2016년 하반기 주택시장 동향과 전망 > News Insight

 지난 8월 25일 정부는 부동산시장의 과열 조짐과 가계부채 증가에 따른 대책을 발표했다. 이른바 8.25대책이다. 최근 들어 주택 매매시장은 지난 2월 여신심사 가이드라인 시행이후 다소 주춤하였으나, 일부 지역에서는 청약 과열을 보이기도 했다. 그런가 하면 일부지역에서는 미분양이 나타나고 매매가격도 하락하는 등 지역별 양극화 현상이 심화되고 있다. 뿐만 아니라 장기적으로는 주택공급 과잉 우려와 지속적으로 증가하고 있는 가계부채 문제가 현안으로 대두된 것이다. 이를 해결하기 위한 포석으로 내 놓은 것이 8.25대책이다. 

그럼에도 불구하고 주택시장을 둘러싼 국내외 경제 환경은 너무나 가변적이어서 한 치 앞을 내다보기 어려울 정도다. 대외 경제여건으로는 금년 하반기에 미국 금리인상이 분명해 지고 있고, 북한의 핵과 미사일 문제, 그리고 중국과의 사드배치 마찰 등이 거시경제 상황에 큰 영향을 줄 것우로 예상된다. 또한 대내적으로도 내수경제 침체와 늘어난 가계부채 관리문제,  그리고 주택공급량 증가 등 주택시장의 불확실성이 점점 더 커지면서 급기야 정부가 주택공급량을 줄이겠다고 발표했다. 이로 인해 시장은 또 한 번 예상 밖으로 출렁이고 있다.

이러한 상황에서 올 가을 주택시장은 어떻게 변할 것인지 진단해보자. 

◈ 매매시장 동향

국민은행과 한국감정원이 발표한 자료를 토대로 살펴보면 지난 8월말 기준으로 전국 주택 매매가격은 평균적으로 0.13% 상승하면서 상승세를 지속하였다. 특히, 매매가격은 한국은행의 기준금리 인하와 신규분양시장 호황 등으로 상승하였으며, 서울·수도권 지역의 경우에는 재건축단지와 재개발지역을 중심으로 투자수요가 발생하면서 상승세를 이끌었다. 물론 수도권의 매매가격도 평균 0.25% 상승하였다. 대구광역시를 제외한 다른 광역시에서는 전월에 이어 평균 0.03% 소폭 상승한 반면, 다른 지방은 6개월 연속 하락세를 이어갔다. 

이를 지역별로 살펴보면 서울의 강남3구가 재건축 단지의 투자수요 증가로 큰 폭 상승한 반면, 최근 수년간 강세를 보이던 대구광역시가 8개월 연속 하락하였다. 울산 역시 중공업 분야의 부진으로 매매수요가 감소하면서 4개월 연속 하락하였다. 지역을 좀 더 세분하여 살펴보면 수도권 주택매매가격은 서울특별시(0.38%), 인천광역시(0.17%), 경기(0.17%)에서 모두 전월대비 상승세를 이어갔으며 서울지역에서는 서초구(0.70%), 강남구(0.68%), 송파구(0.63%), 영등포구(0.54%), 과천(0.51%), 양천구(0.46%) 순으로 상승세가 높은 것으로 나타났다. 

광역시는 부산광역시에서 장기간 상승한 반면, 대구광역시는 하락세가 지속되고 있다. 특히, 인천광역시를 제외한 부산광역시(0.28%)와 대전광역시(0.06%)는 상승한 반면, 대구광역시(-0.28%)와 울산광역시(-0.05%), 광주광역시(-0.01%)는 전월대비 하락하였다. 이 중에서도 많이 상승한 지역과 하락한 지역을 살펴보면 상승 상위지역으로 부산광역시 해운대구(0.72%)와 동래구(0.45%), 수영구(0.42%), 연제구(0.39%), 금정구(0.34%), 서구(0.31%) 순으로 부산지역이 대부분 상승하였으며 지방은 경상북도(-0.46%)와 충청남도(-0.26%), 충청북도(-0.15%), 세종시(-0.11%), 경상남도(-0.08%)에서 6개월 연속 하락세가 이어가고 있다. 

