장기 고정금리 주택담보대출에 대한 고찰과 제언 > News Insight

주택담보대출은 우리나라 가구(household)의 대차대조표의 상당 부분을 차지한다. 가계금융복지조사에 따르면 2022년 3월 현재 우리나라 가구의 평균 자산 및 부채는 각각 5억 4,772만원, 9,170만원인데, 자산 중 73.7%는 부동산, 부채 중 58.7%는 담보대출로 구성되어 우리나라 가구 대차대조표의 상당 부분을 차지하고 있음을 엿볼 수 있다.

우리나라 주택담보대출은 대출 기준금리 변동에 따라 대출금리가 바뀌는 변동금리 또는 혼합형 상품이 주를 이룬다. 주택담보대출 시장은 크게 정책모기지와 민간 금융회사의 주택담보대출로 나눌 수 있는데, 정책모기지는 순수 고정금리 상품이, 민간 금융회사의 주택담보대출은 변동금리와 혼합형(주로 5년 금리 고정 후 변동금리로 전환) 상품이 주로 취급되고 있다.

 금융위원회(2023)1)에 따르면 2022년 말 현재 우리나라 전체 주택담보대출 중 변동금리, 혼합형, 순수 고정금리 잔액 비중은 각각 56.0%, 20.9%, 25.7%로 추정되어 변동금리 및 혼합형 주택담보대출의 비중이 높으며, 순수 고정금리 상품 중 85.7%는 정책모기지로 민간 금융회사의 공급은 크지 않다.

그런데 최근 금리상승으로 주택담보대출 차주의 상환 부담이 가중됨에 따라 주택담보대출 시장에서 민간 금융회사가 공급하는 장기 고정금리 주택담보대출의 비중을 높일 필요가 있다는 논의가 진행되고 있다. 시장금리가 2021년부터 상승하면서 변동금리 주택담보대출의 대출 기준금리로 널리 쓰이는 신규취급액기준 COFIX가 2021년 6월 0.82%에서 2023년 9월 3.66%로 3%p 가까이 상승하는 등 대출 기준금리가 빠르게 상승하고 있다. 대출 기준금리가 유례 없는 속도로 상승하여 차주의 상환 부담이 가중됨에 따라 금융위원회는 2023년 민간 은행이 고정금리 주택담보대출을 공급할 유인을 강화하고 관련 여건을 개선하는 것을 골자로 한 “가계부채 질적구조 개선을 위한 고정금리 대출 확대방안”을 발표하기도 하였다.

그런데 많은 경제 문제에 대한 대응방안이 그러하듯 민간 금융회사의 장기 고정금리 주택담보대출확대는 만병통치약(panacea)이 아니다. 오히려 장기(30년) 고정금리 주택담보대출이 시장의 주를 이루는 미국에서는 장기 고정금리 주택담보대출이 통화정책 전달(transmission)을 약화하거나, 금융안정을 저해하거나, 주거이동성(mobility)을 약화할 수 있다는 지적이 꾸준히 제기되고 있다. 이에 본 고는 주택담보대출 금리구조에 대한 논의를 정리하고 바람직한 정책방향을 제언하고자 한다

주택담보대출 금리구조에 대한 논의

각국에서 주로 활용되는 주택담보대출 금리구조는 정부지원기업(government-sponsored enterprise)의 개입, 주택담보대출 공급자의 자금조달 수단, 소비자 선호, 주택 매매 및 보유 행태, 규제 등에 따라 큰 차이를 보인다. 주요 선진국 중 미국 · 프랑스 · 벨기에 · 덴마크는 주택담보대출 중 장기(10년 초과) 고정금리 주택담보대출 비중이 신규 취급액의 50%를 상회하며, 독일 · 스페인도 중장기(5년 초과) 고정금리 주택담보대출 비중이 비교적 높다.2) 장기 고정금리 주택담보대출 비중이 높은 원인은 각국마다 다르게 나타난다. 미국은 Fannie Mae · Freddie Mac 등 정부지원기업의 주택담보대출 유동화(securitization)가, 덴마크는 커버드본드를 통한 장기 고정금리 자금조달이 장기 고정금리 주택담보대출 비중이 높은 주요 원인들로 지적된다.

