정부의 부동산 정책 규제완화와 오세훈 서울시장 > News Insight

 주택가격이 너무 많이 올랐다.

서울·부산 재 보궐선거 이후 재건축·재개발시장 규제완화 기대와 재산세 및 종부세 상향 등 여당의 시장 규제 완화 목소리가 나오고 있는데 과연 필요한가? 보궐선거에서 참패한 여당 입장에서는 분명 과감하게 규제를 완화해야 할 필요성이 있다. 그래야만 내년 대통령선거에서 이길 수 있을 것이다. 그런데도 일각에서는 오히려 더 규제를 강화해야 한다는 의견도 만만치 않다. 

문재인 정부 출범이후 주택시장은 공급도 없는 상태에서 규제만 강화하여 시장은 오히려 가격만 오르는 기현상이 나타났다. 그 결과 지난 2017년 5월부터 지난 3월말까지 한국부동산원의 발표 자료를 시계열 분석해보면 서울지역의 중위권 평균주택가격 상승률은 65.5%로 1.5배로 상승한 것을 알 수 있다. 지역별로 가장 많이 상승한 지역은 종로구로 108.8% 상승했다. 마·​용·​성지역인 마포구는 96.6%, 용산구는 92.7%, 성동구는 82.5% 상승했으며 강남4구는 서초구가 66.8%, 강남구가 67.1%, 송파구가 62.1%, 강동구는 75.3%가 상승했다. 물론 서울의 평균상승 이상지역이다. 

그런데 이렇게 많이 올랐는데도 불구하고 전국에서 가장 많이 상승한 곳은 서울도, 부산도 아니며 대전·대구·​광주도 아닌 성남시 수정구다. 수정구는 247.7%나 상승 했다.   

내 집 마련과 공급을 위한 규제완화는 꼭 필요하다

이제는 내 집 마련을 쉽게 하고 공급도 늘릴 수 있는 규제완화부터 서서히 해야 한다. 

첫째는 대출규제 완화다. 주택가격이 너무 많이 상승했지만 무주택자 등 집 없는 사람들은 내 집 마련이 점점 어려워지고 있다. 그래서 일정기간 무주택자이거나 생애최초주택구입자인 경우에는 투기자가 아님에도 규제지역에서 대출규제를 받고 있어 이들에게는 내 집 마련을 위한 대출규제가 완화되어야한다. 

둘째, 재개발·재건축 규제완화다. 재개발·재건축사업 등 정비사업은 자기가 살고 있는 주택이 노후·불량해져서 새로 짓고 싶어도 규제가 너무 많아 새로 짓지도 못하지만 지어도 개발이익을 대부분 환수당하게 되어 있어 사업진행이 되지 못하고 있다. 주거환경을 개선할 수 있도록 최소한의 규제완화는 필요하다. 

셋째, 공공재개발·재건축뿐만 아니라 민간개발도 활성화 시켜야 한다. 이번 서울·부산 보궐선거에서 나타났듯이 민심은 부동산시장을 안정화시키되 규제는 어느 정도 풀어서 공급이 원활하게 되기를 바라는 것이다. 그런데 왜 공급은 꼭 공공재개발·재건축이어야 하는지? 민간에게도 유사한 혜택을 주면 얼마든지 사업이 추진될 수 있다. 특히, 용적률 상향 등 혜택을 준만큼 임대주택을 공급하거나 도시기반시설 비용을 충당하게 하는 등 방법은 여러 가지가 있다. 

넷째, 공시가격 문제다. 최근 급격하게 상승한 주택가격과 현실화율 추진이 공시가격을 끌어 올려서 보유세와 종부세까지 영향을 미칠 수 있다는 점에서 야당 지방자치단체장들이 반발하고 있다. 특히, 가격산정의 불합리성과 평가방법의 공개 등도 들고 나온 상태다. 따라서 공시가격의 현실화률 속도조절과 고가주택 기준의 합리화 ,그리고 1주택자 재산세 인하 등 세제문제가 완화되어야 한다. 

