건축비 상승과 건설사 PF 대책, 이대로는 안된다 > News Insight

너무 높아진 공사비

서울시에서 재개발·재건축 시공사 선정 입찰공고 때부터 조합이 제시하는 공사비(3.3㎡ 기준)가 900만원대 이상 치솟더니 용산구와 송파구 등 주요 주거지에서 공사비 협상 끝에 3.3㎡당 1000만원대로 합의하는 단지가 잇따르고 있다. 더욱이 서초구 잠원동 신반포 22차 재건축 공사비가 3.3㎡당 1300만 원으로 확정돼 역대 최고가를 기록했다. 

그동안 역대 최고로 알고 있던 서초구 방배삼호 12·13동 가로주택정비사업 공사비 3.3㎡당 1153만 원보다 약 150만 원 높은 가격이다. 신반포 22차는 지난 2017년 시공사 선정 당시 3.3㎡당 569만 원의 공사비를 책정한 바 있다. 그러나 2021년 8월 금리인상과 국제유가상승 등 원자재 가격상승으로 3배 가까이 증액된 것이다. 이 가격도 시공사는 3.3㎡당 1390만 원을 제시했으나 조합측과 여러 차례 협의를 거쳐 1300만 원으로 확정했다고 한다. 

물론 신반포 한신 22차는 단지 규모가 작아 특별한 경우라고는 하지만 지금 서울의 아파트 공사비는 평균 3.3㎡당 1000만원을 전후하는 듯하다. 시공비 상승 원인은 고금리에 고유가, 고환율 그리고 고물가 탓으로 원자재 가격이 상승하니 임금마저도 상승하는 편승 상승도 문제다. 이런 현상은 당분간 지속될 것으로 보여 공사비가 낮아질 가능성도 작다. 

그렇다 보니 서초구 한신 15차는 일반분양분에 대해서 사전 분양을 하지 않고 후분양을 추진하고 있다. 후분양은 그동안 공사비가 증가한 부분을 어느 정도는 반영되어 분양가격을 책정할 수 있기 때문이다. 문제는 한번 오른 공사비는 금리가 내려가고 물가가 안정되어도 내려가지 않는다는 것이다. 특히, 서울시의 아파트 신축 공사장마다 조망권 등으로 높이 짓는 경쟁을 하고 있어 공사비는 더 올라가는 요인으로도 작용하고 있다. 고층 건물이 될수록 공사비는 올라가기 때문이다. 그래서 아파트 분양가격이 치솟고 이는 결국 기존 주택가격까지 자극하게 되어 실수요자의 내 집 마련을 멀게 만들고 있다.  

분양가격 상승의 원인은?

지난 2월 말 기준 HUG(주택도시보증공사)의 전국 민간아파트 분양가격 자료를 살펴보면 3.3㎡당 1770만7800원으로 전년 대비 13.5% 올랐다. 같은 기간 서울은 24% 오른 3.3㎡당 3788만원이다. 국민주택규모로 환산하면 전용면적 84㎡ 기준 1년 사이 2억5000만원이나 오른 평균 12억8781만 원이다. 이러한 현상은 서울뿐이 아니다. 서울을 포함한 수도권 분양가격도 1년 만에 20%나 상승하였다. 지난해 2월 3.3㎡당 2137만원을 기록했지만 금년 2월에는 2564만원으로 상승한 것이다. 

1년 전에는 수도권에서 84㎡ 아파트를 매입하려면 7억2647만원으로 가능했지만 금년에는 약 1억5000만원이 오른 8억7192만원은 있어야 매입할 수 있다. 특히, 수도권에는 중서민층이 많이 사는 곳인데 분양가격은 가파르게 상승하고 있는 것이다. 수도권이라고 원자재 가격이 낮거나 인건비가 낮거나 아니면 이자가 낮은 것이 아니기 때문이다. 그래서 무주택 서민들에게는 내 집 마련 부담이 더 클 수밖에 없다. 

지난해 5월 처음으로 7억5000만원을 넘긴 수도권 분양가격은 같은 해 11월 8억원까지 오르더니 금년 1월 8억5202만원을 기록하며 상승세가 지속됐다. 2021년 8월 정부의 기준금리 인상 이후 부동산가격이 하락하는 시장에서 분양가격만 지속적으로 오르고 있는 것이다. 이러한 현상은 고유가와 고금리가 지속되는 한 당분간 가파른 분양가격 상승이 예상되며 가장 큰 원인은 건설 자재 가격과 인건비가 꾸준히 오르기 때문이다. 원자재 가격의 경우 국토교통부에 따르면 최근 6개월 동안 레미콘과 창호 유리의 가격이 각각 7.2%, 17.7% 올랐고 인건비도 최대 5% 상승했다고 한다. 이 같은 물가 상승은 시공사의 공사비 부담으로 전가되는 만큼 신규 분양 단지에는 물가를 선반영해 분양가 상승에 영향을 미친다. 

