부동산시장 2023 하반기 변곡점 온다, 실수요자 대응전략은? > News Insight

 6월 들어 부동산시장이 몹시 혼란스럽다. 시장흐름이 급변하는 가운데 주택관련 지표가  엇갈리고 지역별로, 상품별로 양극화도 심화되고 있다. 강남권, 용산, 성수, 여의도 목동 재건축아파트와 고가아파트가 신고가를 경신하고 있다. 5월 이후엔 마포, 서대문, 광진, 은평, 노원구 등 중저가 아파트도 상승대열에 합류했다. 서울시 집값이 1년 만에 상승반전에 성공 했다.  인천, 경기 등 수도권은 하락폭이 둔화되고 있다. 반면에 세종시를 제외한 대전, 광주, 대구, 부산, 울산 등 지방 대도시는 여전히 하락세가 진행 중이다. 온도차가 심하다. 분양시장도 사정은 마찬가지다. 미분양 물량이 다소 줄어들었다고 하나 대구 등 지방의 경우 준공 후 악성 미분양은 오히려 증가하고 있다. 

이에 따라 언론사마다 주제와 논조가 다르고 전문가들 조차 분석이 천양지차다.  일시적 반등인지, 본격 반등인지를 두고는  갑론을박이 한창이다. 심지어는 폭등론과 폭락론이 극단적으로 대립하고 있다. 왜 이런 현상이 벌어지는 걸까? 어느 쪽 주장이 설득력이 있는 것일까? 무엇보다도 수요자 입장에서는 어떻게 대응하는 게 현명한 선택 내지 합리적 의사결정일까? 절체절명의 순간이 다가오고 있다. 결론부터 말하면 올 하반기 변곡점을 맞을 공산이 커졌다. 

먼저, 부동산시장 흐름을 좀 더 구체적으로 살펴 본 뒤 앞으로 부동산시장은 어떻게 변화하며 실수요자라면 어떤 지역과 아파트에 관심을 두는 투자전략이 바람직한지 하나씩 따져 보자. 참고로 부동산경제학과 자산관리론은 이러한 궁금증과 물음표에 관해 최적화된 해법을 찾는데 큰 도움을 준다. 불필요한 논쟁과 시간 낭비를 줄여주는 등대와 지름길 역할을 하고 있다. 최근 서울 아파트 거래량이 늘어나고 매매가격이 반등하면서 부동산 시장 바닥론에 힘이 실리고 있다. 서울부동산정보광장에 따르면 4월 서울의 아파트 매매량(9일 기준)은 3,187건으로 지난해 4월 1,741건과 비교하면 두 배 가까이 증가했다. 올해 1월 약 반년 만에 월 1,000건을 넘어선 이후 증가세가  뚜렷하다. 선행지표인 거래량 증가에 따라 서울 아파트값 역시 3주 연속 상승세를 보였다. 특히 수도권 아파트값도 약 17개월 만에 반등했다. 매수 심리도 개선되고 있다. 서울 아파트 매매수급지수는 83.9로 기준선(100)에는 못 미쳤지만 상승 중이다.  아직은 집을 사려는 사람보다 팔려는 사람이 더 많은 상황이지만 조만간 역전 가능성도 배제할 수 없는 형국이다.

그렇다면 하반기 집값은 어떻게 변화할까? 전문가들은 주택 시장의 추세적인 반등을 전망하기는 시기상조로 보고 있다는 견해가 다수다. 지난해 최악의 거래 절벽 상황보다 나아지긴 했으나, 회복세로 보기엔 시기상조라는 의견이 많다. 올 들어 거래량은 살아나고 있지만, 1~4월 누계 거래량이 1만7,550건으로 5년 평균과 비교하면 60.2%로 낮은 수준이고, 역시 선행지표인 전세 값이 상승세로 전환되지 않은 때문이다. 시중 실세금리는 내렸지만 기준금리가 인하되지 않은 상황에서 추가적인  금리인상과 실물경기 회복을 기대하기는 어렵기 때문이다.

작금의 반등과 거래증가는 전방위적인 규제완화 정책과 서울을 비롯한 수도권과 세종시의 집값 급락에 따른 기술적 반등과 특례보금자리론 출시에 따른 금융완화 효과로 보인다. 과거 경험을 보아도 부동산경기 변동사이클이 하락에서 상승국면으로 전환하거나 과도기에 나타나는 전형적인 모양새로 보이며, 이는 시장전체 흐름의 변화내지 추세적인 전환으로 해석하기에는 무리가 있다. 다시 말해 거래량, 전세가격, 금리추이 등 선행지표 움직임을 종합적으로 감안하면 데이터주기가 충분히 축적된 올 하반기 특히 가을이사철 정점인 9~10월이 변곡점이 될 확률이 높다는 뜻이다. 

주택통계를 보면 서울지역 아파트 가격의 정점은 2021년 10월경으로 추정되며 물론 강남과 강북, 서울과 수도권, 지방도시 간에 기간격차는 존재한다. 올 9월~10월을 주목하는 이유는 두 가지다. 하나는 집값 하락이 시작되고 2년째가 되는 기간이고  또 하나는 주택임대차 3법이 시행된 2년차로 역전세를 포함 전세시장의 변화를 가늠해 볼 수 있기 때문이다. 만일 역전세가 아파트까지 확산될 경우 올해 집값 상승은 기대난이라는 얘기다. 마지막 하나는 올 가을 이사철 성수기에 서울지역의 전세값과 집값이 동반상승하고 거래량이 상반기보다 30% 이상 증가하며 기준금리가 인하될 지 여부가 최대 관건이 될 것이다. 현재로선 확률이 반반이다.  내년 이후 집값 회복세를 미리 알 수 있는 열쇠가 될 것이다. 

