7.10 대책이후 시장전망 및 30~40대 주거해법은? > News Insight

7.10 대책의 핵심내용은?

정부는 지난 7.19일 22번째 주택시장안정보완대책을 발표했다. 이번대책으로 천정부지로 치솟는 집값과 전세값을 과연 잡을 수 있을지, 내집마련에 목말라 하는 생애최초 주택구입자, 신혼부부등 30~40대는 앞으로 어떻게 해야 하는지 관심이 쏠리고 있다.

7.10대책의 핵심내용을 보면  생애최초 특별공급확대 및 취득세50~100%경감, LTV.DTI 10% 우대,  주택공급비율증가, 주택공급확대검토, 다주택자에 대한 취득세 종부세, 양도세율인상 등 세제가 더욱 강화된다. 아울러 등록임대사업자의 세금강화 및 제도폐지 등 주로 투기성 다주택자를 겨냥한 초고강도 세금대책이 골자다. 아쉽게도 관심을 모았던 실수요자를 위한 공급확대방안은 추후 실무기획단을 구성하여 세부적인 공급확대 방안을 마련, 추진키로 하였다. 

한마디로 6.17대책에 이어 지금껏  잇따라 발표된 기존대책의 연장선으로 신선함과 차별성을 찾기란 어렵다. 공급확대실행방안이 빠졌다는 점에서 규제일변도 정책의 반복은 실망스럽다는 평가까지 나온다. 대통령의 특단지시로 시작된 이번 대책이 용두사미로 끝나는 건 아닐까 하는 걱정도 앞선다.  

이번엔 진짜 다주택자 매물 내놓을까

시장의 시선은 지금껏  나온 정책의 정상적인 작동 내지 누적효과로 시장흐름이 과열국면에서 안정국면으로 바뀔 수 있을까, 다주택자의 매물이 출시 될까로 집중된다. 통상적인 수요공급의 시장원리로 볼 때 공급이 늘어나고 수요가 감소하면 집값안정 내지 하락효과가 가장 뚜렷하게 나타나는 법.

 공급을 늘리는 방법으로는 신규공급물량 증가와 기존시장에 다주택자가 보유한 매물이 늘어나게 하는 두 가지 방법밖에 없다. 수요측면에서는 정부가 의도 하는 대로 투기수요, 갭투자가 줄어드는 효과를 기대해 볼 수 있겠다.  이번대책에서 신규공급 방안은 빠졌기 때문에 다주택자 매물이 얼마나 출시되는지 여부가 시장변화관련 최대 관건이다. 

 결론은 미지수 내지 부정적 영향이 더 클 것으로 전망된다. 왜냐하면 종부세와 양도세가 동시에 인상되는 바람에 다주택자 입장에서는 이러지도 저러지도 못하는 진퇴양난의 상황에 직면하게 된다.  더구나 공급부족으로 전세값과 집값이 더 오를 것으로 기대되는 현실을 감안할 때 처분보다는 버티기, 타인양도보다는 자녀증여 등을 선택하는 사람들이 더 많을 것으로 보인다. 양도소득세율은  6~42%, 다주택자 중과세율은 52~62%로 증여세율은 10~50%로서 30억이상 주택의 경우도 최고세율 50%를 부담하면 절세전략도 가능하기 때문이다(전세나 대출을 안고 하는 부담부증여의 경우 절세효과가 더 크게 나타난다).  

 매물이 출시되지 않으면 시장은 어떻게 될까. 매물부족, 매물잠김으로 인해 전세값상승- 집값의 불안현상이 재연될 공산이 크다고 하겠다. 특히나 올해 주택시장의 주 구매층으로 떠오른 30~40대 실수요자가 계속 전세를 선택할 경우 전세시장이 추격매수를 선택할 것이고, 매매시장이 달아오를 가능성이 높다. 현재로선 로또청약열풍으로 청약시장과  3기 신도시에  대한 기대감으로 재전세 혹은 청약대상지역으로의 우선분양권 취득을 위한 전세이동이 더 많을 것으로 예상된다. 일부는 낮은 가점과 대출규제로 수도권의 6억원 이하 저가아파트나 도심권의 연립, 다세대, 빌라로 발길을 돌릴지도 모른다.  

