부동산 PF 부실 대책의 실효성을 높이려면 > News Insight

부동산 프로젝트 파이낸싱(PF) 부실의 심각성 

전국 미분양 아파트가 사상 최초로 7만5천 가구를 넘어서 머지않아 8만 가구에 이를 수도 있을 거라는 부정적인 예측과 함께 부동산 프로젝트 파이낸싱(PF) 부실 문제가 금융시장의 화약고로 떠올랐다. 부동산 경기 침체의 장기화가 건설사들의 연쇄 부도를 불러올 수 있고, 이들에게 PF 대출을 해준 금융사들도 한순간에 부실 위험에 빠질 수 있다는 위기감 때문일 것이다. 

국토교통부에 따르면 지난 2월 악성으로 불리는 준공 후 미분양 주택은 8,554가구로 전월(7,546가구) 대비 13.4%(1,008가구)나 늘었다. 윤창현 국민의힘 의원실이 금융감독원으로부터 제출 받은 '금융권 PF대출 건전성 현황 자료'에 따르면 지난 연말 새마을금고를 제외한 은행·보험·증권·여신전문금융회사·저축은행·상호금융 등 금융권의 부동산 PF 대출 잔액은 130조원에 달하며, 이들의 PF 대출 연체율은 1년 전보다 0.82%포인트 오른 1.19%로 집계됐다. PF 대출 잔액은 새마을금고를 포함할 경우 200조원에 육박할 것으로 추정된다고 한다. 규모도 크고 부실화 속도도 빠르다. 

최근 시장은 부동산 금융위기의 뇌관으로 제2금융권의 브릿지론을 주목한다. 브릿지론은 대게 사업인허가 이후 이루어지는 본 PF 이전에 토지 매입비와 초기 운영비 등을 조달하기 위해 빌리는 초고금리 자금이다. 그런데 이들의 만기가 올해 하반기 본격적으로 돌아오기 시작한다. 사실 지난해 하반기부터 이미 만기가 도래한 브릿지론의 상당수가 본 PF로 전환되지 못하고 3개월 내지 6개월의 단기의 만기 연장을 되풀이하고 있는 상황이다. 이래서 부동산 PF 부실에 따른 금융시장 충격은 올 하반기가 고비라는 말이 나온다. 

감독당국이 주도하는 ‘PF 대주단 협약 개정안’ 

금융당국은 부동산 PF 대출 사업장 전수조사를 실시하고, 이복현 금융감독원장은 “해당 사업장의 경우 세밀한 관리를 통해 시스템 위험을 초래하지 않도록 관리를 해야 한다는 의미에서 챙겨보고 있다”라며, “중장기적으로 계속 관리하고 있기 때문에 크게 우려하지 않아도 되는 상황”이라고 이야기한다. 추경호 부총리 겸 기획재정부 장관도 지난 11일 미국 뉴욕에서 주요 G20 재무장관회의 동행 기자단과 오찬 간담회를 열고 혹시라도 문제가 있을 수 있어 매주 주요 금융 관계자들과 만나 점검하고 있다고 하며 시장의 불안감을 불식시키고자 노력하고 있다.  

부동산 금융의 부실 리스크가 커지면서 금융권이 신규 대출을 끊거나 만기 연장을 거절하는 등 PF 사업장의 '돈줄’이 말라가는 상황에서, 부동산 PF의 연쇄 부실을 막고 시장의 불안을 불식시키기 위해 금융감독원은 최근 'PF 대주단 협약 개정안’을 내어놓았다. 향후 정상화 가능성이 크다고 판단되는 사업장은 채권액을 기준으로 대주단에 속한 금융회사 3분의 2의 동의만 받으면 나머지가 반대해도 대출을 연장할 수 있게 된다. 4분의 3 이상의 동의를 얻을 경우 금리 인하 등 채권재조정이나 신규자금 지원도 받을 수 있다. 일부 대출기관이 반대해도 건설사에 금융지원을 할 수 있는 길이 열렸다는 얘기다. 당국은 대주단 협약 개정으로 PF 위기 해소를 기대하고 있다. 

