부동산 가격이 급락하고 있다 > News Insight

부동산 거래 실종을 넘어 멸종?

부동산시장이 얼어붙고 있다. 기준금리 인상과 경기부진 등이 시장에 영향을 미치면서 매수세는 실종되고, 매물은 쌓여가고 있는 현상이 지속되어 서울은 주택거래 실종을 넘어 주택거래 멸종이라는 신조어가 나올 정도다. 이 같은 분위기는 상당기간 지속될 것으로 예상된다. 특히, 금리인상 지속으로 대출을 받아 주택을 구입한 사람들은 걱정이 이만저만이 아닐 것이다. 지난해 아파트 가격 상승세가 높았던 노도강(노원·도봉·강북구), 마용성(마포·용산·성동구) 등은 최고점 대비 가격이 20~30% 하락하며 하락세를 주도하고 있다.

한국부동산원에서 발표한 자료를 인용하면 지난 2월부터 서울의 아파트 가격 하락이 시작되면서 9월까지 25개구 전부 하락세로 전환되었으며 이러한 현상은 경기도를 넘어 전국적으로 확산되고 있다. 서울의 경우 9월까지 누계 –1.38%가 하락했지만 인천은 –4.88%나 하락했다. 또한 그동안 가장 가격이 많이 상승했던 세종시의 경우는 –11.26%가 하락했다. 

금년 들어 누계로 서울의 주택가격하락은 –2.19%이며 세종시는 –9.07%하락하였다. 서울의 경우 가장 많이 하락한 지역은 노원구와 도봉구로 –4.38%와 –4.28%가 하락하였으며 성북구가 –3.96%하락으로 그 뒤를 이어가고 있다. 경기도는 수원 영통지역이 –7.88%하락하면서 주변지역 부동산가격을 하락시키고 있으며, 화성시가 –6.81, 시흥시가 –6.37%, 의왕시가 –5.83%, 인천 연수구가 –5.73% 하락하는 등 하락폭이 점점 커지고 있다. 이렇게 하락하는 부동산시장이 언제까지 하락할 것인가? 하락의 속도는 언제까지 커질 것인가? 지금으로서는 누구도 예측하기 어렵다. 단지, 미국의 금리인상과 한국의 금리인상 속도와 폭 그리고 경기침체가 결정지을 듯하다. 

끝모를 기준금리와 대출이자 상승

지난해부터 미국 등 해외 주요국들도 빠른 기준금리 인상으로 주택가격 하락 우려가 커지고 있다. 기준금리 인상, 주택수요 위축, 세계 각국 주택가격 하락, 급격한 부동산시장 침체 등 도미노 경기침체 가속 우려가 확대되고 있는 것이다. 미국 댈러스 연방준비제도는 미국, 한국을 포함해 캐나다, 독일, 프랑스, 네덜란드, 벨기에, 룩셈부르크, 덴마크, 스웨덴, 크로아 티아, 스위스, 뉴질랜드는 향후 금리 인상기 주택시장 버블 붕괴가 우려되고 있다고 경고했다. 여기에 미국 기준금리가 연말 4.5% 전후 상승할 것으로 예상하면서, 우리나라도 3.5% 이상은 될 것이라는 예상에 주택가격 하락의 끝이 어디까지인지 판단하기 어려운 형국이다. 

그래서 추가 금리인상이 예고되면서 주택수요자들은 매수에 나서기보다는 관망세로 돌아서 시장은 더욱 거래절벽 현상이 지속되면서 하락을 부추기고 있다. 기준금리 3%인 지금도 주택담보대출금리는 7%를 넘고 있으며 신용대출은 8~10% 고금리로 전환되면서 빚내서 집을 구매한 사람들은 밤잠을 못자고 있다. 특히, 영끌족과 갭투자자들은 집을 팔려고 해도 팔리지 않고 보유하자니 이자가 부담스러워 진퇴양난이다. 문제는 주택가격이 하락하는 속도가 문제다. 너무 급하게 하락하면 실물경제 위축은 물론, 연관 산업으로 충격이 확산될 수 있으며 결국 은행권까지도 위험해 질 수 있다. 따라서 경창륙에 대한 우려의 목소리가 커지고 있다. 여기에 국내외 경기불안이 이어지면서 수출부진 등으로 가뜩이나 위축된 우리나라 경기까지 타격이 커질 수 있다.

규제지역 해제에도 거래는 실종 

지난 10월 22일 한국부동산원의 수도권 아파트 매매수급지수는 78.3을 기록했다. 특히, 서울 아파트 매매수급지수는 76.0으로 나타났다. 이는 지난 2019년 6월 10일(76.0) 이후 가장 낮은 수치다. 매매수급지수는 수요와 공급 비중을 점수화한 수치로 0~200 사이의 점수로 나타낸다. 기준치인 100보다 아래로 내려갈수록 집을 팔 사람이 살 사람보다 많다는 의미다. 

