임대주택 정책 보완이 필요하다 > News Insight

 왜 임대주택인가?박근혜 대통령은 지난해 12월 25일 국무회의에서“전․월세시장의 근본적 안정을 위해서 시장 이익 수준의 수익을 보장하면서 입주자들은 저렴한 임대료로 거주할 수 있는 기업형 민간임대주택을 활성화시키겠다.”고 했다. 이에 정부는 대통령 가이드라인에 따라 주택기금이 민간과 공동으로 투자 해 임대주택을 공급하는 민간제안 임대리츠 등 각종 세제혜택과 금융지원을 쏟아 붓겠다는 구상이다. 그동안 부동산 전문가들도 지속적으로 상승하고 있는 전․월세 난을 해소하기 위해 이구동성으로 임대주택 공급을 늘려야 한다고 강조했다. 그렇다면 방법은 공공임대와 민간임대주택 두 가지 방법밖에 없다. 문제는 우리나라 전체 임대주택 가운데 공공임대주택 공급을 계속 늘려야 하지만 현재 그 비중이 5%에 불과하다. LH는 빚더미에 눌려 있어 추가로 늘리기가 힘들다. 결국 기업과 민간 임대사업을 활성화하는 방법밖에 없다. 따라서 지난 1월 13일 국토교통부(서승환 장관)는 대통령업무보고를 통해 기업형 주택임대사업 육성을 통한 중산층 주거혁신 방안을 발표했다. 이렇게 임대주택 공급에 정부가 팔을 걷어붙인 것은 주택을 구입해야 할 구매력 세대가 이제는 주택에 대한 인식이소유에서 거주로 이동함에 따라, 자가 점유율(2008년 56.4%, 2010년 54.3%, 2012년 53.8%, 2014년 53.6%)은 지속적으로 감소하는 반면, 임대주택 수요가 꾸준히 증가하고 있기 때문이다. 특히, 임대주택 공급은 저금리, 낮은 집값 상승 기대감 등으로 전세에서 월세(2012년 월세 49.9% /전세 50.1%, 2014년 월세 55.0%/전세 45.0%)로 빠르게 전환되고 있고, 주거비 부담 증가와 잦은 이사(2013년 전월세 거래는 126만 건, 2014년 11월 누계 134만 건으로 동기대비 6.9% 증가) 등은 서민 주거불안으로 이어져 이를 줄이기 위해서는 장기 거주 가능하고 임대료도 안정적으로 관리되는 등록(제도권) 임대주택 재고가 충분히 확보될 필요가 있으나, 현실적으로는 매우 부족한 상황이다. 따라서 정부는 전․월세시장의 근본적 안정을 위해서 시장 이익 수준의 수익을 보장하면서 입주자들은 저렴한 임대료로 거주할 수 있는 기업형 민간임대주택 공급을 활성화시키겠다는 것이다. 주택이 소유 개념에서 주거 개념으로, 또 주택임대시장도 전세에서 월세로 빠르게 전환되는 시대적 변화를 감안하면 미래를 대비한 조치임에 분명하다. 또한 집값 올리기에 온 힘을 쏟는 부동산 산업정책에 매진하던 정부가 임대주택에 대해 정책적 관심을 보인 점에서 그 효과를 떠나 긍정적으로 평가하고 싶다. 더구나 우리나라 공공부문 임대주택의 비중이 경제협력개발기구(OECD) 회원국 평균인 15%에 크게 못 미치는 5%에 머물고 있어 대부분 주택임대차 거래가 개인 간의 계약에 의해 이루어질 수밖에 없는 현실을 감안하면 기업의 시장진입은 임대시장의 다양화, 경쟁촉진, 임대주택재고 증가 등의 효과를 가져 올 수 있을 것이다. 

 

 시장은 어떠한가? 

 

 기대효과는 무엇인가?중서민층을 위한 정부주도의 임대주택 공급정책은 매우 바람직한 방향이지만 한편으로는 장밋빛 무지개로 끝나지 않을 까 염려가 된다. 그러면서도 사업을 추진하는 과정에 발생할 수 있는 문제점들은 면밀히 검토하고 예측 가능한 문제점들은 사전 예방이 필요하다. 첫째, 건설기업의 적극적 참여가 의문시된다. 임대수익보장이 되지 못하고 기업의 이미지 추락 등으로 적극적 참여가 의문시 되어 분양형 주택공급보다 임대형 주택공급을 일정부분 의무적으로 공급할 수 있도록 정책적 배려가 필요하다. 둘째, 최초 임대료 규제가 폐지되면 주거비 상승이 우려된다. 최초 임대료는 행복주택처럼 인근시세보다 낮은 가격이 아닌 시장가격에 맞춰 책정할 것으로 예상되어 서민들에게 초기 주거비 부담이 가중될 수 있다. 따라서 최소한의 규제는 필요하다. 셋째, 기업형 임대사업자가 청소, 이사 등 동네 상권을 침해할 수 있다. 기업형 사업자가 직접 청소나 이사업체 등을 운영하게 되면 지역 내 중ᐧ소전문업체 등 상권에 영향을 미칠 수 있어 지역 상권과 협업할 수 있는 제도적 장치가 필요하다. 넷째, 한정된 재원을 중산층을 위해 사용하게 되면 서민 주거안정에 소흘해 질 수 있다. 주택기금을 서민층이 아닌 중산층까지 사용하게 되면 서민주거비용 감소가 예상되어 중산층 기금지원은 서민주거비용기금이 아닌 일반주택공급지원 범위에서 지원하는 것이 바람직하다. 다섯째, 정부의 무분별한 기금지원으로 임대주택 전환 현장들의 부도사태가 재현될 수 있다. 과거 임대주택 공급활성화가 대출 및 보증금회수 이후 부도로 이어지는 도덕적 해이가 발생할 수 있어 정부의 기금사용과 보증금 한도 등 철저한 관리ᐧ감독이 필요하다. 여섯째, 대기업에 대한 특혜 시비가 일어날 수 있다. 대기업 뿐 만 아니라 중소기업도 임대주택 사업에 진출할 수 있도록 기업 임대주택 수를 탄력적으로 운영되어야 한다. 일곱째, 임대주택에 대한 국민의 부정적 인식이 있다. 승용차를 사면서 월 리스료 100만원은 기꺼이 부담하지만 시세 3억원짜리 아파트에 살면서 월세 100만원은 내라고 하면 반감이 커지는 게 국민 정서이다. 따라서 임대주택에 대한 홍보가 필요하다. 마지막으로 민간임대사업자의 또 다른 축인 다주택자에 대한 차별도 이제는 풀어야 한다. 다주택자 양도소득세 중과는 지난해 말 폐지됐지만 여전히 종합부동산세가 남아 있다. 그러나 다주택자가 임대사업자로 등록하면 그동안 부과되지 않았던 건강보험료 등 준조세 부담도 함께 발생한다. 따라서 이들이 임대주택시장으로 진입할 수 있도록 정부의 정책적 배려가 필요하다.     

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