주택관련 조세정책에 퇴로(退路)가 없다. > News Insight

수차례의 주택 가격 안정화 정책에도 불구하고 주택 시장이 안정기미를 보이지 않자 정부는 다시 종합부동산세(이하 종부세)와 양도소득세(이하 양도세), 취득세 등 주택과 관련한 모든 세금의 인상을 내용으로 하는 7.10 주택시장 안정대책(이하 7.10대책)을 내놓았다. 이번 정부 들어 23번째 부동산 대책이다. 박근혜정부때 주택가격을 올리기 위해서 여러 가지 수요확대정책을 사용한 것과 비교하면 격세지감(隔世之感)이다. 

역대정권의 부동산 정책은 정도의 차이는 있지만 규제와 완화를 반복하였던 것이 사실이다. 노무현 정부때는 폭등한 집값을 잡기위해 종부세와 주택담보대출비율(LTV), 총부채상환비율(DTI)을 도입하였으며, 공공임대주택 150만 가구를 건설하여 공급을 확대하였다. 이명박정부는 미국의 서브프라임모기지 사태로 촉발된 경제위기로 주택가격이 하락하자 강남3구를 제외한 주택 투기지역과 투기과열지구를 해제하였으며 종부세, 양도세 등 부동산 관련 세금부담을 완화하였다. 박근혜정부 역시 침체된 주택시장을 살리고자 부동산관련세제 완화, 주택담보대출 요건 완화 등 돈빌려서 집을 사라는 정책을 폈다. 이렇게 규제와 완화를 반복하였던 주택시장은 문재인 정부들어 집값이 폭등하여 이렇게 현정부 들어 23번째 정책까지 나오게 된 것이다. 

부동산은 공유수면을 매립하는 등의 특별한 경우가 아니면 그 공급량을 증가시킬수 없으며 특히 사람이 거주하는 주택의 경우 토지를 기반으로 하고 그 선호지역이 확실한 상황이라 공급량을 늘리는 것 자체가 더 더욱 힘들다. 이런 성격으로 말미암아 거주가 가능한 땅이 절대적으로 좁은 우리나라의 경우 부동산을 소유하겠다는 애착은 거의 종교적 믿음에 비견될만큼 강력하다. 이러한 부동산의 특징과 우리나라 상황의 특수성은 타국의 부동산에 비하여 더욱 강력한 투자수단으로 활용되었던 것이 사실이다. 

 이러한 점을 고려하면 부동산 관련 정부의 정책은 부동산 가격의 인상을 절대적으로 막는 것이 아니고 안정적인 상승을 유지할수 있게 그 정책적 기조를 펴나가야 한다. 특정시기에 부동산 가격의 폭락과 폭등은 모두 사회적문제를 발생시킨다. 폭락은 부동산을 보유하고 있는 경제주체에게 자산의 급속한 감소와 부동산을 담보로 대출을 한금융기관의 부실화로 이어지며, 폭등은 경제주체의 빈부격차를 벌이고 새로 경제활동을 시작하는 젊은 세대의 삶의 의욕을 감소시키는 해악을 끼친다. 그러므로 역대정권은 부동산 시장을 통제하기 위하여 부단히도 노력을 해왔다. 우리나라 부동산 관련 세제의 대표격인 양도세제가 누더기처럼 그때 그때 휘둘렸던 것이 이를 방증(傍證)한다.

 현정부의 23번째 부동산 정책의 핵심은 다주택 보유자에 대한 압박이다. 다주택 보유자가 정부의 이번정책으로 인하여 다주택 보유를 더 이상 견디지 못하고 1세대 1주택을 제외한 주택을 시장에 내어놓게 하는 것이 목적이다. 이러한 목적에 부합되기 위하여는 그 목적에 정확하게 맞는 정책을 구사하여야 한다. 

