<한국의 주택정책> (1) 2020년 하반기 서울 주택시장 > News Insight

◈ 시리즈를 시작하며

2020년 여름은 오랜 시일이 지난 후에도 많은 사람의 뇌리에 깊게 남을 계절이 되었다. 여름이 오기 전에는 100년만의 폭염이 예보되어 있었다. 그러나 실제로는 역대 최장 장마로 여름을 보냈다. 이 기간 중에 태풍도 연이어 발생하였다. 한마디로 기후가 종잡을 수 없었다. 지구온난화로 인한 기후변화가 실제로 일어난 것처럼 보였다. 기후변화로 인한 것인지는 모르지만 코로나 19(COVID-19)가 연초부터 유행하였다. 일상생활에 큰 변모가 나타나고 국내외 나들이마저 꽉 막힌 것도 종전에는 전혀 생각하지 못한 일이었다. 

사회적 거리 두기의 여파로 경제는 극도로 위축되는 전례 없는 일이 벌어졌다. 기후와 역병, 그리고 이례적인 경제 현상 등으로만 하더라도 지난 여름은 기억에 남을 만하였다. 그런데 이것보다 더 충격적일 수 있는 일이 발생하였다. 주택시장에서 유례 없는 혼란상이 연출된 것이다. 주택이 모든 사람들의 삶에 있어서 큰 비중을 차지하는 필수재인 만큼 지난 여름부터 이어지고 있는 주택시장의 혼란은 많은 사람에게 큰 영향을 미쳤을 것이다.

혼란 반복하는 주택시장…정부, 다주택자를 투기세력 또는 적(敵)으로 몰아​

지난 여름 혼란스러웠던 주택시장의 모습은 여러 측면에서 살펴볼 수 있다. 우선 정책적 측면이다. 당국에서는 유례없는 부동산 대책을 수차례에 걸쳐 연이어 발표하였다. 6월 17일과 7월 10일 두 차례의 수요 억제 대책이 발표되었다. 그리고 7월말에는 전세가격 안정을 위해 관련 법률 개정안이 국회를 통과하였다. 이러한 여러 조치에도 불구하고 시장불안이 진정되지 않았다. 이에 대통령이 나서서 주택 공급 확대 대책을 주문하였다. 대통령의 주문에 따라 8월 4일에는 아파트 공급을 확대하는 대책이 부리나케 발표되었다.

연이은 대책에도 불구하고 서울 아파트 가격은 안정되지 않았다. 백약이 무효인 상황이 되어버렸다. 종전에는 대개의 경우 정부의 부동산 대책이 발표되면 시장에서는 그 대책의 영향을 평가하는 등 상당기간 모색기를 가지면서 주택가격이 일시적이나마 안정되는 모양새를 보였었다. 그러나 금년 여름에는 정부 대책이 발표되자마자 시장은 오히려 가열되는 양상을 보이며 가격 오름세가 더욱 확대되었다. 그에 더하여 새로운 차원의 대책, 즉 공급대책이 발표되었음에도 이해관계자들의 반발이 나오는 등 주택 시장이 좀처럼 안정되지 않고 있다. 

서울 주택시장에서 이와 같이 예상치 못한 상황이 전개됨에 따라 주택을 새롭게 구입하여야 하는 사람들은 큰 혼란에 빠졌다. 주택가격 오름세가 이어짐에 따라 이들은 모든 수단을 동원하여, 소위 “영끌”하여 주택을 구입하고자 하였다. 예를 들면 주택구입 자금 대출이 막히게 되자 전세대출을 활용하기 위하여 신부가 신랑 집에 전세를 드는 것으로 서류를 꾸며야 하는 상황이 전개되면서 결혼을 하고도 혼인 신고를 하지 못하는 일까지 있다고 한다. 이 과정에는 ‘이번에 집을 장만하지 못하면 영원히 집을 못 사게 된다’는 소위 “기회상실의 공포”(FOMO; Fear of Missing Out)가 작용하였을지도 모르겠다.  

