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- 학계의 연구에 따르면 일반적으로 가계부채는 단기적으로는 경기를 부양할 수 있지만, 중·장기적 으로는경제성장을제약하는요인으로인식됨. - 단기적으로 볼 때, 차입자의 신용확대를 통해 소비, 주택구매 등이 활성화되고, 이에따라 추가적인 경기부양 효과가 발생할 수 있음. - 그러나 장기적으로는 가계부채가 크게 누적된 상황에서 차주의 소득이 개선되지 못하거나 소득보다 부채가 빠르게 증가하는 상황이 지속된다면 내수침체, 자발적인 디레버리징 등에 의해 경기침체 의 골이 깊어지고 회복에 오랜 시간이 걸릴 수 있음. - 우리나라의 가계부채는 최근 10년간 매우 빠르게 증가해 왔는데, 그 동안의 경제상황, 주택가격상승 등을 고려할 때, 대부분 주택시장으로 유입되었을 가능성이 매우 큼. - 따라서, 가계부채 총량관리의 영향은 주택시장을 통한 파급효과를 고려해야 하는데, 단기적으로는 전세의 월세전환으로 인한 임차인의 주거비상승, 주택시장 위축을 통한 관련 내구재 및 건설경기둔화 등의 우려가 존재함. - 그러나 전세의 월세전환은 임대보증금을 낮춰 임대인으로의 과도한 유동성 공급을 방지하고 갭투자 가능성을 낮추는 순기능이 존재할 뿐아니라, 건설관련 경기는 최근 정부의 강화된 주택공급정책, 견조한 신규주택수요 등을 고려할 때 대출 증가율 관리에 크게 영향받지 않을 것으로 판단됨. - 또한, 장기적인 측면에서 가계부채 총량관리는 자산가격이 근로소득보다 월등히 빠른 속도로증가함에 따라 경제자원이 장기성장에 중요한 인적자본에 투자되기 보다는 비생산적인 기존주택거래에 집중되는 현상을 방지할 수 있음. - 다만, 가계부채는 다양한 경제상황에 영향을 받을 수 있는 만큼 유연한 접근이 필요한 데, 예를 들어, 아파트공급이 많이 증가하여 집단대출로 인해 가계부채가 큰폭으로 증가할 경우, 경직된 가계부채 증가율 관리는 장기주택시장 안정화에 역행하는 방식으로 작용할 수 있음. - 결론적으로‘상환 가능 범위 내에서의 대출’, ‘투기적 대출수요 제한’이라는 기존 원칙아래, 정책시행 방식과 대상을 다듬어 나갈 필요가 있음.
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코로나19 확산이라는 팬데믹 사태는 짧은 기간 동안 거시경제 정책의 급격한 변화를 일으켰다. 1.25%였던 기준금리가 확산 초기에는 0.5%까지 낮아졌고, 경제활동 제약에 따른 피해 업종에 대해 서는 금융지원이 이루어졌으며, 가계에는 전방위적인 소득 보조금이 지급되었다. 이러한 정책 조합 은 넓은 의미에서 모두 유동성 공급이라고 볼 수 있는데, 동 정책이 위기를 극복해나가는 과정에서 큰 도움이 되었음은 주지의 사실이다.
그러나 우리가 사후적으로 알게 된 점은 팬데믹 사태가 우리 경제 전체를 일시에 심각한 침체에 빠뜨린다기보다는 이동ㆍ대면 업종 등 일부 분야에 피해를 집중시킨다는 것이다. 더욱이, 감염 예방을 위한 경제활동 제약은 자택에 머무르는 시간의 증가로 인해 인테리어, 내구재 등의 소비를 증가 시켰고, 물류ㆍ배송 등의 업종에는 새로운 기회로 작용했을 뿐 아니라, 이미 진행되고 있던 경제의 디지털화를 가속하여 관련 제품의 수요를 확산시켰다. 달리 말하자면, 많은 경제 주체들은 펜데믹으로 인한 특별한 피해가 없는 상황에서 추가적인 저금리, 유동성 확대라는 거시적 변화를 직면하게 된 것이다.