요컨대,  정부의 신규공급확대 방안과 다주택자의 선택, 그리고 30~40대의 내집마련 향방에 따라 올 하반기 주택시장은 요동치며 상승과 하락의 기로에 설 전망이다.  정부의 정책의도와는 달리 올 하반기 시장안정을 장담하기는 힘들어 보이며, 장´차관, 국회의원, 청와대 비서관 이상 다주택을 보유한 고위공직자가 서둘러 솔선수범의 자세로  똘똘한 한 채만 남기고 잉여매물을 처분하는 것이  다주택자 매물출시 독려와 심리적 동조에 도움이 될 것으로 보인다. 

부동산정책은 선진국형으로 패러다임의 대전환 절실

대통령의 특단지시에도 불구하고 재건축 정상화 및 고밀 복합개발 등 새로운 공급대책을 내놓지 못하고 있는 정책당국의 입장은 딱하기가 그지없다. 이번에도  말만 무성할 뿐 재건축활성화, 그린벨트해제, 4기신도시조성 등 구체적인 실효성 있는 공급방안을 내놓지 못하고, 실무단에 이를 미룬 점은 논란이다. 집값을 잡고자하는 정부의 진정한 의지와 역량이 있는지, 시장조사와 원인 진단, 해법 마련 등 정책수단과 정책준비부족에 대한 비판을 피하기는 어렵다. 

고민만 하지 말고 창의적 해법을 모색할 때이다. 각계 각층의 의견을 수렴하는 공청회나 끝장토론을 비롯해 미국, 영국, 독일, 일본 등 우리보다 10~20년 앞선 선진국의 주택정책을 본보기로 삼는 방법도 효과적이다.  뉴욕, 런던, 파리, 도쿄등 글로벌 메가시티의 경우 수도권과 대도시의 인구집중화로 인한 주택부족과 서민주거문제를 해결하기 위한 정책으로  공공임대주택공급, 도심권 재정비사업 활성화, 인허가절차간소화, 세금인하에 방점을 둔 창의적 도시개발 정책 등에 진력을 쏟은 결과 우리가 겪고 있는 주거대란, 전세대란을  피할 수 있었다는 교훈이다. 지금이라도 더 늦기 전에 벤치마킹 할 필요가 있으며, 확실한 규제대책만이 주택정책의 기본목표인 시장안정과 서민 주거복지향상을 달성할 있음을 깨닫는 역사적 계기와 정책전환점이 되기를 기대한다 . 

30~40대 실수요자의 내집마련 해법은?

 2021년도 서울지역 아파트 입주물량 급감과 입주절벽은  실수요자의 주거불안감을 증폭시키는 공포로 다가온다.  국내 한 부동산포털에 따르면 올해 약 4만2천가구에 이르는 아파트 입주물량이 내년에는 약 2만 3천가구로 급감하고, 내후년에는 1만 6천가구로 더욱 줄면서 이른바 입주절벽을 맞을 거란 전망도 나온다. 젊은 직장인이 선호하는 서울도심권 직주근접, 학군우수지역은 벌써부터 전세매물이 씨가 마르고 전세값이 뛰는 등 긴장감이 감돈다.  작년 말부터 시작된 전세값의 가파른 상승이 올 하반기 이후 본격화되고, 내년도 전세대란 가능성도 배제할 수 없는 형국이다. 이대로 가다간 앞으로 집값과 전세값이 동반급등하는 불안정한 시장이 전개될 확률이 높으며  종국적으로 최대수혜자는 다주택자, 최대피해자는 무주택자가 될 수밖에 없다는 진단이다. 

