8.16부동산대책, 계획은 좋은데 실천이 더 중요하다 > News Insight

지난 정부는 '공공주도형' 서민주택정책이었다면 이번 윤석열 정부는 '공공지원 민간주도형' 주택공급정책이라고 보면 된다. 그러면서도 공급을 확실하게 하겠다는 확신과 불합리한 시장규제는 완화해서 공급을 늘리겠다는 것이 특징이다. 그런데 이렇게 민간주도로주택공급 방향을 잡은 것은 공공이 주도해서 주택을 공급하는 것은 한계가 있기 때문이다. 특히, 도심지 같은 경우는 택지가 부족하기 때문에 민간이 조합을 구성하거나 또는 민간 중심으로 주택 공급을 해야만 원활하게 공급할 수 있기 때문이다.

물론 수도권이나 지방 같은 경우에는 공공지원도 있지만 공공주도형도 있다. 예를 들면 신도시 같은 경우가 공공주도형이다. 한마디로 윤석열 정부는 도심지에는 재개발·재건축이나 소규모 정비사업 또는 도심복합개발을 통해서 주택을 공급하되 민간이 주도하고 공공이 지원하는 형태로, 신도시 등은 공공주도형으로 주택공급을 늘리겠다는 것이다. 그 물량이 5년 동안 270만 호다. 

구체적으로 수도권에 158만 가구(서울 50만 가구), 비수도권에 112만 가구(광역시 등 52만 가구, 8개도 60만 가구)다. 사업유형별로 보면 정비사업 등 52만 가구, 공공택지 등 88만 가구, 기타사업이 130만가구로 물량은 어느 정부보다도 많다. 

여기서 국민들이 꼭 알아야 할 것이 윤석열 정부의 주택공급 270만호는 임기 내 모두 입주 물량은 아니라는 점이다. 택지를 준비하거나 또 인·허가를 실현하는 정도까지 가지 않겠나 하는 생각이 든다. 이중에는 현재 진행되고 있는 주택공급들도 있기 때문에 차질 없이 추진된다면 입주물량도 나올 수 있다. 

분명한 것은 지난 정부처럼 '규제강화'보다는 '규제를 완화해서' 주택공급을 늘리겠다는 의지가 드러난 정책이다. 이번 발표에서 문제점은 어떻게 공급하겠다는 계획만 있지 어디에, 언제 쯤 공급하겠다는 설명이 없다. 방향성과 계획만 있다. 특히, 공급도 신도시 건설보다는 재건축·재개발사업을 늘리는 방향이다. 그렇다 보니 이 역시 구체적이지는 않게 재건축 초과이익 부담금은 줄여주고 안전진단 기준은 낮추는  카드를 꺼내 들었다. 

공공택지는 도시 외곽에 만들 수 있지만 도심지에 택지를 만들 수 없기 때문에 그동안 답보 상태에 있거나 재건축을 하지 못하는 단지들이 원활하게 사업을 추진할 수 있도록 규제를 완화하겠다는 것이다. 특히, 재건축사업 초기 단계인 안전진단을 완화하겠다는 것은 문재인 정부 당시 구조안전성 평가를 50점으로 높여 사업을 추진할 수 없도록 했지만 초기 문턱을 낮춰 사업을 원활하게 추진될 수 있도록 하겠다는 것이다.  

지금까지 언론에 밝혀진 바에 따르면 구조안전성 평가를 30~40점 정도로 낮추겠다는 것인데, 이보다는 더 낮춰야 한다. 대신 주거환경성 평가와 설비노후도 배점을 대폭 올려 재건축을 추진하려는 토지 등 소유자들의 눈높이에 어느 정도 맞춰야 한다. 또한 재건축 초과이익환수제도 초과이익이 3천만 원 이상일 경우 최대 50%까지 부과하는 개발이익을 1억원 이상 이익이 발생할 경우 30%까지 부과하는 것으로 생각하는 듯하다. 이 역시 어느 정도 토지 등 소유자들의 눈높이에 맞춰야 한다. 