마지막으로 지방시·도 중에서 상승률이 가장 높았던 상위지역으로는 춘천시(0.39%)와 제주도 서귀포시(0.36%), 진주시(0.29%), 원주시(0.28%) 순이었으며, 하락률 상위지역으로는 구미시(-0.64%), 포항시 북구(-0.57%), 창원시 성산구(-0.49%), 아산시(-0.48%) 순으로 나타났다. 이와 같이 주택매매시장에서 상승지역과 하락지역을 살펴본바 주로 서울·수도권지역에서 상승하였으며 부산을 제외한 지방에서는 하락하고 있음을 알 수 있다. 

◈ 전세시장 동향

전세가격은 지난달 말 기준으로 전국 평균 전월대비 0.09% 상승하여 통계적으로는 2012년  7월 이후 지속적 상승세를 유지하고 있다. 이러한 이유는 저금리 기조가 지속되고 있고 세계경제 침체는 물론 우리나라 경제도 둔화되어 시중 유동자금이 분양시장이나 매매시장 뿐만 아니라 임대시장까지 파고드는 영향이라고 본다. 여기에 그동안 공급되었던 신도시 등 일시적으로 공급물량이 증가한 지역에서는 다소 하락도 하였지만 그 외 지역에서는 전세물량 부족현상이 지속되면서 상승세를 이어가고 있다. 

이를 지역별로 나눠 살펴보면 전월대비 수도권(0.15%)과 광역시(0.04%)는 상승세를 이어갔으며 지방(0.01%)은 아파트는 하락한 반면, 단독주택과 연립주택은 상승하였다. 또한 서울특별시(0.15%)를 비롯한 부산광역시(0.22%), 인천광역시(0.19%), 광주광역시(0.05%), 대전광역시(0.09%), 울산광역시(0.01%), 세종시(0.12%), 경기도(0.15%), 강원도(0.09%), 충청북도(0.13%), 전라북도(0.03%), 전라남도(0.09%), 경상남도(0.03%)에서 상승한 반면 대구광역시(-0.24%)와 충청남도(-0.15%), 경상북도(-0.20%)에서는 하락하였다. 

좀 더 지역별로 세분하여 살펴보면 수도권 주택전세가격은 서울특별시(0.15%)를 비롯하여 인천광역시(0.19%), 경기도(0.15%) 전 지역에서 상승하였으며 수도권 상승률 상위지역으로는 서울특별시의 마포구(0.40%), 영등포구(0.38%), 부천시 오정구(0.35%), 중랑구(0.35%), 인천광역시 계양구(0.34%), 수원시 장안구(0.34%) 순으로 나타났다. 뿐만 아니라 대구광역시는 하락한 반면, 그 외 지역은 상승세를 이어 갔으며 광역시 중 인천광역시를 제외한 광역시(0.04%)에서는 대구광역시(-0.24%)가 하락한 반면, 부산광역시(0.22%), 대전광역시(0.09%), 광주광역시(0.05%) 및 울산광역시(0.01%)지역은 상승하였다. 또한 광역시 상승률 상위지역으로는 부산광역시 해운대구(0.47%), 동래구(0.35%), 북구(0.33%), 부산진구(0.27%), 남구(0.27%), 광주광역시 남구(0.19%) 순으로 나타났다. 

충청남도와 경상북도 지역에서도 하락세를 이어갔으며 다른 지방에서는 충청남도(-0.15%)가 8개월 연속 하락하였고 경상북도(-0.20%)지역 역시 7개월 연속 하락세를 이어가고 있다. 다른 지방 상승률 상위지역으로는 청주시 흥덕구(0.51%), 진주시(0.30%), 제주도 서귀포시(0.21%), 순천시(0.18%), 춘천시(0.16%) 순으로 상승하였고, 하락률 상위지역으로는 구미시(-0.30%)와 천안시 서북구(-0.27%), 포항시 북구(-0.26%), 창원시 진해구(-0.18%) 순으로 나타났다. 역시 전세시장도 양극화 현상이 나타나면서 전반적으로 가격이 오르고 있지만 일부 지역에서는 이미 공급량 과잉에 따른 가격하락 조짐을 보이고 있어 장기적 주택가격하락을 예상해 볼 수 있다.   

