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전월세시장이 안정 되었다고? 본문듣기

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  • 기사입력 2020년10월25일 17시10분

작성자

  • 권대중
  • 명지대학교 부동산학과 교수,(사)대한부동산학회 이사장

메타정보

본문

귀한 몸  ‘전세 ’

 

“매매시장은 다주택자 진퇴양난” 

“전세시장은 매물부족으로 임차인이 갈 곳을 잃어.” 

최근 부동산시장 상황을 대변하는 말들이다. 

정부는 지난 6.17대책과 7.10대책을 통해 다주택자와 법인에 대한 세금을 늘리는 한편, 주택임대사업자에 대한 혜택을 폐지했다. 또한 7월 30일부터 본격 시행되고 있는 분양가상한제는 신규주택공급을 막고 있다. 

 

뿐만 아니라 정부와 여당은 7월 30일 임대차3법(전월세상한제, 계약갱신청구권제, 전월세신고제)과 8월 4일 부동산 조세3법(취득세 관련 지방세법, 양도세 관련 소득세법, 종부세 관련 종합부동산세법) 개정을 국회에서 통과시켰다. 이후 바로 시행된 전월세상한제와 계약갱신청구권제는 전월세시장의 가격을 안정화시키면서 서민주거불안을 해소할 것이라는 정부의 기대와는 달리 지속적으로 가격이 상승하면서 이제는 전세매물 품귀현상으로 나타나 전세는 귀한 몸이 되었다. 

 

또한 부동산조세3법 중 다주택자 취득세 중과(重課)는 시행되고 있으나 양도세 중과와 종부세 인상 시행을 내년 5월 말로 미뤄 그사이 세 부담을 느끼는 다주택자들이 몸값을 낮춰 시장에 매물을 내놓을 것이라는 정부의 기대와는 달리 오히려 ‘매물 잠김’ 현상과 규제에 따른 거래 급감 등으로 가격이 상승하는 기현상이 나타나고 있다. 

 

전월세가격 상승의 원인은?

 

이렇게 주택거래량이 줄고 매매가격이나 전월세 가격이 상승하는 원인은 결국 정부의 부동산시장 규제 때문으로 파악된다. 

특히, 가장 큰 원인은 지난 6월 말 기준 국토교통부 자료에 의하면 등록임대주택 가구 수가 160.7만 호라고 한다. 임대주택으로 등록을 하면 임대 기간 내 주택을 매도할 수 없어 매매시장에 매물로 나오지 못하면서 매매가격은 물론 전세수요가 매매수요로 전환되지 않아 전월세 가격이 상승하는 원인으로 작용하고 있다. 

 

이뿐만이 아니다. 임차인이 계약갱신청구권을 행사하여 계속 거주하면서 매물이 나오지 않는 것이나 정비사업에서 관리처분기준일로부터 거꾸로 2년 거주요건을 만족시켜야 입주권을 인정하는 재건축 규제강화, 그리고 주택을 매매할 경우 6개월 전 소유권을 넘기고 거주 의사를 밝혀야만 입주할 수 있는 등 정부의 규제강화가 매매시장과 전월세 시장에서 매물 품귀현상을 만들어 가격을 상승시키고 있다. 

 

특히, 전월세 시장에서 계약갱신청구권 행사로 인하여 임차인이 거주하는 집은 매매도 어렵게 됐다. 정부는 당초 집주인이 실거주 의사를 밝힐 경우 계약갱신청구권을 거절할 수 있도록 했지만 매매로 임대인이 바뀔 땐 계약만료일로부터 6개월 전에 등기이전이 이뤄지고 집주인이 실거주 계획이 있어야 한다고 정했다. 이에 따라 사실상 임차인이 거주하는 매물은 시장에 나오지 못하게 됐다.

