<2021 맞으며> 부동산 경기전망과 근거 > News Insight

 통계로 본 과거 30년 간 주택경기변동 사이클 

우리나라 주택경기는 지난 34년간 어떤 기적적 흐름과 대세전환을 기록했을까. 주택통계가 발표된 지난 86년 이후 34년간 서울지역 매매가격을 중심으로 관찰해 보자. KB국민은행이 발표한 통계를 기반으로 서울 아파트 매매가격지수를 기준으로 그래프를 그려 보았다. 

결론부터 말하면 3번의 상승과 2번의 하락기를 경험한 것으로 드러났다. 주기별로 드러난 변동요인과 특징을 간결하게 서술한다.

첫째, 제1주기의 상승국면은 지난 1986년 기점으로 상승을 시작, 1990년까지 약 4~5년간 상승했다. 저금리 ‧ 저유가 ‧ 저환율 현상으로 실물경기가 호황을 보인데다 국제수지도 흑자로 돌아서면서 유동성과 상승 기대심리가 커진 때문으로 분석된다. 전국적으로 아파트 열풍과 토지시장이 들썩였다. 

둘째, 제 1주기의 하락국면은 1991부터 시작해 1999년까지 약 7년가량 지속되었다. 상승에 따른 하락과 주택2백만 호 건설에 따른 공급과잉에다 1997년 말 외환위기까지 겹쳤다. 기업들은 부동산을 매각하기 바빴고, 개인들도 투매에 나서면서 주택시장은 깊은 불황과 더불어 얼어붙었다. 토지초과이득세부과도 시장에 악영향을 끼쳤다.  

셋째, 제 2주기의 상승국면은 2001년부터 2007년까지 약 7년간 나타났다. 김대중 정부의 경제정책과 금리인하, 부동산 규제완화와 가계대출확대가 기폭제가 되었다. 금리인하와 유동성증가, IT 버블 등 주식시장과 부동산시장의 쌍끌이 장세가 전개되었다. 

넷째, 제 2주기 하락국면은 2008년부터 2013년까지 약 5~6년간 지속되었다. 2008년 5월에 발생한 글로벌 금융위기로 강남권 재건축 대형 고가 아파트를 필두로 가격이 급락했다. 재건축아파트의 경우 고점대비 약 40% 가량 폭락하는 단지도 속출했다.   

다섯째, 제 3주기 상승국면은 2014년부터 2020년 현재까지 6년째 상승을 기록 중이다. 박근혜 정부 때의 대출규제완화와 재건축초과이익환수제 유예조치 등 규제완화정책이 시발점이 되었다. 문재인 정부 들어 재건축, 재개발억제로 인한 공급부족, 세금중과 및 대출규제의 투기수요억제정책의 부작용에다 저금리와 과잉유동성이 주택가격 폭등을 불러 왔다는 분석이다. 특히 문재인 정부 들어 집값 폭등은 역대 최고치로 기록될 전망이다. 2021년까지 집값 폭등이 지속될 경우 사상 최고상승기록을 갈아치울지도 모른다. 공급부족으로 전셋값마저 큰 폭 오르고 있어서 풍부한 시중 부동자금이 부동산으로 유입되거나 머물 경우 거품우려 마저 낳고 있어서 주목되는 대목이다. 다음 하락기는 과연 언제 쯤 올까?    

2020년 상저하고(上低下高) 속 전세, 매매 동반 급등세 실현

2020년 부동산시장은 한마디로 롤러코스트를 탔다. 상반기와 하반기가 전혀 다른 모습을 연출하고 하반기 이후 뜨겁게 달아올랐다. 전형적인 상저하고 장세를 연출하였다. 전국적인  확산세도 무섭게 나타났다. 매매, 전세시장 모두 수도권 지방할 것 없이 앞서거니 뒤서거니 하면서 전국 토에 부동산광풍이 불어 닥쳤다. 설악산, 지리산, 한라산 빼고 다 올랐다는 표현이 어색하지가  않다.  

대내외적 경제 불확실성이 커지는 가운데 부동산정책이 24번째 발표되고 코로나 팬데믹 사태 등 실물경기 침체에도 불구하고 부동산시장은 과열양상을 보이는 등 불안감이 증폭되고 있다. 2020년은 정치, 경제, 사회, 문화적으로 충격적 사건과 혼란으로 점철된 대혼돈기였다. 코로나19 사태로 충격파가 컸다. 부동산시장도 마찬가지다. 정책이 나올 때 마다 시장은 요동치고 집값과 전셋값은 일시안정, 재반등 등 고공행진을 지속했다. 그때마다 실수요자와 무주택 세입자 주거고통은 가중되고 주거난민, 전세대란까지 발생했다. 

