분양가상한제 시행으로 주택시장 안정화 될까? > News Insight

정부가 신규 분양아파트의 고분양가 통제를 위해 민간택지에서도 분양가상한제를 추진하고 있다. 그러자 오히려 서울의 신축 아파트 값이 꿈틀대고 있다. 이유는 간단하다. 민간택지에 분양가상한제가 시행되면 서울의 재개발·재건축사업을 통한 신규 아파트 공급이 줄어들 것이라는 예상에서 시중 여유자금이 신축 아파트로 방향을 바꾸기 때문으로 해석된다. 

 

분양가상한제는 주택가격이 급등하면서 주택건설업체들이 과도하게 이익을 남기고 있다는 사회적 비판에 따라 지난 2005년 1월 8일 「주택법」을 개정하여 동년 3월 9일부터 시행되었다. 그런데 최근 정부는 민간택지에 대한 분양가상한제를 적용하겠다고 발표하면서 부동산시장에 논란이 일고 있다. 그것도 후 분양까지 적용할 수 있도록 시행령을 개정하면서 적용하겠다는 것이다. 여기서 한발 더 나아가 채권입찰제 도입이나 매매차익환수제까지 얘기가 되고 있다. 이렇게 정부가 공공택지뿐 아니라 민간택지에 짓는 아파트에도 분양가상한제를 적용하겠다는 것은 서울 강남지역의 아파트가격이 다시 들썩이고 있다는 판단에서다. 

 

그래서 국토교통부가 이번에 시행하려는 분양가상한제 적용기준은 지난 2017년 8.2대책 후속대책으로 내놓았던 9.5대책에서 보다 더 완화하여 적용하려는 것이다. 

국토교통부는 우선 3개월간 주택가격 상승률이 물가상승률의 2배를 초과하는 지역의 기준을 물가상승률 초과 또는 물가상승률의 1.5배 초과 정도로 변경하는 방안이 검토되고 있다. 기존 조건이 너무 까다로워 사실상 현재로선 상한제 대상 지역이 없다고 보기 때문이다. 뿐만 아니라 후분양이나 임대 후 분양전환 등의 편법을 방지하기 위해 분양가상한제 적용시점을 최초분양시점으로 변경하려고 한다. 

 

만약 그렇게 된다면 강남을 비롯한 재건축·재개발사업지역에는 큰 타격이 될 수 있다. 특히, 분양가상한제 시행은 고분양가를 막기 위한 가격 통제수단이다. 이렇게 될 경우 분양가격과 시장가격과의 격차가 커 일명 로또 아파트가 늘어나고 청약 과열이 일어날 가능성이 있다. 그래서 국토교통부는 이를 막기 위해 일정기간 동안 매매를 금지시키는 분양권전매기간을 늘리는 방향으로 의견을 모으고 있다. 또한 여기에 매매차익환수제나 채권입찰제 등도 거론되고 있어 시장은 바짝 긴장하고 있다. 

 

뿐만 아니라 분양가심사의 투명성과 위원회 구성의 전문성･공정성을 강화하고 운영의 내실화를 도모한다는 명목으로 「주택법 시행령·시행규칙」 일부개정안을 입법예고 했다. 그 내용을 보면 분양가심사위원회의 위원 명단과 안건심의 회의록을 공개하도록 해 분양가 심사의 투명성을 강화하는 한편, 위원회 위원으로 건축학과·건축공학과 교수, 전기·기계분야 전문가 및 건설공사비 관련 연구 실적이 있거나 공사비 산정업무에 3년 이상 종사한 자를 포함하도록 하고, 등록사업자의 임직원을 위원 구성에서 원천 배제하고 공공위원을 확대함으로써 위원회의 전문성·공정성을 강화했다. 문제는 심의위원회 자격과 명단 및 회의록을 공개한다는 것이 공정하고 최선의 방법인지 한번 생각해 볼일이다. 어쨌든 이렇게 되면 가장 타격이 큰 지역은 역시 서울의 강남4구가 되겠지만 서울 자치구의 약 절반가량이 분양가상한제 적용을 받을 가능성이 있다. 지방은 대전, 광주, 대구 일부지역이 될 가능성이 높다. 

 

만약, 서울 주요지역이 분양가상한제 적용을 받게 되면 당장 아파트 분양가격의 급등을 막아 분양시장 안정에 효과를 거둘 수 있는 있을 것이다. 그러나 이는 일시적 효과에 지나지 않아 시간이 경과하면 다시 또 가격이 상승할 가능성이 높다. 어떤 방식으로든 민간택지에 대한 분양가상한제가 확대 적용되면 신규분양시장은 물론 재개발·재건축사업으로 분양하는 조합의 아파트도 이익은 줄어들 것이다. 그러나 분양을 받는 수분양자 입장에서는 낮은 가격으로 분양받을 수 있어 소위 대박분양이 될 수 있다. 이렇게 되면 사업자 입장에서는 수익이 줄어들어 공급을 줄일 것이며 정비사업 역시 조합이 사업을 연기하거나 포기할 가능성이 높다. 

 

문제는 민간택지에 대한 분양가상한제가 실시되면 단기적으로 고분양가를 막을 수 있고 부동산시장을 안정시킬 수 있지만 통제된 낮은 가격으로 인한 로또 분양이 나타나 시장 질서를 파괴할 수 있으며 시세차익에 따른 청약과열과 음성적 투기열풍이 일어날 수 있다. 물론, 분양권 전매기간을 늘리고 거주요건을 강화한다고 하더라도 불법·편법 거래는 사라지지 않을 것이다. 또한 건설사들의 이익감소가 공급위축으로 이어져 결국 몇 년 후에는 공급부족 현상이 나타나 가격을 상승시킬 수 있다. 덧붙여 공급을 하더라도 낮은 가격으로 분양을 해야 하는 건설사 입장에서는 저급자재를 사용하거나 부실공사 가능성도 있다.

 

정부는 분양가상한제를 통하여 가격을 낮추는 것 보다는 가격이 오르는 근본 원인을 파악하고 그 원인치료에 보다 적극적 노력이 필요하다. 가격이 오른다는 것은 공급이 부족하거나 수요가 많다는 것이다. 따라서 공급이 필요한 지역에는 도시재생사업(재개발ߵ재건축사업)을 통하여 최소한 공급을 활성화해야 할 것이며 그래도 가격이 오로거나 수요가 많으면 수요를 분산하는 정책이 필요하다. 

정부는 주택시장을 바로 읽어야 한다. 매번 주택가격이 오를 때 마다 주택시장을 규제하는 것이 능사는 아니다. 최소한 수요자가 원하는 지역에, 원하는 시기에, 최소한의 공급이 이뤄져야 한다. 그런데도 정부는 이번에도 예외 없이 강남지역을 비롯한 서울지역에서 주택가격이 하락세를 멈추고 상승반전 한다고 민간택지에 대한 분양가상한제를 시행하겠다고 한다. 이번 정부가 정권초기에 한 말이 생각이 난다.

 “주택가격이 조금이라도 오르는 것을 좌시하지 않겠다.” 

그러니 주택을 가지고 있는 사람은 죄인인 듯하다. 주택시장 안정화를 위한 대책으로 민간택지에 대한 분양가상한제를 시행한다니 역시 규제가 능사는 아니란 말을 다시 한 번 정부에 강조하고 싶다. <ifsPOST> 

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