재건축 사업 추진 문턱을 낮추되 개발이익의 부과 기준을 3천만원에서 1억원으로 인상될 경우 7천만 원 이익을 보자고 사업을 추진할까?, 또 토지 등 소유자들의 불만이 없어질까?, 이런 의심이 든다. 정비사업을 통해서 52만 가구의 주택을 공급하겠다는 윤석열 정부의 주택공급 계획은 결국, 토지 등 소유주들이 동의를 해야만 가능하다. 그래서 규제 완화가 바로 공급 혁신이라는 생각으로 규제 완화를 대폭 실시해야 한다. 단지 규제 완화해도 야당이 다수당이기 때문에 개발이익에 대해서는 환수해야 된다는 원칙에도 합의가 쉽지만은 않을 것이다. 

또 한 가지 도심의 재개발 사업도 민간주도로 활성화하겠다는 계획이다. 사실 지난 정부에서도 도심 공공주택복합사업을 추진하였으나 여러 가지 주민 반발로 인하여 실효성을 거두지 못했다. 그 이유는 토지수용방식으로 추진되었기 때문에 주민 반발이 심했으나 윤석열 정부는 '민간중심 공공지원' 방식으로 추진된다. 사업이 추진되면 용적률도 500% 이상 허락해 주고 세제혜택도 주면서 사업 여건을 만들어 주려고 한다. 

 가장 중요한 것은 결국 주민합의가 있어야 한다. 주민이 참여해야만 사업이 가능한데 이전 정부보다는 민간 중심이기 때문에 성공할 확률이 높다. 그러나 정비사업 자체가 1~2년 만에 끝나는 사업이 아니고 5년, 10년도 걸릴 수 있는 사업이라 지속적으로 정부가 관심을 가지고 지원해야만 성공할 수 있다. 특히, 선거기간 동안 화두가 되었던 1기신도시 특별법 제정은 이번 정부의 발표에서 구체성이 떨어지고 2024년까지 마스터플랜을 발표하겠다고 하니 주민들 반발이 이만저만이 아니다. 심지어는 공약 파기 논란까지 일고 있다. 

재건축을 하는 경우 용적률을 올려주겠다는 그 말 한마디가 선거에서 많은 표로 연결되었겠지만 세대수가 늘어나면 도시기반시설은 전혀 달라지기 때문에 새로운 마스터플랜을 짜야하는 것은 당연하다. 그런데 선거기간 동안에 당장 뭔가 되는 것처럼 공약을 내 놓은 것이 잘못이다. 만약 몇 개월 내 공약이행을 위한 마스터플랜을 내 놓으면 얼마나 좋을까? 그렇게 된다면 아마도 졸속으로 계획을 잡을 가능성이 있기 때문에 나중에 난개발 문제가 나올 수 있다. 그래서 이왕 1기 신도시 5군데를 새롭게 환경을 바꾸는 재건축사업을 한다면 차근차근 체계적이고 계획적으로 기반시설이 어떻게 변화되어야 하는지 따져가면서 추진되어야 한다고 주민들을 설득했어야 했다. 지금 1기 신도시에 사는 주민들은 당장 뭔가 나올 것으로 알고 있었는데 그 실망감이 이루 말할 수 없이 클 것이다. 아직도 늦지 않았다. 정부는 하루라도 빨리 1기 신도시 사람들에게 1기 신도시 특별법을 제정하는 과정과 마스터플랜의 작성과정 등을 이해시키고 설득시킬 필요가 있다. 

또 한 가지가 지난 6월에 1세대 1주택자 종부세 부담을 줄여주겠다고 발표하였는데 아직까지 이렇다 할 여야 합의도 하지 못하고 있다. 이는 여야 합의가 필요하므로 윤석열 정부만의 탓은 아니라고 할 것이다. 그러나 반지하 가구대책은 너무 성급하게 대책을 발표하였다. 서울시에서 반지하 일몰제를 도입해서 반지하를 모두 매수하겠다고 했지만 이는 불가능한 일이다. 정부에서도 금년 말까지 실태조사를 하고 위험한 반지하 거주민은 우선 공공임대주택의 입주권을 주면서 주거 바우처로 20만 원씩 지급하겠다고 했다.

