코로나19 이후 부동산시장 전망 > News Insight

코로나19 사태가 투자심리위축으로

코로나19 감염자가 국내에서는 지난 1월 20일 첫 확진자가 발생한 이후 약 4개월이 지난 지금 다소 안정세를 보이고 있던 차 최근 이태원 클럽 방문자를 중심으로 재확산 되더니 결국 쿠팡이라는 물류센타발 확진자가 나타나 지역 감염의 우려가 현실로 나타나고 있다. 

이렇게 코로나19 사태가 장기간 지속됨에 따라 경기침체는 소비감소, 산업생산 및 설비투자 등 기업의 투자위축, 관광객 유입중단 등은 내수경제 침체로 서비스업을 비롯하여 자동차 산업과 항공, 여행·숙박과 관광산업에 직격탄을 가하고 있으며 영세 자영업자와 중소업자를 어렵게 만들고 있다. 

이러한 피해는 결국 임시·일용직, 근로자 등의 고용 불안정으로 이어져 대량 실업사태를 초래하고 있으며 이미 대기업은 코로나19 사태에 대응하기 위하여 구조 조정 및 부동산을 처분하기 시작하고 있으며 여의도 증권가도 감원 바람이 불기 시작하고 있다. 

이에 중앙정부와 지방자치단체는 코로나19 사태 위기극복을 위한 한시적인 지원제도로 국민생활 안정과 경제회복 지원을 위해 경기부양책 중 하나인 긴급재난지원금을 지급한 상태다. 그 결과, 지난 5월 26일 한국은행에서 발표한 2020년 5월 소비자동향조사 결과에 따르면, 소비자들의 경제상황에 대한 심리를 종합적으로 나타내는 소비자심리지수는 전월보다 6.8p 상승한 77.6으로 소비자 심리지수가 4개월 만에 반등을 보였다. 

 소비자심리지수는 기준값을 100으로 하여 100보다 크면 장기평균보다 낙관적임을, 그리고 100보다 작으면 비관적임을 의미한다. 이런 소비자심리지수는 지난 2019년 9월 97.0을 시작으로 2019년 10월 98.6, 2019년 11월 101.0, 2019년 12월 100.5, 2020년 01월 104.2로 코로나19 사태가 발병하기 전까지는 상승하는 추이로 낙관적이었다. 그러나 2020년 1월을 기점으로 2020년 2월 96.9, 2020년 3월 78.4, 2020년 4월 70.8로 계속 감소하며 비관적으로 변해왔다. 

 따라서 5월 소비자심리지수가 4월보다 낙관적으로 전환된 것은 정부의 긴급재난지원금 지급 등이 소비자심리에 긍정적 영향을 미친 것으로 분석된다. 그러나 과연 앞으로 이같은 낙관적인 추세가 지속될지, 또 상승세를 유지한다고 하더라도 경제를 살리고 안정화 시키는 단계에 이르기까지는역부족일 것이다.

제로금리시대가 부동산시장에 미치는 영향은?

우리나라 경제도 세계경제와 같이 톱니바퀴처럼 맞물려 돌아가기 때문에 전 세계가 경제위기 상황인 지금, 일회성 유동성 자금지원을 통한 내수경제 활성화 방안은 일시적으로는 경제 활성화 효과가 나타날 수는 있으나 경기가 바로 회복되지는 못할 것이다. 또 코로나19 사태가 진정되더라도 경기는 시차를 두고 뒤따라가기 때문에 이것이 바로 경제 활성화로 이어지는 것은 아니다. 

이러한 경기 침체는 결국 부동산시장에도 영향을 미치게 되는데 통상적으로 전월세가격이 상승하면 그 뒤를 따라 3~4개월 후에 매매가격이 상승하기 때문에 전월세가격을 매매가격의 선행지수라고 하는 것처럼 경제 상황도 이와 마찬가지로 부동산시장의 선행지수라 할 수 있다. 

그러나 경제 상황의 악화와 성장은 통상 약 1년 정도의 시차를 두고 나타난다. 따라서 코로나19 사태로 인한 경기 침체가 부동산시장에 미치는 영향은 단기간에 나타나는 것이 아니라 적어도 1년 이후에 부동산시장에 영향을 미치게 될 것이다. 즉, 코로나19 사태가 본격적으로 발병된 시점이 지난 1월 말인 점을 감안한다면 적어도 금년 말이나 내년 봄쯤 부동산시장에 직접적인 영향을 미칠 것으로 예상되며, 정부의 유동성 자금이 지원되기 전까지 부동산시장은 어려워질 것으로 보인다. 

