부동산시장 과열 정부의 대책은? > News Insight

 최근 부동산시장이 과열을 보이자 정부가 부동산시장 과열에 대한 선별적·단계적 대응에 나설 계획이라고 한다. 아마도 부동산시장 과열 양상을 보이는 강남지역 등을 중심으로 관련 대응이 나올 전망이다.

 강남 등 일부 지역의 부동산시장 과열 양상은 지난 기획재정위원회 국정감사에서도 지적된 바 있다. 강남아파트 가격이 지난해보다 9.74% 상승하는 등 부동산 정책에 대한 문제점이 거론됐기 때문이다. 뿐만 아니라 최근 한국감정원이 발표한 주택가격동향을 보면 올해 전국의 주택가격은 지난해 보다 3.51%, 수도권은 4.37%, 서울 강남아파트는 9.74% 상승한 것으로 집계됐다. 이렇게 강남지역의 상승이 두드러져 유일호 부총리는 강남지역 부동산 경기 과열에 대하여 가능한 모든 방안을 검토하겠다고 밝혔다. 왜? 부동산시장이 이렇게 과열 되었을까? 아니 부동산시장이 전반적으로 과열인가? 한번 살펴보자. 그리고 무슨 대책이 필요한지 진단해 보자. 

돌이켜 박근혜 정부 출범 초기를 상기하면 당시의 부동산시장은 거래가 전혀 되지 않았으며 전월세가격은 지속적으로 상승하는 시장이었다. 그래서 박근혜 정부는 얼어붙은 부동산시장을 살리는데 주력하였다. 당시 초대 국토교통부 장관이었던 서승환장관은 주택시장을 정상화 시키고자 4.1대책을 내 놓으면서 거래의 숨통을 열어 놓았으며 그 후속대책으로 7.24대책을 내 놓으면서 모기지 대출과 전세보증금반환보증을 시행하였다. 

그해 8월 28일에는 서민·중산층 주거안정을 위한 전월세대책을 내 놓고 취득세 영구인하와 연 1%의 초저금리 수익·손익 공유형 모기지 대출을 출시하여 시장을 살려 나아갔다. 다음해인 2014년에는 2월 26일 임대차시장 선진화 방안으로 민간주도의 임대주택리츠를 활성화하겠다고 발표하였으며 동년 7월 24일에는 주택담보대출 규제완화(LTV, DTI 전 금융기관 70% 적용)와 청약통장 일원화(주택청약 종합저축)로 재형기능을 강화하였다. 

그래도 부동산시장이 쉽게 살아나지 않자. 정부는 드디어 주택시장 활력회복과 서민주거안정강화 방안으로 재건축연한규제 완화(재건축 가능연한을 40년에서 30년으로 축소)와 수도권 청약 1~2순위 통합 및 기간단축(2년에서 1년으로 단축)을 시행하면서 강남의 재건축시장과 신규주택시장의 청약시장이 불붙기 시작한 것이다. 그 이후에도 동년 10월 30일 정부는 전월세가격이 계속 상승하자 서민주거비부담 완화 방안으로 다양한 방식의 공공임대주택 공급방안(공공임대주택리츠)과 준공공임대주택 활성화방안(임대주택 의무기간을 5년에서 4년 10년에서 8년으로 단축, LH매입확약 등)을 내 놓았다. 

그런데 지금 과열을 보이고 있는 강남의 재건축아파트 가격상승과 청약시장의 분양권 전매시장이 뜨거운 것은 지금까지의 정부 노력보다도 2014년 12월 오랜 논란과 정쟁 속에 떠밀려온 이른바 부동산 3법이 2014년을 불과 3일 앞두고 여야 합의로 국회를 통과(29일 국회 본회의 통과)하면서 시작되었다고 해도 과언이 아니다. 부동산 3법은 첫째가 지난 2005년 고(高)분양가를 막기 위해 도입된 아파트 분양가 상한제 폐지이며, 둘째는 이중과세 문제로 역시 말도 많았던 재건축초과이익환수제 3년 유예다. 여기에 재건축조합원 분양주택을 3주택까지 허용하는 것은 덤이었지만 이 3가지가 바로 부동산3법이다. 

이 중에서 가장 시장에 영향력이 큰 것은 민간택지에서 분양하는 주택에 대하여 분양가상한제를 적용하지 않는 것이었으며 서울·수도권지역에서는 그동안 침체되었던 재건축시장을 활성화 시키는 재건축 초과이익환수제 3년간 유예라고 보면 될 것이다. 2015년 1월부터 시행된 부동산 3법이 시장에 어느 정도 영향을 줄 것인지 전문가들도 가늠하지 못했지만 부동산시장이 살아나면서 분양가상한제 폐지와 재건축초과 이익환수제 3년간 유예는 상당한 영향을 주고 있으며 이후 정부가 발표하는 서민주거안정 대책들은 오히려 시장에 크게 영향을 주지 못하고 있다.  

 지금 부동산시장의 과열은 전체적인 부동산시장 과열이 아니라 부동산 3법이 통과되면서 그 영향을 미치는 지역 특히, 강남지역의 재건축시장과 미분양속에서 청약과열을 보이고 있는 수도권 일부지역과 대구, 부산지역의 부동산시장에만 국한된 과열이다. 

따라서 과열을 막기 위한 지역별 맞춤형 대책이 필요한 시기가 바로 지금이다. 잘못 부동산시장을 규제하면 전체 부동산시장이 경직되어 경착륙 할 수 있으며 이럴 경우 우리나라 경제에 큰 타격을 줄 수 있기 때문이다. 빈대를 잡으려다 초가삼간 태운다는 말이 있다. 그래서 국토부 장관이 지정하는 투기과열지구지정이나 기재부장관이 지정하는 투기지구지정과 같은 강력하거나 광범위한 지역의 규제보다는 지역별 맞춤형 정책이 필요한 시기라고 강조하는 것이다.