다섯째, 취득세와 양도세 문제다. 오는 6월부터는 양도세뿐만 아니라 보유세 중 종부세가 중과세 된다. 부동산 관련세금이 너무 중과하여 다주택자가 집을 팔지도, 보유하지 못하게 앞뒤를 막아놓아 죄인취급하고 있다. 공시가격과 공시지가 현실화로 재산세와 종부세 대상자인 다주택자가 주택을 양도하기를 바란다면 적어도 팔 수는 있게 해야 하지 않겠는가? 지금까지 정부는 부동산시장을 규제하면 시장이 안정될 것이라는 잘못된 생각을 가지고 있었다. 

이제는 공급도 늘리면서 규제도 완화해야 한다. 문제는 그동안 너무 많은 규제로 인해 규제를 하나씩 풀 때마다 오히려 가격이 상승할까봐 염려가 된다. 요즘 여당 쪽에서 일부라도 규제를 완화해야 한다는 말들이 나오고 있는 것은 늦었지만 다행이라고 생각한다. 얼마나 현실성 있게 규제를 완화할지는 두고 볼 일이다. 

재건축·​재개발 규제 완화가 시장에 독일까? 약일까?

재건축·재개발 규제 완화는 장기적으로 독(毒)보다는 약(藥)이 된다. 이유는 주택공급측면도 있지만 도심지가 점점 노후·불량해지고 슬럼화 되는 것을 방지하고 새로운 환경으로 개선하는 사업이기 때문이다. 국민들의 주거환경 개선을 위해서는 꼭 필요하다고 생각한다. 특히, 이러한 사업은 결국 고급화, 첨단화, 기능화 되어가는 주거문화에 국민들의 삶의 질의 향상을 위해서도 필요하다. 물론 도시 토지가 부족한 현실 속에 토지 이용률 증대라는 경제적 가치측면에서도, 국가 경제적 측면에도 득 될 수 있다. 그래서 규제 완화는 필요하다. 

또한 규제완화는 지역별, 조건별 단계적 완화가 필요하다. 동시에 규제가 완화되면 주택가격이 상승할 수 있기 때문이다. 재개발·​재건축 규제 완화의 효과가 단기적으로는 주택가격을 상승시킬 수 있지만 장기적로는 주택가격 안정화에 도움이 될 것이다. 특히, 높이 규제 완화와 용적률 완화가 필요하다. 규제완화로 인한 가격상승이 무서워서 규제를 완화하지 못한다면 처음부터 규제하지 말았어야 했다. 그래서 규제완화로 인한 급격한 가격 상승이나 투기세력은 분명 단호하게 규제할 필요가 있다. 최근 토지거래허가구역의 지정에서 보듯 규제는 단지별로 하는 것이 맞다. 이는 선의의 피해를 줄 수 있기 때문이다. 

이렇게 해도 가격이 오른다면 재건축 추진위원회 인가 단계서부터 특별한 경우에만 소유권이전을 허락하는 것이다. 지금은 투기과열지구에서는 조합원의 지위양도가 금지되어 있다. 재건축사업은 기존 거주자의 주거환경을 개선하기 위한 사업인데 모두들 팔고 나가기 때문에 재정착률이 현저하게 떨어지는 것이니 이는 분명 개선되어야 한다. 

층고제한 완화·용적률 상향·재건축초과이익 환수 등 규제완화가 특혜 ? 

서울시의 층고완화는 지난 2013년 박원순 시장 당시 서울시 2030플랜에 의해 50층이 35층으로 규제되었다. 층고를 규제함으로서 같은 용적률에서 건물이 뚱뚱해지고 동간거리가 좁아져 오히려 쾌적성이 떨어진다. 그러나 층고를 완화한다고 해서 수익성이 개선되는 것은 아니다. 따라서 특혜라고 볼 수는 없다. 단지 용적률을 완화해주면 건물을 더 지을 수 있어 이는 특혜가 될 수 있다. 용적률 완화는 기존주택보다 더 많이 지을 수 있어 증가되는 용적률의 일정부분은 지금보다 더 많은 임대주택을 짓게 하거나 기부채납하게 하는 것이 바람직하다. 그러면 특혜 시비도 적어질 수 있다. 재건축초과이익환수는 지난 2019년 12월 합헌 되었기 때문에 법 시행을 유보하려면 전면시행 되어야 한다. 일부시행은 특혜논란의 여지가 있기 때문이다. 

