<2020전망> 올해 부동산시장 전망은? > News Insight

문재인 정부는 “집사지 마라”

박근혜 정부는 주택시장 정상화 대책이라는 미명아래 주택구입 대출 금리를 낮춰주면서 주택구매를 촉진시켜 일각에서는 박근혜 정부가 빚내서 집을 사라고 했다는 말을 한다. 이번에는 정반대다. 문재인 정부는 서울의 주택가격 안정과 투기세력을 잡기위해 재개발∙재건축사업을 억제하고 주택구매를 억제하기 위해 대출까지 규제했다. 혹시라도 주택을 구입하게 되면 보유세를 강화하겠다며 국민들에게 집사지 말라고 하는 듯하다. 그래야 가격이 하락한다는 논리다. 즉, 주택수요가 많아지면 가격이 올라가고 공급도 증가해야 하는데 이를 규제하면 수요가 분산될 것이라는 역 수요공급 법칙을 쓰는 듯하다. 

시가 9억 원의 의미와 대출규제

그러면서 정부는 주택시장을 규제하기 위해 고가주택의 기준을 공시가격이 아닌 실거래가 9억원으로 정하여 시가 9억원 이상 주택소유자는 모두 종합부동산세 과세 대상자가 되었다. 고가주택 9억원의 의미는 대단하다. 우선 이 가격을 기준으로 1가구 1주택 양도소득세 부과 여부가 결정되고 집을 팔 경우 9억원을 초과하는 양도차익 만큼 양도세를 부담하는 것은 물론, 취득세도 높다. 9억원 이상 주택은 취득세가 주택가격의 3.3%에 달한다. 6억~9억원 사이 집 2.2%보다 1.1%가 높다. 고가주택을 갖고 있는 사람들은 규제지역에서 대출도 축소되었다. 물론, 투기지역과 투기과열지구 내에서 시가 15억원 초과주택은 주택담보대출이 전면 금지되어 있으며 9억원에서 15억원 사이 주택에 대해서는 LTV(담보비율에 대한 대출비율) 20%로 제한했다. 즉, 정부는 시가 9억원 이상의 고가주택은 사지도 말라는 애기다. 이미 많이 올라버린 서울의 시가 9억원 주택이 과연 서울에서 고가주택인지 다시 한번 생각해 봐야 한다. 

세부담 증가 등 '규제에 또 규제'

만약 9억원 이상 주택을 구입하면 부자세인 종합부동산세를 비롯하여 보유세를 대폭 올리겠다는 것이 정부의 방침이다. 종합부동산세는 고가주택으로 부자세에 해당된다. 그런데 공시가격 기준이 아닌 시가 기준으로 낮추고 공시지가나 공시가격을 현실화 시켜 보유세를 올리겠다는 정부의 의도는 정부의 잘못으로 가격을 올려놓고 올라간 가격만큼 세금을 더 내라는 것이다. 누가 집값을 올려달라고 했나 반문하고 싶다. 또한 주택담보대출 실수요자 요건도 강화하여 1주택자가 대출로 인한 일시적 2주택자가 된 경우 1년 내 종전주택을 처분해야 하며 9억원 초과주택 구입 무주택자는 1년 내 전입신고를 해야 한다. 뿐만 아니라 전세대출을 이용한 갭투자를 방지하기 위해 9억원 초과 주택구입ߵ보유 차주에게는 전세금 대출보증을 제한하고 전세금대출을 받은 차주가 9억원 초과주택을 구입한 경우에는 전세금을 회수한다. 여기서 그치지 않고 정부는 주택보유부담 강화와 양도소득세 부담증가를 위해 조정대상지역 2주택자 세부담 상한선을 200%에서 300%로 상향조정하고 공시가격 현실화율을 위해 향후 시세변동률을 모두 반영한다. 양도소득세제도 1주택자에 대한 장기보유특별공제를 보유에서 2년 거주조건에 보유와 거주로 구분하여 각각 50%씩 적용한다. 또한 민간택지분양상한제 적용지역은 서울ㆍ경기지역에서 무려 332개동을 지정했다. 뿐만 아니라 거래질서 확립을 위해 규제지역에서 부동산을 거래하는 경우 자금조달계획서를 제출해야 하는데 9억원 이상 주택은 구체화된 자료를 제출해야 한다. 청약규제 역시 불법전매사실이 밝혀지면 10년간 청약이 규제되며 당첨되더라도 10년간 재당첨 금지가 된다. 정부는 주택시장을 규제에 또 규제 그리고 또 규제로 일관하고 있다. 

올해 부동산시장 키워드는?

2020년 한 해 동안 부동산시장을 좌우할 키워드는 첫째, 대출규제다. 앞서 밝혔지만 정부는 9억원 이상주택에 대하여 대출을 규제하고 있으며 15억원 이상은 전면 대출을 금지하였다.

 둘째, 보유세 인상이다. 지난해까지는 공시가격 9억원 이상(시가 13~14억원 정도)에 부과되었던 종합부동산세가 금년부터는 시가 9억원으로 그 대상주택이 대폭 늘어나게 된다. 