주택시장의 동요는 정치적으로도 큰 파장을 초래하였다. 집권 여당의 지지도가 일시적이나마 야당에 역전 당한 것이다. 야당은 대통령 탄핵 이래 정신 차리지 못하고 혼란을 지속하다가 지난 4월 총선에서 국민으로부터 철저하게 버림받은 이후에도 이렇다 할 변화를 보이지 못하고 있는 상태에 있었다. 이런 야당한테 거대 집권 여당이 지지도 면에서 역전당하고 말았던 것이다. 그것도 총선을 치른 지 단 4 개월 만에. 물론 여기에는 다른 사건들이 영향을 미치기도 하였으나 주택시장에서 혼란이 야기된 것이 결정적 요인으로 지목되었다.  

이러한 정치적 여파는 사회적 혼란으로 이어졌다. 일부 정치인들은 주택시장의 불안이 다주택자 등의 투기에 기인한다고 보는 데 더하여 다주택자나 고가주택보유자 등을 투기세력으로 단정하고 비난 대상으로 삼기까지 하였다. 경제의 영역이라 할 수 있는 주택시장과 관련하여 윤리 문제를 제기한 것이다. 심지어는 주택투기 세력을 적(敵)으로 보아 때려잡아야 한다는 발언을 한 정치인도 등장하였다. 그리고 서울 주택가격 상승을 억제하기 위해 수도를 이전하자는 제안도 나왔는데 실제로 여당에서는 이를 공론화하고 현재까지 추진하고 있다.

심지어 대통령마저도 주택시장의 동향에 혼란스러워 하는 모습을 보였다. 주택시장 불안이 심화되면서 8월 10일에 이르러서는 대통령이 부동산 시장 동향에 관해 관심을 표명하였다. 대통령은 그간 당국에서 추진한 여러 대책들, 즉 과세 강화와 대출규제 강화, 공급 확대 대책, 임차인 보호 등의 대책은 부동산 정책의 종합판이라고 긍정적으로 평가하면서 정부 정책에 힘을 실어주었다. 그리고 그러한 정책에 힘입어 “과열 현상을 빚던 주택시장이 안정화되고 집값 상승세가 진정되는 양상을 보이고 있다”고 진단하였다. 하지만 현실은 달랐다. 당시뿐만 아니라 현재까지도 서울 주택시장은 결코 진정되지 않았다. 이어서 대통령은 주택시장을 안정시키기 위한 방책의 하나로 부동산 감독기구 설치를 제안하였다. 주택시장이 진정되었다 하면서도 새로운 기구 설치를 제안한 것 역시 논리적으로 혼란을 야기하였다. 

주택가격 상승 지방으로 확산하는 ‘풍선효과’에 전세물량은 자취 감춰​

최근 들어 당국에서는 더 이상의 부동산 대책을 동원하는 데 버거워하는 듯하다. 서울의 주택 매매 가격 상승세가 이어지고 그 여파가 수도권으로 확산되고 있는 데다 지방에서도 일부 선호지역의 경우 큰 폭으로 오르기 시작하였다. 그리고 전세 시장은 더욱 불안한 모습을 보이고 있다. 심지어 “전세 실종 사건”이라고 할 정도로 전세 물량이 품귀 현상을 빚고 있다. 언론 보도에 의하면 경제부총리는 이러한 상황에 대하여 마땅한 대책이 없다는 솔직한 속내를 내비치기도 하였다고 한다.

주택은 대다수의 중산층 혹은 서민에게 가장 큰 재산이자 여러 의미를 지니고 있는 자산이다. 이와 관련하여 불확실성이 증폭됨으로써 대부분의 서민들에게 불안을 야기하는 수준을 넘어 고통을 주고 있는 형국이 되었다.

