2016년 상반기 부동산시장 동향과 전망 (주택시장을 중심으로) > News Insight

지난해 말 서울 강남의 한 재건축 아파트단지가 3.3㎡당 4,250만원에 분양을 하였는데 청약 경쟁률이 107.5 : 1 이었다. 최근에도 강남의 재건축 아파트단지가 3.3㎡당 3,750만원에서 4,000만원까지 분양을 했는데 역시 청약 경쟁률이 33.6 : 1로 마감되었다. 뿐만 아니라 일반 아파트단지 분양도 지역에 따라 차이는 있지만 지난해부터 수백 대 1에서 수십 대 1까지 청약 열기가 식지 않고 있다.

 이렇게 분양한 아파트들이 입주하는 내년 말이나 2018년 입주대란으로 강통아파트가 출현할까 걱정이다. 특히, 재건축단지의 고분양가격과 청약과열은 그동안 부동산시장이 침체되었다가 살아난 탓도 있지만 정부의 부동산시장 규제완화 정책 결과라고 생각된다. 그 대표적인 것이 취득세 영구인하와 다주택자 양도세 중과세 폐지, 그리고 분양가상한제 폐지와 더불어 청약제도의 완화, 전매금지기간의 폐지라고 볼 수 있다. 최근 재건축시장의 과열을 불러온 것은 분양가상한제 폐지와 재건축초과이익환수제 연기(2017년 말까지) 그리고 지방정부의 재건축 사업연한 단축까지 가세하면서 조합원들과 건설사들이 앞 다투어 분양가격을 올리고 사업을 추진하여 과열양상으로 나타나는 것이다. 

이러한 분위기를 타고 2016년 상반기 부동산시장은 서울·수도권과 지방이 분명하게 엇갈린 양극화 시장이 되었다. 한마디로 서울·수도권 부동산시장은 호황이었지만 지방의 일부 지역을 빼고는 어려운 시장이었다. 서울강남 재건축시장으로 돈이 모인다는 소문에 강남의 재건축 아파트가격이 몇 달 사이 1억 원이 넘게 뛰거나 수억 원의 프리미엄이 붙기도 했다. 왜 이렇게 서울의 재건축시장만 뜨거운 것인지 국민들은 이해하지 못할 것이다.

 한편 대구의 경우에는 그동안 수백대일의 청약 경쟁률을 기록했지만 금년 상반기 접어들면서 매매가격도 전세가격도 모두 하락하는 시장으로 변해 버렸다. 대구의 금년 입주물량이 약 2만6천 여 가구로 지난해 보다 78%나 증가하여 매매가격이나 전세가격 모두 하락을 주도하고 있다.

 부산도 처지는 비슷하다. 그래도 전국의 아파트 매매가격은 3.3㎡당 평균 1000만원 시대를 열었다. 기뻐해야 할 일인지 슬퍼해야 할 일인지 판단이 서지 않는다. 

정부는 그동안 부동산시장에 있었던 많은 규제들을 폐지하거나 연기하는 등 시장을 정상화시키려고 노력해 왔다. 그 이유는 부동산 활성화가 침체된 경기를 회복시킬 확실한 방법이라고 생각했기 때문이다. 하지만 수요와 공급의 적절한 조절 없이 인위적으로 끌어올린 집값은 다시 부메랑이 되어 경제 전반에 타격을 줄 수 있다는 사실을 우리는 과거의 경험에서 배웠다. 그것이 바로 빠르게 증가한 가계부채(5월 기준 1,220조원)다. 그래서 이를 완화하기 위해 정부가 내 놓은 대책이 지난 2월과 5월부터 전국적으로 시행하는 여신심사 선진화 가이드다. 이 여파로 상반기 주택시장은 거래량이 줄어들었다. 그러나 저금리 여파로 서울 강남 등지에서는 분양권을 사고파는 불법전매나 계약금액을 낮춰 신고하는 다운계약이 기승을 부리는 등 과열을 우려하지 않을 수 없다. 

주택구입능력을 갖춘 수요가 줄어드는데도 시장의 이상과열로 무리하게 대출 받아 묻지마 청약에 나서는 이들이 많아지면 이후 거품이 꺼질 경우 과거처럼 하우스 푸어의 전철을 밟을 위험이 크다. 