◈ 공급 및 청약시장 동향

국토교통부 자료에 의하면 2016년 6월 누계 인·허가 건수가 전국 35.5만호로 전년대비 18.4% 증가한 상태다. 다만, 전년대비 월별 증가율은 3월 이후 소폭 둔화되는 추세이며 수도권은 전년과 유사한 수준(16.1만호)이다. 하지만 지방은 청약활황 및 밀어내기 식 공급증가 등의 영향으로 전년보다 다소 증가(19.1만호)하였고 분양시장은 2016년 6월 누계 전국 20.6만호로 2015년과 비교하여 5.3% 정도 감소하였으며 수도권 역시 전년대비 약간 감소(10.4→9.3만호)하였다. 

그러나 지방은 동일한 수준(11.3만호)으로 나타났다. 또한 준공은 2016년 6월 누계 물량이 전국 24.3만호로 전년대비 28.0%나 증가하여 입주물량이 늘어남에 따라 금년 전월세시장은 안정세가 지속될 것으로 예상된다. 이는 수도권(8.5→12.1만호)과 지방(10.5→12.1만호) 모두 전년보다 증가한 수치이다. 

기준금리가 사상최저 금리인 1.25%다. 여기에 갈 곳을 잃은 유동자금이 1,000조원에 가깝다고한다. 이렇게 저금리가 지속되고 시중의 유동자금이 풍부하여 부동산시장이 덕을 보는 것인지 아니면 단지 차익을 노리는 투기에 의한 과열경쟁인지 최근까지 청약시장의 경쟁률은 2012년 이후 지속적 상승세를 유지하고 있다. 지난 7월 누계 평균 청약경쟁률은 12.3:1이였으며 지역 및 입지여건에 따라 차이는 있겠지만 청약시장도 분명 양극화 현상이 나타나고 있다. 부산의 경우 아직까지 73:1의 경쟁률을 보이고 있으며 제주도 역시 31:1, 대구가 전세시장은 물론 매매시장까지도 침체기에 들어갔지만 청약시장 만큼은 33:1의 높은 경쟁률로 과열을 보이고 있다. 또한 서울의 강남지역도 재건축시장을 중심으로 높은 경쟁률을 보이고 있는 반면 인천(1.9:1)과 충남(1.1:1), 대전(1.6:1), 경북(1.5:1) 등은 전국 평균 12.3:1 보다 낮은 경쟁률을 보이고 있다. 

그런데 청약시장과는 달리 미분양 물량은 오히려 늘어 2016년 6월 기준으로 전월대비 8.2%(4,543호)가 증가한 6.0만호에 이르고 있다. 이러한 현상도 수요가 있는 수도권지역은 감소세이나, 지방은 증가세로 나타나고 있다. 특히, 준공 후 미분양은 2015년 하반기 이후 1만호 내외 수준을 유지하고 있어 아직까지는 그런대로 위험수위는 아닌 듯하다. 

◈ 매매가격 대비 전세가격 비율의 의미

매매가격 대비 전세가격 비율은 향후 주택가격의 변동성을 나타낸다. 즉, 전세가율이 높아지면 향후 매매가격이 높아진다는 의미다. 그런데 반대로 주택가격이 하락하게 되면 전세입자가 위험해 질 수 있다는 신호로도 볼 수 있다. 그러나 이런 현상이 최근에 와서는 꼭 맞지는 않는 듯하다. 그러나 분명한 것은 전세가격이 하락하면 분명 몇 년 후 매매가격이 하락한다는 것이다. 