분양가격 상승에 따른 주택시장 여파

공사비가 상승하면서 서울시의 경우 정비사업장마다 시공사와 공사비 인상으로 다툼이 벌어지고 있으며 사업 대상지 주민들 사이에서는 사업 추진 여부와 관련하여 갈등이 속출하고 있다. 서울시는 지난 2월 22일 도시·주거환경정비기본계획 일부를 변경 고시하여 토지등소유자 20% 이상 반대하면 정비계획 입안을 재검토하도록 했다. 내용을 살펴보면 토지등소유자 25% 또는 토지면적의 2분의 1 이상 반대할 경우 입안이 취소된다. 공공재개발사업은 각각 30%, 2분의 1이다. 신속통합기획은 서울시가 기존에 정비사업 추진이 어려운 노후 주거지를 개선하고 주택 공급량을 늘리기 위한 목적으로 시행됐다. 특히, 대상 지역에 대해 용적률 기준을 완화 등 혜택을 주고 사업성도 높여 통합적 가이드 라인을 제시해 빠른 사업 추진을 지원하려고 내놓은 것이다. 

그런데 빠른 사업 추진을 지원하는 서울시 정책과 달리 신속통합기획 사업지는 속도를 내지 못하고 있는 원인이 바로 치솟은 공사비가 원인으로 꼽힌다. 원자재 가격과 인건비가 오르면서 공사비가 늘어나고 사업성은 악화되기 때문이다. 특히, 신속통합기획으로 추진되는 단지들은 대부분 규모가 작은 단지들이 많아 공사비는 더 올라간다. 만약 사업을 추진하더라도 아파트 기능을 강화해야 하고 고층으로 아파트를 신축하는 경우에는 비용도 그만큼 오르기 때문에 주민이 지불해야 하는 추가 분담금 부담은 더 커진다. 그래서 서울시가 지원하는 용적률 기준 완화도 큰 효과를 보지 못하고 있다. 서울시나 정부가 주택공급을 늘리기 위해 추진하고 있는 신속통합기획은 인허가 절차 간소화와 용적률 인센티브로 신속한 정비사업을 지원하는 점이 강점이지만 이렇게 조합원들이 높아진 공사비를 감당할 수 있을지, 지속적 사업 추진이 가능할지 의문이다. 문제는 이미 올라버린 원자재 가격 등으로 사업을 계속 추진하기란 그렇게 쉬운 일은 아닐 것이다. 

건설업계의 고충

건설업계는 민간건설시장에서 원자재 가격상승으로 공사 수주에 여려움을 겪고 있는데 공공공사 역시 원자재 가격상승으로 어려움을 겪고 있다. 그래서 건설사들은 정부에 공공과 민간 모두 적정 공사비를 반영해 달라고 요구하고 있다. 특히, 건설업계는 최근 3년간 공사비가 약 30% 이상 상승했지만 중소형 공공공사 낙찰률은 제자리로 공사비 부족 문제가 심화하고 있다면서 공공공사에 적정 공사비를 반영하기 위한 방안을 마련해줄 것을 정부에 건의했다. 그렇지 않을 경우 부실 공사로 이어지거나 공사가 중단되는 사례도 나타날 수 있어 염려를 하고 있는 것이다. 이와 함께 현장관리 인력 인건비 등 간접노무비 현실화, 과도한 LH(한국토지주택공사) 공공주택 심사기준 개선, 불합리한 공사비 삭감 관행 개선, 무분별한 관급자재 적용 관행 개선 등을 요청했다. 

이에 정부도 건설업계의 어려움을 잘 이해하고 있고 정부기관인 조달청도 자체적으로 개선할 수 있는 부분은 적극적으로 검토하겠다며 공사비 현실화 등을 관계부처와 협의해 나갈 것이라고 했다. 문제는 공공공사의 공사비가 올라가면 민간공사비는 더 많이 올라갈 수 있으며 물가에도 영향을 줄 수 있어 걱정이다. 벌써부터 민간공사의 수주에 미온적이며 특히, 정비사업은 미분양 걱정이 덜 한 사업장인데도 입지조건이 매우 우수하지 않으면 시공사 선정을 하는데 어려움을 겪고 있다. 이렇게 연쇄적으로 영향을 미치기 때문에 건축비 상승은 국민경제에 미치는 영향이 매우 크다. 이보다 더 큰 영향은 PF이자 상승과 연체율이다. 