한마디로 2020년 부동산 시장은 정부와 시장과의 전쟁터였다. 결과는 정부의 완패, 정책의 실패다. 부동산교과서에는 시장실패보다 더 무서운 게 정책의 실패라는 말이 있다. 문재인 정부의 정책을 바라보는 시선이 곱지 않은 이유다. 역대정부에서 여러 번의 부동산 불안정기를 겪었지만 대체적으로 과거 정부의 정책은 시장안정에 기여했다는 평가가 주류를 이룬다. 긍정적 순기능을 수행하고 안전판 역할을 해 왔다는 평가다. 

그런데 문재인 정부는 그동안 부동산정책을 잘 준비했다고 말하고 집값을 잡을 수 있다고 장담하면서도 계속 실패하는 이유는 뭘까. 의문과 의구심이 드는 대목이다. 못 잡는 게 아니라 안 잡는 게 아닌가 하는 의구심이 든다. 실수가 아니라 의도성이 있다는 지적도 나온다. 세수확보나 자산효과를 통한 내수경기 부양책으로 보는 시선이 바로 그것이다. 위정자의 속내와 진실을 알 수는 없다. 전문가의 한사람으로 하루바삐 시장안정과 전셋값 안정을 고대할 뿐이다. 

2021년  부동산 매매, 전세 상승세 지속전망  

2021년 집값과 전셋값은 어떻게 될까? 국내 경제기관이나 경제, 건설, 부동산관련 연구소의 전망의견을 종합하면 대체로 상승세 지속전망이 절대 우세하다. 지난 2014년부터 오르기 시작한 주택매매가격과 전세가격이 더 오를 것으로 예측하고 있는 것이다. 

예를 들면 한국은행, 한국개발연구원(KDI) 건설산업연구원, 주택산업연구원, 부동산 114, 직방 등 부동산관련연구기관이 발표한 자료를 종합하면 2021년 매매시장과 전세시장 모두 상승내지 급등세를 이어갈 개연성이 농후하다는 것이다. 수도권이나 지방할 것 없이 전국적으로 동반상승하는 가운데 매매시장은 2~4% 전세시장은 4~6%가량이 오른다는 전망이 주류를 이룬다. 

다만 또 다른 변수와 복병도 도사리고 있다. 고점과 거품, 대세전환의 도래가능성이다. 즉, 대세상승이 마감되고 조정기를 맞을 가능성을 배제할 수  없다는 관측이다. 이를테면, 국토부수장이 바뀌고 정책기조가 바뀌고 , 규제일변도에서 공급확대로  정책방향이 선회한다면 즉,  공급확대 시그널만 나와도 시장에 주는 긍정적  효과는 상당할 것으로 기대된다. 2021년 주택시장의 가장 큰 문제는 앞으로 2~3년간 공급부족이 더 심화 될지도 모른다는 수급불균형이 자리 잡고 있기 때문이다. 

이대로 가면 2021년 주택시장은 서울을 중심으로 입주물량이 반토막 나는 등 공급절벽이 나타나고 주택임대차 3법규제로 인해  전세매물잠김 내지 매물실종이 가속화함에 따라 집전세대란, 집값상승은  불가피해 보인다. 

또 다른  문제는 과도한 집값 폭등에다  2021년 마저  집값이  대폭 오른다면 결국 거품붕괴 우려를 낳을 거란 전망도 불거진다. 집값이 6년 넘게 장기 급등함에 따라 이미 시장에는 광범위한 낙관론이 확산되고 불안감을 증폭시키고 있다. 일부에서는 2023년까지 장기적인 집값상승 예측도 주저하지  않고 있다. 요컨대, 집값상승 주법으로 공급부족, 규제정책의 부작용, 저금리와 과잉유동성, 상승기대감 확산을 꼽는다. 이 네 가지가  상승론의 핵심근거가 된다. 정부도 그렇고 수요자도 그렇고, 거품이 자라고 쌓이는 장면을 뻔히 쳐다보면서도 치킨게임처럼 마주보고 달리는 형국이 전개되고 있다. 

과연  시장의 승자는 누가  될 것인가? 영끌에다 패닉바잉(공포 매수) 하는 밀레니얼세대는 승자가 될 것인가? 큰 바보가 될 것인가? 만약 이대로 끝까지, 갈 데까지 간다면 정부도 투자자도 둘 다 패자가 될 가능성이 커 보인다. 

거품이 한꺼번에 터지면 버블붕괴로 인해 부동산, 주식, 금융, 자본, 외환시장 까지 우리경제시스템은 마비되고 망가질 것이 분명하다. 장기간의 집값 폭등의 끝은 거품붕괴로 이어진다는 사실은 경제학의 원리이고 역사적 경험적 사실이라는 점을 명심하자. 2021년은 언제든 고점을 찍고  변곡점을 맞을 개연성이 농후하다. 경제위험, 금융위험, 투자위험, 자산시장위험, 주택시장위험 모두 한꺼번에 높아지는 시점이 다가오고 있다.