 다만, 세계적으로 실물경기 침체가 시작되면서 각국이 저금리정책을 강화하고 있는 추세다.  이에 따라 우리나라도 지난 5월 28일 금융통화위원회를 열고 기준금리를 기존 0.75%에서 다시 또 0.25%를 인하한  0.5%로 결정했다. 사실상 제로에 가까운 제로금리시대로 진입한 셈이다. 또한, 금리인하 하루 전인 5월 27일 한국은행에 발표에 따르면 2020년 4월 중 금융기관 가중평균금리는 시장금리 하락 등의 영향으로 2020년 4월 중 예금은행의 신규취급액기준 저축성 수신 금리는 연 1.20%로 전월대비 7% 하락하였으며, 대출금리는 연 2.80%로 전월대비 11% 하락한 것을 알 수 있다. 따라서 금리 변동에 따른 부동산시장과 경제에 미치는 영향은 당분간은 미미할 것으로 예상된다.

부동산시장은 유동성 자금이 문제

그러나 코로나19 사태가 본격적으로 경제에 영향을 미치게 될 경우, 저소득층은 실질소득의 감소로 인해 대출이 증가할 것이고, 더 나아가 매출 부진으로 인해 소상공인 및 자영업자 등이 경영상의 어려움으로 인해 몰락하면, 그들 역시도 대출 의존도가 높아지게 된다. 이렇게 되면 결국 이자부담이 상대적으로 늘어나 소유하고 있던 부동산을 처분하기 위해 매도할 가능성이 높아진다.

 지금은 저금리 시대이지만 언제든 경제가 살아나기 시작하면 금리도 올라갈 것이기 때문에 대출 의존도는 부동산시장에 영향을 미칠 것이다. 부동산시장의 영향 변수는 다양하기 때문에 섣부른 예측은 어렵다. 다만, 지금의 상황에서 금리인하는 분명 부동산가격  상승요인으로 작용하지만 경기위축과 규제강화로 인한 심리적 위축이 구매수요를 대기수요로 남게 하는 데는 충분하고, 지금의 부동산시장에 가장 많은 영향을 미치는 것은 크게 저금리, 유동성 자금의 증가, 정부의 규제 지속을 들 수 있다.

 이처럼 저금리가 지속될 경우 투자처를 찾지 못한 1,000조~1,200조가 넘는 시중의 유동성 자금이 향후 어떻게 이동할 지에 따라 부동산시장은 영향을 받게 될 것이다. 이와 더불어 정부의 고가주택 대출규제, 종합부동산세 강화, 청약제도 개편, 전매제한 등 각종 부동산 관련 규제가 지속되는 것도 부동산시장에 영향을 미지고 있다.

 이러한 정권의 부동산 규제는 대부분 투기지역, 투기과열지구, 조정대상지역 등에서 적용되고 있어 유동성 자금은 규제를 피해 비 규제지역으로 몰리면서 풍선효과가 나타나고 있다. 예를 들면 서울을 규제하면서 ‘수용성’이라는 말이 나올 정도로 수원·용인·성남지역을 중심으로 부동산 투자가 집중되기도 하였다. 지금은 해당 지역을 모두 조정대상지역으로 지정하면서 규제지역이 되었으나, 여전히 많은 유동성 자금이 비 규제지역의 투자처를 노리고 있으므로 이러한 현상은 반복될 수밖에 없다.

코로나19 사태 뒤에는 부동산시장 침체

그러나 이번 코로나19 사태는 결국 서울의 경우 적어도 2~3년 정도는 하락했다가 다시 올라가는 V자 형태로 부동산시장이 흘러갈 가능성이 높고, 서울 이외의 수도권 일부지역과 지방은 현재 공급량은 많지만, 지역 경기침체에 인구감소 등으로 인해서 4~5년 정도 하락하였다가 다시 상승하는 U자형이 될 가능성이 높다. 

 즉, 실수요자라면 신규분양시장이 아닌 한 대기수요로 남아서 관망하는 것도 나쁘지 않을 것이다. 다만 분양시장의 경우에는 그동안 주택공급이 부족했거나 개발호재가 있는 지역을 중심으로 청약이 몰리고 있으며, 특히 이러한 현상은 비 규제지역을 중심으로 나타나는 현상이다. 

 오늘도 여전히 확산되고 있는 코로나19 감염사태가 장기화 된다면 내수경제 상황이 악화되어 경제가 침체될 가능성이 크다. 특히, 사회적 거리 두기로 인해 서로가 대면을 기피하고 있어 지역경제가 더욱 악화됨은 물론 부동산 시장도 거래위축과 공급축소로 이어질 가능성도 있다. 부동산 가격은 상승시기에는 단기간에 급상승하지만 하락기에는 완만하게 천천히 중장기적으로 하락하기 때문에 부동산 시장이 침체되면 그 기간이 길어질 수 있다. 

따라서 정부는 국가경제와 국민경제를 생각해서 지속적인 시장규제도 중요하지만 부동산시장 장기침체 가능성을 대비해야 할 것이며, 공급이 필요한 지역에는 공급을 늘리고 투기가 일어나거나 가격이 상승하는 지역은 규제를 강화해야 할 것이다. 그러나 규제가 능사는 아니다. 부동산 시장이 안정되면 규제는 완화해야 할 것이며, 시장이 급락하는 지역은 연착륙시킬 수 있는 대책도 함께 마련해야 한다.

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