 경제 전반에 빠르게 확대될 수 있다. 

특히 가계자산 중에서 부동산이 차지하는 비중이 높고, 기업부문 및 금융투자상품의 부동산 관련 위험노출 규모가 큰 국내적 상황을 고려하면 부동산가격 하락에 따른 영향은 주식, 가상자산 등 여타 투자자산 가격 하락 시 충격보다 크게 나타날 수 있다. 따라서 급증한 부동산금융 위험노출 규모는 그 자체로 시스템 리스크를 누적시키고 있는 데다, 글로벌 금융위기 및 코로나19 팬데믹 이후 한층 강화된 금융업권 간 및 금융시장 간 연계성을 통해 국내 금융시스템 및 거시경제 전반의 불안요인으로 작용할 수 있다.

이에 본고에서는 향후 통화정책 기조 변화와 국내외 부동산경기 둔화 및 침체 가능성 등에 대비하여 규모가 급증하고 있는 부동산금융 위험노출(exposure) 현황과 관련 리스크를 점검하고 이에 대한 관리방안을 모색하고자 한다.

국내 부동산금융의 정의와 구분

부동산금융이란 가계나 기업이 부동산의 취득‧임대 및 개발 등과 관련하여 발생하는 자금조달이나 이로 인한 자금흐름을 의미하는 것으로, 동 과정에서 발생하는 채권 관계를 금융상품화하여 자금을 조달하거나 투자하는 활동도 포함한다.1)

 부동산금융의 유형은 개발단계, 부동산 형태, 투자유형에 따라 다양하게 구분된다. 개발단계에 따른 부동산금융의 형태는 토지매입이나 택지개발 등에 소요되는 자금을 조달하는 개발형, 건축이나 시설 공사 등 건설에 필요한 자금을 조달하는 건설형, 부동산 개발 및 건설 기간동안 소요되는 운영자금을 조달하는 운용자금형 등으로 구분된다. 부동산 형태별로는 단독주택이나 아파트 등 주거용 부동산 관련 자금을 조달하는 주거용 부동산금융과 상가나 오피스텔 나아가 공장이나 생산시설 관련 자금을 조달하는 상업용(영업용) 부동산금융으로 구분되며, 투자유형별로는 프로젝트파이낸싱(PF)2)과 같은 지분투자형, 부동산투자회사(리츠, REITs)나 부동산펀드에 가입하는 간접투자형, 주택저당증권(MBS)이나 자산담보부기업어음(ABCP) 등에 투자하는 유가증권형이 있다.

한편 한국은행은 공식적으로 금융기관과 보증기관이 집행하는 부동산 관련 가계여신(부동산 관련담보 ‧ 전세자금 대출 및 관련 보증)과 기업여신(부동산업 등에 대한 금융기관대출, PF대출 및 관련사업자보증), 부동산 금융투자상품(부동산펀드, 리츠, MBS, ABCP 등) 관련 자금흐름의 합계를 부동산금융 위험노출(exposure)로 정의하고 비정기적으로 통계를 발표하고 있다.

국내 부동산금융 위험노출(exposure) 현황 및 급증 원인

지난 5년(2017∼21년) 동안 국내 부동산금융 위험노출 규모가 빠른 속도로 증가하며 관련 리스크가 확대되어온 것으로 나타났다. 한국은행이 발표한 국내 부동산금융 위험노출(exposure) 규모는 2021년말 현재 2,566.4조원으로 2017년말 1,797.1조원에 비해 4년만에 42.8% 급증하였다. 연간증가율 추이도 ‘18년 6.9% ⇒ ’19년 7.6% ⇒ ‘20년 10.4% ⇒ ’21년 12.4%를 기록하며 증가속도가 가속화되어 왔다. 경제규모 및 민간신용에 비해서도 빠르게 증가하여 명목GDP 및 민간신용 대비 부동산금융 비중도 2017년말 각각 97.9% 및 53.8%에서 2021년말 124.7% 및 56.5%로 상승한 것으로 조사되었다.

2021년말 현재 국내 부동산금융 위험노출 규모가 국내 명목GDP 규모를 훨씬 상회할 뿐만 아니라 국내 총 민간신용 3,339.3조원 중 절반 이상의 자금이 부동산시장 및 관련 금융투자상품시장과 관련되어 있다는 의미이다. 이렇게 국내 부동산금융 위험노출 규모가 급증한 데에는 무엇보다 동 기간 동안의 부동산시장 호황을 요인으로 들 수 있다. 국내 주택시장의 매매‧전세가격이 급등하고 국내외 상업용 부동산의 자본수익률3)이 양호한 수준을 지속하면서 초저금리 장기화로 급증한 시중유동성이 높은 수익률을 좇아 부동산시장 및 관련 금융투자상품시장으로 유입된 것이 주요인으로 작용한 것으로 보인다.