이와 같이 다양한 요인들로 인해 결정된 한 국가의 주택담보대출 금리구조는 쉽게 바뀌지 않는다. 특히, 소비자의 경험에 기반한 수요가 주택담보대출 금리구조에 영향을 미치는 주요 요인 중 하나이기 때문에 공급 측면의 유인과 구조를 개선시키는 정책 개입만으로 사회적으로 활발하게 사용되는 주택담보대출 금리구조를 빠르게 변화시키기는 어렵다고 판단된다. 가령, Albertazzi et al.(2019)3)은 수요와 공급 중 어떠한 요인이 유로 지역 국가의 변동금리 주택담보대출 비중에 미치는 영향이 큰지 실증적으로 분석했는데, 해당 국가 내 역사적인 인플레이션 변동성, 단기 금리 및 실업률 간 상관관계, 소비자의 금융지식(financial literacy) 수준이 변동금리 주택담보대출 비중에 미치는 영향이 은행 특성보다 중요하게 나타나서 주택담보대출 금리구조에 대한 수요 측면의 영향이 공급 측면보다 크다는 실증분석 결과를 발표했다. 

이를 뒷받침하듯 European Mortgage Federation(2023)4)에 따르면 2013~2022년 오스트리아 · 크로아티아 · 그리스 · 아일랜드 · 폴란드 · 슬로베니아에서 변동금리 주택담보대출 비중이 눈에 띄게 하락했는데, 주로 단기(1~5년) 고정금리 주택담보대출이 변동금리 주택담보대출을 대체하는 데 그쳐서 금리구조가 장기 고정금리로 구조적으로 변화하지는 않았다. 또한 영국에서는 BorisJohnson 전총리가 2020년 10월 주택 보유율 제고를 위해 생애최초 주택구입자에게 고LTV(95%), 장기 고정금리 주택담보대출을 제공하는 정책방향을 밝혔으나, 현재까지 영국 주택담보대출 신규취급액 중 장기 고정금리 비중은 통계에 유의미하게 잡히지 않고 있다.5)

고정금리 주택담보대출은 변동금리 대비 차주의 현금흐름이 금리에 영향을 받지 않게 하는 장점이 있는데(Campbell and Cocco, 2003),6) 고정금리 주택담보대출 확대에 따른 리스크는 어떠한 것들이 있을까? 주택담보대출 금리구조가 경제에 미치는 영향은 크게 통화정책 전달, 금융시스템의 금리리스크 노출을 통한 금융안정, 주택시장 매매시장 수요 · 공급을 통한 주거이동성(mobility) 등으로 나눌 수 있다. 

주택담보대출 금리구조가 통화정책 파급효과에 미치는 영향에 대한 문헌은 대체로 장기 고정금리주택담보대출이 통화정책 파급효과를 약화시킨다고 주장한다(Mishkin, 2007; Garriga et al. 2017).7) 변동금리 주택담보대출이 주를 이루는 국가에서는 금리가 변화할 때 모든 차주의 상환 금액이 변화하며, 대출금리는 통화정책으로 조절되는 단기금리에 민감하게 반응하게 된다. 반면, 고정금리 주택담보대출이 주를 이루는 국가에서는 금리가 변화하더라도 신규 또는 차환 차주의 상환금액만 바뀌기 때문에 전반적인 차주의 현금흐름에 미치는 영향이 비교적 적고, 이는 통화정책 전달을 약화한다.

고정금리 주택담보대출은 변동금리 주택담보대출 대비 금융시스템의 금리리스크 노출을 확대하여금융안정을 저해할 가능성도 제기되고 있다. 예금 등 단기 자금조달을 주로 활용하는 은행과 같은 금융회사가 단기금리와 연동되는 변동금리 주택담보대출이 아닌 고정금리 주택담보대출을 대차대조표에 보유하면 금리리스크에 더 크게 노출된다. 이러한 금융회사의 유동성이 적절하지 않게 관리되거나 금리 급변기에 순자산(net worth)이 크게 타격을 입는 경우 First Republic Bank의 뱅크런과 같은 금융불안이 야기될 수 있고, 최악의 경우 금융시스템에 대한 신뢰가 하락하여 전반적인 금융안정을 저해할 수 있다.

