신탁회사의 책임준공형 관리형 부동산 PF 관련 리스크 > News Insight

부동산 PF 위험이 지속되는 가운데 책임준공형 관리형 토지신탁으로 인한 신탁회사 부실화 우려가 제기됨. 신용도가 낮은 시공사 위험을 신탁회사가 부담하는 책임준공형 관리형 토지신탁이 늘어나 부동산 PF가 부실화될 경우 신탁회사의 부실화로 이어질 우려

가 큼. 신탁회사는 우선변제 특약 등 권리확보 방안을 강구하고 있지만 법원이 효력을 제한하여 유효한 보호 수단이 되고 있지 못함. 신탁회사의 부실화 우려에 주목하고 리스크관리를 강화하여야 하며, 신탁계약상 신탁회사의 책임범위를 적정 수준으로 제한하는 등 실무적 보완을 강구할 필요가 있음

■ 신탁회사의 책임준공형 관리형 토지신탁이 확대되어 부동산 PF가 부실화될 경우 신탁회사의 부실화로 이어질 가능성이 커짐.

  - 신탁회사들이 부동산 상승기에 수수료율이 높은 차입형 토지신탁과 책임준공형 관리형 토지신탁을 경쟁적으로 수주하여 수탁고가 크게 증가함.

   * 책임준공형 관리형 토지신탁의 수탁고는 2020년 12월 8조 4000억원에서 2023년 9월 17조 1000억원으로 두 배 이상 증가

  - 신탁회사의 책임준공형 관리형 토지신탁은 2015년 출시되어 현재 차입형 토지신탁과 함께 대표적인 토지신탁 상품으로 자리잡음.

   * 과거 IMF 위기시 신탁회사들이 차입형 토지신탁으로 부실화되어 도산한 후 관리형 토지신탁을 주로 취급하다가, 차입형과 관리형의 중간적 성격인 책임준공형 관리형 상품1)이 등장하여 최근 몇 년 새 급성장함.

   * 2023년 9월말 기준 책임준공형 관리형 사업장은 KB 부동산신탁 180개, 신한자산신탁 167개, 하나자산신탁 119개, 코리아신탁 117개, 우리자산신탁 108개 순임.

■ 책임준공형 관리형 토지신탁은 일정기간 내에 건축물을 준공하고 사용승인을 받을 의무를 시공사와 신탁회사가 함께 지는 것임. 

  - 책임준공형 관리형 토지신탁이란 시공사가 책임준공 의무를 이행하지 못할 경우 신탁회사가 그 의무를 대신하는 신탁상품임. 

   * 시공사가 신탁회사에 준공기한까지 준공하기로 확약하고, 시공사의 미이행시 신탁회사가 본래 준공기한으로부터 6개월 기간 내에 자체 자금 투입 등을 통해 책임준공을 시키기로 대주단에게 확약함. 

  - 책임준공형 관리형 토지신탁은 자금조달의무를 신탁회사가 지는 것은 아니지만 책임준공의무를 시공사와 함께 부담하여 시공사의 책임준공 미이행시 신탁회사가 대주단에 손해배상책임을 지게 됨.

   * 신탁회사가 자금조달의무를 직접 부담하고 실질적 사업 주체로서 사업을 진행하는 차입형 토지신탁에 비하여 리스크가 상대적으로 적지만 책임준공약정으로 인해 상당한 위험을 인수하는 구조임. 

  - 도급순위가 낮거나 신용도가 낮은 중소 시공사가 참여한 PF 사업에서 준공 리스크를 줄이고자 금융회사가 신탁회사로부터 책임준공 확약을 받음. 

   * 대주단은 중소 시공사에 대한 신용보강을 위해 신탁회사의 책임준공확약을 받아 대출을 실행하고, 신탁회사는 추가 리스크를 지는 만큼 사업비의 2% 상당의 높은 수수료를 받음.