PF 대출과 연체율, 그리고 브릿지론

총선 이후 덮어두었던 위험 요소들이 한꺼번에 분출되면서 부동산 PF 위기가 건설업계의 줄도산과 금융권의 위기로 이어질 것이라는 이른바 4월 위기설이 대두되었지만 아무 일 없이 지나갔다. 지난 4월 28일 금융감독원에 따르면 지난해 12월 말 기준 금융권의 부동산 PF 대출 잔액은 135조6000억 원으로 같은 해 9월 말 대비 1조 4000억 원 증가했다고 발표했다. 잔액 순으로 은행 46조1000억 원, 보험회사 42조, 여신전문회사 25조8000억 원, 저축은행 9조6000억 원, 증권사 7조8000억 원, 상호금융 4조4000억원 등이다. 2022년 말 130조3000억원과 비교해선 5조3000억원 증가한 것이다. 

이에 반해 한국건설산업연구원이 지난 2월 발표한 ‘부동산 PF 위기, 진단과 전망 그리고 제언’ 보고서에 따르면 PF 규모가 글로벌 금융위기 당시 PF 추정치의 2배인 202조6000억원에 달할 것으로 추산했다. 은행·증권·금융업의 PF 대출 잔액에 새마을금고 등 그밖의 업권에서 실행된 PF 대출잔액과 유동화 금액을 모두 포함하면 실제 부동산 PF 규모는 202조가 넘는다는 것이다. 이는 건설사 대량 부실 사태가 빚어졌던 2009~2010년 당시의 두 배 규모다. 그래서 위기설이 설이 아니고 위기라고 말한다. 여기에 기획재정부와 금융감독원, 국토교통부가 각각 다른 통계를 가지고 있다. 실제로 금융감독원 통계는 분기별로 집계하는 대출잔액과 연체율이 유일하다. 하지만 이 통계도 3개월이 지나야 집계가 완료되기 때문에 현실과는 조금 다르다. 

어쨌든 부동산 PF 통계가 조사기관마다 다른 것도 문제지만 고유가, 고금리, 고물가 등 금융시장 불안감 등으로 건설사들의 실적 악화에 따른 금융시장 PF 불안이 문제다. 당장, 지난 4월 금융당국에 따르면 은행·증권·보험·저축은행 등 전 금융권의 PF 연체율은 지난해 말 기준 2.70%로 전년 대비 1.19%p 올랐다. 업권별로 살펴보면 증권사의 연체율이 지난해 말 기준 13.73%로 가장 높았고, 이어 저축은행의 연체율이 6.94%, 여신 전문 4.65%, 상호금융 3.12%, 보험 1.02%, 은행 0.35% 순으로 집계됐다. 

최근 새마을금고중앙회와 예금보험공사가 발표한 자료를 보면 지난 2021년 8월 기준금리를 인상하기 시작할 때 새마을금고의 연체율은 1.93%였으며 저축은행의 연체율은 2.5%였다. 그런데 지속적 금리인상 이후 연체는 늘어나 2022년 말 기준 새마을금고 연체율은 3.59%로 늘어났으며 지난해에는 5.07%까지 높아진 상태다. 물론 저축은행도 2022년 말 기준 3.41% 연체되었으나 지난해 말 기준 6.55%로 급상승하였다. 그래서 사업장이 제대로 돌아가게 하려면 전체 PF대출 잔액을 줄여나가는 것이 관건이다. 한국기업평가원에 따르면 PF 사업장 절반 이상이 1년 반째 브릿지론 단계에 머물러 있다고 한다. 브릿지론은 사업주가 토지를 계약하고 본 PF를 하지 못했다는 말이다. 

건설공사를 착공 전 단계, 시공 단계, 준공 단계 등으로 나뉜다면 브릿지론 PF는 시행 초기 착공 전 단계에 해당되어 고금리 브릿지론을 사용하고 있다는 것으로 해석된다. 빨리 공사가 착공돼야 브릿지론을 갚을 수 있는데 늦어지면 늦어질수록 이자는 점점 더 높아지고 자금압박은 커질 것이다. 한국신용평가에 따르면 지난해 9월 말 기준 건설업계 브릿지론의 56%가 대출을 내준지 1년 반이 경과한 사업장이라고 한다. 지난해 말 건설사 20곳의 PF 보증은 일 년 사이 15.6% 증가한 30조원으로 집계됐다. 그래서 PF 사업장에서는 미분양도 문제지만 당장은 미착공 브릿지론이 문제다. 만약 브릿지론 만기가 돌아오거나 만기 연장이 되지 못하면 큰일이기 때문에 빨리 본 PF 전환이 시급하다. 