그렇게 나쁘지 않은 정책이다. 그러나 이러한 정책은 중장기적으로 계획을 세우고 추진되어야 한다. 당장 반지하 거주민이 이전할 곳이 없다. 차라리 주거용으로 사용하는 공간을 주차장이나 주민 커뮤니티 시설로 이용하고 그 반지하 부분을 지상으로 올려주고 방법도 생각해 볼만하다. 물론 재건축이나 신축건물들도 용적률 상향으로 지상면적을 늘려주는 대신 늘어난 부분만큼은 10년 또는 일정기간 동안 낮은 임대료로 제한하는 것도 방법이다. 그러면서 공공임대주택은 지속적으로 늘려서 서민주거안정에 도움을 줘야 한다. 

이번 윤석열 정부의 8.16대책은 한마디로 계획은 좋은데 실천이 관건이라고 강조하고 싶다. 대책의 성과라면 정부의 부동산 정책 방향을 확실히 알 수 있다는 것이며, 아쉬운 점은 대부분 구체성이 떨어지고, 1기신도시 특별법은 설득력이 떨어진다는 것이라고 할 수 있다. 그래서 향후 규제 완화 등 정부의 대책발표는 보다 구체적인 대책이 나오기를 기대하고 국민들을 설득할 수 있는 설명도 요구된다. 그렇지 않으면 그 효과가 떨어지거나 오해의 소지가 있다는 것을 정부는 알아야 한다. 국민들도 너무 큰 기대는 하지 말아야 한다. 주택정책은 당장 입주물량이 나오는 정책도 없으며 당장 시장을 활성화 시킬 수 있는 대책도 없기 때문이다. 

지금 미국은 지속적으로 금리를 인상하고 있다. 한국도 그 뒤를 따라가고 있어 부동산시장이 점점 식어가고 있다. 이럴 때 정부는 규제완화를 해야 한다. 그 완화도 과감하게 하고 다시 가격이 오르거나 투기가 발생하면 또 규제하면 될 것이다. 그래야만 민간중심 주택공급정책이 힘을 받을 수 있다. 앞으로 부동산시장은 점점 더 어려워지는 시장이 될 것이다. 금리가 올라가면 부동산 수익률이 떨어지고 또 수익이 떨어지면 투자가 위축될 수밖에 없기 때문이다. 

특히, 문재인 정부 초기에 4억~5억 원하던 주택이 지금은 8억~9억원으로 올랐다. 당시에 1억~2억 대출을 받아 주택을 구입할 수 있었다면 지금은 4억~5억을 대출 받아야 주택을 구입할 수 있다. 이마저도 대출규제가 심하여 주택을 구입하기도 어려워 졌다. 설령 주택을 구입했다고 하더라도 대출금액이 두 배로 늘어났는데 이자 또한 두 배로 늘어나고 있어 주택구입이 어려워지고 있는 것이다.

그러니 주택시장은 거래절벽 현상이 나타나고, 금액은 하락할 수 밖에 없는 것이다. 아마도 이런 현상은 금년 말을 지나도 이어질 것이며 길게는 내년 상반기, 더 나아가 내수경기가 침체된다면 내년 하반기까지도 이어질 가능성이 있다. 여기에 정부가 공급대책을 내 놓았기 때문에 수요자들은 당장 주택을 구입하기 보다는 대기수요로 남아서 미래를 기약할 것이다. 그래서 지금이 규제 완화의 적기로 보여 진다. 

어쨌든 실수요자는 당분간 매매시장에서 다소 멀리 있는 것이 좋을 듯하다. 하락하는 시장에서는 낮은 가격으로 주택을 구입했다 하더라도 시간이 지나면 높은 가격이 될 수 있다. 정부도 주택공급을 하겠다고 하니 기다려 보는 것이 좋을 것이다.