매수세 위축에 따른 거래량 감소 현상도 뚜렷하다. 지난 10월 21일 기준 서울부동산정보광장에 따르면 8월 서울 아파트 거래량은 675건에 불과한 것으로 나타났다. 아직 신고기한이 남은 9월 서울 아파트 거래량은 현재까지 568건으로 나타났다. 이러한 현상 때문에 정부는 지난 9월 22일 국토교통부는 투기과열지구 4곳(43곳→39곳), 조정대상지역 41곳(101곳→60곳) 해제 발표로 세종시를 제외한 비수도권 지방은 모두 규제지역에서 벗어났다. 하지만 지방은 규제지역 해제와 상관없이 주택가격 하락 전망과 금리 인상에 따른 대출 부담이 아파트 거래 및 투자 수요를 억누르고 있다. 특히, 규제지역 해제 발표 이후에도 전국 부동산가격은 하락하고 있으며 이는 기준금리 인상으로 매수 부담이 커진 상황에서 주택가격이 추가 하락할 것이라는 우려가 반영된 결과로 풀이된다. 

지난 9월 수도권과 세종시를 제외한 모든 지방의 지역규제를 해제했다. 특히, 지역규제 중 조정대상지역에서 풀리면서 9억원 이하 50%, 9억원 초과 30%였던 무주택자의 주택담보인정비율(LTV)이 70%로 확대되고 집값의 70%까지 대출받을 수 있다. 또한 다주택자 취득세, 양도소득세 중과, 장기보유특별공제 배제도 없어진다. 뿐만 아니라 등기 후 전입 의무 없어지며 청약조건(세대주→세대원도 가능)도 변한다. 또한 전매 제한 해제, 2주택 취득세 중과 배제(8%→ 1~3%), 일시적 2주택 처분 기한연장(1년→ 3년), 다주택자 종합 부동산 세율 인하, 양도소득세 비과세 기준완화(거주 2년→ 보유 2년), 중도금 대출 세대당 2건 가능(한국주택금융공사, HUG), 잔금 대출시 1주택 처분 조건부 없음(기존 처분서약서는 유효), 자금조달계획서 제출 의무가 없다. 마지막으로 아파트 7년이던 청약 재당첨 제한 기간도 없어진다. 

이렇게 많은 변화가 있는데도 불구하고 시장은 오히려 가격이 하락하고 있다. 이는 금리 인상으로 이자 부담은 물론 부동산 시장의 미래가 불확실하기 때문에 심리적 요인이 크게 작용하여 거래절벽 가격하락이 이어지고 있다. 

금리 인상에 따른 아파트시장 전망

한국경제신문이 지난 9월 14일 보도에서 건설사·시행사, 금융회사, 연구기관, 학계 등의 부동산 전문가 106명을 대상으로 실시한 아파트 저점 설문에서 10~15% 하락 전망이 23.1%, 15~20% 하락이 12%, 20% 이상 떨어질 것이란 응답이 5.6%로 집계됐다고 발표했다. 하락폭 10% 이상을 예상한 비중이 40.7%에 달한 셈이다. 단일 응답 기준으로는 아파트 가격 저점을 ‘5~10% 하락’ 수준으로 본 응답이 32.4%로 가장 많았다. 모든 전문가가 향후 부동산가격이 하락한다는 응답이었으며 그 폭은 차이가 있었다. 

필자 역시 향후 부동산가격은 설문조사 보다 더 클 수 있다는 가정도 해본다. 상승하는 주택담보대출 이자가 쉽게 떨어지지 않으면서 경기침체까지 겹친다면 하락폭은 예상보다 더 클 수 있다. 그럴경우 주택가격은 20~30% 하락할 수도 있다. 문제는 하락하는 속도가 문제이며 경착륙이 아닌 연착륙이 되어야 한다. 그래야만 경제 충격도 적기 때문이다. 특히, 비아파트 부분(다세대주택과 연립주택 등) 주택시장은 실거래가격이 더 하락할 수 있다. 단독주택시장 역시 동일할 것이다. 서울의 경우 최근 도심권을 제외한 전권역에서 실거래 가격이 하락하고 동북권의 하락폭이 가장 큰 것으로 나타나고 있으며 주거 선호도가 높은 동남권(강남4구)도 매매지수가 하락하고 있다.  

상가·오피스텔시장전망

상가와 오피스텔 등 상업용 부동산도 주택 못지 않게 금리인상의 영향을 받는다. 월세 수익으로 대출이자와 세금을 충당하는데 금리가 올라 상환할 이자 비용이 커지면 수익성이 떨어지게 된다. 금리인상에 따른 경기 둔화와 설비 투자 감소로 당분간 상가와 오피스 수요가 정체될 것이다. 특히, 법인이나 소상공인들이 사무실과 매장 운영 비용을 줄이기 위해 상대적으로 임대료가 저렴한 외곽 지역으로 이전하면서 주요 상권의 공실률이 다시 올라가는 현상이 반복될 수 있다. 