그래서 주택매매가격 대비 전세가격 비율을 한 번 짚어볼 필요가 있다. 지난달 말 기준으로 전국의 주택매매가격 대비 전세가격 비율은 평균 68.0%로 나타났으며 이는 전월과 비슷한 수준으로 나타났다. 유형별 매매가격 대비 전세가격 비율을 살펴보면 아파트가 75.5%로 가장 높게 나타났고 연립주택이 66.7%, 단독주택은 43.9%를 기록하며 전 유형에서 전월대비 상승폭은 소폭이지만 상승하였다. 특히 아파트의 경우에는 각 기관에서 조사한 이래(1998.12) 최고치를 경신하였다. 

이를 또 지역별로 살펴보면 서울이 68.5%, 광역시가 67.6%, 수도권지역이 69.6%, 기타 지방의 경우 64.8%로 대부분 높은 것으로 나타났다. 이렇게 매매가격 대비 전세가격이 높다는 것은 향후 주택가격이 하락하면 전세금을 돌려받지 못할 수도 있다는 것을 반증하는 것이다. 이러한 현상은 전국적인 현상으로 나타나고 있지만 수도권 일부지역에서는 신규 공급물량 증가로 전세가격이 하락하기 시작하여 올 가을을 지나면 확산될 가능성도 있다. 왜냐하면 2014년부터 공급된 주택들이 금년 하반기부터 2017년과 2018년에 대부분 입주를 앞두고 있어 시장은 확대될 것으로 예상되기 때문이다. 

◈ 정부의 대응

주택시장은 여신심사 가이드라인 시행과 조선·해운업 구조조정에 의한 지방경기 침체 그리고 공급과잉 우려 등으로 매매시장은 보합세를 유지하고 있으나 신규 주택시장은 저금리와 유동자금 증가, 청약제도 규제합리화, 집단대출에 대한 여신심사 가이드라인 적용 제외 등으로 인한 풍선효과 영향으로 일부 지역시장에서는 과열양상 내지는 호조세를 지속하고 있다. 

뿐만 아니라 신규 주택시장의 호조세는 업계의 공급증가 유인으로 작용하여, 2015년부터 예년대비 높은 공급 증가세가 지속 중이여서 장기적으로 가계부채 증가는 물론 현재와 같은 주택공급 증가세가 지속될 경우 장래 주택수급 불균형은 물론 공급과잉 초래 우려가 있다고 판단한 정부가 지난 8월25일 대책을 내 놓기에 이른 것이다.

 8.25대책은 적정 수준의 주택공급 유도를 통한 주택시장의 안정적 관리와 계속해서 늘어나고 있는 가계부채 문제를 관리하겠다고 내 놓은 대책이다. 특히 정부는 2014년부터 주택시장이 살아나면서 과도한 주택공급증가는 미분양 증가로 이어져 주택시장 하방 리스크로 작용할 우려가 있다고 판단하여 적정수준의 주택공급 유도가 필요하고 이와 함께 증가하는 있는 가계부채를 관리하기 위한 대책이 필요했던 것이다. 

이에 따라, HUG주택도시보증공사를 통한 미분양관리지역 지정 및 운용과 함께 청약시장 집중 점검, 중도금대출보증 개선 등을 시행하고 있으나 이를 더 확대 시행할 필요성이 있다고 판단했으며 이런 효과가 부족할 경우에는 2017년부터 시행하기로 했던 총부채원리금상환비율(DSR)을 조기 시행하는 방향으로 잡고 있다. 그 이유는 부동산 자산이 전 국민자산의 약 70% 이상을 차지하고 있는 현실에서 주택시장의 안정적 관리는 가계부채 관리와 직결되고 이는 사회 안정과 주거안정에 꼭 필요한 조치라고 생각했기 때문으로 해석된다. 

◈ 하반기 전망

하반기 주택시장은 대외변수인 미국 금리인상과 북핵문제 그리고 사드배치에 따른 중국과의 갈등 등 여건이 좋지 않은 상황에서 내생변수로 8.25대책이 발표되어 단기적 매수심리 위축이 불가피한 가운데 저금리 기조와 유동자금의 불안전한 투자가 부동산시장을 위협하고 있다. 이에 정부가 가계부채 증가를 막기 위하여 2017년부터 시행하겠다고 한 총부채원리금상환비율(DSR) 적용을 연내 도입하겠다고 발표하여 시장의 불확실성은 더 커지고 있다. 이 와중에 일부지역에서는 정부의 주택공급조절 정책이 시장의 양극화를 부축일 것으로 판단하고 가격이 오르는 기현상도 나타나고 있다. 