이러한 상황에서 전방위적으로 공급된 대규모 유동성은 다양한 투자 기회로 이용될 수 있다. 공급 되는 유동성을 피해복구보다는, 적은 비용(저금리)을 들여 수익 추구의 도구로 활용할 수 있기 때문 이다. 결국 우리가 관측하게 되는 것은 투자행위 증가와 자산 가격의 상승이다. 그리고 이러한 행태 의 확산은 가계부채를 증가시키게 되며 지속되어온 가계부채의 잠재적 위험을 가중시킨다. 최근 중 앙은행의 금리 인상 신호, 금융 당국의 가계부채 건전성 관리를 위한 논의 등은 이와 같은 배경에 기반하는 것이라고 볼 수 있다.
본고에서는 이러한 최근 경제 상황을 배경으로 거시건전성 측면에서 논의되는 가계부채 총량 증 가율 관리의 경제적 영향을 살펴보고 정책적 시사점을 도출하고자 한다. 이를 위해 먼저 일반적인 가계부채의 장·단기 영향을 논의하고, 우리 경제 상황에 적용한 향후 과제를 서술한다.
가계부채의 장ㆍ단기 영향
학계 연구에 따르면 일반적으로 가계부채는 단기적으로는 경기를 부양할 수 있지만, 중ㆍ장기적으로는 경제성장을 제약하는 요인으로 인식된다.
단기적으로 볼 때, 가계부채는 차입자의 가용자금 확대를 통해 이들의 경제적 여력을 확대한다. 차입자의 부채는 다른 가계의 저축인데, 순 저축이 양(+)인 가계는 소비 이외의 남은 자금을 저축하 고, 그 저축이 상대적으로 한계소비성향이 더 큰 차입자에게 유입되는 것이므로 경제의 총 소비가 증가할 수 있다. 특히, 이러한 소비는 자체 소비액뿐만 아니라 승수효과를 통해 단기적으로는 추가 경기부양 효과도 발생시킬 수 있다. 또한, 만일 가계부채가 주택구매 등 주택시장으로 유입된다면, 이는 주택가격 상승에 따른 양(+)의 자산효과, 건설 경기 활성화, 이주 증가에 따른 내구재 수요 증 가 등을 통해 경제에 활기를 불어넣을 수 있다.
그러나 중ㆍ장기적으로 볼 때, 중요한 사실은 가계부채는 결국 상환되어야 한다는 점이다. 따라서, 근본적으로 차주의 소득이 개선되지 못하거나 소득증가 속도보다 부채증가 속도가 월등히 빠른 상 황이지속된다면 이는 경제의 하방 위험을 가중시킨다. 이 경우 가계부채의 경제적 영향은 단기에 작용한 긍정적 효과의 반대 방향으로 발생한다. 더욱이, 이처럼 불안한 상황이 지속된다면 차입자는 의도적으로 자산처분과 부채감축(디레버리징)에 나설 수 있는데, 이에 따라 소비성향이 상대적으로 큰 차입자의 소비가 대폭 감소하게 되고, 이는 다시 이들의 소득 개선 가능성을 줄이게 되며 경제는 장기침체에 빠질 수 있게 된다.
이상의 논의는 결국 가계부채가 중요한 금융서비스로서 가계의 경제활동 및 거시경제에 도움이 될 수 있지만, 장기간 과도하게 누적된 가계부채는 경제 전체의 침체 위험을 크게 높일 수 있음을 의미한다. 이는 우리나라를 포함한 대부분 국가들이 거시건전성 측면에서 다양한 규제를 도입하는 이유이다.
우리나라의 가계부채, 결국은 주택시장
주지하다시피, 우리나라의 가계부채는 매우 빠른 속도로 증가해왔다. 2011년 말 기준, 명목 GDP 대비 약 70%에 달했던 가계부채는 2021년 2분기 말 기준, 100%를 넘어섰다. 최근 10년간 명목 GDP는 연평균 3.8% 증가했지만, 가계부채는 연평균 7.9% 증가한 결과이다. 그리고 이러한 가계부채 증가세는 대부분 주택시장에 기인했을 가능성이 매우 크다.
개인의 부채가 급격히 증가하는 경우는 대부분 주택을 구매하거나 전세 계약을 체결할 때이다. 우리나라의 평균 LTV는 40~50%로 알려져 있는데, 예를 들어, 개인이 대출을 이용하여 연소득의 10 배 수준인 가격의 주택을 구입한다면, 위 LTV를 적용할 경우 평균적으로 연소득의 5배에 달하는 부 채를 지게 된다. 그리고 개인이 자기자본 부족으로 매입이 아닌 전세 계약을 체결할 경우, 매매가 대비 전세가율 65%, 전세가 대비 전세자금대출 가능 비율 80%를 적용하면, 마찬가지로 연소득의 약 5배에 달하는 부채를 지게 된다.
