2022 부동산 시장 전망과 실수요자 전략 > News Insight

최근들어 부동산시장이 출렁이고 있다. 경기, 인천지역 집값은 내리고 있다.  반면에 서울은 하락세가 점차 확산되는 가운데 신고가를 경신하는 강남권 고가아파트와 재건축도 출현하고 있다. 철옹성 같던 강남권 잠실, 대치아파트 매매가격도 1억~3억원씩 떨어지는 가운데 압구정현대와 반포래미안퍼스티지 등 인기지역 고가대형 아파트는 10억 이상 뛰고 있다. 양극화가 심회되고 있다는 분석이다. 

시장 전체로 볼 때  올 1/4분기는 상승과 하락의 갈림길내지 기로에 들어선 것으로 관측된다. 금리인상, DSR 등  대출규제강화, 대선을 앞두고 정책불실성이 높아진 때문으로 매매심리가 극도로 불안해 전망의견이 극도로 엇갈리는 시점이다.

 이런 현상은 왜 발생하는 걸까. 이례적이지만 비정상적인 모습은 아니다. 처음은 아니고 과거에도 두세 번 목격된 바가 있다. 지난 1997년 말 외환위기와 2008년 국제금융위기 사례가 대표적이다. 한마디로  올해는 시장흐름의 변곡점 내지 전환기를 맞을 개연성이 농후하고  현재는 과도기를 지나면서 상승과 하락지역이 혼재하는 것으로  해석된다.  

 먼저,  올해 부동산경기 내지 시장흐름은 어떻게 변화할까? 

부동산경제학에서 부동산경기변동을 예측하는 작업은 매우 중요하고 난해한 영역에 속한다. 요즘은 코로나19 사태 등 새로운 변수 내지 복잡한 요인들이 한꺼번에 시장과 가격에 반영되고 있어서 더욱 그렇다. 

주택시장에 미치는 영향요인은 수급, 정책, 금리, 유동성, 심리, 해외부동산동향 등  대여섯 가지를 꼽는다. 때문에 어느 한두 가지 요인의 변화만을 근거로 미래를 예측하거나  예단하는 일은 바람직하지도, 과학적이지도 않다는 얘기다. 예를 들면 지난해 3차례 금리인하와 유동성증가(제로금리시대)로만 집값이 급등했다는 주장이다.  때문에 앞으로 금리가 인상되면 대출규제와 더불어 집값이 급락할 수 있다는 주장하는 이들이 있다.  

한술 더 떠 과거 97년말 IMF 와 2008년 국제금융위기 때처럼  집값 향후 집값은  40%이상 급락할 거란  얘기도 들린다. 물론 그 반대로 지속적인 급등예견도 나온다. 양쪽 주장 모두  표층적이고  파편적 분석으로 객관성, 종합성, 합리적 이론과는 거리가 멀다는 판단이다. 

다음으로 왜 그런지 하나씩  따져보자. 부동산시장에 직간접적인 영향을 미치는 것은 다음에서 설명하는  5가지다. 

첫째, 수급요인이다. 우리나라의 주택보급률은 105% 로서 전체적으로는 수요공급이 균형을 이룬다.  하지만 전국 100만 채에 달하는 빈집과 멸실주택, 노후주택과 가구분할에 따른 신규수요를 감안하면 부족한 게  현실이다. 예를 들어 서울지역은 주택보급률 96%, 주택 수 374만호,  가구수 398만호로서 누적 재고량 기준 약 33만 6천호가 부족한 편이다. 

둘째, 정책요인이다. 부동산정책은 수급 다음으로 시장과 가격에 영향을 미치는 주요 요인이다. 문재인 정부는 25번이 넘는 수요억제조치와 규제일변도 정책의 실패로 집값 급등을 초래했음을 부정하기 어렵다. 새 정부 정책전환에 관심이 쏠리는 이유다. 