고정금리 주택담보대출은 소비의 경기순응성을 증폭함으로써 경기순환의 진폭을 확대(destabilize)하여 금융안정뿐만 아니라 거시경제 전반에 미치는 영향이 클 수 있다. 소득 및 소비가 감소하는 불경기에 대응하기 위해 중앙은행이 기준금리를 낮추면 변동금리 주택담보대출 차주는 상환부담이 줄어들어 소비여력이 개선되지만 고정금리 주택담보대출 차주는 이러한 효과를 누리지 못한다. 따라서 변동금리 주택담보대출은 통화정책에 따라 경기순환의 진폭을 축소하는 자동안정장치(automatic stabilizer)의 역할을 하기도 한다. 이에 착안하여 Eberly and Krishnamurthy(2014) 및 Campbell et al.(2021)은 변동금리 주택담보대출이 고정금리 주택담보대출 대비 경기순환 진폭 축소 측면에서 우월하며, 경기 침체시 고정금리를 변동금리로 바꾸거나 대출조건을 조정하여 상환금액을 낮추는 방안을 주택담보대출 취급 시 사전(ex ante)에 포함하는 것이 자동안정장치의 역할을 강화할 수 있다고 주장했다.8)

고정금리 주택담보대출은 변동금리 주택담보대출 대비 사회 전반의 주거이동성(mobility)을 감소시킬 수 있다. 금리 상승기에 기존 고정금리 주택담보대출 보유자는 주택 매매를 통해 이사하기 위해 중도상환수수료뿐만 아니라 더 높은 금리의 주택담보대출을 받아야 하는 비용을 치러야 한다. 따라서 이러한 비용을 고려하여 더 높은 매도 호가를 책정하게 되는데, 이러한 lock-in 효과는 주택 매매를 통한 이사를 자연스럽게 감소시키게 된다. 가령, Fonseca and Liu(2023)9)는 고정금리 주택담보대출이 주류인 미국에서 주택담보대출 금리가 1%p 상승하면 연간 이사율이 0.7%p 하락함을 실증적으로 보였는데, 평균적인 연간 이사율이 9%임을 고려하면 상당한 수치이다. 주거이동성 약화는 효율적인 노동시장 참여를 위한 이사를 감소시킴으로써 노동 배분의 효율성을 떨어뜨리고, 사회 전반적인 역동성을 감소시킬 수 있기 때문에 유의할 필요가 있다.

마지막으로 고정금리 주택담보대출은 차주 간 금융지식에 따른 불평등(inequality)을 심화시킬 수있다. 학력, 자산 등에 따라 차주의 금융지식은 큰 차이를 보이는데, 특히 학력이 높고 자산이 클수록 금융지식이 높은 경향을 보인다. 따라서 금융지식이 낮은 차주가 금리 변화를 민감하게 관찰하지 않거나, 적절한 의사결정을 내릴만한 지식이 없으면 금리 변화를 민감하게 관찰하여 의사결정을 내리는 차주 대비 금융비용을 더 많이 지불할 수 있다.

정책 제언

고정금리 주택담보대출은 변동금리 주택담보대출 대비 금리가 상승할 때 차주의 부담 증가를 완화하는 장점이 있으며, 이러한 장점은 현재와 같이 경기가 둔화된 상황에서 금리가 상승할 경우 경제에 긍정적으로 작용할 수 있다. 하지만 앞서 논의하였듯 고정금리 주택담보대출은 통화정책 전달을 약화하고 금융안정을 저해하며 주거이동성을 낮추는 부작용이 있을 수 있기 때문에 최대한 긴 안목 하에 정책방향을 설정할 필요가 있다.

첫째, 주택담보대출 금리구조는 공급 여건에 대한 정책 개입만으로 단기간에 변화할 수 없다는 점을 인정하고 정책방향을 장기적인 안목으로 설정할 필요가 있다. 주택담보대출 금리구조는 공급뿐만 아니라 소비자의 경험에 기반한 수요에 크게 영향을 받는다. 가령, 현재의 주택담보대출 수요자가 과거의 경험을 기반으로 하여 변동금리 주택담보대출의 리스크를 충분히 이해하지 않는 한 공급 측면의 변화만으로 금리구조를 빠르게 변화시킬 수 없을 것이다. 따라서 단기적으로 은행 등 주택담보대출 공급자에 대한 긍정 또는 부정적인 인센티브 메커니즘으로 30년 이상 고정금리 주택담보대출을 적극적으로 취급하도록 유인하는 것보다 10~15년 등 중기 고정금리 주택담보대출부터 적극적으로 취급하도록 유인하거나, 차주들이 5년 고정금리 주택담보대출을 주기적으로 차환하여 금리가 고정되는 기간이 길어질 수 있도록 단계적으로 유인하는 방안을 우선 고려하는 것이 현실적일 것이다.