요즘 재건축시장을 보면 그런 염려가 된다. 특정지역에 대한 과도한 부양책은 주택시장의 양극화를 부추기고 무주택자나 실수요자에게 피해를 줄 수 있다는 점을 정부는 잊지 말아야 한다. 이런 점에서 금년 상반기 서울 강남의 재건축시장은 과열 양상을 보이고 있으며 수도권지역은 그런대로 주택시장이 완만한 상승세를 이어가고 있지만 지방은 반대로 그동안의 공급과잉 여파와 대출규제 등으로 하락세로 돌아서고 있다.   

2. 매매시장 동향

KB국민은행과 한국감정원 발표 자료를 보면 6월말 상반기까지는 전국의 주택매매가격은 여신심사 선진화 가이드 시행 영향으로 매수심리가 위축된 가운데 수도권을 중심으로 실수요와 투자수요가 발생하면서 상승폭이 소폭 확대되었다. 

반면, 5개광역시는 하락전환된 것으로 나타났으며 지방 역시 3개월 연속 하락하고 있다. 지역별로는 최근 수년간 강세를 보여 왔던 대구가 5개월 연속 하락하였고 대전과 울산광역시 그리고 세종시, 충북, 충남, 경북, 경남 역시 하락하였다. 수도권지역의 주택매매가격은 상승세가 지속되어 서울, 인천, 경기에서 모두 상승폭이 확대되었고 과천시, 서초구, 강남구, 부천 오정구, 광명시, 고양 일산동구 순으로 상승폭이 컸던 것을 알 수 있다. 

광역시는 인천을 제외한 5개광역시에서 부산과 광주광역시가 상승한 반면, 대구와 대전, 울산광역시는 하락하였다. 지방의 부동산시장은 경북과 충북, 충남, 경남, 세종시 등에서 연속 하락세가 이어졌다. 특히 상승률 상위지역으로는 춘천, 순천, 진주, 제주/서귀포, 원주시 순으로 나타났다.

 결국 2016년 상반기 주택매매시장은 여신심사 선진화 가이드라인이 시행되었음에도 불구하고 서울·수도권지역의 주택가격은 여전히 상승한 반면 지방은 부산과 광주광역시 및 춘천, 원주시 등을 제외하고는 모든 지역에서 가격이 소폭 하락했다는 것을 알 수 있다. 특히, 상반기 주목할 만한 것은 강남권 재건축시장의 고분양가와 높은 경쟁률을 꼽을 수 있다.  

3. 전·월세시장 동향

전국의 주택 전·월세가격은 은행예금의 저금리 기조가 지속되는 가운데 월세 가속화에 따른 전세물량 부족현상이 상반기 내내 지속되면서 상승세를 이어가고 있다. 수도권은 상승폭이 확대된 반면, 광역시와 지방은 상승폭이 소폭 둔화되었다. 

지역별로 살펴보면 서울, 부산, 인천, 광주, 대전, 울산광역시와 세종시, 경기, 강원, 충북, 전북, 전남, 경남에서는 상승하였고 대구광역시와 충남, 경북에서는 하락하였다. 특히, 수도권 주택전세가격 상승폭이 소폭 상승하였는데 수도권은 서울, 인천, 경기 등 전 지역에서 상승세를 이어갔다. 반면, 광역시 중 인천을 제외한 5개광역시에서는 대구광역시가 4개월 연속 하락한 반면, 부산, 울산, 대전 및 광주 광역시 지역은 소폭 상승세를 이어갔다. 

지방에서는 충남이 5개월 연속 하락하였고 경북지역 역시 4개월 연속 하락하였다. 결국 전·월세시장도 상반기에는 대구광역시와 충남, 경북을 제외하고는 전반적으로 상승한 것을 알 수 있다. 주목할 만한 것은 대구광역시와 충남, 경북 등은 전·월세가격 하락뿐만 아니라 매매가격도 하락하여 부동산시장이 꼭짓점을 돌아 하향시장에 접어든 것 아닌가 한다. 그러나 여전히 서민들에게는 전·월세가격은 높은 편이다.  

4. 매매시장 전망

지난 2월 정부가 발표한 여신심사 선진화 가이드라인은 하반기 재고주택시장에 본격적으로 영향을 미칠 것이며 6월 28일 발표한 중도금대출 규제 역시 신규분양시장과 강남의 재건축사업장에 영향을 미칠 것이다. 특히, 전국적으로 시행하고 있는 여신심사 선진화 가이드라인은 ​아파트 등을 담보로 대출을 받을 경우 이자와 원금을 동시에 분할상환 하도록 유도하고 있으며 여신심사를 담보위주에서 차주 상환능력 중심으로 전환하여 상환능력을 증명하지 못하면 대출을 받기 어렵게 하였다. 