한편, 가계부채가 많이 증가할 수 있는 다른 경로로는 의료비, 생계자금, 자영업자의 영업자금 등을 들 수 있다. 만약 이러한 요인으로 인해 가계부채 총량이 관측된 만큼 급격히 증가했다면, 대규 모 의료사태나 소득 수준을 급격히 낮추는 경제 충격 등이 발생했어야 하는데 현실은 그렇지 않았다. 오히려 건전성 지표로 대표되는 연체율은 장기간 하락해왔다. 달리 말하자면, 최근 10년간의 경제 상황을 고려할 때, 장기간에 걸친 가계부채 급증은 주택시장에서의 레버리지 경제활동을 통해서만 설명할 수 있다.
최근 상황은 가계부채와 주택시장과의 관계를 더 구체적으로 보여준다. 2021년 중 전세대출, 정책모기지, 집단대출 등이 월평균 전체 가계대출 증가액의 대부분을 차지한 것으로 알려져 있는데, 이들은 모두 주택 관련 자금이다. 이러한 배경에는 주택가격이 2014년부터 장기간 상승해왔기 때문에 거래 건당 가계부채 증가 규모는 더욱 커졌다는 점이 있다. 또한, 전월세 가격 상승으로 인한 임차목적의 대출 증가에는 여전히 집주인의 협상력이 높은 상황에서 보유세ㆍ양도세 증가분이 세입자 에게 전가되고, 임대차 3법 도입에 따라 향후 기대되는 주택가격 및 임차 가격의 증가분이 미리 반 영된 영향이 클 것이다.
결국, 우리나라의 가계부채는 주로 주택시장과 연관되어 있으며, 따라서 가계부채 증가율 관리의 영향을 평가할 때는 주택시장을 통한 파급효과를 충분히 고려할 필요가 있다.
가계부채 증가율 관리의 영향 : 단기
가계부채 증가율을 관리할 경우 단기적인 경기 하방 위험이 존재하는 것은 사실이다. 다른 조건이 동일할 때 차입자에게 유입되는 유동성의 규모가 줄어들게 되므로 이들의 경제 여력이 확대되는 정도가 감소할 수 있기 때문이다. 그러나 동 정책이 각 분야에 미치는 영향은 일방적으로 부정적인 면만 존재하는 것은 아니며, 그 위험이 현실화할 가능성은 상대적으로 적은 것으로 판단된다.
먼저 가계부채 증가율이 제한됨에 따라 임차인의 전세자금 조달에 차질이 발생할 경우, 임차인의 실질 주거비가 상승할 수 있다. 전세보증금의 일부가 월세로 전환될 텐데, 전월세 전환율은 일반적으로 대출금리보다 높으므로 임차인은 주거에 더 큰 비용을 치를 수 있다.
그러나 손쉬운 대규모 전세자금대출은 금융회사로부터 임차인, 다시 임차인으로부터 임대인으로 연결되는 현금흐름을 통해 유동성을 확대한다. 최종적으로 임대보증금을 보유한 임대인은 주택가격 상승이 기대될 때 이를 활 용하여 추가 주택매입에 나설 수 있는데, 임대보증금이 감소될 경우 이러한 투자 활동에 대한 인센 티브를 감소시킬 수 있다. 해당 주택을 타인이 매수하는 경우도 마찬가지이다.
임대보증금이 상대적 으로 감소하는 것은 해당 주택 매입 시 더 많은 자기자본이 필요함을 의미하므로 갭투자 가능성을 감소시켜 주택시장 안정화에 일부 기여할 수 있는 것이다.
만일 대출 증가율 관리에 의해 위와 같은 상황처럼 주택시장 심리가 위축된다면 앞서 논의한 주택 거래량 감소, 관련 소비 둔화 등으로 경기에 부정적인 영향이 발생할 수도 있다. 그러나 주택시장 심리 위축은 그 자체로 최근 과열되었던 시장 분위기를 식히는 역할을 할 수 있을 뿐만 아니라, 정부의 강화된 주택공급 정책, 시장의 견조한 신규주택 수요 등을 고려할 때, 향후 건설 및 관련 내구 재 경기가 대출 증가율 관리에 영향을 받을 가능성은 작다고 판단된다.