주택시장처럼 위치별, 규모별, 가격별로 양극화가 심화할 것이다. 또한 주택시장의 침체 양상이 상업용 부동산 시장으로 전이되고 있어 염려가 된다. 이러한 현상이 점점 더 심화 되면 경기침체까지 우려된다. 주택시장의 가격하락은 상가와 오피스텔 등 상업용 부동산 시장까지 영향을 미치면서 추락하는 곳에는 날개가 없다는 말처럼 동반하락 할 것이다. 

토지·경매시장전망

경매 낙찰률은 8월(41.5%)보다 6.3% 하락하면서 2019년 6월(34.6%) 이후 3년 3개월 만에 최저치를 기록했다. 낙찰가율은 8월(85.9%) 대비 2.8% 낮아진 83.1%를 기록했다. 평균 응찰자 수는 5.3명으로 올해 5월부터 매월 감소세를 보이고 있다. 낙찰가율은 감정가격 대비 낙찰가 비율을 의미한다. 100%를 넘어서면 낙찰된 물건의 입찰 가격이 감정가보다 높다는 뜻이다. 부동산 시장 전망을 부정적으로 보는 사람이 많을 때 낙찰가율이 하락한다. 아파트의 경우 통상적으로 90% 이상 낙찰가율을 기록했지만 금년에는 80%대로 하락한 후 70%대 진입마저 눈앞에 두고 있다. 

부동산가격이 하락하면 낙찰가율도 떨어지지만 낙찰률도 떨어져 주인을 찾는 물건이 적어진다. 이런 현상은 대출이자가 높아지면 더 가속화되고 길어질 수 있다. 향후 기준금리가 더 오르고 이자부담이 커지면 경매물건이 많이 나오는 시장이 열릴 것이며 그 시기는 내년하반기부터 후년이 될 가능성이 크다. 

정부의 대응

부동산 시장이 침체 되거나 하락할 때 규제 완화를 해야만 투기가 일어나지 않는다. 가격이 상승하는 시기에는 규제 완화가 오히려 투자가 일어나 가격이 상승하기 때문이다. 물론, 지금의 주택가격은 너무 높다. 가치보다 가격이 너무 높다는 말이다. 

그러나 주택가격 하락 확대와 지방 미분양 증가 그리고 건설사의 PF부실화 등 부동산 시장 리스크를 종합 감안할 때 경착륙보다는 연착륙을 유도하고 향후 시장이 살아날 때 공급을 늘릴 수 있거나 거래가 정상화 될 수 있도록 정부가 사전적 최우선과제로 추진해야 할 부동산 규제 정상화 대책을 분야별로 짚어 보겠다. 첫째, 공급측면에서 거래 정상화를 위해 실거주의무, 전매제한 등 분양과 청약관련 규제를 완화해야 한다. 또한 건설업계의 사업성 개선을 위한 분양가상한제 및 고분양가심사제도를 개선해야 한다. 뿐만 아니라 재건축 안전진단 기준개선과 조합원 지위양도 제한 등 정비사업 관련 규제도 추가개선 해야 하며 서민주거 안정을 위한 임대주택 공급도 늘려야 한다. 둘째, 세제측면에서 거래 정상화를 위한 대책으로 중저가 1주택자 취득세를 한시 감면하고 1년 한시 유예 중인 다주택자 양도세 중과 제도를 근본적으로 폐지해야 한다. 또한 다주택자 취득세 역시 중과유예 또는 폐지해야 한다. 그리고 주택가격이 하락하고 있는 현 상황을 고려하여 공시가격 현실화율도 하향 조정해야 한다. 셋째, 금융부분에서는 투기 또는 투기과열지구 내 15억 초과 아파트의 주택담보대출을 허용하고, 규제지역 내 1주택 또는 다주택자의 LTV 규제를 완화해야 하며 무주택자의 내집 마련을 위하여 DSR 적용을 한시적으로 완화해야 한다. 넷째, 임대차시장은 지난 2020년 7월 10일 매입아파트 임대주택사업을 폐지하였으나 미분양주택이 늘고 있는 상황에서 이를 복원해야 한다. 또한 수도권의 규제지역은 시장 모니터링을 통하여 면밀히 분석하고 지역별 상황에 따라 규제 완화해야 한다. 

이와 같이 무조건 규제를 완화해야 한다는 주장은 아니다. 시장 상황에 따라 연착륙 할 수 있도록 시장 정상화에 도움이 될만한 규제 완화는 그 순서를 정하여 시의 적절하게 선제적으로 완화해야 시장이 숨을 쉴 수 있다. 특히, 지역규제 완화로 가격이 오르거나 투기 현상이 나타나면 다시 규제하면 될 것이다. 부동산 정책은 결국 국민을 위한 정책, 국가 경제발전을 위한 정책이 되어야 한다. 

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