다음으로 눈여겨볼 만한 변수는 뭘까?  여러 가지다. 하나씩 따져보자. 

첫째, 소득수준 내지 경제성장률도 주택시장을 가늠하는 중요한 지표가 된다. 이는 주택구매력과  연관성이 높다. 올해 우리나라 경제성장률은 1.5%내외로 추정되며 잠재성장률인 2% 성장에도 못 미친다. 무역수지도 15개월째 감소 중으로 수출의존도가 높은 한국산업구조상  수출이 증가하지 않으면 주택구매력을 회복하기는 힘들다. 즉 소득증가- 구매력증가- 수요증가-가격상승의 선순환 구조를 예상키 힘들다.

둘째, 금리인하와 유동성지수는 압도적 변수다. 지난 2008년 글로벌금융위기 이후 금리와 금융변수는 주택시장에 40~50%가량 절대적 영향력을 미치는 것으로 드러났다. 현재 3.5%인 기준금리가 언제 인하할 것인가가 최대 관심사로 떠오르는 이유다.  글로벌 금리동조화(커플링)를 염두에 두면 미국 금리인하가 본격화되는 시기는 아마도 올 하반기 이후에나 가능할 시나리오다. 금리와 부동산은 역의 관계로 기준금리 인하- 유동성 증가- 주식, 금융시장 안정- 실물경기회복 이후에 부동산시장의 본격 상승이 예견된다. 

셋째, 가계부채 증가여부이다. 최근 이창용 한국은행 총재가 우리나라의 가계부채 문제와 관련 "완만한 디레버리징(부채 축소)이 필요하다"고 강조했다.  올해 1·4분기 기준 우리나라의 국내총생산(GDP)대비 가계부채 비율은 102.2%로 34개국 중 1위다. 홍콩(95.1%), 태국(85.7%), 영국(81.6%), 미국(73%)보다 높고 조사대상 국가 중 가계부채가 GDP 규모를 넘어선 건 우리나라가 유일하다. 가계부채가 경제성장률을 낮출 수 있는 만큼 금융시장에 충격을 주지 않는 선에서 부채축소(디레버리징)가 필요해 보인다. 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 대출, 상업용 부동산담보대출을 비롯해 주택 가격 하락으로 인한 대출 부실 등을 유의할 필요가 있다.

이밖에 약 7만가구인 미분양물량은  5만~6만 건 수준으로  낮아져야 한다는 점, 서울지역 아파트 전세가율(한국부동산원)이 51~54%에서 70% 수준으로 상승해야 저점을 확인할 수 있다는 점도 기억해둘 필요가 있다.  주택구입잠재력지수( HAI, 국민은행)는 107.3, 서울지역 가구소득대비 주택가격비율( PIR, 국민은행)은 10.8로서 선진국 평균대비 여전히 높은 수치를 보여주고 있는 점도 간과해선 안 될 일이다. 

마지막으로  실수요자의 구매시기는?  어떤 아파트에 주목해야 할까? 살기(Live)좋고  사기(Buy)좋은 ‘슈퍼리얼티’는 어디인가? 주식투자에 비유하면 개별종목을 최종 선택하는 일이다. 적정한 매매시기는 서울지역은 올 하반기, 수도권은 내년 상반기, 지방은 내년 하반기로 관측된다. 이는 언급한대로 부동산시장이 2년 이상 조정을 거치고  20~30% 거품(지역마다 차이가 있다)이 빠진 가운데 금리인하, 실물경기 회복이 전제될 때 가능한 시나리오임을  미리 말해 둔다. 아울러 필자가 국내 최초 특허기술로  개발한 AI 빅데이터 기반아파트 가치분석, 가격예측솔루션인 ‘살집팔집’에서 생성한  서울지역  BEST 50을 추천한다. 

신축 슈퍼아파트는 개포래미안포레스트, 개포자이프레지던스, 래미안개포루체하임, 래미안강남힐즈, 반포래미안퍼스티지, 서초그랑자이, 방배그랑자이, 잠실리센츠, 잠실엘스, 레이크팰리스, 헬리오시티, 고덕그라시움, 고덕아프테온, 용산롯데캐슬센터포레, 흑석동아크로리버하임, 신금호파크자이, 텐즈힐, 트리마제, 신길뉴타운아이파크, 은평뉴타운박석고개1단지 등이 있다.

구축 슈퍼아파트는 수서까치마을, 수서신동아, 푸른마을,  일원목련타운, 대치2단지, 영등포푸르지오, 가양9단지, 문래자이, 래미안상도3차, 중계5단지주공, 중계무지개, 마포강변힐스테이트, 봉천현대, 남산타운 등이 있다. 

재건축 슈퍼아파트는 개포주공6,7단지, 개포한신, 은마, 한보미도맨션, 압구정신현대9,11,12차, 잠실주공5단지, 아시아선수촌, 올림픽선수기자촌, 성산시영, 여의도시범, 삼부, 상계주공10,14단지, 목동신시가지1~14단지 등이 있다. 

부동산문제를 고민 중이거나 실수요자를 위해 도움이 되었으면 좋겠다.

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