부동산시장 봄바람, 지속하려면 > News Insight

◆ 부동산 시장 현황

<매매시장>

  부동산시장에도 봄이 왔다. 금융위기 이후 침체일로를 걷던 서울 주택거래시장은 지난해 조정기를 거쳐 올 들어 급반등에 성공했다. 부동산정보광장에 따르면 3월 서울 매매거래는 총 1만2199건이 신고 됐고 올 3개월까지 총 2만7619건의 매매계약이 신고되어 MB정부 마지막 해인 2012년 총 거래량 4만3305건의 63.7%에 달하는 규모라고 한다. KB국민은행 집계를 보면 올 들어 서울 아파트 값은 0.89% 상승했다. 2008년 이후 가장 높은 오름세를 보이고 있다. 2009년 1분기 금융위기의 여파로 서울 아파트 매매가는 0.67% 하락했고 2010년과 2011년 각각 0.30%, 0.54% 상승하며 그런대로 강세를 이어갔지만 2012년 -0.59%, 2013년 -0.70%로 하락 전환됐다. 지난해 0.45% 반등 기회를 잡았고 올 들어 탄력을 받는 분위기다. 

  최근 KB국민은행이 발표한 자료에 의하면 2월 전국 아파트 매매가격은 전월대비 0.27% 상승하였으며 이 같은 상승률은 1월 상승률인 0.15% 보다 0.12% 상승한 것으로 나타났다. 또한 2013년 9월 0.04% 상승한 이후 18개월 연속 상승하고 있는 것으로 조사되었으며 동 기간의 상승률은 3.59% 상승한 것으로 나타났다. 특히, 서울ᐧ경기아파트 매매가격도 전월대비 각각 0.19%, 0.31% 상승하였으며 상승률 또한 1월의 상승률보다 확대된 것으로 나타났다. 

  서울의 경우 2014년 8월 0.03% 상승한 이후 7개월 연속 상승하고 있으며 경기의 경우도 2014년 7월 0.02% 상승한 이후 8개월 연속 상승하고 있는 것으로 조사되었다. 지방 5대 광역시의 아파트 매매가격도 전월 대비 0.41% 상승하여 전국 대부분의 지역에서 아파트 가격 상승세가 확대되고 있는 것으로 조사되었다. 또한 아파트가격의 현장지표인 부동산 전망지수도 기준지수 100을 상회하는 115.0을 기록하여 2개월 연속 상승한 것으로 조사되었고 서울ᐧ수도권의 경우도 각각 121.5와 122.2로 전월 대비 크게 상승하여 향후 아파트 가격 상승에 대한 기대감을 갖게 하고 있다. 지방의 5대광역시 역시 111.4로 긍정적인 수요자들의 움직임과 시장의 흐름을 반영한 것으로 보인다. 뿐만 아니라 현장지표들의 시그널, 전세가격 상승에 따른 매매전환수요, 재건축 단지를 중심으로 한 거래량 증가, 매매심리 개선 등에 힘입어 최근 전세금이 오르면서 금리도 낮으니 이참에 집을 사버리자고 생각하는 실수요자 중심으로 중소형 주택거래가 많아지고 있어 금년 부동산시장은 거래가 활발해 지면서 가격상승 가능성도 있어 지역별 투기수요에 대한 대책도 있어야 할 것이다.  

<전세시장>

  전세가격도 성수기를 지나고 있어 다소 둔화되고 있으나 여전히 상승세가 이어지고 있다. 서울의 한 아파트는 매매가격 대비 전세가 비율이 90%를 넘어 섰다고 한다. 이러한 현상은 서울ᐧ수도권지역의 대부분 단지에서 나타나고 있다. 부동산114에 따르면 전국 아파트 전세가는 전월대비 0.38% 상승했으며 지역별로는 서울이 0.62%, 수도권은 0.50%, 지방 5대광역시 0.32% 순으로 나타나 전국 대부분 지역에서 전세가 상승이 이어지고 있음을 알 수 있다. 또한 연립과 단독주택의 경우도 전월 대비 각각 0.36%, 0.17% 상승하며 아파트 전세가의 뒤를 이었다. 이러한 현상은 저금리로 인한 임대인의 월세선호 현상과 수요대비 전세물량 부족현상이 아파트 전세난을 심화시키고 있으며 아파트의 대체상품인 연립주택과 단독주택 등으로 확산되고 있는 것으로 조사되었다. 뿐만 아니라 서울수도권지역에서는 재건축 이주수요가 전세난을 가속시킬 수 있어 이에 대한 정부의 대책도 마련되어야 한다.  

