주택담보대출 중도상환수수료에 대한 고찰과 시사점 > News Insight

미국의 경우 주택담보대출 중도상환수수료를 지나치게 제약하는 정책이 대출금리 상승 및 대출 접근성 하락 등 의도하지 않은 결과를 초래한 것으로 분석되고 있음. 우리나라에서도 점차 주택담보대출 중도상환이 금융기관 자금운용에 미치는 영향이 확대될 수 있다는 점을 고려하면 최근 진행 중인 중도상환수수료 개편 논의는 중도상환수수료 체계의 다양성 확대를 중심으로 전개할 필요가 있음

■ 최근 대출 중도상환수수료에 대해 다양한 논의가 진행되고 있음.

 - 금융위원회는 2023년 11월 중도상환수수료의 합리성 · 투명성을 제고하는 방안을 발표했으며, 올해 3월에는 대출 중도상환에 따른 자금운용 기회비용과 행정 · 모집비용만 중도상환수수료에 반영할 수 있게 하는 “금융소비자 보호에 대한 감독규정” 개정안을 발표함.

 - 제22대 국회의원 선거에서는 정책모기지부터 중도상환수수료를 면제하거나, 중도상환수수료 관련 공시를 강화하는 등의 정책이 공약으로 제안됨.

■ 미국의 주택담보대출 중도상환수수료를 분석한 바에 따르면 주택담보대출 중도상환수수료를 지나치게 낮추는 정책은 대출금리 상승 및 대출 접근성 하락 등 의도하지 않은 결과를 초래할 수 있음.

 - 금융기관 입장에서 차주의 대출 중도상환은 대출 취급에 따른 수익성과 현금흐름 등에 대한 예측가능성을 낮추는 리스크이며, 특히 만기 및 금리 고정 기간이 긴 주택담보대출에서 이 같은 리스크가 두드러짐.

   * 차주의 자발적인 대출 중도상환은 시장금리가 하락하는 시기에 빈번히 발생하는데, 금융기관이 중도상환된 자금을 재투자하더라도 수익률이 하락하게 됨

 - 이에 따라 금융기관은 중도상환리스크를 감안하여 중도상환수수료 및 대출금리 등을 조정하게 됨.

   * 한국주택금융공사와 같이 주택담보대출을 MBS 등의 형태로 조달하는 경우, 중도상환리스크가 MBS 발행구조(장단기별 MBS 발행량 등) 및 자금조달 비용 등에 직접적인 영향을 미치게 됨.

 - 한편 이론적으로는 차주가 중도상환수수료를 부담하는 대가로 대출금리를 낮출 수 있기 때문에 중도상환수수료는 금융기관과 소비자 모두에게 도움이 되는 방향으로 작용할 수 있음 (Dunn and Spatt, 1985).1)

 - Elliehausen, Staten, and Steinbuks(2008)는 미국의 서브프라임 주택담보대출 데이터를 분석한 결과, 금융기관이 중도상환리스크를 감안하여 대출금리 및 중도상환수수료를 동시에 조정함으로써 중도상환수수료가 대출금리와 음(-)의 상관관계를 가진다고 밝힘.2)

 - Mayer, Piskorski, and Tchistyi(2013)는 중도상환수수료가 중 · 저신용자의 대출금리를 낮추고, 대출 접근성을 제고하여 후생을 증진할 수 있다는 연구결과를 제시함.3)

■ 우리나라에서도 주택담보대출 중도상환이 금융기관 자금운용에 영향을 미치고 있으며, 앞으로 그 영향이 더 확대될 수 있음.

 - <그림 1>은 은행의 만기 10년 이상 주택담보대출 잔액 중 조기상환 되는 비중(월별 약 0.5%~2%)이 상당히 높고 조기상환율은 현재 대출금리와 과거 평균의 차이가 확대될수록 상승한다는 점을 보여주는데, 이는 우리나라에서도 주택담보대출 중도상환이 금융기관 수익성에 상당한 영향을 미칠 수 있음을 시사함.

 - 주택담보대출 중도상환이 금융기관 자금운용에 미치는 영향은 민간 장기 고정금리 주택담보대출의 확대, 온라인 대환대출플랫폼 도입 등 경쟁 심화에 따라 더 커질 수 있음.

 - 금융당국은 은행이 자체 장기 고정금리 또는 금리 변동주기가 긴 주택담보대출을 적극적으로 취급하도록 유인하는 정책을 추진 중인데, 금리 고정 기간이 길수록 중도상환이 금융기관 수익성 및 현금흐름 예측가능성에 미치는 영향이 확대되는 결과가 초래됨.

 - 또한 온라인 대환대출플랫폼 도입 등 금융기관 간 경쟁을 심화하는 시장환경 변화도 차환을 통한 중도상환 가능성을 높임으로써 중도상환 리스크를 증대시킬 수 있음

■ 이 같은 점을 종합적으로 고려하면 중도상환수수료에 대한 논의는 중도상환수수료 체계의 다양성 확대를 중심으로 전개할 필요가 있음.

 - 중도상환수수료 수준을 지나치게 낮추는 정책은 금융기관과 차주 간 효율적인 계약 체결을 저해함으로써 소비자 후생을 저해할 가능성이 있음.*

   * 이론적으로는 중도상환 확률이 낮은 차주가 중도상환수수료를 부담하는 대신 비교적 낮은 대출금리를 누릴 수 있는데, 중도상환수수료 수준을 지나치게 제약할 경우 대출금리 상승이라는 부작용이 발생할 수 있음.

 - 따라서 중도상환수수료 수준을 일방적으로 낮추기 보다는 중도상환수수료 체계의 다양성을 확대하는 정책이 소비자에게 더 큰 도움이 될 수 있음. <KIF>

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1) Dunn, Kenneth B., and Chester S. Spatt. “An Analysis of Mortgage Contracting: Prepayment Penalties and the Due-on-Sale Clause.” The Journal of Finance 40.1 (1985): 293-308.

2) Elliehausen, Gregory, Michael E. Staten, and Jevgenijs Steinbuks. “The effect of prepayment penalties on the pricing of subprime mortgages.” Journal of Economics and Business 60.1-2 (2008): 33-46.

3) Mayer, Chris, Tomasz Piskorski, and Alexei Tchistyi. “The inefficiency of refinancing: Why prepayment penalties are good for risky borrowers.” Journal of Financial Economics 107.3 (2013): 694-714​ 

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