고금리 장기화 가능성과 불안한 주택시장 > News Insight

지난 9월 미국 FOMC 이후 발생한 금리인상 가능성과 이에 따른 고금리 장기화 우려로 인해 금융시장의 혼란과 함께 국내 대출금리 또한 재상승 국면에 접어들면서 주택시장 또한 혼란한 모습을 보이고 있다. 최근 주택시장의 동향과 고금리 장기화 가능성에 따른 향후 주택시장의 위협요인을 살펴본다.

높아지는 고금리 장기화 가능성과 불안해진 주택시장

9월 FOMC에서 미국 연준은 정책금리 동결을 결정했지만 이어 공개된 위원들의 금리 점도표는 시장에 충격을 주었다. 향후 금리를 예상할 수 있는 척도인 점도표가 6월 대비 50bp 상향되어 고금리 장기화 가능성이 높아졌기 때문이다. 또한 이스라엘-하마스 전쟁 발발 등 대외 불확실성의 고조로 인해 금리 변동성 또한 크게 확대되었다.

이에 따라 국내 대출금리 또한 상승 흐름을 보이며 주택거래량 감소 등 주택시장에 부정적 영향요소가 증가하고 있는 반면 매물은 증가추세에 있어 주택시장의 불안감이 높아지고 있다.

상반기 회복장, 정책에 의한 반짝효과?

2023년 상반기를 지나면서 서울 강남지역은 작년에 발생했던 조정장 만큼이나 빠른 회복세로 전고점 돌파 논란이 이슈가 되었다. 반면 아파트 거래량은 크게 늘지 않아 대세상승으로 보기에는 다소 무리가 있다는 의견이 주류를 이루고 있다.

서울 아파트는 1월 1,411건에 불과하던 거래량이 4월 3,185건으로 월 거래량 3,000건을 돌파하며 상승 기대감을 키웠지만 이후 5월 3,425건, 6월 3,848건, 7월 3,588건, 8월 3,540건, 9월 3,085건으로 거래량이 크게 늘지 않고 있다. 조정장이 발생했던 2022년 하반기의 월평균 거래량인 834건에 비하면 크게 증가했지만 과거 10년 서울 아파트 월평균 거래량인 6,350건에 비하면 많이 부족하다. 그렇다면 금리인상의 악재속에서도 과거 하락기였던 2010년~2013년 월평균 거래량인 4,343건보다 적은 거래량 임에도 불구하고 어떻게 빠른 회복이 가능했을까?

이유는 부동산 연착륙을 유도하기 위한 정부 정책의 영향이 크게 작용했기 때문이다.  정부는 작년 금리상승이 시작된 이후 급격한 주택가격의 하락을 막고 연착륙을 유도하기 위하여 무주택자 LTV 상향, 특례보금자리론 40조 공급, 50년 장기모기지 허용 등 무주택자의 대출완화와 15억 초과 대출 및 다주택자 대출 허용 등 기존의 대출규제 완화를 통해 주택시장을 받쳐준 것이다.

주택시장의 연착륙을 위한 정책은 시의적절 했으나, 과거와 달리 프롭테크 산업의 발전으로 인한 빠른 정보 확산과 아직 유동성 과잉이 충분히 해소되지 않은 시기란 점이 간과된 결과로 조정장 못지 않게 빠른 회복장이 나타난 것이라 할수 있다.

한계에 직면한 부동산 연착륙 정책

한국부동산원의 주간아파트 가격동향에 따르면 9월 18일 이후 상승세가 점차 둔화되는 모습을 보이고 있다. 표면적으로는 미국 연준의 FOMC 이후 대두된 고금리 장기화 가능성과 불안한 금융시장의 영향으로 볼 수도 있으나 실질적으로 하반기 이후 재상승하고 있는 주택담보대출 이자율과 특례보금자리론 한도소진, 과도한 가계부채 증가에 따른 부담 등 대출완화 중심인 정부의 주택시장 연착륙 정책 유지가 점차 부담스러워지고 있다는데 있다.

한국은행에 따르면 가계부채는 2023년 2분기 기준 1,862조원 수준으로 GDP의 108.1%에 달하는 것으로 나타났으며 최근 국제통화기금에서도 한국의 가계부채 증가에 대해 우려를 표명하기 시작했다. 이에 따라 정부는 향후 가계부채 확대 보다는 리스크 관리 중심으로 정책을 운영할 가능성이 커짐에 따라 주택시장은 고금리 환경에 노출될 가능성이 더욱 높아진 상황이다.

살펴본 바와 같이 고금리 장기화 가능성은 높아진 반면 대출완화 정책을 기반으로 하고 있는 정부의 정책은 한계에 직면하고 있어 향후 주택시장은 상승세 둔화에 이어 약보합 흐름이 나타날 가능성이 높다. 부동산 시장의 연착륙을 위한 다양한 대응방안을 고민해야 할 시기가 된 것이다.  

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