둘째, 변동금리 주택담보대출이 야기하는 차주의 현금흐름 리스크는 단기간 내 활성화가 어려운 고정금리 주택담보대출이 아니라 변동금리 주택담보대출 관련 제도와 관행의 변화로 보완할 수 있음을 고려할 필요가 있다. 변동금리 주택담보대출이 가구의 소비에 영향을 미치는 것은 상품의 설계상 자연스러운 일이며, 통화정책의 파급효과를 고려했을 때 바람직하다고 볼 여지도 있다. 문제는 변동금리 주택담보대출을 포함하여 과다차입한 차주가 금리 변동에 대응하지 못할 만큼의 영향을 받고, 거시적으로 이러한 차주가 상당수 존재하여 금융안정을 저해할 때 발생한다. 하지만 이는 변동금리 주택담보대출이 아닌 과다차입을 방지하지 못해서 발생하는 문제이다. 따라서 차주 단위 DSR 산정 예외 적용을 최소화하고, DSR 산정 시 금리 상승을 고려한 Stress DSR을 도입하며, 궁극적으로는 상환능력을 산정할 때 세금, 생활비 등을 총체적으로 고려하도록 관련 규제를 정비하고 금융회사의 영업 관행을 고쳐나갈 필요가 있다.10) 금융부문에서는 사전적으로 과다차입 가능성을 방지하고, 재정부문에서는 현금흐름에 문제가 생긴 차주가 지나친 소비 감소와 주거불안을 겪지 않도록 지원하는 것이 효과적일 것이다.

셋째, 고정금리 주택담보대출이 확대되는 과정에서 앞서 살펴본 단점들의 보완방안을 마련할 필요가 있다. 가령, 금융안정의 관점에서는 고정금리 주택담보대출을 실행 또는 보유하는 금융회사가 고정금리 주택담보대출을 대차대조표에 얼마나 오래 보유하는지, 금리리스크에 대한 노출 정도는 어느 정도인지 시의적절하게 파악하고 필요시 추가적인 유동성 및 자본규제를 부과할 수 있도록 건전성규제를 정비할 필요가 있다.11)

 고정금리 주택담보대출이 야기할 수 있는 이동성 약화에 대해서는 기존 고정금리 주택담보대출 보유자가 고금리 상황에서 이사하는 유인을 높이기 위해 보유한 주택담보대출을 다른 부동산으로 이전할 수 있는 모기지 이전(portability) 제도를 도입하고, 주택 매수인이 고금리에도 불구하고 주택을 매입할 유인을 높이기 위해 매수하는 주택의 주택담보대출을 인수(assumability)할 기회를 주도록 주택담보대출 공급자의 영업 관행을 점검하고 필요시 법규를 정비할 필요가 있다. 또한 고정금리 주택담보대출이 금리지식에 따른 불평등을 야기하지 않도록 금융교육 및 상담의 강화, 고정금리 주택담보대출 자동 차환 제도, 주택담보대출 차환을 위한 인프라 강화 등을 추진해야 할 것이다.

마지막으로 주택담보대출 금리구조와 관련된 논의를 변동금리 대 고정금리로 국한하지 말고 재정정책과의 조화와 변동 · 고정금리보다 더 우월할 수 있는 금융 측면의 솔루션에 대한 논의로 확장할 필요가 있다. 가령, 최근과 같이 경기가 둔화된 가운데 대출금리가 지나치게 빠르게 상승한다면 긴 시간에 걸쳐 효과를 내는 금융정책보다 주택담보대출 보유자의 주거안정과 소비 여력을 지원하는 재정정책이 바람직할 것이다. 고정금리 주택담보대출 확대가 야기할 수 있는 금융안정 및 경기순환 증폭에 대해서는 비전통적인 주택담보대출의 확대를 고려할 필요가 있다. 비전통적인 주택담보대출의 사례로 경기순환에 따라 만기를 조정하거나 고정금리를 변동금리로 바꿔서 월별 상환금액을 조정하는 약정을 사전(ex ante)에 체결하는 방안 등이 제시되고 있다(Campbell et al., 2021; Eberly and Krishnamurthy, 2014). 또한 주택가격지수 등 주택시장 상황에 따라 상환조건을 변화시키는 주택가격지수 연계 모기지 등도 주택담보대출을 활용한 지나친 레버리지 투자를 완화하기 위한 방안으로 고려할 수 있다.12)

