“전월세 상한제” 시행될 것인가? > News Insight

∎ 여소야대! 부동산시장은 안개속

이번 제20대 총선 결과는 여소야대가 되었다. 여소야대가 된 상황에서 그동안 야당이 주장하던 ‘전월세 상한제’가 다시 주목 받고 있다. ‘전월세 상한제’가 시행된다면 천정부지로 치솟는 전세 값을 잡을 수 있을지 아니면 오히려 더 올려놓을 것인지 논란이 일고 있다. 뿐만 아니라 5월부터 ‘가게부채종합대책’의 일환으로 서울·수도권 지역에만 시행되고 있는 대출규제가 지방까지 확대 시행된다. 그리고 6월에는 미국의 금리인상 논의가 있으며 7월에는 그동안 주택시장을 활성화하기 위해 완화했던 ‘총부채상환비율’(DTI)과 ‘주택담보대출비율’(LTV)조정이 있다. 뿐만아니라 2017년부터는 전세보증금에 대한 과세도 시작된다. 여기에 지난해 부동산3법 중 ‘재건축초과이익환수제’ 적용이 2017년 말까지 이연되었던 것이 종료된다. 여소야대 상황에서 앞으로 부동산시장은 안개속이 될 것 같다. 오늘은 우선 세간에 관심이 되고 있는 ‘전월세 상한제’를 알아보자. 

∎ ‘전월세 상한제’란?

전월세 상한제란? 말 그대로 부동산 시장에서 전세와 월세의 인상률을 제한하는 제도다. 전월세 상한제가 세간의 관심에 대상이 되기 시작한 것은 지난 2010년 아파트 시장을 살펴보면 알 수 있다. 당시 전세가격이 지속적으로 상승해 그해만 전체 물가 상승률 2.9%를 훨씬 웃도는 8.8%의 상승률을 기록했다. 공급측면에서는 저금리 기조 속에서 임대소득을 챙기려는 집주인이 늘면서 전세가 월세로 전환되는 경우도 많았고, 수요측면에서는 장기간 경기침체로 주택매매 차익 기대가 줄면서 전세에 대한 수요가 늘었었다. 전세물건은 줄어들고 전세를 구하려는 사람은 늘어나 전세가격이 천정부지로 치솟았는데 이를 기회로 2011년 2월 9일 당시 민주당은 전월세 특별대책위원회(위원장 원혜영)를 구성하여 ‘임대차 보호법’ 개정안을 내놓았다. 그 내용을 보면 전월세 인상률을 5% 이내로 하고 임대차 계약기간 갱신을 1회에 한해 최대 4년간 보장하자는 것이다. 이것이 바로 ‘전월세상한제’와 ‘계약갱신청구권제’이다.

∎ ‘계약갱신청구권’이란?

‘전월세 상한제’와 세트로 묶여 있는게 ‘계약갱신청구권’제도인데 이것은 전월세 계약기간 2년이 지난 뒤 세입자가 집주인에게 한 차례에 한해 계약갱신을 청구할 수 있는 제도를 말한다. 이사가 잦으면 가계소비가 늘어나 서민들은 어려워진다. 그래서 일부에서는 ‘계약갱신청구권‘제도가 도입되면 임차인의 거주 안정성이 장기화되고 전월세 가격도 안정될 것으로 보고 있다. 지난해 서울특별시는 주택임대차 계약갱신청구권의 상세규정과 구체적인 운용을 정할 수 있는 권한을 지방정부에 위임해 달라고 제안했었는데 실제 서울특별시의 전월세 거래량에서 월세가 차지하는 비중은 2012년 35%에서 2015년 10월 기준 45.4%로 3년 새 10%이상 급증했다. 서울특별시의 경우 전세가격이 급등하는 이유는 저금리 기조에 따른 전세의 월세전환 가속화와 정부의 재개발·재건축사업 활성화 대책까지 맞물리면서 전세시장의 수급균형이 깨진 결과라는 지적도 있다. 현행법을 살펴보면 「주택임대차보호법」제4조(임대차기간 등)에서는 임대차 기간을 2년으로 보고 있고, 동법 시행령 제8조(차임 등 증액청구의 기준 등)에는 약정한 차임의 20분의 1의 금액을 초과하지 못하며 증액청구는 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못한다고 규정하고 있다. 하지만 계약이 종료 된 2년 후 법을 벗어나 집주인 마음대로 올릴 수 있어 이것에 대한 개정의 필요성이 나타나게 된 것이다. 이에 정부와 여당은 반시장적 정책이라고 반대하고 있다. 물론 개인의 재산권침해 우려도 있지만 그보다 더 중요한 것은 임대료 급등 등 부작용 우려가 있을 것이라 생각하여 부정적 입장을 고수하고 있다. 그러나 야당은 전월세 2년 계약 만기 뒤 세입자에게 한 차례에 한해 임대계약 갱신을 요구할 수 있는 권한을 주어 최대 4년의 임대기한을 보장하자고 주장하고 있다. 

∎ 여야 합의가 가능할까?