정부의 PF 대책

정부는 '22년 10월부터 50조원+α 규모로 조성된 이후 주택‧건설경기 활성화 등을 위한 유동성 지원 프로그램을 추가하여 현재 약 94조원 규모로 확대 운영 중이다. 그러나 고금리가 지속되고 있고 고유가, 고물가로 원자재 가격상승이 주택시장을 어렵게 만들고 있는 상황에서 전체 PF 규모에 비해서는 시장에 역부족이기 때문에 문제가 되고 있다. 이미 경제침체 지속과 고유가, 고금리로 금년들어 건설사 폐업 건수가 꾸준히 증가하고 있다. 올 1분기 문을 닫은 건설업체수는 모두 998곳으로 이 중 종합건설사가 134곳이며 전문건설사가 864곳이나 된다. 

그래서 정부 차원에서 지난 5월 13일 또다시 부동산 PF시장 위기 해소 방안을 발표하였다. 

그 첫 번째 내용이 우선 먼저PF 사업성 평가기준을 객관적‧합리적으로 개선함으로써 PF 사업장에 대한 금융회사 스스로의 엄정한 판별을 유도하고, 사업성이 충분한 대다수의 정상 사업장은 공공‧민간의 원활한 자금공급을 통해 PF 사업이 정상적으로 진행될 수 있도록 확실하게 지원한다. 또한 사업성이 부족한 일부 사업장은 시행사‧시공사‧금융회사 등 PF 시장참여자가 스스로 재구조화‧정리를 해나갈 수 있는 여건을 조성하고, 자금과 인센티브로 지원하며 부동산 PF 연착륙 과정에서 금융시장‧건설사‧금융회사 등에 대한 안정성 확보 노력도 차질 없이 추진한다. 

둘째, 이렇게 평가한 정상 사업장은 PF 사업장 보증을 25조원에서 30조원으로 확대 지원한다. 그리고 비주택 사업장에도 보증을 신설해 4조원을 지원한다. 또한 증액 공사비 추가 PF도 신설해서 보증을 느리며 캠코를 통하여 펀드를 조성하고 이를 신규 자금으로 대여하며 과도한 수수료 부과의 관행도 점검 개선한다. 

셋째, 사업성이 부족한 사업장은 재구조화 정리를 지원한다. 그 내용은 대주단이 협약을 개정할 수 있도록 하며 PF사업장의 경·공 기준을 제시하고 이를 경락받고 사업을 이어갈 수 있도록 금융업권에서 신디게이트 방식으로 론을 조성하고 지원한다. 또한 LH는 PF 사업장(토지)에서 더 이상 사업 추진이 어려운 건설사의 토지를 매입하거나 지원하고 캐코의 민간부실채권 매입도 지원한다. 

넷째, 부동산시장과 금융회사, 건설사의 안정화 대책이다. 이를 위해 시장 연착륙 관련 한시적인 규제완화와 97조원 + α 시장 안정조치 그리고 제2금융권 자본확대 유도, 금융회사 충당금 적립 등이 이번 대책의 핵심이다.    

미분양 주택 해소대책이 절실하다

국토교통부가 발표한 자료에 의하면 3월 말 기준 미분양주택은 총 64,964호이며 준공 후 미분양은 12,194호로 증가했다. 문제는 미분양이 증가하면서 악성 미분양 증가가 문제다. 미분양 주택통계는 매월 말 HUG에서 30가구 이상 되는 공동주택을 분양하는 경우 수분양자를 보호하기 위해 가입하는 30가구 이상 분양보증보험 가입을 기준으로 산정된 주택수로 그 이하의 주택과 비아파트 부분인 다세대주택과 연립주택의 통계는 대부분 빠진 상태다. 

그러니 실제 미분양 주택 수는 아마도 7만~8만 가구쯤 될 가능성이 높다. 또한 건설사가 자사 이미지를 감안하여 숨기고 있는 자사보유 물량도 상당할 것이다. 특히, 건설사 입장에서는 준공 후 악성 미분양은 당장 현금이 돌아와야 하는데 막혀있는 돈맥경화의 원인이 되기도 한다. 

