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집값예측 기법으로 본 부동산 전망과 성공투자 전략 본문듣기

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  • 기사입력 2019년07월23일 17시10분

작성자

  • 고종완
  • 한국자산관리연구원 원장

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올해 들어 부동산 시장은 거래절벽에 봉착하면서 전반적으로 가격 안정세를 실현하고 있다.  강남 재건축은 급등락을 연출하고, 마·용·성·광·동·영·양·동( 마포, 용산, 성동, 광진, 동작. 영등포. 양천. 동대문구)을 비롯한 인기지역 중소형 새 아파트가격이 요동치는 등 다소 불안정한 모습도 목격된다. 시장상황이 급변동성을 나타내자 집값이 바닥을 찍고 다시 되 오르는 게 아닌가 하는 섣부른 예단조차 나온다. 이에 편승한 일부 전문가의 목소리도 커지는 게 현실이다. 

 하지만 ‘과연 지금 집을 사야 하는  저점 매수 기회일까?’는 의문이다. 경제학적 관점에서 바라본 부동산경기는 어느 정도 예측 가능한 영역이다. 과학적 분석이나 객관적 근거, 경기변동예측기법 등을 통해 정확한 등락폭을 알아내긴 쉽지 않지만 방향성은 판단이 가능하다. 

 

2019년 하반기 주택시장흐름은 어디로 향할 것인가? 

결론부터 말하면 “2019 주택시장은 경기순환변동 측면에서 볼 때 상승기를 마감하고 하향안정기로 전환되고 있다” 는 예측이다. 그렇게 보는 경제학적 근거는 3가지 이유 때문이다.  주택은 ‘의식주’라는 말에서 알 수 있듯 삶을 유지하기 위한 필수재화로서 안정된 수요를 기반으로 하며, 실물경기와 마찬가지로 수요와 공급 요인에 의해 상승과 하락을 주기적으로 반복하는 사이클(CYCLE)이 존재한다. 경기변동주기에 따라 단기, 중기, 장기 사이클로 구분할 수 있다. 하나씩 관찰해 보자

 

첫째, 단기예측방법으로는 주택거래량, 전세 값, 미분양 물량, 인허가 물량, 주택담보대출잔고 추이 등 선행지표법이 있다. 작년 4분기부터 올 1분기까지 연속 거래량이 40%이상 급감하고, 전세 값 약세, 미분양 증가, 주택담보대출 추이 등  주택관련 지표들을 보면  집값이 지속적으로 오르기는 어렵다는 관측이다. 하향하거나 보합세가 유지될 가능성이 높다. 다만, 서울지역은 공급부족에다 금리인하 및 과잉 유동성, 리디노미네이션 등 집값을 자극할만한 요인도 있어서 이슈가  나올 때 마다 출렁거릴 가능성도  배제할 수 없다.  

 

둘째, 3~4년 내지 4~5년 앞을 내다보는 중기적 예측방법으로는 거시경제지표 등 핵심변수를 주목해야 한다. 부동산시장에 직간접적인 영향을 미치는 핵심적인 변화요인(KEY FACTOR 혹은 DEEP FACTOR)으로는 인구구조, 소득구조, 정책기조, 금리기조, 수급변동, 투자심리, 글로벌 부동산 동향, 환율 등 7가지의 예측지표가 활용된다.  현재 이들 지표들은   대체적으로 금리인하를 제외하고는 주택시장에는 하락요인으로 작용한다. 실물경기가 호전되고, 규제강화 정책의 완화, 수급불균형 문제가 근원적으로 해결되지 않는 한 상당기간 집값의 재상승 혹은 추세적 상승은 기대난이라고 할 수 있다. 뉴욕, 런던, 싱가포르, 시드니, 밴쿠버, 도쿄, 베이징, 상하이 등 글로벌도시의 주택경기가 그랜드 조정(GRAND ROTATION)국면에 진입하는 동조화(커플링) 현상도 작용할 것이다. 다만, 국내금리인하 및 리디노미네이션(Redenomination)가능성은 새로운 변수로 집값의 하방지지 혹은 자극 요인 이 될 것이다.  

 

 셋째, 부동산경기의 9~10년 앞을 내다보는 장기예측으로는 10년 주기설과 ‘벌집 순환모형(HONEY COMB -CYCLE MODEL)’은 상당히 유용한 기법이다.  빅데이터로도 증명된 과학적 접근방식 중 하나로 적중확률은 70% 가량으로 선진국에서 검증된 모델이다.  10년 주기설과 벌집 순환모형에 따르면 지난 2013년 바닥을 찍고 상승 전환된 주택시장은 2018년 9~10월경 5년간의 대세상승을 마무리하면서 고점을 찍었거나 지난  것으로 추정된다.  다시 말해, 2019년 하반기는 고점상태에서 안정기로 전환되는 변곡점으로 파악된다. 