셋째, 민간택지분양가상한제 시행이다. 재건축시장의 트리플악재가 바로 재건축초과이익환수제, 재건축안전진단강화, 민간택지분양가상한제다. 이제 이 3가지 모두 규제가 시행되고 있다.

넷째, 공급부족과 학군수요증가다. 통계청 기준으로 2017년 서울에는 약 394만9000가구가 살고 있으며 주택 수는 약 286만7000호라고 한다. 한마디로 서울은 가구 수 대비 주택 수가 너무 적다는 뜻이다. 여기에 2019년 서울의 입주물량은 부동산 114자료를 인용하면 42,892가구였으며 2020년에는 41,512가구, 2021년에는 200,644가구로 전년대비 반토막이 난다. 따라서 수요보다 공급이 적으면 당연히 수요공급법칙에 따라 가격은 상승한다. 

다섯째, 저금리와 풍부한 유동성자금이다. 기준금리가 1.25%로 역대 최저금리다. 여기에 유동성자금이 1000조원이 넘는다고 한다. 물론 2020년에도 역시 보상가격이 약45조원이 풀릴 예정이라고 한다. 이 많은 유동성자금이 금리가 낮은 은행보다는 부동산시장에 머물고 있으니 가격이 계속 상승하는 것이다. 또한 서울의 강남권은 특목고 등이 사라져 학군수요가 몰리면서 주택가격상승을 부추길 수 있다.  

2020 부동산시장을 예측해 보면….

첫째, 2020 주택가격은 서울이 상저하고(上底下高), 지방광역시는 강세(上), 중소도시는 약세(下)

서울과 수도권 내지 지방과의 양극화는 더 벌어질 것이다. 특히, 서울 내에서도 양극화는 심해질 가능성이 크다. 왜냐하면 모두가 서울 그리고 강남을 선호하기 때문이다. 그런데 공급은 한계가 있다. 뿐만 아니라 정부의 대출규제는 9억원 이상에 한정되어 있지만 정작 고가주택인 15억원 이상은 대출을 받지 않아도 구입할 수 있는 사람들이 많기 때문에 여전히 가격상승은 막을 수 없을 것이다. 정부의 규제가 강남권을 타겟으로 하고 있지만 강남권은 풍부한 자금력으로 큰 영향을 받지 않는다. 그러나 당분간 대출규제가 약보합세를 유지시키겠지만 결국은 공급부족으로 하반기부터는 가격이 상승할 가능성이 크다. 강북의 경우 9억원 이하 주택은 대출규제가 약하여 가격상승을 예상할 수 있다. 따라서 서울 내에서도 가격차별화가 나타날 것이다. 수도권 역시 지역별로 강보합세를 나타낼 것이다. 이는 토지보상금 등이 대부분 지방보다는 수도권에 편중되어 있어 유동성 자금이 풍부하기 때문이다. 특히, GTX노선 역세권이나 2-3기 신도시 내 교통이 편리한 지역은 가격상승을 리드할 가능성도 있다. 지방은 광역시를 중심으로 가격이 상승할 것이며 중소도시 이하는 하락이 예상된다. 광역시의 가격상승은 서울ㆍ수도권의 유동성자금이 지방으로 이동할 가능성과 지역별로 공급부족 그리고 가격 차별화 등으로 강보합세를 유지할 것이다. 하지만 중소도시는 지역경제 침체와 인구감소, 공급증가 등으로 약세를 면치 못할 것이다. 특히, 규제에서 해제된 부산 일부지역과 공급이 부족한 광주 그리고 그동안 저평가되었던 대전 등은 지방부동산시장을 역시 리드할 가능성이 있다.   

둘째, 전세시장도 서울은 상승, 수도권 보합, 지방은 하락 

전세시장은 서울을 중심으로 상승폭이 커질 것이며 수도권은 강보합, 지방은 보합세가 될 것이다. 서울의 상승폭 증가는 그동안 주택가격 상승이 전세가격 상승폭보다 컸기 때문에 나타나는 현상에 학군수요와 정부의 규제 즉, 보유세 인상이 일부 전세가격상승에 전가될 가능성이 크며 임대주택등록이 매물품귀현상을 만들고, 대출규제가 주택구매 수요를 대기수요로 남게 해 전세가격 상승압력으로 작용할 것이다. 사실 주택시장은 전월세 가격이 상승하고 이후 매매가격이 상승하는 형태이나 이번에는 매매가격이 먼저 상승하는 기현상이 지속되고 있다. 즉, 전월세 가격상승은 매매가격의 선행지수인 것이다. 그런데 이번에는 매매가격이 먼저 상승하고 전월세 가격이 뒤따라가는 매매가격 선행 현상이 나타나고 있다. 어쨌든 서울의 상반기 전세가격상승은 정부의 또 다른 규제정책이 나오지 않는 한 지속될 것이다. 수도권은 입주물량이 많아 보합정도는 유지하겠지만 교통이 편리한 지역을 중심으로 강보합세를 유지할 것이며 여타지역은 보합세를 유지할 것이다. 지방은 광역시를 중심으로 강보합, 지방중소도시는 약보합세를 유지할 것이다. 