뿐만 아니라 신규주택 구입자금과 고부담 대출 등은 비거치식 분할상환으로 대출을 받아야 하며 변동금리 주택담보대출은 향후 금리상승 가능성을 고려하여 대출한도를 산정하고 고정금리대출을 받아야한다. 또한 주택담보대출비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI) 등에 관계없이 차주의 총 금융부채상환부담을 평가하는 시스템(DSR)을 도입하여 차주의 기타 금융부채까지 고려한 총 금융부채상환능력을 평가하여 대출을 실행하므로써 실수요자가 아닐 경우 주택구입에 매우 어려움이 예상된다. 

그러면서 지난 6월 28일 발표한 중도금대출규제는 LTV, DTI 규제와는 달리 분양가격 9억 원이라는 절대금액을 제시하고 규제한다는 측면에서 강남권 재건축시장과 같은 고분양가 단지에는 영향을 미칠 것이지만 반대로 9억원 이하 비강남권 주택시장과 재건축·재개발시장은 오히려 인기를 끌 수도 있다. 그리고 1인당 2건으로 중도금 분양보증 건수를 제한한 것도 분양권 전매시장에 수요 감소로 이어질 것이며 특히, 중소형평수와 중대형평수의 가격 차별화는 지금보다 더 심화될 것이다. 

따라서 하반기 매매시장은 여전히 서울·수도권지역과 지방의 양극화 현상은 심화될 것이며 재고주택시장은 강북권과 수도권을 중심으로 중소형 평형의 가격상승을 예상해 볼 수 있다. 물론 강남권의 재건축시장 이주비 등은 규제에서 제외되어 있어 사업 추진은 별 문제가 없겠지만 투자심리 위축감은 예상해 볼 수 있다. 그러면서도 역시 강남불패라는 신화처럼 강남권도 강남권 내에서 지역별 차별화를 보이면서 재건축사업 속도에 따라 가격 차별화가 벌어질 것이다. 한편 재고주택시장은 강남권과 가까운 지역의 매매가격이 상승할 것으로 예상되는데 그 이유는 주택가격이 상대적으로 저렴하고 대출규제에서 자유로울 수 있기 때문이다. 

5. 전·월세시장 전망

한국은행은 지난 6월 금융통화위원회를 열고 기준금리를 1.50%에서 1.25%로 0.25%포인트 인하 결정하였다. 그 배경에는 수출도 최근 17개월 째 마이너스를 보이고 있고 조선·해운업도 약세를 보이고 있으며 기업의 구조조정도 계속 추진해야 하는 등 하반기 우리나라 내수경기는 물론 경제전망이 좋지 않을 것이라는 예상이 깔려 있다. 

기준금리가 인하되면 시중금리에도 영향을 미쳐 기업이나 개인이 돈을 차입할 때 낮은 이자로 차입할 수 있어 투자가 활성화 될 수 있으며 고용이 창출될 수도 있다. 하지만 가계부채가 심각한 상황에서 또 가계에 부채를 떠넘기려고 하는 것 아닌가 우려된다. 기준금리가 하락하면 금융기관의 예·적금 상품으로 이자소득을 기대하기는 어려워진다. 

따라서 경제적 여유가 있는 사람들은 금융기관의 이자보다 높으면서도 안정적인 부동산 투자에 눈을 돌릴 수 있다. 특히, 전세가격이 추가로 올라가거나 전세의 월세 전환율이 더 빨라질 가능성도 있다. 그래서 하반기에도 여전히 서울 강남권의 재건축 이주수요로 인하여 강남지역과 강남 인근지역은 물론 서울의 전세가격은 상승할 것이며 이러한 여파는 강북권과 수도권지역까지 영향을 미칠 것이다. 뿐만 아니라 지난해부터 공급량이 많았던 대구광역시 등 일부지방의 경우 입주물건 증가로 전세가격 하락도 예상해 볼 수 있으나 여전히 지방의 전세가격도 강세를 보일 것이다. 

6. 제언

지금 우리나라의 경제변수는 외적으로 국제금융시장의 변동성과 내적으로 기업구조조정의 영향 등이 경기회복의 제약요인으로 작용하고 있다. 이는 내수경기에도 영향을 미칠 뿐 아니라 부동산시장도 위축시킬 수 있다. 불행인지 다행인지 아직까지는 내수경기가 침체되었는데도 불구하고 부동산시장은 지역별로 물건별로 양극화 현상이 벌어지면서 그렇게 나쁘지만은 않다. 

