중국 주택세 도입 연기 배경과 전망 > News Insight

지난 3월 초 끝난 중국전국인민대표대회(정기국회에 해당)에서 주택세1)에 대한 언급이 없자, 많은 사람들이 의아하게 생각하고 있다. 주택세 도입은 부동산경기 과열 방지 및 주택투기 방지를 위해서 상당기간 준비되어오던 것이었기 때문이다. 특히, 시진핑 총서기의 공동부유의 달성을 위한 한 축이 아닌가 하는 추측이 강하게 대두했었기 때문이다. 코로나 팬데믹 지속에 따른 경기저하 방지와 금년 말에 있을 시 총서기의 3연임 추진과 관련된, 정치적인 목적도 어느 정도 내포해 있는 것으로 판단되고 있어 그 귀추가 주목되고 있다.

<중국의 주택거래제도>

  중국은 사회주의 계획경제 하에서 주택이 소속 직장에서 배급해 주는 것이 기본이었다. 농촌은 크게 문제 될 것이 없었을 것이고, 기껏해야 농촌의 읍 지역과 도시지역이 문제가 되었을 것이다. 1998년 국유기업을 개혁하면서, 주택사용권이 개인에게로 이전되기 시작하였다. 가령 공무원인 경우, 그 때까지 살고 있는 집에서 관리비 등 만을 내고 살 수 있었다. 하지만, 거주 주택의 가치를 따지고, 이를 근무연한에 따라서 할인된 가격에 불하하였다. 

그 과정에서 주택담보대출이 도입되기 시작하였다. 즉, 장·차관급 정무직이 아닌한 법적 은퇴연령이 60세였던 만큼, 60년-현연령기간 만큼의 장기대출을 통해 주택사용권이 개인에게로 넘어가게 된다. 가령 30세 공무원이라면 60-30=30년짜리 장기주택대출을 받을 수 있는 것이다. 이 때 실거래 가격의 1%에 상당하는 거래세를 납부하게 되면 끝이었다. 이게 기본적으로 지금까지 지켜져 온 주택 거래의 기본이 되었다. 

  특히, 주택담보대출은 미국식을 원용, 초기불입금을 10%, 20%, 30% 등 지역에 따라서 달리 적용하게 되었다. 주택거래가 시작되는 초기에는 초기불입금이 10% 정도였다. 이후 주택가격의 폭등 등으로 주택시장이 불안해지게 되자, 다주택자에 대해서는 주택담보대출의 초기불입금 규모를 가지고 초과수요를 억제하게 되었다. 2주택에 대해서는 초기불입금 30%, 4주택에 대해서는 초기불입금 40% 등등, 자금 부담을 올리면서, 변동이율을 통해 소비자 부담을 가중시킴으로써 주택 시장을 안정화 시키는 방식이었다. 

하지만, 주택은 중국인들의 독특한 부동산 소유에 대한 선호심리를 자극, 치부의 핵심자산으로 자리잡게 되었다. 베이징, 상하이, 선전 등 주민 인당 소득이 3만 달러에 육박하는 소위 1급 도시지역에서는 주택가격이 우리나라 강남의 주택가격보다 훨씬 비싸다. 주택가격은 불패신화를 쓰듯이 계속해서 상승, 급기야는 정책당국이 2010년도에 들어서 기존의 거래세에 이어서 주택세 도입을 강구하기 시작한 것이다.   

<주택세 시범실시>

  중국은 정책 도입 시 항상 시범실시를 통해서 그 여파를 파악하고 나서 점진적으로 전국적으로 확대하는 전통을 갖고 있다. 주택보유세 또한, 현재로서는 전국이 아니고, 상하이시와 충칭시 등 2개 특별시에서, 그것도 일정 규모 이상의 주택에 대해서만 부분적으로 적용해오고 있었다. 금번 일반인들은 이 시범지역을 선전, 하이난다오, 항조우, 쩡조우 등 경제 활성화 지역으로 확대하는 것 아닌가 하는 예상을 했던 것이다. 그러나 전혀 언급이 없자 의아해 하고 있다.

  사실, 상하이시와 충칭시의 주택세를 본다면, 중국정책당국이 어떤 사고를 갖고 있는지의 일단을 읽을 수 있다. 우선 상하이시의 경우는 상하이시 거주민으로서 2주택 구입 분부터, 상하이시 호적이 없는 외지인인 상하이시 비거주민은 1주택부터라도 상하이시의 주택을 새로 구입하는 경우에 한해서 부과된다. 

한편, 충칭시의 경우, 신규구입가격의 70%내지 90%를 과세표준으로 하고 1.2%의 세율을 최고2)로 하고 세금을 부과한다. 그 중에서 주택의 면적에 따라서 세율을 달리하고 있다. 결국, 우리나라의 종합 부동산세처럼 매년 납부하는 것이 아니라 매매 시, 또는 임대수입이 발생하는 경우에만 과세하는 것으로 알려지고 있다. 우리나라의 사정과는 훨씬 다르다는 것을 알 수 있다. 즉 거래세에 이어 추가적으로 1주택을 넘거나, 비거주자인 외지인이 주택을 구입하는 경우 부담을 주어 초과수요를 방지하자는 취지일 것이다.

