전세난에 대한 엄밀한 인식과 주택정책 > News Insight

주택시장을 두고 벌어지는 최근 논란 가운데 지금까지 상당히 오랜 기간 동안 지속되어 온 전세난이 계속될 것인지 가까운 장래에 역전세난이 일어날지 등에 관한 논란이 있다. 장래에 대한 인식에 따라 현재의 주택정책이 영향을 받을 수 있기 때문에 현상에 대한 정확한 인식은 매우 중요하다. 그런데 장래의 전세난 여부를 정확하게 예측하는 것 못지않게 중요한 것은 무엇이 전세난인지를 정확하게 정의하는 것이 될 것이다. 

   일반적으로 전세 사는 사람들의 부담이 증가하면 전세난이 있는 것으로 인식된다. 전세난은 대개 전세보증금이 얼마나 올랐는지에 의해 파악되는데 이는 곧 전세가격 상승률에 따라 전세난을 파악하는 것과 같다. 실질전세부담을 파악하기 위해 전세가격상승률에서 소비자물가 상승률을 차감한 실질전세가격 상승률을 이용하기도 한다. 기간별로 이들의 변화가 어떠한지를 나타낸 것이 (그림 1)이다. 이 그림에 의하면 2003~2004년 기간 및 국제금융위기 직후인 2009년을 제외하면 전세가격 상승률과 실질 전세가격 상승률은 모두 0보다 크다. 이를 두고 최근까지 오랜 기간 동안 전세난이 지속되고 있다고 말하는 경우가 대단히 많이 있다. 과연 그러한 것인가? 

   엄밀하게 정의한다면 전세 세입자들의 실질 주거비부담 즉, 실질전세부담이 늘어나는 것을 전세난이라고 할 수 있다. 전세보증금은 전세기간이 만료된 후 돌려받는 것이기 때문에 전세보증금의 크기가 얼마가 되었던 그 자체가 실질전세부담이 되는 것은 아니다 (오른 전세보증금을 어렵게 마련하는 수고 등은 여기에서 감안되지 않았다). 기회비용의 관점에서 본다면 자기 저축으로 전세보증금을 충당하였던 금융기관에서 차입하였던 세입자가 실제로 부담하는 금액은 전세보증금에 금리를 곱한 금액과 같다. 좀 더 엄밀하게 말한다면 예대  마진만큼의 차이가 발생할 수 있지만 이를 무시해도 전체적인 흐름을 파악하는데 큰 지장은 없다. 실질전세부담은 위의 금액을 소비자물가지수에 의해 할인해서 얻을 수 있다. 따라서 실질전세부담의 변화율은 (전세가격상승률 + 금리변화율 – 소비자물가지수 상승률)에 의해 구할 수 있는데 이의 기간별 변화는 (그림 2)에 나타나 있다. 

   (그림 2)에 나타난 실질전세부담의 변화 추이는 (그림 1)에 나타난 전세가격 상승률의 변화추이와 상당히 다르다. 전세가격은 2008년 이후 지속적으로 상승하였지만 실질전세부담의 변화율은 2012년 하반기 이후부터 지속적으로 0보다 작다. 즉, 실질전세부담은 2012년 하반기 이후 지속적으로 감소해 왔다고 말할 수 있다. 이러한 결과가 초래된 이유는 상당히 큰 폭의 전세가격 상승 및 안정적인 소비자물가에도 불구하고 금리가 큰 폭으로 하락하였기 때문이다.

   물론 이러한 사실이 동 기간 중 모든 임차인들의 실질주거비부담이 하락하였다는 것을 의미하는 것은 아니다. 임대차 시장에서 모든 임차인의 부담을 살펴보기 위해서는 전세를 계속 유지하는 임차인, 임차인의 의사에 반해 전세에서 월세로 이동한 임차인, 계속 월세를 유지하는 임차인, 월세에서 전세로 이동한 임차인 등을 구분하여 살펴보아야 한다. 

