2024 부동산 경기전망 및 자산관리 전략 > News Insight

연말을 코앞에 두고 부동산시장에 시선이 쏠린다. 2024년 부동산경기는 어떠할까?  시장흐름은? 그리고 내집마련등 자산관리전략은 어떻게  짜야할까?  최대관심사이다. 올 한해 부동산, 특히 주택시장은 롤러코스터를 탔다. 서울 강남권을 필두로 1월부터 오르기 시작한  아파트 가격은 9월까지 급등하더니 10월 고점을 찍고 상승세가 멈추고 이후 11월부터 하락세로 전환되었다. 12월 들어서는 강북은 물론 서초, 강남도 하락세가  뚜렷해져 차갑게 식어가는 모양새다. 

최근 국토교통부 실거래가에 따르면 서울 강남구 대치동 은마 아파트전용면적 76㎡(30평형)은 2021년 11월 26억3500만원에 고점을 찍은 뒤 올해 최저가 18억원 으로  급락했다가, 올 10월 24억 원까지 되올랐다. 현재 호가는 23~24억원 가량이다. 서울 강남구 대치동 대치삼성 전용 59㎡는  올 11월  12억원에 거래돼  최고가 대비  5억원 가량  급락했다. 재건축 대장주인 압구정 현대, 잠실주공아파트도 사정은 비슷하다. 최근 들어 집값이 오르다가  다시 내리는 혼란스런 모습에 사람들은 우왕좌왕 하는 형국이다.  한마디로 관망세 속 조정국면에 접어드는 부동산시장의  미래가 궁금한 시점이다.  

그렇다면 내년엔 집값이 오를까, 내릴까? 관심이 증폭된다. 각 연구기관에서 내년 집값전망을 내놓고 있어 참고가 된다. 시장이 혼돈스런 상태로 갈피를 잡지 못하는 가운데 내년 집값전망도  엇갈린다. 한국건설산업연구원(건산연)은 수도권 아파트값이 내년도 주택가격은 수도권-1%, 전국 -2%, 지방-3% 각각 소폭 떨어지고 전세가격은 2%상승 할 것으로 전망한 반면에 대한건설정책연구원(건정연)은 내년도 수도권 아파트의  매매가격은 1%, 전세가격은 2% 각각 상승할 것으로 예측했다. 건산연은 부담스러운 수준의 고금리기조가 매매가격에 하방압력을  미쳐 하락이 예상되는 한편, 전세자금대출 금리 하락과 매매수요 축소, 입주물량 감소로 인해 전세가격은  상승할 것으로 내다봤다.

건정연은 금리상승 부담으로 수요가 위축되며  금리 및 건설원가 상승으로 공급도 감소하면서 수요도 위축되는 불황의 악순환, 소위 ‘ L자형 횡보세'가 불가피하다"면서 "매매와 전세가격은 연중 떨어지기도 하겠지만 1년 전체적으로는 제한적인 상승세가 예상된다고 밝혔다.  

증권회사의 전망치는 더욱 어둡거나  편차가 크다. 교보증권은 최근 보고서에서 장기적으로 주택가격이 현재보다 30%, 최고점보다 50%까지 폭락할 거란 전망을 내놨다. 아직은  금리의 자산가격 적용이 온전히 반영되지 않았고  현재의 금리상태가 유지될 경우 내재수익률·안전자산수익률 적용시  하방이 불가피하다는 의견이다. 내년도 서울·수도권 아파트 가격은 역전세난 확산과 이자부담 가중에 따른 급매증가 영향으로 공히 5% 이상의 하락을 보일 것이라는 결론이다. NH투자증권도 올해 하반기부터 서울 아파트 매물이 8만 가구까지 쌓이면서 매매거래가 월 4000건 수준에 머물고  내년도  부동산 매매시장은 높은 PIR(소득 대비 주택가격 비율) 및 대출금리 수준을 고려할 때 실수요자가 늘어날 수 있는 환경이 아니므로 매매가격 상승 가능성은 제한적"이라는 판단이다. 

반면에 현대차증권은 금리인하 기대감이 커지고 내년 4월 총선 후 정부의 부동산 수요 진작 정책에 대한 부담이 줄어들면 주택가격 상승폭이 다시 커질 것"이라고 예상했다. 서울 및 수도권보다는 지방이 매매가격 및 전세가격의 전년동기 대비 회복이 더 빠른 모습으로 핵심지역의 높은 주택가격에 대한 피로도가 수년간 축적된 상황에서 투자수요가 더욱 빠르게  증가하는 지방을 주목할  필요가 있다는 지적은 눈에 띈다고 하겠다.

 다음으로 과연 누구의 말이 옳을까? 이다.  주장의 객관적 근거와  종합적  판단이 중요하다. 부동산경제학은 주택경기변동 사이클, 변화요인법, 버블붕괴론을  학술적  기반 내지 분석체계를 해법으로 가르치고 있다. 하나씩 따져보자.