특히, 가계부채 증가율을 관 리한다는 것은 최근 연 7~8% 수준에 달했던 가계부채 증가율을, 예를 들면, 4% 수준으로 유도한 다는 것이다. 이는 실질적인 부채감축으로 이어지는 디레버리징이 아니기 때문에 앞서 언급한 부작 용들이 현실화할 가능성은 작으며, 차입에 의존하는 지나친 시장 과열을 방지하는 측면에서 이해될 필요가 있다.
가계부채 증가율 관리의 영향 : 장기
적절한 수준으로 가계부채 증가율을 관리하는 것은 중장기적인 부채 위험을 방지하는데 일차적인 목표가 있다고 볼 수 있다. 그리고 이는 안정적인 경제성장을 위해 긍정적으로 작용할 수 있다.
첫째, 가계부채를 포함한 시중 유동성이 주택시장으로 집중되는 현상은 사회의 잉여 자금(저축)이 차입을 통해 비생산적으로 배분됨을 의미한다. 이는 자산 가격만 상승시킬 뿐, 생산적으로 쓰일 수 있는 분야로의 자금이동을 제한하여 경제 전체 평균 생산성을 떨어뜨리고 장기 성장률의 하락 요인으로 작용할 수 있다. 또한, 근로 소득 대비 자산 가격 상승률이 월등히 높은 상황이 지속되는 것은 근로의 상대적 가치가 하락함을 의미하므로, 경제 주체에게 장기 성장에 중요한 인적 자본에 대한 투자보다는 주택시장 참여를 통한 수익 추구의 인센티브가 더 커지게 된다.
둘째, 가계부채 증가를 통한 주택가격의 상승은 신규 주택매수자와 기존 주택보유자의 자산효과를 통해 성장에 일부 도움이 될 수는 있다. 그러나 이러한 자산효과는 생산성과 관련이 적은 단순 소비 를 통해 일시적으로 발생할 가능성이 크다. 또한, 장기간 누적되는 부채 상환 부담은 소득이 개선되지 못하거나 경제 충격이 발생할 경우, 경제 침체의 골을 깊게 하고 회복의 시간도 오래 걸리게 한다. 이는 소득 대비 부채(레버리지)가 높을수록 주택시장 조정이 올 경우 부(-)의 순자산 효과가 훨씬 커 지고, 이러한 상황은 차주의 소득 개선 가능성을 더 낮추는 악순환을 발생시킬 수 있기 때문이다.
향후 과제
가계부채의 가파른 증가는 장기간 지속되어온 문제이다. 그래서 그만큼 해결하기도 어렵다. 당장 차주들이 부채를 대폭 상환하도록 강제할 수도 없을뿐더러, 설령 할 수 있더라도 이는 차주들의 재 원 대부분을 상당 기간 부채 상환에 쓴다는 의미이므로 이들의 소비 감소로 인한 거시경제적 부담이 매우 크기 때문이다.
결국, 현실적으로는 장기적으로 소득 대비 가계부채 증가세를 늦춰 잠재적 위험을 감소시키고, 꾸준한 주택공급 등 주택시장 안정화를 위해 일관된 정책을 시행하는 것이 중요하다.
다만, 가계부채 관리 수준과 방식에 대해서는 경제 상황에 따라 유연하게 대처할 필요가 있다. 예를 들어, 주택공급이 많이 늘어나는 상황을 고려할 수 있다. 만일 신규아파트 공급이 급증한다면 집단대출로 인해 가계부채 총량도 많이 증가할 가능성이 크다. 이 경우 경직된 가계부채 증가율 관리는 장기적으로 주택시장 안정화에 도움이 되는 주택공급에 역행하는 방식으로 작용할 수 있는 것이다.
따라서, ‘상환 가능 범위 내에서의 대출’, ‘투기적 대출 수요 제한’이라는 원칙하에서, 정책 시행 방식과 대상 등을 다듬어 나가야 할 것이다. KIF
※ 이 글은 한국금융연구원(KIF)이 발행하는 ‘금융브리프 30권 21호(2021.10.30.) ’금주의 논단‘에 실린 것으로 연구원의 동의를 얻어 게재합니다. <편집자>
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- 기사입력 2021년11월08일 17시10분
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