공공개발 중심의 공급대책, 유지해야하나?

재개발사업지역 중 수익성이 악화되어 사업추진이 매우 어려운 지역은 공공지원으로 사업을 추진해야 한다. 그러나 기부채납 범위를 너무 무리하게 요구하면 주민 반발로 사업추진이 어려울 수 있어 적정한 수준에서 추진되어야 한다. 따라서 일부 공공지원 추진형도 필요하다. 그러나 민간 또는 민관합동방식도 병행해서 추진되어야 주민들의 선택 폭이 넓어져 참여율이 높아진다. 결국, 재개발사업도 재건축사업도 주민을 위한 사업이고 주민들이 중심이 되어야 한다. 공공이 주도하는 것은 한계가 있으며 특별한 경우를 제외하고는 바람직하지 못하다. 

이번 정부가 추진하고 있는 공공재개발·재건축사업은 주민들의 의견을 좀 더 경청하여 보완하면서 주택공급과 주거환경을 개선하는 차원에서 사업은 추진되어야 한다. 그러나 민간개발 공급 정책과의 충돌 가능성이 있다. 즉, 공공과 민간의 양극화가 벌어질 수 있다는 말이다. 공공은 서민주택중심으로, 민간은 고급주택 중심으로 양극화 될 수 있다. 그래서 민관합동방식 즉, 민간중심으로 개발하되 공공이 자금지원 등 사업추진을 지원해 주는 방식이 필요한 것이다. 그렇게 되면 최소한의 양극화는 완화 시킬 수 있다. 

공동주택 공시가격 현실화 정책 논란

2021년 1월 1일 기준 공동주택의 공시가격 현실화는 70.1%인데 여기에 공정시장가액비율을 또 지난해 90%에서 금년에 95%로 올렸다. 좀 시간을 두고 점진적으로 올려야 국민들에게 부담이 적게 갈 수 있는데 최근 몇 년간 가파르게 올리고 있는 것이다. 2021년 공시대상 공동주택 수 1,420.5만호로 2020년 대비 2.7% 증가하였다. 공시가격 현실화율도 70.1%로 2020년 69.0% 대비 1.2% 상승했다고 하지만 이는 부동산 가격이 상승한 것은 전혀 반영되지 않고 그냥 현실화율만 따지는 것으로 세부담은 매우 커질 것이다. 왜냐하면 지난해 공동주택 상승률은 그 어느 때보다도 큰 폭으로 상승하여 서울의 서민주택가인 노원구의 경우 전년대비 25.1%나 상승하였으며 강북구, 성북구 등도 24.6%와 24.2%나 상승했다. 이렇게 상승을 하면 결국 건강보험료 상승 등 무려 60여 항목에 적용되어 서민들은 매우 어려워진다.

 특히, 2021년 공동주택 공시가격은 전년 대비 변동률이 전국 기준 19.08%가 상승했고 지역별로는 서울이 19.91%, 부산 19.67%, 세종시는 무려 70.68% 상승한 것으로 나타났다. 물가는 0.5% 상승한 반면 세금은 수십 배 많이 오르는 형국이 된 것이다. 그러니 당연 논란의 소지가 된다. 여기에 재산세는 물론 서울지역의 경우에는 종부세 대상주택이 많아서 더 큰 문제다. 급기야 오세훈 시장은 공시가격 재조사 주장과 함께 토지평가에서 개별공시지가는 지방자치단체에서 평가하고 감정평가사가 검수하는 형태인데 공공주택 공시가격도 그렇게 하자는 것이다. 이는 점점 공동주택이 많아지고 있는데 정확한 평가를 위해서는 필요한 방법이라고 주장한다. 일리가 있다. 단지 지방자치단체마다 선거용으로 이용되지 않도록 제도적 장치를 마련해야 할 것이다. 

2.4대책과 서민 주거 안정을 위한 핵심 요소는 무엇인가?