 지난달 한국경제연구원에서 발표한 자료에 의하면 금년도 우리나라 GDP성장률의 4분기 평균 건설부동산산업이 기여한 정도가 40.1%라고 한다. 이는 우리나라 경제가 부동산산업이 받들고 있다고 해도 과언이 아니라는 말이다. 참으로 개탄스럽고 말도 안 되는 형국이다.

 정부는 강남의 재건축시장이 과열된 원인과 분양권시장이 과열된 원인을 찾아 분석하고 이에 대한 대책을 내 놓는 것이 현실적으로 가장 현명한 방법이 아닌가 생각한다. 

첫째, 강남의 재건축시장은 재건축초과이익환수제가 3년간 유예되면서 촉발되었다. 당초 여당은 폐지를 주장하였지만 야당의 반대로 폐지하지 못하고 5년간 유예를 주장하다가 결국 2017년 말까지만 유예시키는 지금의 3년 유예로 합의를 봤다. 한마디로 강남지역을 비롯한 재건축사업이 가능한 단지는 2015년부터 죽어라고 사업을 추진하여 2017년 말까지는 마무리하라는 말이다. 그렇지 않으면 그 다음해부터는 세대 당 3천만 원이 넘는 개발이익이 발생하면 개발이익의 50%까지 세금을 물리겠다는 것이다. 결국 100미터 선을 그어놓고 그 기간 동안 100미터 선을 통과하지 못하는 재건축사업 단지들은 세금폭탄을 맞으라 하니 강남지역을 비롯한 여러 곳에서 사업을 추진하게 된 것이다. 여기에 분양가상한제까지 폐지되어 사업수지가 개선되니 가격이 오를 수밖에 없지 않은가? 그것도 강남인데 말이다. 

부동산 거래는 미래가치가 포함된 현재가치로 거래된다. 하지만 미래가치가 모두 반영되어 거래되는 것은 아니다. 특히, 재건축사업의 경우 미래가치가 모두 반영되어 거래되는 경우는 드물다. 여기에 저금리에 국내 경제가 좋지 않아 마땅한 투자처를 찾지 못하는 시중의 1000조원에 가까운 유동자금이 부동산시장으로 유입되어 가격은 천정부지로 오르면서 자고나면 오르는 시장이 되어 버렸다. 따라서 정부는 이참에 재건축 초과이익환수제를 아예 폐지하여 재건축사업이 가능한 단지들은 사업을 서둘지 않고 천천히 추진할 수 있도록 분위기를 조성해 진정시키든가 아니면 조합원의 지위양도를 일정기간 동안 금지하던지 해야 한다. 물론 규제방법은 국지적인 방법이어야 한다. 그래야만 시장이 한 번에 경착륙하는 일이 없을 것이다. 혹시라도 풍선효과로 그 인근지역의 시장이 또다시 과열된다면 그곳도 규제하면 될 것이다.

둘째, 분양권 전매금지다. 수도권지역의 일부 지역에서 분양권이 전매되는 사례가 많다.  대구나 부산지역의 일부 지역에서도 마찬가지다. 이런 시장을 진정시키기기 위해서도 국지적 규제정책이 필요하다. 현재 서울·수도권지역에서는 민간택지의 경우 분양권 전매기간이 6개월로 되어 있으며 공공택지는 1년으로 되어 있다. 물론 지방은 규제가 없다.

 따라서 분양권전매가 성행하는 지역에서는 분양권 전매 규제를 지금의 2배로 늘리거나 입주시점까지 분양권 전매를 금지해야 한다. 그리고 청약시장에서도 재당첨금지 기간을 재설정하여 과열을 막아야 한다. 

그동안 박근혜 정부의 부동산정책은 신규주택공급 정책보다는 임대주택공급과 재고주택관리 정책방향이었으며 앞으로도 그럴 것이다. 또한 초기의 부동산정책은 시장을 정상화시키는 쪽으로 방향을 잡았다면 앞으로 남은 잔여임기 동안은 살려놓은 부동산시장을 어떻게 관리할 것인가에 초점을 맞춰 나아가야 할 것이다. 

얼어붙었던 부동산시장을 정상화 시키는 것은 어느 정도 성공을 하였다면 이를 관리하는 것은 성공하지 못하였다. 물론 저금리로 유동자금이 풍부한 지금의 시장 환경에서 적절한 대책을 내 놓기란 어려움이 있다. 왜냐하면 부동산시장을 예측하기란 쉬운 일이 아니며 부동산은 자연적인 특성인 지리적 위치의 고정성 때문에 시장 자체가 국지적 시장을 이루며 이러한 시장은 전체시장을 불안전한 시장으로 만든다. 그러므로 지역별 맞춤형 대책을 내 놓기란 어느 누구도 쉬운 일이 아니기 때문이다. 

정부는 항상 시장을 모니터링하고 그때그때 필요한 대책을 내 놓아야 한다. 그렇지 않아도 주택도시보증공사의 통계자료를 인용하면 지난 2014년부터 공급된 신규주택이 입주하는 시점인 2018년에는 누적 입주물량이 역대 최대 물량인 100만 가구를 넘어선다고 한다. 혹시라도 주택시장이 침체되면 미 입주사태가 벌어질 수 있으며 재고주택도 깡통전세, 깡통아파트가 나타날 수 있어 걱정이 된다. 정부는 이에 대한 대책도 만들어 놓아야 할 것이다. <ifs POST>