대주단 협약 등 금융 대책만으로는 부족 

협약 개정 등을 통해 단기적으로는 부동산PF 부실 우려에 대한 급한 불은 끌 수 있을지 모르지만, 대주단의 협력이 잘 이루어져 이 협약이 제대로 작동하게 될지, 나아가 혹 모를 내외생적 변수로 발생될 수 있는 연쇄 부실을 막을 수 있을 만큼 충분한 재원이 조성될 수 있을지에 대한 의혹의 시각은 여전하다. 

최근 글로벌 투자은행인 모건스탠리는 보고서를 통해 미국의 상업용 부동산 담보대출 가운데 1조 5,000억달러(약 2,000조원)가 2025년 말 이전에 만기가 도래할 것으로 추산하며, 대출자들이 차환 등 재융자(refinancing) 리스크에 노출되어 있다고 경고한 바 있다. JP모간체이스의 자회사인 JP모간자산운용의 CEO인 조지 개치(George Gatch)도 지난달 21일 유럽미디어서밋에서 미국 연방준비제도(연준)의 고강도 금리 인상 속에 금리가 급등하면서 은행들이 무너진데 이어 상업 부동산 시장 역시 위기에 몰릴 가능성이 높다고 우려했다. 

미국 부동산 금융의 부실이 현실화되는 경우, 우리나라 부동산 금융 시장은 미국 SVB 은행의 도산 때와는 비교할 수 없는 혼란에 빠질 수도 있다. 부동산 PF금융 부실 대책과 더불어 지난 정부 시절 집값 급등을 막는 과정에서 급조된 고강도 규제 완화 또한 서두르는 모습을 보여 시장 심리를 안정시켜야 할 것이다.  

시장 규제 완화와 함께 건설·부동산 업계의 고통 분담도 필요

시장에서는 미분양 위험 관리지역에 한하여 취득세를 완화하거나 양도세를 5년간 완화해 주는 방안 등을 고려해 달라고 한다. 정부는 추진 중인 아파트 분양권 전매 제한 기간 단축, 분양 아파트 2~5년 거주 의무 폐지, 분양권 양도세 60~70% 중과 완화, 2주택자 취득세 중과 완화 등 부동산 시장 연착륙 정책 시행을 더욱 서둘러야 한다. 이를 위해 국회의 협조도 절실하다.

국가가 회생 가능성이 희박한 기업에 개입하여 지원하는 것은 바람직하지 않다. 정부가 모든 부동산 PF를 살릴 수 없고 또 그래서도 안 된다. 시장논리에 의거 불투명한 PF 사업은 건설사, 대출 금융기관들이 일정 부분 책임을 지게 해야 한다. 건설/부동산 업계도 정부 지원만 기대해서는 안 된다. 아프지만 할인 분양이나 과감한 손절(損切)성 프로젝트 매각 등 자구 노력을 선행해야 할 것이다. 

대주단 협약의 실효성을 높이려면

아울러 대주단 금융 협약이 제대로 작동하려면 대출 만기 연장과 채권 조정에 적극 참여한 기관의 경영진과 실무진의 부실 발생 시 면책 보장책도 모색해줘야 한다. 몸을 사리는 채권자 1/3 이상의 반대로 정책 실효 가능성이 떨어지게 될 수 있기에 그렇다.  

그리고 담보력이 양호하다고 판단되는 대출은 차별화하여 만기 연장을 더 적극 지원해야 한다. 그렇지 않으면, 대주단은 자금확보를 위하여 담보력이 우량한 대출의 담보를 먼저 처분하여 회수하고 담보가 불량한 대출은 만기를 연장하여 악화가 양화를 구축하는 비정상 상황이 발생될 수 있다. 

나아가, 통상적으로 대주들은 설사 우량 부동산 담보 처분이라 하더라도 매각 가격의 극대화보다는 원금 회수에 중점을 두게 될 것이기에 지금 같은 경기 불황에서 부동산가격 추가 하락을 유발할 수 있다.

정부와 금융권, 건설과 부동산 업계가 긴밀하게 대화하고 지혜를 모아 시장의 우려를 잠재우고 부동산 금융의 위기를 잘 극복할 수 있기를 기대해 본다. 

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