여야가 서로 다른 의견을 갖고 있는데 과연 합의가 될 것인가? 만약 도입이 된다면 서민들은 좋겠지만 개인의 재산권 침해 소지도 있고 단기적으로는 전월세가격 폭등 우려가 있어 가뜩이나 전세 물량이 부족한 현 시점에서 매우 조심스러울 수 밖에 없다. 또한 중장기적으로는 전월세 물량이 줄어들거나 주택에 대한 품질관리도 낮아질 수 있다. 그래도 요즘 전월세 가격이 감당할 수 없는 수준이다 보니 분명히 제한은 필요하다. 그렇다고 전세금 대출을 무작정 해 줄 수도 없고 전세 값이 비싸면 서민층의 주거불안 문제를 넘어서 부채 문제까지 발생하고 전세자금 대출 잔액이 크게 늘어 서민들이 빚 수렁에 빠질 수도 있다. 따라서 이러한 제도들을 도입하려면 무조건 도입을 주장하거나 무조건 반대하는 것 보다는 합리적인 대안을 서로 내 놓고 토의를 해야 할 것이다. 그런데 아무대안 없이 전월세상한제를 시행한다면 오히려 서민들의 고통을 줄여주기 위한 정책인데 반대로 세입자들의 고통을 더 크게 만들 우려도 있다. 전월세상한제가 도입되면 4년 동안 세입자를 내보낼 수 없는 집주인들은 전월세 계약시점에 4년치 전세 값을 한꺼번에 받으려 해 임대료 폭등 현상이 나타날 수 있는 있는 것은 분명하다. 반대로 시간이 경과하여 임대료를 올리지 못하면 시장이 왜곡되어 임대료가 시장가격보다 낮을 경우 집주인이 관리에 손을 놓아 임대주택이 슬럼화 될 가능성도 있다. 이 역시 서민들의 주거환경에는 고통스런 일이다. 세입자라고해서 다 서민도 아닌데 기준을 어떻게 잡을지도 논란거리이며, 국가가 담당해야 할 서민주거안정을 집주인에게 책임지우는 결과를 낳을 수도 있다. 또한, 정부가 추진하고 있는 민간 임대주택 확대 방안에도 혼선이 생길 수 있다. 이번에 치러진 총선에서 더불어 민주당에서는 전월세 상한제와 계약갱신청구권제도 도입을 총선 공약으로 내걸었는데 제20대 국회가 여소야대로 재편되면서 전월세 상한제에 반대해온 새누리당은 매우 곤란한 입장에 처하게 되었다. 국민의 당이 어느 편에 서느냐에 따라 이 문제가 뜨거운 감자가 될 수도 있어 여야 합의하에 두 제도 중 부분실시나 좀 더 완화하여 실시할 가능성도 배제할 수는 없다. 

∎ 정부와 여당 어떻게 해야 하나?

결론적으로 제20대 국회는 여소야대 상황이 되었다. 정부는 그동안 얼어붙었던 부동산시장을 살리기 위해 부동산 규제를 폐지하거나 완화했던 정책에 혼선이 올 것이다. 당장 금년 7월로 종료되는 ‘총부채상환비율’(DTI)과 ‘주택담보인정비율’(LTV) 완화 조치가 국회의 동의 없이 금융당국이 은행권에 행정지도를 통하여 풀 수 있지만 야당은 다른 법률과 연계하여 발목을 잡을 수도 있어 재연장이 될지 불투명하다. 나라의 경제가 어려운 가운데 그나마 호황을 누렸던 주택분양시장이 여소야대 상황에서 재고주택시장 중심으로 돌아설 가능성이 커졌으며 ‘전월세 상한제’도 야당의 생각처럼 되지는 않겠지만 어떤 방법으로든 시행될 가능성이 높아 졌다. 이는 결국 서민들에게 임대료가 올라갈 확률은 제공하게 될 것이며 투자자에게는 마음대로 임대료를 설정하지 못하게 하여 투자심리를 위축시킬 가능성도 있다.  

따라서 정부와 여당은 임대주택이 부족한 원인으로 그동안 추진해 왔던 중산층을 대상으로 한 기업형 임대주택사업(뉴스테이) 정책이나 서민 주거안정을 위한 공공임대주택정책을 더 강력하게 추진하고 활성화하기 위한 대책이 있어야 할 것이다. 

규제가 대안은 아니다. 규제를 하더라도 시장상황을 살펴가면서 해야한다. 과거 부동산 투기가 만연했던 시절 사용했던 투기지역이나 투기과열지구 지정처럼 전월세가격이 급등하는 지역을 선별하여 일부지역에 한정 시행하는 방법도 고려해 볼 필요가 있다. 부동산 가격은 수요와 공급에 의해 조정된다. 전세는 매물이 없어 가격이 뛰고, 월세는 수요보다 공급이 많아 가격이 떨어지기도 한다. 세입자를 위해 임대료를 낮추려는 정책 취지는 좋지만 과연 선의대로 결과가 도출될지도 의문이다. 이런 인위적인 통제보다 앞서 말한 것처럼 임대주택 공급을 꾸준히 늘려 장기적으로 시장을 안정시키는 것이 더 급선무라고 생각한다.