 이와 같이 비전통적인 주택담보대출은 상품의 복잡성으로 인해 시장 조성이 근본적으로 어려울 수 있으나, 경기 침체시 상환조건을 조정하고 지나친 레버리지 투자를 완화한다는 기본 정신은 다른 방안으로도 구현할 수 있다. 가령, 경기 침체 시 가계대출 상환 조건 조정을 활성화하거나 수익 또는 손익 공유형 주택담보대출13) 등 상대적으로 덜 복잡한 비전통적인 주택담보대출 상품도 상기한 대안과 유사한 효과를 낼 수 있는 만큼 활성화를 적극 고려할 필요가 있다.<KIF>

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1) 금융위원회. 2023. “가계부채 질적구조개선을 위한 고정금리 대출 확대방안.”

2) European Mortgage Federation. 2023. “Quarterly Review of European Mortgage Markets Q1|2023.”

3) Albertazzi, Ugo, Fulvia Fringuellotti, and Steven Ongena. 2019. “Fixed Rate versus Adjustable Rate Mortgages: Evidence from Euro Area Banks.” European Central Bank Working Paper 2322.

4) European Mortgage Federation. 2023. “HYPOSTAT 2023.”

5) The Economist. 2020. "Boris Johnson wants 25-year fixed-rate mortgages." https://www.economist.com/britain/2020/10/08/borisꠓjohnson-wants-25-year-fixed-rate-mortgages. 2023-10-20 접속.

6) Campbell, John Y., and João F. Cocco. 2003. “Household Risk Management and Optimal Mortgage Choice.” The Quarterly Journal of Economics 118 (4): 1449–94.

7) Mishkin, Frederic S. 2007. “Housing and the Monetary Transmission Mechanism.” NBER Working Paper 13518.Garriga, C., F. E.

Kydland, and R. Šustek. 2017. “Mortgages and Monetary Policy.” The Review of Financial Studies 30: 3337–75

8) Campbell, John Y., Nuno Clara, and João F. Cocco. 2021. “Structuring Mortgages for Macroeconomic Stability.” The Journal of Fiꠓnance 76 (5): 2525–76. https://doi.org/10.1111/jofi.13056. Eberly, Janice, and Arvind Krishnamurthy. 2014. “Efficient Credit Policies in a Housing Debt Crisis.” Brookings Papers on Economic

Activity 2014 (2): 73–136. https://doi.org/10.1353/eca.2014.0013.

9) Fonseca, Julia and Lu Liu. 2023. “Mortgage Lock-In, Mobility, and Labor Reallocation.” Working Paper

10) 신 용상. 2023. “다시 증가하는 가계부채, 향후 관리 방향에 대한 제언.” 금융브리프 제32권제19호., 구본성. 2021. “실수요 중심 가계대출 규제의 필요성과 금융적 고려사항.” 금융브리프 제31권제01호

11) 금융위원회(2023)는 주택담보대출을 실행하는 은행이 금리리스크를 제3자로 이전할 수 있도록 스왑은행을 설립하는 방안을 밝힌 바 있다.이러한 스왑은행이 공적인 기관으로 설립된다면 주택담보대출과 관련된 금리리스크를 공적인 기능으로 보완하는 것이 바람직한지에 대한 논의가 우선될 필요가 있다. 반면, 스왑은행을 민간 회사로 설립하고자 한다면 민간부문에서 발생하는 금리리스크를 제3자로 이전하는 것에 불과하므로 스왑은행에 대한 금리리스크 민감도 및 유동성·자본 역량을 충실히 관리할 필요가 있을 것이다.

12) 송 민규. 2017. “주택가격지수 연계 주택담보대출에 대한 연구.” 송민규 편 KIF 연구총서 “주택담보대출 리스크 관리를 위한 규제 및 대출 상품의 설계”의 7장.

13) 수익 및 손익 공유형 주택담보대출은 차주가 주택을 매매하거나, 대출을 (중도) 상환할 시 각각 매각 이익 또는 손익을 주택도시기금과 공유하도록 하여 지나친 레버리지 투자를 억제할 수 있다

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