<분양시장>

  부동산시장은 정부 정책은 물론 투자심리에 의해 많이 좌우되는데 최근 그 심리가 분양시장을 중심으로 빠르게 회복되는 모습을 보이고 있다. 분양시장이 부동산시장 전체 분위기를 주도하고 있다고 해도 과언이 아닐 정도다. 이러한 분위기는 수도권 지역의 미분양 아파트도 감소시켰다. 뿐만 아니라 4월부터 분양가상한제가 폐지되어 신규분양시장에 장이서는 격이 되었다. 부동산114에 따르면 4월 달 전국에서 분양예정인 아파트는 3월 달보다 1만4,275가구 늘어난 5만6,808가구로 나타났다. 이는 역대 최고치인 2007년 5만 4,843가구를 넘어서는 물량으로 건설사들이 3월 분양물량을 분양가상한제가 폐지되는 4월로 일정을 변경하면서 대폭 증가했다. 이는 청약제도 개편으로 분양시장의 문턱이 낮아진 점과 전세매물 부족 및 사상초유의 1%대 기준금리 시대를 맞아 주택수요자들의 관심이 높아지고 있는 것과 무관하지 않다. 

  다만 한꺼번에 많은 물량이 집중되고 일부 열기가 과열되는 양상도 보일 것으로 예상되어 전세난을 피해 내 집 마련에 나서는 수요자들은 구매할 주택의 위치와 규모 및 가격의 적정성은 물론 수요와 공급의 원리에 입각해 미분양 물량이 적거나 전세가격이 높은 지역 등 조건을 다져보고 결정해야 할 것이다. 그러면서도 한편으로는 분양가상한제 폐지가 분양가 인상으로 이어져 신규분양아파트는 물론 서울ᐧ강남권 재건축단지 등 일부지역과 그렇지 못한 다른 지역 사이의 아파트 값 양극화 현상도 만들 수 있으며 재고주택 가격도 상승시킬 우려가 있어 역시 정부의 대책이 필요하다.  

◆ 정부에 바란다.   

  지난해 가계부채가 1,089조원을 넘어서면서 올해 들어서도 가파르게 증가하고 있는 반면 가계부채 상환 여력은 점점 악화되고 있는 상황에서 그나마 주택가격이 조금씩 상승하고 있어 다행이라는 생각이 든다. 현재 주택매매시장은 전세가 상승에 부담을 느낀 중·서민층이 중소형 주택을 중심으로 매매 전환되는 시장이며 가격상승은 미미한 상태이다. 또한 전세가격도 성수기를 지나고 있어 그 상승폭이 다소 둔화되는 상태지만 신규분양주택시장은 분양가상한제 폐지로 지역별 과열양상을 보이고 있다. 뿐만 아니라 정부에서는 주택시장을 정상화시키고 전세가상승을 안정화 시키면서 장기적으로는 금리인상에 대비하여 가계부채 위험성을 낮추기 위해 안심전환대출(장기저리 원리금균등분할상환)과 보금자리론, 디딤돌대출, 수익공유형모기지 등 다양한 상품들을 낸 놓고 있다. 또한 기업형 임대주택 등 임대주택공급도 확대하고 있다.  

  이러한 부동산시장 진단과 정부의 정책 분석을 바탕으로 몇 가지 조언을 하고자 한다. 

첫째, 분양주택시장에도 분양자 등록제를 시행해야 한다. 최근 매매수요가 살아나는 것은 전세가 상승에 따른 실수요자들의 매매전환 수요라고 판단된다. 그러나 분양주택시장에서는 부동산경기가 살아나면 단기 매매차익을 노리는 전매수요가 나타날 수 있어 이를 차단하기 위한 대책으로 전매금지기간 동안 관리할 수 있는 분양자 등록제가 필요하다.  