   월세의 경우는 월세보증금에 금리를 곱한 금액과 월세액을 합한 금액을 소비자물가지수로 할인한 금액이 실질월세부담이 된다. 월세의 스펙트럼이 워낙 넓기 때문에 월세를 분석하는 것은 전세를 분석하는 것보다 훨씬 더 복잡하다. 월세를 유지하는 임차인이라고 하더라도 월세보증금과 월세액이 모두 변화할 수 있으므로 정기적으로 발표되는 시계열 자료만으로 실질월세부담의 변화를 계산하는 것이 쉽지 않다. 최근 몇 년간 월세가격지수는 약보합을 보이고 있지만 월세보증금을 줄이고 월세액을 늘리는 경우가 상당히 있기 때문에 실질월세부담이 어떻게 변화했는지를 판단하기는 쉽지 않다.

 월세에서 전세로 이동한 임차인 및 전세에서 월세로 이동한 임차인의 비율은 전세 및 월세를 유지한 임차인의 비율에 비해 상당히 작을 것이므로 전체적인 중요성은 전세 및 월세를 유지한 임차인에 비해 훨씬 작을 것으로 생각된다. 따라서 이들이 전체 임차인들의 실질 주거비부담에 미치는 효과는 제한적일 것이다. 같은 조건이라면 전세가 월세보다 주거비 부담이 낮다는 것은 잘 알려진 사실이다. 따라서 월세에서 전세로 이동한 임차인들의 실질주거비부담은 하락했을 가능성이 높다. 전세에서 월세로 이동한 임차인의 경우 전월세전환율이 가계대출금리 보다 훨씬 더 높다는 점을 감안하면 이들의 실질주거비부담은 상당히 증가했을 것으로 생각된다. 

   이미 언급한 바와 같이 (그림 2)는 전세를 유지하는 임차인의 실질전세부담의 변화만을 나타내고 있다. 그렇지만, 전세와 월세의 비중은 거의 비슷하고 전세에서 월세로 혹은 월세에서 전세로 이동한 임차인의 비중은 이에 비하면 상당히 작기 때문에 (그림 2)에 의해 전체 임차인들의 실질주거비부담의 변화방향을 파악한다고 해도 크게 무리한 것은 아니다. 이를 받아들인다면 2013년 이후의 부동산 정책은 어떻게 이해할 수 있고 향후 부동산 정책에서는 무엇을 감안해야만 할 것인가? 

    2008년 국제금융위기의 여파에 의해 우리 부동산시장도 침체가 지속되었다. 특히 2011년 이후부터는 거래부진의 문제가 심각하여 하우스푸어 문제의 해결이 주택시장의 최우선 정책과제의 하나로 대두되게 되었다. 시장기구에 의해 이 문제를 해결하는 가장 효과적인 방법은 수요를 진작하여 주택거래를 늘리는 것이다. 이 과정에서 매매가격이 상승하면 전세가격도 동반상승할 수 있지만 중요한 것은 실질전세부담이 어떻게 변화할 것인가이다. 서브프라임 모기지 사태 이후의 양적완화에 의해 미국의 금리 인하가 당분간 지속될 것이고 이에 따라 우리 경제의 금리인하 여력이 상당할 것이므로 전세가격 상승에도 불구하고 금리인하에 의해 전세실질부담은 하락할 수 있다고 예측한 것은 어떻게 보면 당연한 것이다. 이 것이 (그림 2)에 나타난 2013년 이후 현재까지의 상황이다.

    그러나 서브프라임 모기지 사태이후 양적완화에 의해 지속적으로 금리를 인하하였던 미국이 금년 중에 금리인상을 시작할 가능성이 매우 높다. 이에 따라 우리 경제가 금리를 추가로 인하할 수 있는 여력은 거의 없어질 것이다. 이러한 상황 하에서 중요한 것은 전세가격 상승률 자체를 안정화시키는 것이다. 최근 주택시장에서의 과잉공급 논쟁이 있다. 향후 2~3년 내의 입주물량에 대한 평가를 어떻게 할 것인지와 상관없이 중요한 것은 향후 예측되는 풍부한 물량을 어떻게 현명하게 이용하여 임대차시장을 안정화시킬 것인가 하는 것이다. 행복주택, 뉴스테이 등과 결합하여 적절한 정책 디자인을 한하면 충분히 가능할 것으로 판단된다.​