부동산금융 규모를 상품형태별로 살펴보면 2021년말 현재 가계여신이 전체의 49.4%인 1,267.2조원 규모로 가장 큰 비중을 차지하고 있고, 기업여신이 38.6%인 997.1조원, 금융투자상품이12.0%인 307.5조원이다. 상품형태별 증가추이를 보면 가계여신4)이 주택담보대출을 중심으로 전년대비 8.6% 증가한 반면, 기업여신5)과 금융투자상품6) 증가율이 각각 17.2% 및 13.5%를 기록하며전체 부동산금융 증가세를 주도한 것으로 나타났다. 특히 기업여신은 부동산업에 대한 금융기관 대출이 꾸준히 증가하는 가운데 분양보증, 임대보증금 보증7)이 확대되면서 크게 증가하였고, 금융투자상품은 주택금융공사의 정책모기지론 유동화 등으로 MBS 발행 증가가 지속되는 가운데 부동산펀드 및 리츠 시장이 크게 성장8)한 것이 증가세를 주도하였다.

한편 부동산금융 규모를 리스크 최종부담 주체(차주가 채무불이행 상태에 빠지는 경우 리스크를 최종적으로 부담하는 주체)별 비중을 살펴보면, 2021년말 현재 금융기관이 52.0%(1,341.6조원)으로, 이중 은행권과 비은행권이 각각 55.9%(750.1조원), 44.1%(591.5조원)의 비중을 차지하고 있다. 특히 비은행권 비중이 최근 5년 동안 4.4%p 가량 상승(’17년말 39.7% ⇒ ’21년말 44.1%, ＋194조원)하며 부동산금융 위험노출 관련 비은행권 리스크가 은행권(’17년말  60.3% ⇒  ’21년말 55.9%, ＋145.1조원)에 비해 빠르게 확대되고 있음을 확인할 수 있다. 

이는 부동산 관련 대출규제가 은행권을 중심으로 강화되면서 비은행권의 고위험대출(高LTV 주담대, 상업용부동산 담보대출, 개인사업자대출) 중심으로 대출이 증가하며 속도(velocity)와 규모(level)뿐만 아니라 대출의 질(quality)도 악화되고 있어 관련 금융기관뿐만 아니라 금융시장 전반의 리스크 부담을 확대시키고있다. 

한편 개인보증과 사업자보증을 합한 보증기관의 리스크 부담 규모는 2021년말 현재 652.2조원으로 2017년말 435.4조원 대비 216.8조원 증가하며 4년 만에 50% 이상 급증하였다. 이는 정책모기지론 및 전세자금대출에 대한 보증 확대와 부동산 건설 관련 사업자보증 확대를 통해 신용위험을 증대시켜온 주택금융공사 등 정책금융기관과 증권회사 등의 충격흡수 능력이 크게 저하되었을 가능성을 시사한다.

시사점 및 향후 대응방안

일반적으로 부동산금융 부문에서 발생한 리스크는 실물경제로 전이될 가능성이 크며, 역으로 부동산 실물부문의 충격도 금융부문의 위기로 발전할 가능성이 크다. 국내 금융시장의 상호연계성9)이 크게 확대되고 있는 상황에서 리스크 수준이 높은 비은행권 부동산금융 비중이 확대되면서 업권간리스크 전이 가능성이 과거에 비해 크게 확대되었다고 할 수 있다. 특히 부동산이 가계자산에서 차지하는 비중이 높고, 부동산 관련 대출 및 비은행권 위험노출 비중이 높은 국내적 상황을 고려하면부동산가격이 하락할 경우, 금융안정성과 거시경제 전반에 미치는 부정적 파급효과는 여타 금융자산가격 하락 시의 충격보다 크게 나타날 수 있다.

 따라서 기준금리 인상 등 국내외 긴축기조가 강화되고 금융여건이 급속히 변화하고 있는 상황에서 관련 리스크의 선제적 점검과 대응책 마련은 무엇보다 중요한 현안 과제임이 틀림없다. 부동산금융 관련 상품 형태가 다양하고 부동산시장 경기변동에 따른 위험노출 형태(가계여신 ‧ 기업여신 ‧ 금융투자상품 ‧ 최종 리스크부담 주체)별‧금융업권(은행및 비은행)별 리스크 정도도 상이할 것으로 보여 이에 따른 세부적이고 차별화된 대응전략이 모색되어야 할 것으로 판단된다.