둘째, 분양가상한제 폐지에 따른 지역편중 공급 조절정책이 필요하다. 분양가상한제 폐지가 분양가격 상승은 물론 지역별 공급과잉으로 이어질 수 있어 공급조절정책이 필요하다. 

셋째, 재건축사업의 지역별, 양적 쿼터제가 필요하다. 동시 다발적으로 재건축사업이 추진되면 이주수요에 의한 전세가 상승과 인근지역의 주택가격상승으로 이어 질 수 있어 순환개발방식이나 지역별(구별, 양적) 쿼터제를 시행해야 한다.   

넷째, 임대주택공급은 양적증가보다 필요한곳에 주택을 공급할 수 있도록 지역별 수요자 맞춤정책이 필요하다. 도시외곽개발에 의한 임대주택 공급보다는 도시재생사업을 통한 도심 내 임대주택공급에 더 역점을 두어야 한다. 

다섯째, 금리인상을 대비한 가계대출 관리가 필요하다. 미국이 금리를 인상하면 국내 부동산 시장은 직격탄을 맞을 가능성이 높아 지금부터라도 총체적 가계대출관리 시스템을 도입해야 한다. 지금은 최저금리 수준이지만 만약 미국이 기준금리를 인상하면 국내 금리도 순차적 인상이 불가피해 가계대출자들의 부담은 커질 수밖에 없다. 또한 미국이 금리를 인상하면 우리가 할 수 있는 대응책은 그리 많지 않다. 그러니 정부는 중·서민들을 위한 장기분할상환방식의 대출 등을 확대해야 하며 은행들도 상환능력을 잘 따져서 금리인상에 대비해야 한다. 

여섯째, 장기저리대출은 서민을 위한 대출이어야 한다. 최근 출시한 안심전환대출은 원리금분할상환대출로 소득이 낮은 사람들에게는 부담이 될 수 있어 상환 기일은 늘리거나 일시 거치식 대출로 전환되어야 한다. 왜냐하면 거치기간 없이 바로 원금과 이자를 동시에 상환하는 상품이다 보니 소득이 낮은 서민들은 매월 추가되는 원금상환능력이 부족하기 때문이다. 또한 거치식 대출이나 단기대출은 분할상환대출이나 장기대출로 전환할 수 있도록 해야 한다. 

일곱째, 임대 후 분양하는 주택의 분양가를 현실화해야 한다. 기업형임대주택이나 민간임대주택을 공급하는 사업자 입장에서 8년 또는 4년 임대 후 우선분양을 하는 경우 임대분양 당시 조성원가에서 경과년수에 따른 건물의 감가상각을 빼고 물가변동율과 지가변동율만 가산하여 분양해야 한다. 물론 복수감정평가가격의 산술평균가격도 이 가격을 넘을 수 없다. 따라서 분양당시 현실적인 가격반영이 되지 못하여 기업자들이 사업에 선 듯 나서지 못할 것이므로 현실적인 가격반영이 될 수 있도록 수정되어야 임대주택 공급이 활성화 될 수 있다.  

여덟째, 정부의 부동산 정책은 정책집행의 시차를 고려해야하고 방향의 일관성이 유지되어야 한다. 정부의 부동산정책은 정책의제 선정과 발표, 입법화과정 그리고 실제 정책이 시행되는 과정을 거친다. 따라서 의도하는 정책의 효과를 거두려면 장기적 배려 하에 시의 적절한 시기에 정책이 발표되고 실행되어야 한다. 

  그동안 정부는 부동산시장에서도 비정화의 정상화를 위해 가격 급등기에 도입되었던 규제정책들을 모두 폐지하거나 또는 연장하였다. 그래서 부동산시장에도 봄이 오고 있다. 여름(과열)이 오기 전에 정부는 시의 적절한 대책을 세워야 할 것이며 혹시라도 금리인상으로 가계부채 문제가 하우스푸어를 만들 것으로 예상된다면 이에 대한 대책도 미리 강구해야 한다. 소 잃고 외양간 고치는 격으로 단편적이고 지엽적인 그러면서도 임시 처방식 정책보다는 장기적 정책이 입안되기를 바란다.