■ 고금리 지속, 부동산 시장 위축, 공사비 상승 등으로 발생된 부동산 PF의 위기가 책임준공형 관리형 토지신탁에서는 신탁회사의 리스크로 나타남.

  - 부동산 활황기 신탁회사가 수주한 책임준공형 관리형 토지신탁 중 많은 곳이 올해부터 내년 상반기까지 만기가 돌아와 특히 분양율이 저조한 사업장에서 신탁회사의 리스크가 현실화될 우려가 큼. 

   * 책임준공형 관리형 토지신탁은 중소형 건설사가 시공사로 참여하는 부동산 PF가 대부분이고, 분양경기 하강시 타격이 큰 지방 소재 사업장이 많아 리스크가 더 큰 상황임.

  - 신탁업계에 의하면 사업비 조달을 위해 고유계정에서 신탁계정으로 자금을 대여한 신탁계정 대여금이 2022년 12월 말 2조 5,833억원에서 2023년 9월 말 4조 800억원으로 57.9% 급증하였고, KB부동산신탁은 신탁계정대가 같은 기간 2,423억원에서 5,050억원으로 108.4%늘어남.

  - 2023년 한국신용평가는 한국토지신탁의 무보증사채 신용등급을 기존 A에서 A-로 강등한 데 이어, 2024년 2월 KB부동산신탁의 단기 신용등급을 A2+에서 A2로 하향조정함.

   * 한국신용평가는 신용등급 하향조정 이유로 책임준공형 관리형 토지신탁 관련 우발채무 위험이 현실화되면서 대손 관련 비용이 크게 증가하였고 신탁계정대가 늘어나고 있다는 점을 밝힘.

■ 책임준공형 관리형 토지신탁에서 신탁회사를 상대로 한 소송이 늘고 있으며, 최근 신탁회사에 불리한 판결이 나오는 등 리스크가 커짐. 

  - 책임준공형 관리형 토지신탁은 시공능력이 떨어지는 중소 건설사를 시공사로 하는데 이들 건설사가 회생절차에 들어가는 사례가 늘면서 대주단이 신탁회사를 상대로 한 손해배상청구가 늘어남. 

  - 신탁회사는 신탁계약에 특약조항*을 두어 투입비용을 대주단에 우선하여 회수하려 하였으나,법원에서 불리한 판결이 나와 효과적인 구제수단이 되지 못하고 있음. 

   * 신탁계약에 신탁회사가 책임준공의무 이행을 위해 투입한 자금을 대주단에 우선하여 회수할 수 있도록 하는 특약조항을 두는 경우가 있음.

  - 법원(하급심)은 신탁회사가 특약조항에 따라 분양대금 수납분에 대하여 대주단보다 먼저 자금을 회수할 수 없고 분양대금은 대주단에 대한 대출금 상환에 사용해야 한다고 함에 따라, 경기하강으로 분양대금 납입이 저조한 상황에서 신탁회사가 투입자금을 유효하게 회수하기 어려워짐.

   * 다만 아직 하급심 판결만 나왔기 때문에 향후 대법원이 어떠한 입장을 취할 것인지 지켜볼 필요가 있음.

■ 감독당국은 부동산 PF 관련 신탁회사 리스크 대응에 나서고 있으며, 향후 지속적인 모니터링과 함께 신탁회사의 토지신탁 관련 규제를 강화하는 방안을 검토할 필요가 있음.

  - 금융감독원은 2024년 2월 14개 부동산 신탁회사 CEO를 소집해 간담회를 개최하고, 부실 사업장 관련 신탁회사의 건전성 모니터링 강화 및 충당금 적립 실태를 일제 점검하기로 함.

   * 금감원은 신탁회사에 건전성 및 유동성 관리 강화와 함께 저조한 분양률로 손실 확대가 우려되거나 시공사의 책임준공 기일이 지난 사업장에 대한 관리 강화를 강조하였으며, 최악의 상황을 가정하여 충분한 손실흡수능력을 확보할 것을 요청함.