첫째, 가계부문 부동산금융 측면에서 보면, 최근 채권, 주식, 가상자산 등 다수의 자산시장에서 가격조정 움직임이 강화되고 있으나 주택 및 상업용 부동산 등 실물 자산시장에서는 지역적 차별화가 강화되면서 아직까지는 특정 지역을 중심으로 경제주체들의 높은 수익률 추구 경향이 지속되고 있다. 따라서 전반적인 대출규제 완화를 통해 시장의 관련 위험노출 규모를 키우기보다는 기존의 경직된 규제체계를 정상화하는 차원의 점진적 접근방식을 통해 위험추구 경향의 확산을 차단하는 것이 부동산시장과 금융시스템 안정 차원에서 유효한 접근방식으로 판단된다. 

큰 폭으로 확대된 주택관련 가계신용이 금융시스템의 잠재리스크로 작용하지 않도록 주택담보대출비율(LTV) 및 총부채원리금상환비율(DSR) 등의 유지 ‧ 보완이 필요해 보인다. 특히 DSR제도의 합리적 설계를 통해 차주의상환능력범위 내 대출관행을 정착시키는 것이 중요하며, 업권간 ‧ 대출상품간 ‧ 차주간 DSR 규제 차이에 따른 풍선효과 발생 가능성을 최소화하는 대책이 지속적으로 모색되어야 할 것이다.

또한 공적모기지에 대한 개인보증 및 건설관련 사업자보증 확대 등으로 인해 최종 리스크 부담이 크게 증가한 공적금융기관(주택금융공사 등)과 증권사의 충격흡수 능력 제고 차원에서 대손충당금과 자본 확충 등을 위한 대책이 필요하다. 특히 부동산 관련 보증부 대출의 증가는 관련 리스크를 보증기관으로 이전시켜 대위변제능력을 약화시킬 뿐만 아니라 대출금융기관의 위험관리 유인을 약화시킴으로써 부동산 관련 대출을 확대시키는 유인으로 작용하고 있는 점을 고려하여 전세보증금대출 등의 보증률을 인하할 필요가 있다.

둘째, 기업부문 부동산금융과 관련해서는 부동산업 및 개인사업자 주택담보대출 증가세에 주목할필요가 있다. 특히 개인사업자대출의 경우 최근의 업황 부진과 1인당 대출규모가 일반 가계대출보다 큰 점10)을 고려하면 부실위험이 일반 가계대출보다 증폭되어 나타날 가능성이 높다. 또한 동금리대출 비중과 금리 수준이 높아 상대적으로 손실흡수 능력이 떨어지는 비은행권 고위험대출을 중심으로 빠르게 증가해 온 측면을 감안하면 부동산경기의 조정 가능성과 함께 관련 부동산금융의 부실화 가능성이 높아지고 있다. 더불어 부동산 등 투자 목적을 위해 개인사업자대출을 가장한 부동산담보대출이 관리 사각지대에서 크게 증가한 것으로 보여, 이의 엄격한 별과 관리를 통해 관련 대출이 부동산 투기를 위한 유동성 공급채널로 활용되지 않도록 관련 통계 확보와 제도 보완이 필요하다.

셋째, 부동산 관련 금융투자상품과 관련해서는 비은행 업권간 높은 연계성으로 인한 리스크 전이가능성에 특별한 관심을 기울일 필요가 있다. 금융시장 간 상호연계성이 강화되고 유동화 및 간접투자 등 부동산 관련 금융상품이 빠르게 확산되면서 관련 시장충격의 파급경로가 다기화되고 영향력이 증폭되어 나타나는 등 시장구조가 크게 변화하고 있다. 이러한 변화에 대응하여 금융투자상품의 부실화를 방지하기 위한 위기관리시스템의 재구축이 모색되어야 할 필요가 있다.

또한 비은행권의 자금조달 ‧ 운용 및 부채 ‧ 자산 간에 나타나는 만기 ‧ 통화 ‧ 담보 관련 미스매치와 과잉 레버리지 영업 양태11)에 대한 리스크 관리가 필요하다. 특히 부동산펀드를 중심으로 한 해외상업용부동산 투자의 경우, 상품의 특성상 만기‧유동성 변환 리스크를 수반하고 높은 레버리지를 이용한 신용중개기능을 수행하고 있다. 또한 투자지역, 투자물건(오피스, 호텔, 물류 등), 투자형태(지분형 ‧ 대출형 ‧ 임대형), 변제순위(선순위 ‧ 후순위) 등에 따라 투자위험의 노출 정도가 크게 달라질 수 있으므로 투자물건별로 정확한 투자정보와 리스크 파악이 선행되어야 할 것이다.

부동산 PF대출은 증권사를 중심으로 단기자금 위주의 운용으로 상당한 레버리지와 만기변환이 이루어지고 있다는 점에 주목하여 PF 사업장별 사업성 분석, 대손충당금 적립기준 강화를 통해 손실흡수 능력을 확대하는 등 사전적 조치가 필요하다. 