 

 또한 전월세 가격상승 원인은 세입자들이 계약갱신청구권을 행사하면서 전셋집을 나가지 않는 경향이 커진 데다 집주인들은 임대료 인상의 제한과 함께 내년 6월부터 양도세 중과, 종부세 인상 시행을 앞두고 있어 소득은 한정되어 있는데 세금이 많이 올라갈 것이라는 불안감으로 전세매물을 대거 회수해 반(半)전세나 월세로 돌리고 있는 것도 한몫하고 있다. 

 

"홍남기 경제부총리도 당했다"

 

마침 임대차보호법 개정을 주도한 홍남기 기획재정부장관 겸 경제부총리도 법 개정의 유탄을 맞았다. 지난 10월 8일 국회에서 열린 기획재정위원회 국정감사에서 밝혀진 사실이다. 내년 1월 홍 부총리가 사는 서울 마포구 아파트의 전세 기간이 만료되면서 새 전셋집을 구해야 하는 상황을 맞이한 것이다. 

 

개정 임대차보호법에 따라 홍 부총리가 추가로 2년 더 살겠다고 요구할 수 있지만 집주인이 실거주를 이유로 집을 비워 달라고 해 나가야하기 때문이다. 홍 부총리가 임대차 계약을 맺을 당시 전세 보증금은 6억3000만 원이었지만 지금은 전세품귀현상으로 인근의 동일평형 전세가격은 8억5000만 원 이상으로 2년 정도 기간에 2억 원 넘게 뛰었다고 한다. 물론 전세매물도 없다. 졸지에 이러지도 저러지도 못하는 ‘전세난민(傳貰難民)’ 신세가 된 것이다.

 

홍 부총리는 개정 임대차보호법에 따른 전세난을 직접 몸으로 겪고 있는 셈이다. 이날 국감장에서 홍 부총리는 “전세가격은 단기적으로 많이 올라와 있는 상황이고 쉽게 내려가지 않을 것 같다”며 추가 부동산 대책 마련 가능성을 시사했었다. 

그런데 직접 전세난을 경험하고 있는 홍 부총리는 10월 18일 비공개 고위 당정청 협의회에서 “전세 거래 물량이 예년보다 늘었다”고 했다. 이어 다음 날 국토교통부는 전세난 원인을 저금리로 돌리며 “전세 거래량은 늘었고 분쟁상담은 감소 추세”라고 밝혔다. 너무도 시장 상황과 동떨어진 정부의 어이없는 발표다. 

 

일부 국민들은 “내가 이사 갈 집이 없고 내 주변에 집주인과 세입자 간 갈등 사례가 하나 둘이 아닌데 정부는 거짓말을 한다”고 울분을 토한다. “전세는 가수요가 없는 실수요 시장인데 전세가 저금리 때문에 씨가 마르고 가격이 급등했다는 얘긴 처음 들었다”는 말도 한다. 그렇다. 전세는 가수요가 없는 시장이다. 물론 최근 전세 불안은 저금리와 풍부한 유동성 상황이 수년간 계속된 가운데 임대차 3법이 기폭제 역할을 한 것도 조금은 영향이 있었을 것이다. 또한 조세3법 국회통과도 한몫하고 있다. 그러나 저금리 때문에 전세난이 일어나고 있다는 것은 옳지 않은 분석이다. 

 

공인중개사법 시행규칙 개정, ‘홍 부총리 구하기’ 대책 ?

 

드디어 정부는 ‘홍남기 부총리 구하기’ 법개정 대책을 내 놓았다. 그것은 향후 전세 낀 집을 매매할 때 전세로 살고 있는 세입자의 계약갱신청구권(2년+2년) 보유 여부를 알 수 있게 한다는 것이다. 10월 15일 국토교통부에 따르면 주택 매매 계약서에 첨부하는 서류인 중개대상물 확인설명서에 세입자의 계약갱신청구권 보유 여부를 기재하는 항목이 포함된다. 