<정책도입 연기>

  중국의 주택신축은 사실, 경제성장률을 유지하는 한 축으로서 활용 되었다. 중국은 3만~5만 명 정도의 인구를 수용할 수 있는 주택단지를 매년 500개 정도를 완공, 연간 2천만 명 정도의 인구를 도시인으로 바꾸어 왔다. 이를 통해서 연간 2% 정도의 경제성장률을 유지해온 것으로 알려지고 있다. 2021년을 기해서 도시화율이 65%에 육박하고 있다. 자연히 한계도시화율이 과거와 같지 않게 되었다. 계획도시화가 시작된 1996년 이후 근 25년간 연간 1.4% 정도의 한계도시화율을 보여준 바 있었다. 

하지만, 최근에 들어 1% 전후로 떨어지고 있다. 중국의 웬만한 지역은 이미 아파트 등 공동 주택 건축이 끝나, 거의 목에 찼다는 것을 의미하는 것이다. 그만큼, 주택건축으로 황금알을 낳던 계획도시화가 한계에 부딪힌 것으로 판단할 수 있다. 지난해 시작된 헝다그룹 등 대형 부동산 회사들이 부도위기에 직면한 것도 중국이 사회간접자본 건설수요 감소에 이어서, 계획도시화의 한계에 봉착한 결과이기 때문이기도 하다. 국내일감의 부족이 예상, 발생한 것으로 판단 할 수도 있을 것이다. 결국 주택 신축의 열기가 떨어져 주택세 부과 요인이 약화되고 있다는 판단도 할 수 있다. 

  어느 나라든 부동산은 경기조절을 위한 좋은 정책수단이 되어온 바 있다. 지난 3년간 전세계는 코로나 팬데믹으로 경기가 침체해 있다. 이 마당에 중국이 주택세 도입 시범지역을 확대하는 것이 과연 옳으냐의 판단은 완전히 다른 얘기이다. 지난 2년 간은 각종 감세정책과 직접자금 지원을 통해서 경기의 급격한 하락을 방지해오고 있었던 것이다. 그만큼, 정책 당국의 여력도 한계에 왔다. 

<정치경제적 해석>

  중국에 있어 금년은 특이한 해이다. 

첫째가 금년 말 중국공산당 전당대회가 열리게 되면 과연 시진핑 당총서기가 3연임을 하고, 이를 계기로 푸틴처럼 종신집권을 구상하는지가 판명될 것이기 때문이다. 

둘째가 전세계적으로 코로나 팬데믹이 엔데믹으로 바뀌어가고 있는 가운데, 여태껏 감염율을 낮추어서 잘 관리해 오던 중국이, 다른 나라들처럼 뒤늦게야 똑 같은 경로를 거쳐서 결국은 막대한 피해를 입을 것이냐가 관심이 가는 해이기 때문이다. 이는 중국의 경제규모가 2021년을 기해서 이미 17.7조 달러로 세계비중이 18%를 넘어선 만큼, 20%를 넘어서는 데 얼마나 더 걸릴 것인지와 연관이 있다.

  그렇다면 중국이라고 포퓰리즘(populism)적 정책을 쓰지 말라는 법은 없다. 시 총서기가 4억 명에 해당하는 중산층이 중국 경제발전을 견인해야 한다고 수차 강조해 온 바 있다. 이들이 섣부른 주택세의 시범지역 확대로 조세저항이 발생, 등을 돌리게 된다면 정권 안정은 물론이고, 중국경제에 문제가 생길 수도 있다. 이를 방지하기 위한 예비 조치로 볼 수도 있다. 즉, 조세저항, 부동산 시장을 위축하는 것이 현재의 특수한 상황 하에서 중국의 경제성장에 도움이 되지 않는다는 판단에서 일시적으로 유보한 것일 수 있다. 

  또한, 공산당 당 총서기가 3000명에 달하는 국장급 이상 고위 공산당 간부에 의해서 간접적으로 선출될 것이기 때문에 이들의 기득권도 어느 정도 보장해줄 필요는 있을 것이다. 그 차원에서 시범지역 확대를 1~2년 정도 연기했을 개연성은 충분히 있다. 사실 시 총서기는 계급정년제를 깨면서까지 장기 집권하는 데는 많은 부담을 안고 있다. 실제로도 시 총서기가 집권한 지난 10년 간 임명한 장·차관급 고위 인사에서 계급정년을 깬 사례는 발견되지 않고 있었다. 이는 시 총서기의 3연임이 한시적으로 그칠 것이라는 예상을 하수 있게 하는 근거이다.

  또 하나는 미·중간 무역분쟁이 격화될 것에 대비한 조치일 수도 있다. 내수 시장은 그런대로 받쳐준다고 하더라도, 미중간 교역이 암초에 부딪힌다면 경기 진작을 위한 수단을 예비적으로 강구할 필요도 있을 것이다. 

  그렇다고 하더라도 주택세 도입이 완전히 폐기되기는 어려울 것이다. 일단 금년 말 20기 공산당 간부의 인선이 끝나는 만큼, 늦어도 2024년에는 시범실시 지역이 늘어나서 향후 5년 내에 전국적으로 확대 실시될 수 있을 것으로 예상해본다. 

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 1) 중국정부의 문서로는 房産稅(방산세)로 표기하고 있음

 2) 우리나라는 주택가격, 보유수량에 따라서 연간 0.6%에서 최고 6%까지 부과할 수 있게 되어있다.

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