그렇다면 가장 효과적인 내집마련전략 혹은 주거해법은 무엇일까.

먼저 청약통장을 활용하여 아파트를 신규분양 받는 방법이 최선책이다. 30~40대 실수요자의 경우 첫 번째 내집마련해법은 청약이다. 하지만 청약을 통한 내집마련은 로또청약이라는 말에서 알 수 있듯 하늘의 별따기가 되었다. 청약가점이 부족한 20, 30대와 40대 초반은 서울 재건축/재개발단지 분양보다 내년부터 선분양하는 3기 신도시를 적극 노려보는 것이 현실적이다. 

경기 하남 교산, 남양주 왕숙, 고양 창릉, 부천 대장, 인천계양지구가 대표적으로 공급예정 물량만 30만가구가 이른다.  분양 18만가구, 임대가 12만가구로 추정된다. 

 이제 까지 발표된 1,2기 신도시는 몹시 성공적이었다는 평가다. 분당. 판교, 광교, 위례신도시 등 인기지역으로 변해 가격수준과 정도의 차이는 있으나 서울 못지 않은 사랑을 받고 있다. 3기신도시도 마찬가지로 각광을 받을 전망이다. 서울과 수도권을 잇는  광역교통대책이 마련되고 자족기능도 높인 게 최대 매력이다.  분양가가 시세의 70~80%로서 분양가도 저렴해 당첨만 되면 중소형 아파트의 경우 2억~3억 내지 3억~4억가량 시세차익도 가능해 보인다. 

 다만, 당첨확률을 높이기 위해서는 무주택자 조건을 계속 유지하고 가점쌓기에 주력해야 하며 신혼부부 특별공급제도, 지역우선분양제도를 잘 활용하는 준비와 지혜가 요구된다.  혹시 향후 부동산 경기가 가라앉고 불경기가 온다고 해도 신도시 입성계획은 수정하지 말고 실천하자. 주거안정 내지 장기투자관점에서 적극적인 내집마련 기회로 삼아야 함을 거듭 강조한다. 시장상황에 따라 좌고우면하거나 포기, 실기해선 아니 된다. 

 다음으로 서울에 계속 거주를 희망하는 실수요자의 경우다. 누가 뭐래도 서울이 가장 낫다거나 직주근접과 자녀교육, 직장문제 등으로 서울을  떠나기 어렵다면  서울의 미래성장지역을 골라야 한다. 10년 앞을 내다보면 역시 서울은 최고 성장도시이다.  생활편의시설, 도시 경쟁력과 삶의 질, 투자가치 면에서 최상급이다. 서울 중에서도 인구증가, 소득증가, 기반시설, 행정계획 등이 받쳐주는 성장지역의 도심권, 신설역세권에 위치한 ‘슈퍼아파트’는  일석 3조의 주거효과를  누릴 수 있다. ‘슈퍼아파트’란 필자가 명명한 살기(LIVE)좋고 사기(BUY) 좋은 아파트로 기존아파트 중에서도 주거가치와 투자가치가 동시에 높은 블루칩 아파트를 말한다. 

슈퍼아파트의 특징과 의미는  호황기에는 집값상승 확률이 높고 불황기에는 하락 확률이 낮은 아파트로 이와 반대되는 아파트는 '좀비아파트'로 대비된다. 필자와 한국자산관리연구원이  개발한 AI 빅데이터기반 특허기술 아파트가격예측모델인 ‘살집팔집’을 통해 서울지역 아파트를 신축, 구축, 재건축으로 세분화 하여 전국 8천개 개별아파트를 가치평가한 뒤 그 결과물을 홈피에 게재하여 세상에 공유하고 있다.  2020년 6월 기준으로 최종 산출된 ‘슈퍼아파트 BEST30’ 을 소개한다. 아파트를 사고팔 때  투자가치를  참고하여 매매의사를 결정하면  큰 도움이 될 것이다.

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