 

 이상을 요약해 보면 서울을 비롯한 수도권주택시장은 올해가 전환기 내지 과도기로서  1~2년간 집값과 전세 값 모두 안정 국면으로 진입할 것으로 전망된다. 다만, 5년간 장기 급등한 강남재건축과 재개발 일부지역은  거품붕괴 과정과 피로감으로  변동성이 커질 수 있다.  또한 청량리, 목동, 독산 등  대중교통망 확충과 정밀 안전진단 등 재건축이 본격화되는 지역은 국지적으로 오름세를 실현할 수도 있다.  다시 말해 아파트 시장은 지역별, 상품별로도 계절적 요인 혹은 수급요인으로 각각 다른 모습을 연출할 수도 있다는 말이다. 그럼에도 불구하고 전체적으로는 추세적 대상승이나 장기상승곡선이 출현 할  확률은 낮다는 분석이다. 

내년 총선을 앞두고 일각에서 대출규제, 세금중과의 규제완화를 기대하는 희망 섞인 예언을 내놓기도 하지만 이는 단지 설에 불과 할뿐, 문재인 정부 말까지 초강력 규제, 추가규제정책은 그대로 유지될  것이 확실하다. 

 

문제는 미래변화에  대응하여 새로운 패러다임에 걸맞게 ‘어떻게 부동산투자 설계 혹은 자산관리 전략을 새롭게 짜느냐’ 하는 일이다.  향후 부동산 조정기 내지 안정기를 맞아 가장 효과적인 성공투자전략은 무엇일까?  임대수익과 자본수익이 높은 ‘슈퍼부동산’을 보유하거나 갈아타기를 적극 권하고 싶다.  올해는 자산교체의 최적기로 보인다.

   

첫 번째로 성장지역과 비성장(정체, 쇠퇴, 축소) 지역을 구분하고 성장지역 내에 위치한 투자가치가 높은 슈퍼부동산 즉, 가투비(가격대비 투자가치)가 높은 부동산을 최종선택 하는 작업이다. 도시공학에서 말하는 성장도시, 성장지역이란  인구증가, 소득증가, 인프라  확충, 행정계획 등  이른바 4가지 성장지표가 지속적으로 상향되는 도시와 지역을 의미한다. 대표적 성장도시는 서울, 인천, 부산, 대구, 대전, 광주, 세종, 제주 등 광역도시와 경기도를 들 수 있다. 성장지역으로는 강남, 부산해운대, 대구수성, 대전유성, 경기성남, 수원, 용인, 화성, 평택, 고양, 하남, 김포 등이다. 그 중에서도 성장력이 단연 돋보이는  3기 신도시, 예타면제지역, 도시계획상 도심권, 도시재생지구, 도시재정비지구, 각종개발계획지역이다.  GTX-A, B, C 노선, 신안선선, 신분당선, 9호선, 8호선, 7호선, 5호선, 4호선, 3호선등이 연장되는  삼성-종합운동장 국제교류복합지구, 새로운 교통거점인 청량리, 독산, 상봉, 망우와 3기신도시인 과천, 하남교산, 남양주왕숙, 인천계양, 고양창릉, 부천대장 지구는 좋은 예다. 반대로 창원, 울산, 거제, 군산 등 지방 대부분의  도시는 인구감소, 소득감소로 땅값과  집값이 동시에 하락하는 쇠퇴지역, 축소지역에 해당한다. 일본의 ‘지방소멸’처럼 말이다. 현재의 도시나 지역의 기능과 시설, 주거환경이 아니라  향후 도시경쟁력과 삶의 질을 높이는 미래성장력을 갖춘 곳이 바로 미래가치가 높은 지역이다. 편익창출 열세지역에서 우세지역으로 바뀌는 지역이 우선 투자 대상이다. 

 

둘째, ‘슈퍼부동산’과 좀비부동산을 감별하는 이른바, 부동산 지능을 키워야 한다. 논어에 ‘지인지감(知人知鑑)’이라는 말이 있다. 사람을 알면 좋은 사람과 나쁜 사람을 감별할 줄 알아야 한다는 뜻이다. 부동산도 좋은 부동산과 나쁜 부동산 즉 슈퍼부동산과 좀비부동산을 감별할 줄 아는 것이 성장지역 선택에 이어 투자의 두 번째 절차이다. 금융지능과 마찬가지로 부동산지능을 키우는 것이 성공투자의 지름길이다.  슈퍼부동산이란 임대수익(Lease Return)과 자본수익(Capital Return)이 높은 즉, 복합수익률이 높은 진짜 부동산을 의미한다. 대지지분이 넓고 땅값이 꾸준히 오르며 성장성이 높은 지역에 위치해 입지가치, 미래가치와 더불어 수익가치가  높은 소위,  1석3조의  슈퍼부동산이다.

 

호황기보다 불황기에 강한 부동산, 가격이 오를 때 많이 오르고 내릴 때 적게 내리는 블루칩부동산, 명품처럼 가격이 오르면 수요가  되레 증가하는  ‘베블렌 효과’를 생각해 볼 수 있다. 서울도심권의 직주의문(職住醫文:직장·주거·의료·문화 시설이 함께 있는 곳)지역, 한강변 혹은 신설 역세권에 자리 잡은  중소형 새 아파트,  단독주택, 다가구 주택, 소형저가주택, 상가주택, 꼬마빌딩과 3기신도시 시범지구 분양아파트, 토지가 투자 백미(白眉)로  떠오른다.  <ifsPOST> 

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