2015년 경제전망에 따른 부동산시장 전망 > News Insight

 

2014년 부동산시장은 박근혜 정부의 꾸준한 규제완화 정책이 시장을 이끈 한해였다. 하지만 야당과 손발이 맞지 않아 시장은 파도를 타며 앞을 예측하기 어려운 안개 속 보물찾기의 한해였다. 지역별, 물건별 변화가 큰 한해였으며 하반기로 접어들면서 신규분양주택시장은 9.1부동산대책으로 과열조짐까지 보였다. 그러나 기존주택시장은 여전히 힘을 쓰지 못하는 상황이었으며 재건축시장은 사업 속도에 따라 냉온차가 뚜렷한 한해였다. 뿐만 아니라 임대주택시장은 여전히 전세가격이 꾸준히 오르거나 반전세 또는 월세로 전환되는 시장이었으며 이러한 현상은 주택시장의 구조적 변화와 경기침체가 맞물리면서 나타난 현상이었다. 특히, 부동산시장도 국내경기상황이나 세계경제의 흐름에 영향을 받기 때문에 더욱 미래에 대한 불확실성이 커지면서 나타난 현상이다. 

세계경제는 지금 유가 하락이라는 복병을 만나 미래를 예측하기 어려운 형국으로 치닿고 있다. 이런 상황인데도 OECD는 2015년도 세계 GDP성장률을 전년보다 0.4% 높은 3.7%로 전망하고 있다. 뿐만 아니라 우리나라에 직접적 영향이 있는 미국은 전년보다 0.9% 높은 3.1%, 일본도 전년보다 0.4% 높은 0.8%로 전망하고 있으나 중국은 전년보다 0.2% 낮은 7.1%를 전망하고 있다. 물론 OECD는 목표치를 실제보다 약간 높게 전망하는 편이기 때문에 달성치는 이보다 낮을 것이다. 우리 경제는 어떨까? OECD의 한국 경제성장률 예상치를 2014년 3.5%로 본다면 이보다 0.3% 높은 3.8%를 전망하고 있다. 한국은행 발표에 의하면 2014년 1분기를 저점으로 회복국면에 들어선 것으로 추정되었지만 경기상승 속도는 과거 회복기의 절반 수준으로 매우 느리다는 평가다. 그러나 향후 국내경기의 회복기조 자체는 느리지만 이어질 가능성이 크다고 발표하였다. 또한 미국을 중심으로 세계경제가 호전되면서 우리 수출이 소폭 개선되고 국내외 금융시장 안정에 따른 불확실성 축소, 정부의 강도 높은 경기부양책 등으로 내수 심리도 다소 개선될 것이라고 전망했다. 하지만 글로벌 금융위기 이후 국내외 경제의 구조적인 변화들은 여전히 우리 경제의 빠른 성장을 제약하는 요인이 되고 있다. 수출이 경기를 주도하면서 내수를 견인하던 과거의 경기상승 메커니즘이 재현되기는 어려울 것이며 내수회복도 완만한 수준에 그칠 전망이다. 물론 미국의 저금리 시장은 2015년 하반기부터 상승세로 돌아설 가능성이 커지지만 이것이 바로 우리 금융시장에 영향을 미치지는 않을 것이다. 

 