돌이켜 보면 이와 같은 주택시장의 혼란이 야기된 원인은 무엇인지 궁금하지 않을 수 없다. 이와 더불어 다양한 의문이 꼬리에 꼬리를 물고 이어진다. 왜 주택가격을 진정시키지 못하였을까? 언제까지 서울 등의 주택 가격이 오를 것인가? 이대로 가다가 주택가격이 큰 폭으로 하락하지는 않을까? 그런 경우 아무 문제가 없을까? 만일 문제가 있다면 그 문제로는 어떤 것들을 예상할 수 있을까?  앞으로 주택시장을 안정시키기 위해서는 무엇을 해야 하는가? 의문과 호기심은 한도 없이 이어지고 있다.

사실 부동산 시장에서 불안정성이 심화되고 관련 정책 등에서 혼란과 모순이 야기되고 있는 것은 우리 사회에서 부동산 시장에 대한 이해가 전반적으로 부족하였기 때문이라고 볼 수 있다. 당국에서는 주택 가격이 오름세를 보일 때마다 종전에 실패한 대책들을 반복적으로 동원하고 있다. 이제 와서는 서울 주택가격 상승을 전정부의 실정 탓으로 돌리거나 중앙은행의 통화정책이 잘못되었다는 등 핑계를 찾는 단계에까지 이르렀다.

언론 등의 논지에서도 검증되지 않은 주장이나 논리가 수시로 제시되면서 부동산 시장을 자극하는 경향이 없지 않다. 인터넷을 통해서는 파격적인 시각들마저 등장하고 있다. 정부가 증세 목적 등으로 의도적으로 주택가격 상승을 부추긴다거나 국민들 사이에서 주택 격차가 커질수록 현정부에 유리하다는 음모론까지 등장하고 있다. 한편 주요 연구기관들은 정책보고서 등을 통해 이러한 혼란을 진정시킬 수 있는 종합적인 시각을 제시하여야 함에도 전혀 그러지 못하고 있는 것이 현실이다. 

주택시장의 총체적 난국 … 부동산 시장 이해 부족도 한 몫​​

한 마디로 지금은 총제적인 난국에 빠진 주택시장에 대해 정확하면서도 심도 깊은 분석을 통해 진정으로 주택시장이 안정을 찾을 방도를 모색하여야 할 때이다. 이 역시 의식 있는 사람이라면 당연히 인식할 수 있는 엄연한 현실이다.

이러한 현실에서 개인적으로 제기한 의문과 호기심을 어느 정도 충족시킬 수 있는 생각을 정리해보기로 하였다. 물론 모든 문제에 명쾌한 답을 내리기는 사실상 불가능할 것이다. 필자가 부동산 문제를 전문적으로 다루어왔던 사람이 아니기 때문이다. 그렇더라도 현재 시중에서 유포되고 있는 관점과는 다른 시각을 제시할 수는 있을 것이다. 나름대로 경제를 보는 시각은 가지고 있다고 내심 자부하면서 감히 부동산에 대한 생각을 정리해보기로 하였다. 이러한 새로운 시각을 바탕으로 지금의 혼란스런 주택시장을 안정화시키는 데 조그만 힘이라도 보탠다면 더할 나위 없을 것이다.

◈​ 최근의 서울 아파트 가격 동향

2018년 8~9월 한차례 요동을 쳤던 서울 아파트 매매 가격은 2019년 말 경부터 재차 오름세가 확대되었다. 이에 대응하여 당국에서 2019년 12.16 대책을 마련하였지만 2020년 들어서도 그 오름세가 이어졌다. 그 내용이 종전의 대책을 약간 강화하는 것인 반면 당시 시장에서는 총선(4월 15일)을 앞두고 정부가 마땅한 대책을 동원하지 못할 것이라는 시각이 형성되어 있었다. 서울 아파트 매매 가격은 금년 초 매달 전월대비 0.5% 이상의 높은 오름세를 3개월 동안 지속하였다. 주1)

※주1) 이하에서 주택 가격은 특별한 언급이 없는 한 KB 국민은행이 조사 발표하는 통계를 기준으로 한다. 

하지만 막상 총선이 임박하여서는 시장에서도 총선 결과를 지켜보자는 관망세가 형성되면서 가격 오름세가 일시적으로 진정되었다.