다시 말하면 저금리 시대에 갈 곳을 찾지 못하는 부동자금의 영향으로 부동산시장은 살아 있다는 말이다. 이를 반증이라도 하듯 서울 강남의 재건축아파트단지가 몇 주 만에 수억 원의 웃돈이 붙고 소형 상가빌딩과 수익성 토지 분양시장에 수천 대 1의 비율이 나타나기도 했다. 지난 6월 15일 인천 경제자유구역 내 영종하늘도시에서 상가를 지을 수 있는 주택용지 177필지를 공급했는데 여기에 6만 4천여 명의 신청자가 몰렸다. 신청자마다 천만 원의 보증금을 내야 하니까 6천4백 여억 원이 신청금으로 들어온 것이다. 이 가운데 입지가 좋은 필지의 경쟁률은 무려 9,204대 1이나 되었다. 

금년 상반기 LH 한국토지주택공사가 공급한 상가주택용지 대부분이 이렇게 수백대 1 이상의 경쟁률을 보였다. 이러한 현상은 금리인하로 웬만한 금융상품에 가입해봤자 세금 떼고 물가상승률 감안하면 사실 마이너스 금리라는 말이 맞는 것 같다. 그래서 이를 포기하고 뭉칫돈이 부동산시장으로 유입되는 것이다. 

단기부동자금은 사상 최대 규모인 지난 4월말 기준으로 945조 원 정도로 추산하고 있다. 그래서 토지시장의 이러한 현상은 당분간 이어질 것이다.

 어쨌든 정부의 부동산시장 활성화정책으로 시장은 살아났지만 그 대가는 가계부채 급증으로 이어지고 있다. 여기에 기준금리가 다시 한 번 인하되면서 유동성 자금이 부동산으로 몰리면서 시장 과열조짐을 보이고 있다. 이에 정부는 지난 2월에 이어 6월 또다시 부동산시장 규제 카드를 꺼내 들었다. 이번에는 가계대출의 주범이었던 집단대출 중 중도금 대출규제로 돌아선 것이다.

 정부의 이 같은 규제카드는 부동산시장 전체를 침체에 빠뜨릴 수 있다는 우려의 목소리도 나오고 있다. 특히, 금년 상반기 대출규제는 과거 강남권 규제가 인근지역의 풍선효과로 나타나 수혜를 봤던 것처럼 입지여건이 우수한 비강남권 지역으로 수요자들의 관심이 이동될 수 있다. 하여튼 재건축시장과 신규분양시장의 과열양상이 없는 건 아니지만 강력한 대출규제가 기존주택시장의 대출마저 가로막아 시장 유동성이 떨어지게 되고 내년부터 입주물량과다는 주택가격하락으로 이어져 장기침체로 이어질까 염려가 된다. 

사람은 누구나 내일을 예측할 수가 없다. 정부도 부동산시장의 미래를 예측할 수가 없다. 그래서 부동산정책은 부동산의 특성을 감안하여 지역별로 물건별로 그 정책을 달리 해야 한다. 공급이 부족한 곳에는 공급확대를, 수요가 감소하는 곳에는 수요 창출을, 가격이 급등하는 곳에는 가격규제를, 거래가 어려운 곳에는 거래 활성화를 그러면서 부동산정책은 지역별 맞춤형 정책으로 가야만 한다. 박근혜 정부는 얼어붙었던 부동산시장을 살리는 데는 성공을 했지만 늘어나는 가계부채를 줄이는 데는 실패를 한 듯하다. 그렇다고 무작정 규제만 해서는 안 된다. 앞서 말한 것처럼 지역별, 물건별 부동산 특성을 감안하여 시장을 규제하거나 활성화하는 맞춤형 정책이 필요한 때이다. 마지막으로 무주택자들에게 조언을 한다면 대출규제가 예전에 비해 많이 까다로워진 만큼 신규분양 아파트로 내 집 마련을 계획하고 있는 실수요자들이라면 자금계획을 고려한 청약전략이 필요하며 재고주택을 구입할 사람이라면 금년하반기보다는 조금 시간을 두고 기다려 보는 것도 좋은 방법일 것이다. 예전처럼 주택가격이 무작정 상승하는 시기는 지났다. 특히 이제는 주택이 투자의 대상이나 투기의 대상도 아니며 그냥 의식주의 하나이며 삶의 공간이라는 것을 꼭 인식해야 한다. <ifs POST>