2014년 부동산시장을 진단하며 2월에 있었던 임대차시장 선진화 대책 발표 이후 가격하락과 거래량이 감소하였으나 7월의 주택대출 규제완화(LTV, DTI 규제완화)와 9월의 주택시장 정상화 대책(재정비규제 합리화, 청약제도 개선 등) 발표 이후 시장은 다시 회복조짐을 보였다. 그러나 관련법 국회통과가 지연되면서 효과는 그렇게 길지 않았다. 과거 정부가 주도하여 도시외곽에 대규모 택지를 공급하는 방식에서 벗어나 공급물량이 특정시기에 집중되지 않도록 시기를 조정하기 위해 택지개발촉진법을 폐지하였으며 2017년까지 한시적으로 LH의 대규모 공공택지 지정을 중단하였다. 이는 하반기 신규주택분양시장에 호재로 작용하여 위례신도시를 비롯한 분양시장을 다소 과열조짐을 보였다. 정부의 규제완화 정책은 실물경제 영향으로 주택구매는 다소 늘어났지만 저성장기조와 가계부채 증가로 적극적 주택구매수요를 창출해 내지 못하였다. 특히, 부동산3법(분양가상한제 탄력운용, 재건축초과이익환수제, 재건축조합원이 보유한 주택 수만큼 분양 등 관련법) 개정이 늦어지면서 부동산시장의 미래에 대한 불확실성이 시장을 지배하여 연말까지 거래가 둔화된 한해였다. 뿐만 아니라 전세시장도 2013년에 이어 2014년에도 봄부터 가격상승이 시작되더니 무려 88주 연속 상승하였다. 그러나 2월 임대차선진화대책 이후 잠시 주춤하는가 싶었는데 다시 6월부터 상승을 시작하여 연말까지 꾸준히 30주 연속 상승하였다. 이는 집값 상승에 대한 낮은 기대감과 저금리 기조 속에서 집주인들이 하나같이 전세보다 월세를 선호하기 때문이며 전세금으로 투자할 만한 마땅한 투자처가 없기 때문이다. 특히, 매달 정해진 날짜에 꼬박꼬박 돈이 입금되는 월세는 집주인들에게 좋은 투자처가 되고 있으며 이러한 영향으로 전세매물 품귀 현상이 나타나 반전세나 월세로 전환되는 시장재편현상을 가속화시키고 있다. 따라서 2014년 전월세 시장은 서민들에게 고통의 한해였을 것이다. 

 

2015년도에는 대내외적으로 불리한 경제여건에도 불구하고 하반기 주택거래 정상화를 위한 각종 대책완화로 서울•수도권 부동산시장에 반전의 기회를 만들 것으로 전망한다. 특히, 1인 가구의 증가와 약 600만명에 달하는 2차 베이비붐세대(1968-1974년생)가 주택거래 시장에 진입한다면 부동산시장은 활성화 될 것으로 전망한다. 2차 베이비붐세대는 주택구입 연령대에 진입하였으나 과거 세대에 비해 상대적으로 낮은 주택 보유율(약 41%)을 기록하고 있어 시장여건만 조성된다면 충분한 가능성이 있다. 각 연구원의 보고서에 의하면 2015년 부동산시장 전망이 모두 긍정적인 전망으로 나타나 2014년 보다는 소폭이지만 상승할 것이라고 예상하고 있다. 이는 정부가 그동안 진행해온 각종 규제완화 정책으로 수요자들이 받는 혜택이 증가하고 있으며, 택지개발촉진법 폐지 등 신규 대규모 택지공급이 한시적으로 제한되어 5년 미만의 신축아파트 선호도가 증가할 것으로 예상되기 때문이다. 

그러나 전월세시장은 물량 부족현상이 지속되어 상승 곡선을 이어갈 것으로 전망된다. 정부에서도 치솟는 전셋값을 당장 안정시킬 수 있는 뚜렷한 대안이 없어 공공 및 민간부분의 임대주택공급 장려책을 지속적으로 추진할 것이다. 뿐만 아니라 시장은 저금리 기조로 집 주인들은 수익성 높은 전세보다 보증부 월세 또는 월세를 선호하기 때문에 전세물량은 더욱 부족한 현상이 나타날 것이다. 이처럼 수익성이 좋은 주택시장이 본격적으로 상승할 수 있는 시기는 정부의 노력에도 불구하고 상반기보다는 하반기가 될 가능성이 크며 서울•수도권지역의 매매시장은 전년대비 약 2~3%정도 상승할 것으로 전망한다. 전세시장은 이보다 높은 3~4%정도가 될 가능성이 높다. 돈을 지불하는 수요자 입장에서는 전세는 저축성이기 때문에 더욱 그렇다. 지방의 매매시장과 전세시장은 지역별 편차가 나타날 것이지만 전반적으로 전년대비 강보합세를 나타낼 것이다. 결론적으로 2015년 부동산시장은 대외변수의 불확실성이 사라지고 국내경기가 좋아진다면 가격 상승폭은 커지겠지만 그렇게 될 확률은 크지 않다. 오히려 대내외 경제의 불확실성이 커지고 국내경기가 침체로 이어질 가능성도 있다. 하지만 정부의 부동산시장 정상화 노력이 시장에 반영되면서 2015년도는 전반적으로 2014년 보다 좋아질 것으로 예상한다.