첫째, 주택경기는 일정한 주기로 상승과 하락 사이클이 반복된다는 이론이다. 미국 20년, 일본 15년, 한국 10년 주기설 등이 있다.  쉽게 말해 10년 주기설은 장기적으로 집값은 5~6년 오르면 4~5년 하락한다는 가설로 현실과 거의 부합하다는 패턴을 보이고 있다. 실제로 최근 사이클만 보아도 2014년 상승을 시작한 주택경기는  6년 상승 후 2021년 하반기에 고점을 찍은 뒤  2021년 10월경 하락 반전했다.  집값 진원지인 서울의 경우 2023년 1월까지 급락하던 집값은 2월부터  9월까지 급반등하더니만  11월 이후 다시 하강기류에 빠져  혼란스런 상황이 전개되고 있다.  부동산 교과서에 따르면 부동산경기의 특징은 세 가지다. 실물경기에 선행 또는 후행하기도 하지만 일반경기보다 진폭이 크며  변동주기는 길다는 특징이 있다. 실물경기 변수 외에도 다양한 여러 요인이 작용하며 특정지역의 경우엔 지역경제 활성화요인이  각각 따로 작용한다는 것이 특징이 있다. 부동산경기는 지역성, 위치성, 입지성이 강해 전체시장과 별도로 지역별로 세분화. 양극화 될 뿐 아니라 지역의 성장력과 경제활성화, 입지가치의 변화등에 따라  거래량과 가격은 얼마든지 차별화 된 흐름이 나타날 수 있다. 

둘째, 주택경기에 직간접적인 영향을 미치는 변화요인 즉, 핵심변수는 10가지를 넘는다. 금리, 수급, 소득, 정책, 심리, 환율, 해외부동산동향 등이다. 내년 주택시장에서 가장 큰 변수는  금리인하와 실물경기회복여부와 정책변화, 공급부족문제가 꼽힌다. 금리는 내년하반기 이후 인하가능성이 높고  실물경기도 올해 경제성장률 1.4%에서 내년도는  2.2% 성장이 예상된다. 정부정책은 공급확대와 수요 진작책으로 청년. 다자녀에 대한 정책금융확대 와 시장연착륙. 정상화가 정책의 근간이다.  이는 집값상승요인으로 작용 할 것이다. 특히 올  8월 이후 주택 공급부족문제는 전세가격 상승 속에 나타난  새로운 복병 내지  돌발 악재로 부상하고  있다는  점이다.  이를테면 주택 인허가 물량이 30%, 착공 및 분양물량이 50%이상 각각 감소하고  있다는 통계는 시장불안요인으로 심상치가  않다. 한마디로 이들 상승요인 혹은 공급선행지표는  2~3년  내지 3~5년 뒤엔  주택입주물량 급감으로 전세가격상승→매매매격상승으로 인해 전세난, 주거난, 집값급등 가능성을 예고하고 있다는 관측이다. 

한편, 주택시장 하락요인도 만만치가 않다. 미국발 금리인하가 언제쯤 가시화 될지, 우크라이나 전쟁은 언제 종료될지, 물가와 환율은 언제 안정세를 되찾을지, 우리나라 부동산시장과 직접적으로 연동하는 글로벌 경기, 국내 수출경기는 언제 개선되는지 불확실성이 높기 때문이다. 상승요인과 하락요인이 팽팽히 맞서는 만큼 언급한대로 연구기관의 내년도 부동산전망이 엇갈리는 데는 이유가 있음을 알 수 있는 대목이다. 

셋째, 현재 국내 주택시장은 대내외  거시경제요인 등 불확실성 외에도  상당한 거품이 축적된 상태임을 주목해야 한다. 거품붕괴를 우려하는 목소리는 작지만 언제든 다시 빠질수 있는 현실을 간과해선 아니 된다는 뜻이다. 2014년부터 6년가량 쌓인 집값거품이  20~40% 정도  추정 되는 바 아직 충분히 빠지지 않았다는 게  중론이다.  필자는 내년까지는 조정국면이 예상되는 시점에서 5~10% 거품은 언제든지 제거될 수 있으며 구체적으로는 내년상반기가 될 것으로 예견한다. 

 이제 결론이다. 내년도 부동산경기는 예기치 못한 대형 돌발악재만 없다면  ‘상저하고’의 긍정적 흐름이 예상된다. 상반기는 하락, 하반기는 상승흐름이 예견된다.  내년상반기는 고금리기조-실물경기둔화-구매심리위축-거래감소-집값약세가 나타나겠지만  하반기로 갈수록 금리인하-실물경기반등-구매심리 회복-거래증가- 집값상승조짐 등 상승흐름으로 전환될 개연성이 높다는 판단이다. 특히나 현재 공급부족으로 오름세인 1차 전세가격이 2분기 이상 지속되고 서울을 중심으로 아파트 입주물량이 급감할 경우,  이르면 하반기  늦으면  2025년 이후엔  2차 매매가격이 상승하는 등 본격적인 주택시장 회복세를  보일 공산이 크다.    

마지막으로 내집마련 희망자는 어떡해야 할까?  실수요자 내지 장기투자자라면  내년 상반기까지는 시장흐름을 조용히 관망하거나 신규분양시 청약하는 전략은 권할만 하다.  시세보다 저렴한 급매  혹은 경·공매에 집중하는 전략도 효율적이다. 과거경험칙상 공사비 현실화, PF대출사태의 진정, 지방미분양주택 양도세 한시적 면제, 오피스텔 주택수제외 등 획기적인 규제완화 대책이 나올 때 까진 서두를 필요가 없다. 다행히  현 정부는 3기신도시 완공을  서두르고 신규택지 후보지를 발표하고  선교통, 후 입주대책과 더불어 GTX A,B,C 등 대중교통망 확충에 속도를 내는 만큼,  2024년은 신혼부부, 젊은층과 무주택자가 자가주택을 마련하는 대기회가 될 것이 틀림없다. 

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