셋째, 금리와 유동성이다. 금리와 부동산은 역(逆)의 관계이고, 유동성증가는 집값상승 요인이다. 최근 2년간 코로나 팬데믹 사태로 기준금리인하와 초저금리, 양적완화, 재정지출확대로 인한 유동성급증은 집값급등의 주범이라고 할 수 있다.  때문에 추가 금리인상과 대출규제강화조치가 시행되는 만큼, 향후 집값에는 하락요인으로 작용할 것이다. 

넷째, 심리요인이다. 최근  2~3년간 집값급등을 유발했던 요인 중 하나는 소위 ‘영끌’하고 빚투해서 패닉바잉(공포구매)하는 MZ세대의 구매행태를 빠뜨릴 수 없다. 올해 들어 과열된 구매심리가 진정되고 매매수급지수가 균형을 찾아가는 과정은 시장안정에는 긍정적이다.  

다섯째, 해외부동산이다. 최근  글로벌 주택연구기관인 나이트프랭크가 조사, 발표한 자료에 따르면 지난해 3/4분기 기준으로 세계 56개 주요국가 중 한국이 미국, 영국, 프랑스, 독일을 제치고 집값 상승률 1위를 기록했다. 지난해 국내 집값이 얼마나 폭등했는지,  거품이 커졌는지를 알 수 있는 대목이다. 최근 선진국집값상승이 둔화되고 있는 점은  글로벌 동조화 측면에서 역시 안정적 요인으로 작용할 것이다.  

요컨대, 올해 집값과 전세 값은 모두 작년보다 상승폭이 둔화되고 안정 국면으로 회귀할 확률이 높아졌다는 결론이다. 지역별로는 공급이 늘어난  6대광역시를  비롯한 지방은 약보합, 수도권 보합, 서울은 강보합이 전망된다. 전세는 입주물량이 줄어드는 서울 및 수도권의 경우  매매보다는 약간 높은 상승률을 나타낼 것으로 예측된다. 과거 경험칙 상 전환기 내지 과도기에는 지역별, 주거상품별로 양극화는  더욱 심화될 것으로 내다보인다. 

마지막으로, 급변하는 시장흐름에 대응하여 실패하지 않고 성공하는 비법내지 전략이 있을까? 실수요자 입장에서 답은 있다. 

하나는 부동산경기변동의 방향성을 미리 읽고 고점매도-저점매수 하는 전략이다.  지난 1986년 통계 작성이후 국내부동산경기는 5~7년 상승하면 4~6년가량 하락하는 사이클, 소위 10년 주기설이  발견된다.  2014년 이후 집값과 전세 값은 6~7년 이상 장기 상승한 만큼, 올해는 저점매수보다는 고점매도기회로 삼는 게 유리해 보인다. 지금매수하면 자칫 추격매수, 상투투자가 될 수 있다는 얘기다. 

다른 하나는 성장지역으로 갈아타는 자산교체전략이다. 도시공학에서 지역의 잠재성장력은 4대 성장지표를 알면 짐작할 수 있다. 인구증가, 소득증가, 인프라 확충, 행정계획이 받쳐주는 대표적인 성장지역을 골라야 한다. 성장지역=유망투자지역이다. 때마침 대선을 맞아 여야 유력후보 모두 GTX-A, B, C, D, E. F를 비롯해 각종 대중교통망 확충계획과 경부. 경인고속도로, 경인선등 지하철지하화 계획이 발표되고 있다. 그러니까  도심권, 신설역세권 등 확실한 곳을  중심으로  성장지역을 골라 핵심입지를 중심으로 미래가치 투자는 추천할 만하다. 

올해는 새 정부가 탄생하고 새로운 부동산경기변동 사이클이 출현할 공산이 크고 시장흐름이 바뀔 수 있는 장래 상황이 도래하는 만큼이나 인내심을 갖고 기다리면  2~3년 이내에 저점매수기회가 온다는 판단이다. 아울러 미래이익, 미래가치를 생각하면 지금당장 정체내지 축소지역을 탈출해 성장지역으로 갈아타는 호기가 된다. 부동산에  딱 정해진 정답은 없지만 최적화된 해법은 찾을 수 있는 법. 올해는 자산교체의 최적기가 될 수 있다는 점은  꼭 기억하자.