그러나 그 보다도 더 위협적인 것은 총부채원리금상환비율(DSR)의 시행이다. 이는 추가 대출을 받으려면 원금과 이자를 상환해야하는데 그 능력을 평가하여 대출이 발생되기 때문에 소득이 낮거나 기 대출이 있는 경우에는 다시 대출을 받기 어려워진다. 때문에 매매시장은 가수요보다는 실수요자 시장으로 재편될 것이다. 임대시장은 신규공급 및 매매시장 영향으로 큰 폭의 상승은 없을 것이나 일부 수급불균형 지역과 서울·수도권 지역 재건축사업 추진 단지를 중심으로 가격 상승세가 전망된다. 

한편 그 이외 다른 지역 시장은 그동안 주택공급과잉 문제가 불거지면서 매매시장에서는 공급축소, 국내경제 침체, 대출심사 규제강화, 국내 실물경기 약세 등 부정적 영향으로 실수요자들의 주택시장 관망세가 이어지는 가운데 일시적인 거래부진 현상이 발생할 가능성도 있다. 또 다른 한편으로는 저금리 지속과 유동성 확대 정책 영향으로 실수요자 중심의 매매수요가 발생할 것으로 예상되어 매매시장은 가격안정세가 전망되지만 지역별로는 상반기에 이어 하반기에도 서울·수도권과 지방의 시장 양극화는 계속될 것이다.  

결론적으로 하반기 정부가 새로운 부동산 규제정책을 내 놓지 않는다면 주택시장은 매매 및 전세시장 모두 공급량 증가로 대체로 안정세를 유지하겠지만 매매시장은 모든 사람들이 선호하는 지역이나 그 지역에서 가까운 지역은 상승여력이 있을 것이고 그렇지 않은 지역은 둔화 될 것이다. 

또한, 서울 강남을 중심으로 재건축사업 단지별 가격 상승이 예상되고 그 외 지방의 경우에는 입주물량 과다 또는 가격 조정국면으로 상승폭이 둔화되면서 하향 안정세의 양극화가 벌어질 것이다. 임대시장도 강남을 중심으로 가격상승이 예상되지만 오히려  강북권과 수도권은 공급량 증가로 인한 임대료 하락세가 나타날 것으로 예상된다. 

부동산 투자라 함은 이제 단기간 투자하는 것이 아니고 장기간 미래를 보고 투자하는 것이 바람직하다. 부동산 투자는 절대로 무리하지 말아야 한다. 그래도 부동산 투자를 원한다면 강남권의 재건축사업 추진 가능 단지에 투자하는 것이 좋을 것이며 그 외 지역은 강북의 재개발사업 지역이나 장래 개발가능성이 있는 지역의 투자가 좋을 것이다. 지방의 경우에는 교통이 편리한 지역이면 무난하겠지만 이제는 인구와 가구감소가 예상되고 있어 공급과잉 문제가 심각해 질 수 있다는 점을 기억하고 주택보다는 수익형 부동산에 투자하는 것이 더 안정적이고 바람직할 수 있다. 

뿐만 아니라 강남권이나 강남권과 가까울수록 장래 가격 상승폭이 클 수 있다는 점 기억해야 한다. 끝으로 정부는 부동산시장은 그 특성이 지리적 위치의 고정성 때문에 지역시장을 이루고 지역시장은 다시 불안전한 시장을 만들기 때문에 정책도 지역별 시장상황을 파악하고 맞춤형 정책으로 가야 한다. 물론 수급정책이나 금융정책 등 전반적인 정책은 하나의 시장으로 보고 계획해야 하지만 작금의 청약시장 상황을 보고 제언하는 것이다.

<※이 글에서 인용한 통계자료는 국민은행과 한국감정원 발표 자료를 인용하였음을 밝혀둔다.>