손자병법으로 풀어보는 부동산 투자전략 - 군형편(軍形篇) <8> 쉬운 승리는 진정한 승리가 아니다 > News Insight

손자는 “겉으로 드러나는 승리가 반드시 최상의 승리가 아니다.” 라고 말했다. 쉽게 이해되고, 누구나 예측할 수 있는 승리는 단순한 기술적 우위를 뜻할 뿐, 진정한 전략적 승리는 적이 대응하기도 전에 결정되는 것이라는 의미를 담고 있다.

見勝不過衆人之所知, 非善之善者也.

견승불과중인지소지, 비선지선자야.

戰勝而天下曰善, 非善之善者也.

전승이천하왈선, 비선지선자야.

故擧秋毫不爲多力, 見日月不爲明目, 聞雷霆不爲聰耳.

고거추호불위다력, 견일월불위명목, 문뇌정불위총이.

손자는 말했다.

"승리를 보았을 때 그것이 대중이 쉽게 알 수 있는 수준이라면, 이는 최상의 승리가 아니다. 싸움에서 이겨 온 세상이 이를 훌륭하다고 말할지라도, 이는 최상의 승리가 아니다. 가을철 작은 털 하나를 들어 올린다고 해서 큰 힘을 가졌다고 할 수 없으며, 해와 달을 본다고 해서 눈이 밝아지는 것이 아니고, 천둥소리를 들었다고 해서 귀가 총명해지는 것이 아니다.”

부동산 투자에서 누구나 쉽게 예측하고 따라 할 수 있는 전략은 결코 최상의 전략이 아니다. 이는 『손자병법』에서 강조하는 바와도 일맥상통한다. “모두가 아는 싸움은 잘된 싸움이 아니다”라는 구절이 이를 잘 보여준다.

부동산 시장에서 단기적인 상승장을 이용해 투자하는 전략은 누구에게나 쉬워 보인다. 하지만, 시장이 좋을 때 모두가 뛰어드는 투자 방식이 과연 최선일까? 손자는 "여러 사람들이 보아서 쉽게 이해할 수 있는 승리는 최상의 승리가 아니다"라고 했다. 마찬가지로, 남들이 모두 뛰어드는 시장에서 성급히 투자하는 것은 최선의 선택이 아니다. 진정한 전략가는 남들이 주목하지 않을 때, 보이지 않는 곳에서 기회를 포착하고 움직이는 법이다.

진정한 승리는 단순한 가격 상승을 이용한 투기가 아니라, 시장의 흐름을 읽고 장기적인 가치를 확보하는 데 있다. 손자는 "적이 대응하기도 전에 승리를 확보하는 것이 최상의 승리"라고 했다. 부동산 시장에서도 마찬가지다. 남들보다 한발 앞서 트렌드를 읽고, 경제·사회적 변화 속에서 장기적으로 안정적인 자산을 확보하는 것이야말로 진정한 투자 전략이다.

이와 같은 전략적 승리의 가치를 가장 잘 보여주는 인물이 바로 이순신 장군이다. 이순신 장군이 역사상 위대한 인물로 평가받는 이유는 단순히 전투에서 이겼기 때문이 아니다. 그가 처한 상황은 절망적이었다. 병력은 적고, 군선은 부족했으며, 명령권마저 박탈당하는 수모를 겪었다. 그러나 그는 기존의 전쟁 방식에서 벗어나 철저한 전략과 전술을 활용하여 전투를 승리로 이끌었다. 명량해전에서 단 12척의 배로 300척이 넘는 왜군을 격파한 승리는, 단순한 승리가 아니라 극한의 불리함 속에서도 이룬 값진 승리였다.

마찬가지로, 부동산 투자에서도 어려운 시장 환경 속에서 남들이 포기할 때 기회를 포착하는 것이야말로 진정한 승리다. 손자는 "해와 달을 본다고 해서 눈이 밝아지는 것이 아니며, 천둥소리를 들었다고 해서 귀가 밝아지는 것이 아니다"라고 했다. 즉, 눈에 보이는 것만으로 판단해서는 안 된다. 단기적인 유행을 좇아 움직이는 것은 진정한 투자자의 길이 아니다.

이러한 원칙은 자본금이 적은 사회초년생들에게도 적용될 수 있다. 많은 사람이 "부동산 투자는 돈이 있어야 가능한 것"이라고 생각하지만, 이는 절반만 맞는 이야기다. 큰 자본이 없어도 전략적인 사고와 실행력을 갖춘다면 충분히 투자 기회를 잡을 수 있다.