첫째, 1세대 1주택 보유자와 1세대 다주택 보유자에게 적용하는 조세정책이 확실하게 차별적이어야 한다. 1세대 1주택자에 대한 양도세제의 혜택을 없애자는 의견과 소위 말하는 똘똘한 한 채에 대하여 차별적인 대우를 주장하는 혹자의 주장도 있으나 이것도 정책입안자의 정책 선택의 문제로서 지금까지 우리나라 세제가 1세대 1주택에 대하여 국민의 주거안정을 위한다는 측면을 강조하여 세제혜택을 준점에 대하여 필자는 그 논리에 공감하고 있다. 하지만 또 다른 측면에서 세수가 많이 모자란다면 1세대 1주택의 세제혜택을 줄인다고 하더라도 굳이 반대할 이유도 없다. 하지만 1세대 1주택의 경우 주어진 세제혜택의 환수는 그 우선순위에 있어서 차선 내지 차차선이라는 생각이다. 이러한 점에서 7.10대책은 비교적 이부분의 고려를 잘하고 있지만 향후에도 이러한 부분의 정책적 고려는 1세대1주택자에 대하여 세제혜택을 환수하는 강력한 정책적 변화가 없는 한 지속되어야 한다.

둘째, 이번 7.10대책은 종부세를 포함하여 양도세와 심지어는 취득세까지 모두 인상하여 정책의 목적이 다주택자의 초과물량 출회인지, 증세 그 자체인지에 대하여 그 목적을 의심케 한다. 만약 다주택자의 초과물량을 시장에 내놓게 하는 것이 주 목적이라면 양도세와 취득세의 인상은 그 정책목적에 부합된다고 볼 수 없다. 양도세의 경우 매물 유도를 위하여 내년 종부세 부과일인 2021.6.1.까지 그 시행을 유예하고 있고, 2년 미만의 양도차익과 규제지역의 다주택자 양도세 중과세율을 인상하여 제한적이기는 하지만 종부세를 인상하면서 양도세를 같이 인상한다는 것 자체가 관련정책의 일관성측면에서 문제가 있다. 보유세를 인상하여 매도 할 것을 종용하면서 양도세인상을 동시에 하는 것은 보유하지 않고 양도를 생각하는 현재 보유자의 퇴로를 막는다는 점에서 논리모순적 측면이 있다.

 1세대 다주택자의 매물출회를 기대하면서 취득세 부분을 건드린 것도 생뚱맞다. 보유세 강화를 통하여 초과주택의 매각을 압박하면서 매각주체의 양도세를 강화하여 그 퇴로를 막고, 그 이후단계에서 발생하는 취득세율을 인상하는 것은 710대책이 기대하는 다주택자의 매물출회에 긍정적 효과와 부정적 효과를 혼재시킨다는 생각이 든다. 정책이 시장에 보내는 의미는 간명하여야 한다. 보유세를 올리면서 양도세까지 같이 인상하고 취득세까지 건드리는 것은 정책이 시장에 보내는 메시지의 명확성을 훼손시킨다.

정부가 보는 현재의 부동산 시장상황은 다급하고 당황스럽기까지 하여 정부의 새로운 정책이 바라는 방향으로 시장이 신속하게 반응해 주기를 기대하고 있을 것이다. 하지만 현재의 부동산 관련 정책이 23번째임을 생각해본다면 다급하다고 하여 한시적인 정책을 급하게 내어놓는 것은 더욱 시장상황을 어렵게 만들 수 있다. 

부동산정책은 모든 국민들의 최대의 관심사이다. 부동산 정책을 통하여 국민들의 생각에 편가르기 상황이 벌어지기도 한다. 새로운 정책이 나올 때 마다 국민들의 마음속에는 나와의 관련성을 통하여 무관심,지지,저항이 갈려지는 측면도 있다. 부동산 관련정책을 통하여 부동산을 정책의 목적대로 해 보려는 생각은 그 어느 역대 정권에도 있었다. 하지만 시장은 그 방향대로 반드시 간 것은 아니다. 부동산 시장에 그때 그때 민감하게 반응하는 정책수립보다는 장기적인 안목을 가진 논리적이고 안정적인 조세정책을 포함한 부동산 정책의 수립 및 이행이 보다 절실하다. 

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