 

국토교통부 관계자는 관련 내용을 담은 공인중개사법 시행규칙의 개정을 추진하고 있다. 시행 시점은 아직 정해지지 않았지만 이렇게 되면 세입자가 있는 주택을 사려는 매수자는 해당 주택의 세입자가 계약갱신청구권을 행사할 수 있는지를 알 수 있게 된다. 또 세입자의 최대 거주 기간을 파악해 매매계약 시점을 저울질할 수 있다. 

 

따라서 세입자의 권한 여부를 몰라서 생기는 분쟁은 줄어들 수 있다. 그러나 세입자가 청구권을 실제로 행사할지 여부는 알 수 없고, 매매계약 당시의 의사를 번복할 수도 있기 때문에 근본적인 문제 해결에는 한계가 있다. 아마도 시행규칙을 개정하여 시행하게 되면 대부분의 세입자는 일단 2년 연장하여 계약갱신청구권을 행사할 가능성이 커진다. 계약갱신청구권 시행 후 세입자가 사는 주택을 매입한 새 집주인이 실거주를 원해도 기존 세입자가 계약갱신청구권을 행사하면 실거주할 수 없다는 국토교통부의 유권해석이 있었다. 

 

새 집주인이 세입자와 무관하게 매수한 집에 들어가려면, 전세계약 만료일이 6개월 이상 남아있는 경우에는 가능하다. 계약만료 6개월 전부터 세입자가 계약갱신청구권을 행사할 수 있기 때문이다. 그러나 잔금을 6개월 전에 완납하기는 어려워 일반적으로 활용하긴 어려운 방법이다. 결국 계약갱신청구권 시행 두 달여 만에 보완책이 나오는 것은 일각에서 홍남기 구하기 법 아니냐는 비아냥도 한다. 

 

전세난 언제까지 지속 될까? 

 

정부는 2024년 이후 3기 신도시를 비롯하여 수도권에 127만 호 주택공급이 본격적으로 입주를 시작할 것이라고 한다. 여기에 8년 등록임대주택들이 기간만료로 매매시장에 나오게 되면 그때는 주택시장이 안정화 되겠지만 그전까지는 매매시장은 물론 전월세 시장도 해법이 없어 가격상승 압력은 계속될 것으로 보인다. 

 

부동산114가 제시한 서울지역 아파트 입주물량은 올 연말까지 4만2,456호이며 내년에는 2만2,977호, 2022년에는 1만3,419호로 반토막이 난다고 한다. 여기에 재개발·재건축사업 등으로 멸실(滅失)되는 호수(戶數)가 입주물량보다 많다. 스마트 튜브연구소 자료에 의하면 서울의 멸실 주택 수는 지난 2017년 47,534호에서 2018년 42,414호, 2019년 37,675호로 입주물량보다 멸실 주택이 더 많아 임대수요가 늘어난다는 것을 알 수 있다. 

 

결국 입주물량은 수요보다 턱없이 부족해 주택가격 상승은 물론 전월세 가격상승 원인으로 작용하고 있다. 정부의 노력으로 분양물량이 많아진다 해도 당장 입주물량이 부족하면 전월세 시장안정에는 도움이 안 된다. 입주물량이 부족하면 가격은 오르기 때문이다. 

 

따라서 정부는 등록임대주택의 일반 매각을 유도해야 한다. 임대기간이 절반만 지나면 매각할 수 있다고 하지만 세제혜택은 기간을 채우는 것이 유리하기 때문에 소유자들은 매각하지 않을 것이다.

따라서 당장 시장을 안정화시키기 위해서는 양도세를 중과하기보다는 오히려 일시적으로 완화하여 매매할 수 있도록 퇴로를 열어주고 매매시장이 정상화 되도록 해야 한다. 그래야만 전세수요가 매매수요로 넘어가 전세수요는 감소하고 임대물량은 증가하여 시장이 안정화 될 것이다. 규제가 능사는 아니다. 

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