정부의 2.4 공급대책이 실현될 경우, 집값은 안정될 수 있다. 문제는 왜 공공이여야만 하는 지이다. 그리고 입주시점 점검부터 해야 한다. 2.4대책에서 밝힌 정부의 주택공급을 모두 실현한다면 주택시장 가격안정은 물론 가격이 경착륙 될 수도 있다. 그래서 공급 속도를 조절할 필요가 있다. 당장, 2023년부터 4년 임대로 등록한 다주택자의 임대주택이 시장에 나올 가능성이 크다. 재산세와 종부세 인상은 물론 10년 임대로 바뀌면서 부담을 느끼는 임대주택사업자가 주택을 매도할 것이다. 

또한 2025년 이후 역시 8년 임대주택으로 등록한 물량이 매물로 나올 것이며 이후 3기 신도시와 더불어 2.4대책에서 밝힌 바와 같이 서울의 공공재개발·재건축 물량과 주택 32.3만 가구 공급이 실현될 경우 동시에 입주물량으로 돌아온다면 이는 1기 신도시 물량보다도 더 많은 양으로 시장이 어떻게 되겠는가? 지금까지 정부는 서울에 주택공급은 충분하다고 하더니 이제는 공급이 부족하다고 인정하고 1기신도시보다 더 많은 양을 공급하겠다는 것은 부동산 정책을 너무 모른 것 아닌가? 

결국 서민 주거 안정을 위한 대책의 핵심 요소는 수요자가 원하는 지역에 주택이 공급되어야 한다. 살고 있는 집도 재개발·재건축사업이 어려워서야 되겠는가? 규제가 능사가 아니다. 물론 가격이 상승하면 규제는 해야 하지만 결국 규제는 완화되어야 한다. 또한 공시가격 현실화만큼 1주택자 등에게는 보유세 등 세제를 완화해야 살맛이 난다. 그리고 공공은 영구임대주택만 공급해야 한다. 특히, 5년 또는 10년 임대 후 분양전환 아파트는 가격이 오르게 되면 지속적으로 분쟁만 만드는 것 같다. 그래서 임대주택은 영구임대주택을 많이 공급해야 하며 임대주택이 주택마련을 위한 무주택자의 징검다리 역할을 할 수 있어야 한다. 

오세훈 시장은 ‘정부에 줄 것은 주고 얻을 것은 얻어야 ’ 한다.  

정부는 서울·​부산 재보선 선거에서 나타난 민심을 읽고 국민이 무엇을 원하는지 알았을 것이다. 그런데도 아직까지 규제 완화는 말보다 실천이 중요한데도 찔끔 흉내만 낼 듯싶다. 이번 선거에서 나타난 민심을 반영하여 정부와 여당이 내년 3월 9일 대통령선거에서 승리를 하려면 재개발·​재건축사업을 비롯한 정비사업 규제완화, 보유세와 종부세 등 조세부분의 대폭적인 손질 등 특단의 대책을 내놓지 않으면 이번 서울·​부산 보궐선거와 마찬가지로 승리하기가 어려울 것이다. 

그러면서도 염려가 되는 것은 부동산 정책에 대한 정치적 접근이다. 제발 이번을 계기로  부동산 정책을 정치에 이용하지 않았으면 한다. 이 말은 여야 모두 해당될 것이다. 오세훈 시장도 마찬가지다. 정부가 추진하는 역세권 개발과 공공재개발⦁재건축 등을 지원하고 정부에 재건축 규제완화와 용적률상향 등 관련된 일련의 규제완화를 얻어 내기 바란다.

 세상에 공짜는 없다. 결국은 주고받아야 한다. 그래야만 다음번 선거에서 할 말이 있을 것이다. 특히, 정부와 여당에 당부하고 싶은 말은 LH한국토지주택공사 투기 의혹 등과 관련하여 정의롭고 공정하지 못한 사회가 드러난 이상 철저한 수사로 공정하게 처벌해 주기 바란다는 것이다. 그래서 국민으로부터 신뢰받는 정부가 되어주기를 바란다. 요즘같이 복잡하게 얽힌 부동산 문제를 잘 풀라는 의미에서 4자성어로 쾌도난마(快刀亂麻)해 주기를 다시 한 번 간절히 기대해 본다.