최근 부동산시장 현황 및 향후 리스크 점검<4> > News Insight

■​ 2021년 하반기 이후 급속히 진행된 기준금리 인상으로 가계대출 금리 상승이 가속화되고 차주의 이자부담이 가중되는 가운데, 국내 주택시장은 가격 고점 인식과 함께 추가 금리인상 우려가 겹치면서 수요위축과 거래절벽이 심화되고, 결과적으로 매매가격 급락 조짐도 나타나고 있음. 

•미국을 비롯한 글로벌 차원의 긴축기조가 급속히 강화되고 국내에서도 기준금리 인상과 함께 주택관련대출 금리 상승세가 본격화되면서 국내 주택시장은 거래량 위축과 함께 매매가격 하락 기대가 점차 강화되고 있는 상황임. 

■ 일반적으로 주택가격 하락의 기대는 주택거래량의 감소와 관련 산업 위축*을 유발하고, 역자산효과**를 통해 민간소비 감소 및 경기 위축, 나아가 가계부채 부실화 가능성을 높이는 것으로 알려짐. 

* 주택가격 하락 기대 ⇒ 주택거래량 감소 ⇒ 관련 세금 감소 및 관련 산업(부동산중개, 이사 ‧ 수리업, 가전 ‧ 가구업 등) 위축 ⇒ 관련 종사자 소득 및 고용 감소 ⇒ 소비 및 경기 위축으로 연결되는 경로로서, 이창무(2014)에 따르면 주택가격 1%p 하락은 부동산업 종사자 및 관련 산업 종사자의 소득을 각각 0.4%p 및 0.2%p 감소시키는 것으로 분석 

** 금리 상승 및 주택가격 하락 ⇒ 자금조달비용 증가 및 자산가치 하락 ⇒ 민간소비 ‧ 경기 위축 ⇒ 차주의 부실화 등 건전성 악화로 연결되는 경로로서, 한국은행의 금융안정상황 보도자료(2022.9월)에 따르면 주택가격 20% 하락시 금융부채 보유가구의 평균 총자산/부채 비율과 순자산/부채 비율이 각각 4.5배 및 3.5배(2022.6월말 기준)에서 3.7배 및 2.7배로 낮아지면서 가계의 소비 위축 및 부채상환능력 약화로 연결될 수 있음을 시사 

■ 본고에서는 최근 시장금리 상승이 국내 주택가격에 미치는 영향을 분석하고, 나아가 경기 위축 및 가계부채 부실화 가능성에 미치는 시사점을 점검해 보고자 함. 

•금리 변동이 전국 및 지역별 아파트가격에 미치는 영향을 분석하기 위하여 5변수1) 구조 벡터자기회귀(Structural VAR; 이하 SVAR)모형을 이용하여 분석함. 

•분석기간은 글로벌 금융위기 이후의 전체기간(2008.1Q~2022.2Q)과 서울 등 수도권을 중심으로 주택가격이 본격적인 상승기로 전환된 2018년 이후의 구조변화 측정을 위해 2018년 이후 기간을 대안기간(2018.1Q~2022.2Q)으로 구분하여 별도로 모형화함. 

■ 전체기간(2008.1Q~2022.2Q)을 대상으로 한 분석 결과, 시장금리의 상승은 지역과 상관없이 아파트가격의 전반적인 하락을 유발하는 것으로 나타났으며, 여타 지역에 비해 서울을 제외한 수도권지역의 아파트가격이 상대적으로 부정적 영향을 크게 받는 것으로 분석됨. 

•동기간 중 시장금리(국고채 3년물 기준) 1.0%p 상승 충격은 다른 조건이 동일할 때, 8분기에 걸쳐 전국 아파트가격을 최대 -4.57%p 누적 하락시키는 것으로 분석됨. 

•지역별로는 수도권(-5.0%p)＞서울지역(-3.4%p)＞5대광역시(-2.85%p) 순으로 영향이 차별화되어 나타남. 

* (전체기간) 시장금리 1.0%p 상승 충격에 대한 지역별 아파트가격 하락률 누적반응 (8~9분기 누적) 전국 -4.57%p, 서울지역 -3.35%p, 수도권 -5.00%p, 지방5대광역시 –2.85%p 

  ■ 한편 팬데믹 이후의 주택시장의 구조변화를 살펴보기 위해 실시한 2018년 이후의 대안기간 분석의 결과, 동기간 중 시장금리의 상승 충격의 영향이 전체기간 분석의 경우보다 다소 크게 나타남. 