그래서 정부에서 이를 뚫어 줄 필요가 있다. 방법으로는 지난 2009년 2월12일 2.12대책을 내놓으면서 미분양 수를 줄인 적이 있다. 또한 2012년 9월 10일 9.10대책을 내놓았을 때도 또 같은 대책으로 미분양주택을 줄인 적이 있다. 당시 대책의 요지는 기간을 설정하여 미분양주택을 구입하는 경우 취득세 50% 감면 혜택과 양도세 5년간 면제 혜택을 줬었다. 물론 똑같은 대책을 내놓으란 말은 아니지만 적극적인 대책이 필요한 시점이다. 지금 시점에 미분양주택을 줄이는 대책이 나온다면 정부의 PF 대책과 맞물려 그 효과는 배가될 것이기 때문이다. 그래야만 건설단가도 낮아질 수 있으며 건설단가가 낮아져야 분양가격도 낮아질 수 있다. 또 분양단가가 낮아져야 기존 주택가격에 영향이 미치지 않아 주택시장이 안정될 수 있다. 

무주택 국민들은 걱정이 많다. 내 집 마련을 위한 정부의 공급대책도 분양가격이 높으면 그림의 떡이 되기 때문이다. 벌써부터 3기 신도시의 분양가격은 고분양가격일 것이라는 불안감 때문에 포기하는 사람들이 늘고 있으며 도심에서 도시외곽으로, 도시외곽에서 수도권으로 점점 밀려나고 있는 것이 현실이다. 다시 한번 정부는 어려운 형국이지만 PF 대책의 일환으로 미분양 해소 대책과 분양가 안정대책을 마련해야 한다. 

건설시장의 구조적 문제해결 방안은?

건설시장의 구조적 문제점도 장기적으로는 개선해 나아가야 한다. 

첫째, 정부의 PF대책도 중요하지만 부동산 PF 부실화의 급한 불을 끄기 위해 금리가 오를 경우 이자 지급을 유보해 주거나 후불제를 적용해 주는 것이 대책이 될 수 있다. PF 사업장에는 단리식 변동금리가 주로 적용된다. 건설사가 7~8%의 금리를 견딜 수 있는 계획하에 PF가 발생했다면 금리가 올라가 9~10%의 이자를 내는 상황이 되면 부도로 내몰리게 된다. 이해관계자가 얽히고설켜 사회적으로 큰 손실이 예상되는 경우 은행은 대승적 차원에서 고정금리를 적용하는 등 돈을 빌려 간 회사의 사정을 봐준다면 좋겠지만 이윤을 추구하는 주식회사가 손해를 감수하면서까지 그렇게 해줄 유인이 없다. 정부가 그렇게 하라고 나서도 한계는 있다. 다만 받을 돈을 조금 늦게 받는 정도로 이자 지급을 유보해 주거나 후불제를 적용해 준다면 회사가 망하고 은행은 돈을 떼이는 최악의 상황은 막을 수 있을 것이다. 그래서 이자 인상 유보제도와 이연제도가 필요한 것이다. 

둘째, PF 사업에 참여하는 하도급과 재도급업체를 보호하기 위한 제도적 장치도 필요하다. 보증보험 가입을 의무화하자는 얘기다. 현재 원청업자나 재도급까지는 보증보험에 가입하도록 되어 있다. 보증보험에 가입이 되어 있지 않은 재재도급업자는 원청업자가 부도가 나면 피해를 고스란히 떠안게 된다. 그래서 의무화시켜서 보호하면 PF 부실화에 따른 파급 효과를 줄일 수 있을 것이다. 

셋째, 장기적으로 건실한 시행사 양성 제도가 필요하다. 외환위기를 기점으로 시행과 시공이 분리되면서 부동산이란 상품의 유통구조가 한 단계 늘어났다. 이익을 남기는 주체가 하나 더 생기면서 부동산가격이 올라가게 된 것이다. 특히, 시행사들은 자기자본이 매우 열악하여 브릿지론으로 토지가격을 지불하고 인허가 이후 본PF 로 갈아타면서 건설은 시작이 된다. 이참에 시행사의 자본력을 높이거나 건실한 시행사만 남을 수 있는 제도적 장치가 마련되어야 한다. 이렇게 되면 건축비도 내릴 수 있고 시장도 안정시킬 수 있다. 

이제는 주택에 대한 개념도 바꿔나갈 때가 되었다. 주택은 소유가 아니라 이용의 개념으로 바뀌어야 한다. 그렇게 하기 위해서는 정부가 주도하여 저렴한 임대주택공급을 늘리고 민간임대주택 공급도 확대하는 정책이 필요하다. 그래서 집 없는 서민들의 주거안정을 먼저 챙기는 것이 정부의 역할이며 서민들을 위한 배려일 것이다. 

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