셋째, 토지시장에선 수도권은 보상금 증가로 핫, 지방은 지역별 차별화

토지시장은 서울의 경우 지역형 SOC사업을 중심으로 개발호재가 있는 지역은 다소 상승할 것이며 역세권 주변의 단독주택 중심으로 상승할 것이다. 그러나 공시지가 현실화가 가속화 되면 상승폭은 둔화될 것으로 예상되며 수도권의 경우에는 3기 신도시와 GTX 등 개발호재가 있는 지역과 토지보상이 이루어지는 지역을 중심으로 지가 상승이 예상되며 이러한 현상은 풍부한 유동성 자금과 함께 지역별 가격 차별화가 일어날 것이다. 지방 토지시장의 경우 대도시를 중심으로 개발 호재가 있는 지역은 강보합세를 유지하겠지만 여타지역은 약세를 면치 못할 것이다. 특히, 시간이 경과할수록 지방 도서지역과 벽지 등은 인구 고령화와 감소 등으로 매수우위시장이 형성되면서 점점 더 가격하락 속도는 커질 가능성이 크다.  

넷째, 수익형부동산시장은 서울은 핫(hot), 수도권은 보합, 지방은 지역별 차별화

정부의 지속적인 주택시장 규제와 공시지가 현실화는 오히려 풍부한 유동성 자금과 함께 수익형 부동산시장 투자를 확대시킬 것이다. 특히, 풍부한 유동성 자금은 저금리로 인한 금융권 예금보다 높은 수익률을 보장받을 수 있는 수익형 부동산을 투자 자산의 대상으로 삼을 것이다. 아마도 이러한 현상은 정부의 주택시장 규제가 강할수록 서울의 역세권을 중심으로 투자자가 몰릴 가능성이 높으며 수도권의 경우에도 일부 지역은 투자가 이루어질 것이다. 그러나 지방의 경우에는 광역시 일부 지역을 제외한 여타 지역은 약보합세를 유지할 것이며 투자 상품으로는 서울의 경우 오피스 및 오피스텔 상품과 미니상가 등이 투자 상품이 투자선호상품으로 수도권의 경우에는 오피스텔과 분양 상가 중심으로 투자가 이루어질 가능성이 크다.

"정부는 부동산시장을 존중해라"

지금까지 정부는 주택시장을 수요와 공급법칙에는 아랑곳하지 않고 서울지역에 주택공급이 충분하다는 말로만 일관하면서 다주택자 양도세 중과세 등 거래규제와 대출규제 그리고 종합부동산세 인상 등 보유세 강화 등으로 시장을 안정화시키려고 했다. 주택가격이 상승하는 근본 원인치료를 하지 못한 것이다. 정책이 시장을 이길 수 없음에도 정부는 정책이 시장을 이길 수 있다고 말을 한다. 지금 당장은 정책이 강하면 시장을 이길 수는 있을 것이다. 

그러나 결국 정책은 시장을 이길 수 없다. 물론 자유시장 경제를 부정하면 이길 수 있을 것이다. 부동산 정책이란 부동산시장이 자유시장 경제에서 정상적이지 못하고 왜곡되어 문제를 발생시키면 정부가 개입하여 이를 바로잡아주는 것이 정부의 역할이며 부동산 정책인 것이다. 즉, 부동산 정책은 자유시장 경제에서 여러 가지 부동산 문제를 해결 또는 개선함으로써 부동산과 인간의 관계를 개선하려는 우리들의 공적 노력이라고 정의할 수 있다. 그런데도 불구하고 우리나라 부동산 정책은 주택시장 안정과 국민 주거복지 향상이라는 목표 하에 부동산 가격안정 또는 투기억제, 경기활성화 등을 달성하기 위해 정부가 시장에 개입해 온지 오래되었다. 물론 부동산은 공급의 비 탄력성 때문에 정부의 개입이 다른 재화보다 강하게 작용한다. 그렇다고 정부가 시장에 너무 많이 개입하면 시장은 또 다시 왜곡된 현상으로 나타나고 이는 더 강한 규제정책으로 돌아와 시장악순환이 반복된다. 

따라서 앞으로의 부동산 정책은 규제만 할 것이 아니라 부동산 특성을 감안한 지역별, 물건별, 사회 계층별 상황에 맞고 수요공급에 맞는 맞춤형 정책이 필요하며 이는 단기적, 중장기적 계획을 세워 일관되게 추진되어야 한다. 물론 국민들도 부동산을 대상으로 재산증식의 수단으로 이용해서도 안 되면 투기의 대상이 되어서도 안 된다. 주택은 의식주의 하나다. 사용하는 것으로 족한 세상이 되어야 한다. 정부는 이런 점을 감안하여 부동산 시장을 규제만할 것이 아니라 지속적으로 수요공급법칙에 따라 시장을 살피고 이에 맞는 정책을 내 놓아야 국민이 신뢰하는 정부가 될 수 있다. 이제 정부는 시장이 시장답게 작동되어 공급이 늘어나고 가격이 안정될 수 있도록 시장을 존중해 주기 바란다. <ifsPOST>