•대안기간 중 시장금리 1%p 상승 충격은 다른 조건이 동일할 때, 8분기에 걸쳐 전국 아파트가격을 최대 -5.04%p 하락시키는 것으로 분석됨. 

•지역별로는 전체기간 분석의 경우와는 달리 수도권(-5.77%p)＞지방5대광역시(-5.73%p)＞서울지역(-3.37%p) 순으로 지역별 영향이 차별화되어 나타남. 

* (대안기간 분석) 시장금리 1.0%p 상승 충격에 대한 지역별 아파트가격 하락률 누적반응 (7~9분기 누적) 

전국 ―5.04%p, 서울지역 ―3.37%p, 수도권 ―5.77%p, 지방5대광역시 ―5.73%p 

■ 이상의 분석은 시장금리 상승의 단일 충격에 대한 영향으로 그동안 over-shooting으로 인한 주택가격 하락 기대, 경기둔화, 고인플레 등의 충격이 복합되어 나타나는 경우, 주택시장에 미치는 부정적 영향의 규모는 더욱 증폭되어 나타날 가능성이 있으며, 이에 대한 대비가 긴요함. 

•또한 향후 국내외 인플레 상황이 장기화되거나 고환율 상황이 지속되어 현재까지 예상되는 기준금리 인상경로를 벗어나 추가 인상이 불가피한 경우에도 추가적인 주택가격 하락이 불가피하며, 이는 가계소비 위축, 주택담보대출 및 자영업자 부채의 부실화 요인 등으로 작용할 것으로 보임. 

•주택가격 하락에 따른 관련 업종 및 대출 부실화 충격이 서울지역보다는 수도권 및 지방부터 본격화될 가능성이 높은 것으로 나타나, 이에 대한 선별적 대비도 필요해 보임. 

•더불어 부동산경기 위축 및 미분양 물량 확대로 건설경기의 위축이 본격화되면서 부동산업, 건설사 등 관련 업종 전반의 연쇄 부실화 가능성과 부동산 PF 관련 익스포져를 비롯한 비은행권 중심의 자금경색이 심화되고 있어, 사업장별 ‧ 금융업권별로 전반적인 부실위험 점검과 채권시장안정펀드 확대 등 자금조달시장에 대한 긴급 유동성 공급 채널의 재정비(rebuilding)가 긴요한 것으로 판단됨. 

■ 금번의 하락 기조가 부동산시장의 일본식 장기침체로 연결될 가능성은 현재 시점에서 크지 않은 것으로 판단됨. 

•1980년대에 발생한 일본식 경제 및 부동산시장의 장기침체는 상업용 부동산 위주의 대형 버블 붕괴 이후의 대차대조표 불황, 정부의 정책대응 실패, 인구감소, 내수 부진 등이 복합적으로 작용한 결과임. 

•경제활동인구 감소 등의 인구구조 변화와 높은 수준의 가계부채의 디레버리징 가능성 등의 요인들을 포함하여 종합적으로 고려하더라도, 국내 주택시장은 일본식의 급격한 버블붕괴를 통한 장기침체로 전이되기 보다는 완만한 형태로 가격 상승세가 둔화되며 장기간에 걸쳐 부진 양상이 지속될 가능성이 높아 보임. 

* 우리나라의 경우에도 저출산-고령화 등의 인구구조 변화와 누적된 가계부채 문제 등으로 인한 내수 부진이 장기화할 수 있다는 점에서 일본 경제 및 부동산시장의 장기부진 요인과 일부 유사한 점이 존재하나, 버블 붕괴 당시의 일본과 같은 정도의 부동산시장 버블은 존재하지 않은 것으로 판단됨. 

* 일본의 경우에는 주로 경기 변동성이 높은 상업용 부동산 버블 붕괴에 기인한 반면, 우리나라의 경우에는 가계부채와 연계된 주택시장의 문제이고, 주택담보대출은 안정된 LTV 수준을 유지하고 있는 상황임. 또한 최근의 주택가격 급등에도 불구하고 핵가족화로 인한 세대 분화 등의 영향을 고려하면 붕괴로 연결될 정도의 거품 상황은 아닌 것으로 판단됨.KIF​