여당의 압승으로 총선이 끝난 이후 서울 아파트 매매 가격이 재차 상승하기 시작하였다. 이에 대응하여 정부는 본격적인, 달리 말하면 더욱 강도 높은 대책을 마련하였다. 제20대 국회가 개원을 하고 정국이 안정되자 정부는 미루어 두었던 부동산대책을 6월 17일 발표하였다. 그러나 예상과는 달리 이 발표를 기화로 서울 주택시장은 더욱 가열되었다. 이에 따라 당국은 7월 10일 추가 대책을 마련하였다. 이 대책으로 오히려 시장의 혼란은 더욱 가중되었다. 다주택자에 대해 보유세 등을 한층 강화한 데다 현정부 들어 확대 시행한 주택임대사업제도를 폐기하기로 결정하였기 때문이다. 

이 대책들에 대한 비판이 다양하게 제기되었고 실제로 부작용이 속출하기 시작하였다. 다주택자에 대한 세금 중과는 소위 “똘똘한 한 채“ 보유 경향을 자극하여 지방 주택의 매도로 이어졌다. 그리고 인상된 보유세는 세입자에게 전가될 수 있다는 점에서 전세 가격을 자극한다는 등의 비판적 논리도 제기되었다.

결과적으로 일련의 대책에도 불구하고 서울 주택가격은 7월 이후에도 안정되지 않았다. 오히려 추가적으로 주택가격이 상승할 것이라는 기대가 형성되면서 중저가 주택을 대상으로 강한 매수세가 형성되었다. 어떻게든 서울의 주택을 구입하고자 하는 소위 ‘패닉바잉’(공황 구매) 현상이 나타난 것이다. 

매매 가격 급등에 더하여 전세 시장도 동요하기 시작하였다. 6.17 대책에서 재건축 아파트의 분양권 자격으로 2년 실거주를 명시함으로써 전세 가격을 자극하고 말았다. 가뜩이나 높은 전세 가격이 주택 매수 수요를 부추기고 있는 상황에서 전세 가격 상승은 결코 바람직한 것은 아니었다.

정치권에서는 전세 가격 상승으로 세입자의 주거 여건이 악화되는 것을 방지하기 위하여 관련 법률, 즉 임대차 3법을 7월말 개정하였다. 하지만 임대차3법의 개정이 오히려 전세 가격을 급등시키는 기폭제가 되고 말았다. 부동산 대책의 일환이었던 보유세 증가 등으로 임대인들은 전세가격 등 임대료를 인상할 요인을 안고 있는 상황이었다. 

정부의 신도시 개발 계획 등 공급 확대 대책 발표를 계기로 기존 주택 매입을 지연하면서 전세 수요는 늘어날 여지가 있었다. 반면 6.17 대책에서 분양권 요건으로 실거주 요건을 추가함으로써 전세 공급은 줄어들 가능성이 커졌다. 주택 공급 부족으로 전반적인 임대인 우위 현상이 이어지는 상황에서 임대차 3법이 통과되면서 임대인들이 미리 전세금을 인상하기 시작하였다.

아파트 매매가 7월이후 급등 … ‘패닉바잉’(공황 구매) 현상도 나타​나 

결과적으로 서울 아파트 매매가격과 전제가격이 7월 이후 모두 급등하는 양상을 보였다. 매매 가격은 7월에 높은 오름세를 보인 이후 8월부터 상승세가 둔화되기는 하였으나 그 이후에도 높은 오름세가 지속되고 있다. 게다가 10월 하순 이후 오름세가 재차 확대되는 모습이다. 이러한 매매 가격 동향으로부터 주택매수심리가 여전히 작동하고 있음을 알 수 있다. 