  - 신탁회사가 부동산 PF 부실위험을 떠안게 되어 재무건전성 악화로 부실화되면 그 위험이 대주단인 금융기관을 포함한 시장 전반에 전이될 위험이 있는 만큼, 신탁회사에 대한 지속적인 모니터링과 위험이 현실화되지 않도록 하기 위한 적절한 대책 마련이 필요함. 

   * PF 대주단 협약에 시공사 및 신탁회사의 책임준공기한 연장, 손해배상책임 조정 등 내용을 포함시켜 세심하게 관리할 필요가 있음.

  - 중장기적으로 신탁회사의 차입형 및 책임준공형 총 수탁한도를 자기자본 대비 일정 비율로 제한하는 등 신탁회사의 토지신탁 관  련 규제를 강화하는 방안을 검토할 필요가 있음

■ 신탁회사의 책임준공 확약에 따른 부담을 줄이기 위하여 신탁계약상 신탁회사의 손해배상책임 범위를 제한하는 등 실무적 보완이 필요하며, 가이드라인을 마련하여 리스크 관리를 하여야 함.

  - 책임준공형 관리형 토지신탁으로 인해 신탁회사 부실화 우려가 제기되고 있고, 실무상 책임 준공의무에 따른 배상책임이라고 하기에는 과도한 내용이 신탁계약상 들어가고 있어 이를 적정한 수준으로 줄일 필요가 있음.

  - 신탁계약상 신탁회사의 손해배상책임 범위를 대출원리금 일체로 규정하는 경우가 많아 대주단은 실제 손해액과 상관없이 대출원리금 및 연체이자 전부를 배상할 것을 요구하고 있는데, 계약 조항에서 신탁회사의 책임은 책임준공에 관한 것으로 한정할 필요가 있음.

   * 책임준공확약은 준공의 보장이지 대주의 대출원리금 회수 자체를 보장한다고 보기 어렵고, 경기하강 등으로 분양 성공이 불확실한 경우 대출원리금 회수가 언제나 담보되는 것은 아님.

  - 신탁회사가 대출원리금 및 연체이자 일체를 배상하여 대주단은 언제나 손실을 입지 않게 되는 구조는 신탁회사가 투자손실을 보전하는 행위로 인정될 여지가 있어, 법에서 금지하는 금융투자업자의 손실보전행위에 해당될 수 있음.

   * 금융감독원은 신탁회사의 책임준공확약은 기본적으로 손실보전행위는 아니지만, 과도한 손해배상금액 약정 등 손해배상 산정조건이 일반적이지 않은 경우는 손실보전에 해당되므로 금지한다고 함.

  - 감독당국은 책임준공형 관리형 토지신탁 업무처리 가이드라인을 신설하여 대출원리금 및 지연손해액 일체를 신탁회사가 모두 배상하는 관행을 없애고 신탁종료 후 실손해액만 배상하도록 하는 등 시공사의 부실책임을 신탁회사와 대주단이 나누어 지게 하는 방안을 추진하고 있음.

  - 현재 신탁계약상 책임준공확약이 포괄적으로 제공되고 있는데, 신탁회사가 해결하기 어려운 사항(하도급업체의 유치권 분쟁, 하자책임 등) 발생시 신탁회사의 손해배상책임이 너무 쉽게 인정되므로, 책임준공의무의 범위와 내용을 명확히 하는 것이 바람직함.<KIF>

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1) 차입형 토지신탁이란 신탁회사가 자금을 조달할 의무를 부담하고 개발사업을 총괄하는 토지신탁이고, 관리형 토지신탁이란 위탁자가 자금을 조달하고 신탁회사는 자금 및 시행권 등 사업을 관리하는 토지신탁임. 책임준공형 관리형 토지신탁은 신탁회사가 자금조달의무를 부담하지 않는다는 점에서 기본적으로 관리형 토지신탁이지만 신탁회사가 대주단에 기한 내 준공을 확약하여 그에 따른 의무를 지는 구조임.

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