한편 증권사와 시공사에 대해 꾸준히 신용공급을 증가시켜 온 부동산 관련 유동화증권 및 관련 채무보증도 미분양 등으로 기초자산이 부실화되거나 차환에 실패하는 경우, 유동성 ‧ 신용위험이 증권사와 시공사로 빠르게 전이될 수 있다. 따라서 보증 위주의 여신심사 관행을 개선하여 사업의 실현 가능성과 현금흐름 등 고유의 위험요인 위주로 평가하는 방식을 강화할 필요가 있어 보인다.

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1) 자세한 내용은 권호근 ‧ 김재희 “부동산 금융론”의 제5장 “부동산금융의 개요와 부동산투자”의 pp 90-101을 참조하시오.

2) PF는 사업성을 기준으로 자금을 조달하는 방식으로 지분투자형뿐만 아니라 대출형 자금조달도 가능하다

3) 한국은행 금융안정보고서(2021년 12월)는 국내 대표적인 상업용부동산 자산인 상가 및 오피스의 자본수익률을 2021년 3분기 기준으로 분기 1% 내외, 연율 기준으로는 4~5%대를 기록하고 있는 것으로 보고하였다.

4) 가계여신의 상품별 비중을 살펴보면 2021년말 현재 전체 1,267.2조원 중 부동산담보대출이 700조원 규모로 55.2%의 비중을 차지하고 있으며, 부동산 관련 개인보증이 349.7조원(27.6%), 정책모기지론이 129.3조원(10.2%)을 차지하고 있다.

5) 기업여신의 세부 상품별 비중은 2021년말 현재 부동산업 대출금이 52.0%, 사업자보증이 30.5%, PF대출이 17.4% 정도를 차지하고 있다.

6) 금융투자상품별 비중은 2021년말 현재 MBS가 50.3%, 부동산펀드 21.4%, 리츠 24.7%, ABCP 등 단기유동화증권이 3.6%를 차지하고 있다.

7) 2020년 8월부터 주택 임대사업자의 임대보증금 보증보험 가입이 의무화된 것이 관련 보증 확대에 크게 기여하였다.

8) 리츠는 상대적으로 안정적인 수익률을 제공하는 데다 부동산 직접투자 규제가 강화되면서 우회 및 대체투자 수단으로 부각되면서 빠르게 성장하였으며, 부동산펀드도 일정 수준 이상의 수익률을 추구하는 투자수요가 몰리면서 해외 대체투자를 중심으로 빠른 성장세를 시현하고 있다. 실제로 리츠 시장은 최근 5년 기간중 공모 위주로 빠르게 성장하며 설정액이 2017년말 34.2조원에서 2021년말 현재 76.0조원으로 4년만에 2배 이상 급성장하였으며, 부동산펀드의 경우도 설정액 기준으로 2018년말 76.7조원(국내 39.2조원, 해외 39.5조원)에서 2022년 1월말 129.1조원(국내 61.5조원, 해외 67.6조원)으로 3여년 만에 규모가 69.3%(국내 56.9%, 해외 71.1%) 급증하였다.

9) 글로벌 금융시장에서 나타나는 국가 간 및 금융업권 간 연계성이 심화되면서 어느 특정 국가나 업권에서 발생한 위기가특정 업권에 머물지 않고 여타 국가 및 업권으로 전이되는 현상이 강화되고 있다. 특히 국내 금융시장의 경우, 리스크 수준이 높은 비은행 금융기관 및 금융투자업권을 중심으로 상호연계거래 규모가 급증하여 2021년 9월말 현재 3,191조원에 달하고 있다. 이중 비은행권 간 거래는 1,951조원(’15년말 1,070조원 ⇒ ’19년말 1,588조원 ⇒ ’21.9월말 1,905조원), 은행비은행간 거래는 1,137조원(’15년말 580조원 ⇒ ’19년말 964조원 ⇒ ’21.9월말 1,137조원)까지 증가하며 6년이 채 못되어서 각각 78%, 96% 급증한 상황이다.(2022년 3월 한국은행 금융안정상황 보도자료 참고) 

10) 한국은행의 2021년 12월 금융안정보고서에 따르면 자영업자 1인당 대출규모는 3.5억원으로 비자영업자 1인당 가계대출 0.9억원에 비해 약 4배 수준으로 나타났다.

11) 금융위원회는 2022년 1월 보도자료를 통해 비은행권 자금조달 ‧ 운용 및 부채 ‧ 자산 간 미스매치 및 레버리지 영업의 예로 채권펀드 ‧ 증권사 채권대차 ‧ RP거래를 통한 조달자금을 통해 CP ‧ 회사채에 투자하는 만기불일치 사례, 카드사 등 여신전문금융기관이 외화 여전채 발행 확대를 통해 국내 원화대출을 확대하는 통화불일치 사례 및 보험사 ‧ 자산운용사 등이 외화표시 장기투자자산 헷지를 위해 단기스왑시장을 활용하는 사례를 특정한 바 있다.

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