한편 상대적으로 가격이 낮은 강북 지역에서 더욱 높은 오름세를 이어가고 있다. 전세가격은 7월 이후 오름세가 지속적으로 확대되어 왔는데 서울 강남과 강북의 지역간 격차 없이 전 지역에서 높은 오름세를 보이고 있다. 이와 같은 높은 전세가격 상승세는 11월 19일 ‘서민·중산층 주거안정 지원방안’을 이끌어냈다. 휴업중인 호텔 등을 개조하여 임대주택으로 전환하겠다는 아이디어를 포함하고 있다. 이러한 아이디어가 기발한 측면도 있지만 궁여지책에 불과하다는 다른 시각도 있을 수 있다는 점을 부정하기 어렵다.

한편 서울 아파트 가격 상승세가 금년 하반기에도 이어지면서 서울 주변 도시들에서도 아파트 가격이 오름세를 보이기 시작하였다. 소위 풍선효과가 나타나고 있는 것이다. 이와 같은 풍선효과가 두드러진 곳은 수원 성남 용인 구리 남양주 화남 등이다. 이에 따라 이들 지역에서는 2007년 이후 처음으로 아파트 가격 상승세가 완연해지는 양상을 보이고 있다. 그 이외의 지역도 오름세를 보이기 시작하였지만 이 도시들에 비하면 상대적으로 완만한 편이다. 

◈​​ 최근 시장동향의 특징과 의미

지난 6월 이후 서울 주택시장의 움직임은 종전과 판이하게 다른 것으로 평가할 수 있다. 과거에는 정부가 부동산 대책을 발표하고 나면 일시적이나마 시장이 진정되는 모습을 보였다. 현정부에만 국한하더라도 2017년 8.2 대책 이후, 그리고 2018년 9.13 대책 이후 서울 주택가격은 상당기간 안정을 보였었다. 부동산 대책이 발표되고 난 후 서울아파트 가격 오름세가 진정되는 모습을 아래 그림으로 나타내보았다. 

하지만 금년 하반기에는 그렇지 않았다. 특히 지난 6월 이후 8월초에 이르는 두어 달 남짓한 시기에 부동산 대책을 몇 차례씩 발표를 하였음에도 가격 오름세가 꺽이지 않았다. 상승률 자체만 보면 10월에는 다소 진정되는 모습을 보이고 있다. 하지만 주간 상승률로 보면 10월 중순 이후 오름세가 확대되고 있다. 이 점을 감안하면 가격 오름세가 진정되었다고 평가하기는 이르다. 

요컨대 지난 여름 서울 주택 시장에서는 ‘부동산 정책의 종합판’에 해당하는 대책에도 불구하고 불안이 진정되기는커녕 오히려 불안이 증폭되었다. 이것이 최근 서울주택시장 동향의 가장 큰 특징으로 꼽을 수 있다. 

강력한 규제에도 불구하고 주택 가격이 지속적으로 상승하고 있는 것은 무엇을 의미하는가? 일차적으로는 잠재적 주택 매수세가 여전하다는 의미를 내포하고 있다. 현재 서울 주택시장은 그간 가격 상승폭이 상당하였음에도 가격 하락 예상 혹은 기대감이나 높은 가격에 대한 경계심 등이 일체 표출되지 않는 상황이다. 이러한 현상은 주택을 구입하고자 하는 잠재수요가 여전함을 시사하고 있다. 

강력한 규제에도 주택 가격 지속 상승 … 정부정책에 대한 신뢰 부족, "백약이 무효"​

보다 근본적으로는 정부 정책에 대한 시장의 신뢰가 극히 저조하다고 해석할 수 있다. 당국에서는 2017년 이래 비슷한 부동산 대책을 반복적으로 되풀이 하여 왔다. 그 과정에서 주택가격이 안정되지 않았고 결과적으로 부동산 가격 상승 기대심리를 불식시키지 못하였다. 이러한 과정이 반복된 결과 유사한 정책이 나오면 오히려 부동산 가격이 상승할 것이라는 기대가 형성되고 말았다고 해석할 수 있다. 즉 정부가 주택 가격 안정을 위한 대책을 마련하면 시장에서는 역으로 생각하는 경향까지 등장한 것이다. 요컨대 ‘백약이 무효인 상황’에 도달하였다.(계속)

이종규는 누구?