남들이 모두 알고 있는 투자 방식은 이미 경쟁이 치열해져 수익률이 낮아진다. 반면, 남들이 꺼리는 어려운 투자 방식일수록 기회가 많고, 자본이 적어도 실행할 수 있는 길이 열려 있다.

부동산 투자는 돈이 많아야만 할 수 있는 것이 아니다. 중요한 것은 '어떻게 투자할 것인가'이며, 전략과 지식을 갖춘다면 자본금이 적어도 기회를 잡을 수 있다.

다수가 환호하는 시장에서 승리하는 것은 쉬울 수 있다. 하지만 진정한 승리는 위기의 순간에 기회를 찾아내는 것이다. 남들이 주목하지 않는 곳에서 미래 가치를 발견하고, 경쟁이 치열해지기 전에 시장을 선점하는 것이야말로 최고의 투자 전략이다. 이순신 장군이 보여준 승리처럼, 어렵고 불리한 상황에서 이뤄낸 승리는 더 큰 의미와 가치를 갖는다. 부동산 투자 역시 마찬가지다. 다 아는 승리는 누구나 할 수 있지만, 어려운 승리일수록 그 가치는 더욱 빛을 발한다.

모두가 아는 부동산 투자, 그리고 그 너머

현대 대한민국에서 남들이 모두 알고 있는 투자 방식은 무엇일까? 아파트 갭 투자, 썩은 빌라 투자, 지식산업센터(구 아파트형 공장) 투자가 대표적이다. 이러한 투자 방식은 한때 높은 수익률을 기록하며 많은 투자자가 몰려들었지만, 이제는 규제 강화와 시장의 변화로 인해 위험 부담이 커졌다. 남들이 모두 알고 있는 투자 방식이란 결국 시간이 지나면 누구나 쉽게 접근할 수 있는 방법이 되고, 따라서 더 이상 높은 수익을 보장하지 않는 경우가 많다.

난이도가 높은 투자 방식은 무엇일까? 대표적으로 유치권 해제 투자와 토지 투자 중 공유지분 투자를 꼽을 수 있다. 유치권이 걸려 있는 부동산은 법적 리스크가 크지만, 이를 해결할 수 있다면 큰 기회를 만들 수 있다. 공유지분 투자는 여러 명이 소유하고 있는 토지를 매입해 재개발이나 재건축을 추진하는 방식으로, 복잡한 협의 과정이 필요하지만 높은 수익을 기대할 수 있다.

그러나 가장 난이도가 높은 것은 단연 부동산 개발이다. 이는 단순한 매매나 임대가 아니라, 토지를 매입하여 건축하고 운영하는 과정까지 포함하는 투자 방식이다. 자금 조달, 인허가 문제, 시공 및 분양 전략 등 다양한 요소를 고려해야 하므로, 일반 투자자가 쉽게 접근하기 어려운 분야다. 하지만 리스크가 큰 만큼 성공했을 때의 보상도 크다.

최근에는 꼬마빌딩(중소형 빌딩) 투자가 새로운 트렌드로 떠오르고 있다. 이는 단순한 건물 매입이 아니라, 운영 전략이 중요한 투자 방식이다. 빌딩의 용도를 변경하거나, 기존 세입자를 조정하여 수익률을 높이는 방식, 혹은 건물을 리모델링하여 자산 가치를 증대시키는 방식 등이 있다. 여기에 더해, 상권 분석과 임차인 구성 전략이 더해진다면 수익성을 극대화할 수 있다.

이처럼 부동산 투자에서 진정한 승리는 남들이 아는 방법을 따라가는 것이 아니라, 남들이 어려워하는 영역에서 기회를 찾고, 차별화된 전략을 수립하는 데 있다. 단기적인 시세 차익을 노리는 쉬운 투자 방식은 누구나 할 수 있지만, 복잡한 문제를 해결하고 장기적인 가치를 창출하는 투자는 소수의 전략가만이 성공할 수 있다.

부동산 투자에서도 마찬가지다. 다 아는 승리는 누구나 할 수 있다. 하지만 남들이 주목하지 않는 곳에서, 더 어렵고 복잡한 문제를 해결하며 승리하는 것이야말로 진정한 투자자의 길이다. 부동산 개발, 유치권 해제, 공유지분 투자, 그리고 꼬마빌딩 운영 전략까지 이 모든 것이 어렵고 복잡하지만, 결국 가장 큰 보상을 안겨줄 수 있는 길이다. 쉬운 승리는 누구나 하지만, 어려운 승리일수록 더욱 값지다는 것을 기억해야 한다.

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