부동산 제도의 장기적 정비 방향에 대한 제언 > News Insight

■최근 가계대출 증가세가 둔화하고 주택가격이 하락세로 전환한 가운데 정부는 가계부채 급증 및 부동산 가격 급등기에 강화되었던 부동산 관련 규제의 완화를 추진 중임.

• 정부는 2023년 경제정책 방향에서 다주택자, 실수요자 등에 대한 과도하고 징벌적인 부동산 규제를 정상화하여 부동산시장 연착륙을 유도하겠다고 밝힌 바 있음.

* 2023년 경제정책방향에서는 다주택자 규제 패러다임 전환, 실수요자 규제 개선, 주택공급기반 위축 방지, 임대차 시장의 구조적 안정화 등을 세부 정책 내용으로 제시한 바 있으며, 그 일환으로 1월5일부터 강남3구 및 용산구를 제외한 여타 지역을 투기지역 및 분양가상한제 적용지역에서 해제하였음.

* 전국 아파트 매매 실거래 가격은 2022년 10월 기준으로 전년동기보다 11.8% 하락(서울 –15.7%)했지만, 3년 전보다 25.9%(서울 24.5%), 5년 전보다 26.5%(서울 59.3%) 높은 수준이라 하락 우려가 여전함.

■부동산은 가장 비중이 크고 장기 시계로 투자하는 가계의 자산인 만큼 부동산관련제도를 급등기 이전체계로 회귀하는데 그치지 않고, 가계가 부동산 경기 사이클의 등락에도 불구하고 장기 계획을 세울 수 있을 만큼 안정적이고 지속가능한 체제로 발전시키기 위한 장기적 제도 정비 방향에 대한 논의가 함께 이루어지는 것이 바람직함.

• 가계금융복지조사 결과에 따르면 2022년 3월말 현재 우리나라 가계의 평균 보유 부동산은 4.0억원으로  자산총액 5.5억원의 73.7%에 해당하며, 평균 전월세 보증금 0.4억원(6.5%)을 별도로 보유하고 있는 점을 감안하면 부동산 관련 보유자산이 자산총액의 약 80%를 차지함.

• 부동산 관련 규제가 장기간 안정적으로 운영되려면 정책이 일관성과 정합성을 지니고 있어야 하며 부동산 경기 사이클을 증폭시키기보다 안정시키는 방향으로 작용해야 함.

■이런맥락에서 실거주를 기준으로 한 규제의 단순화, 전세거래관련 위험축소, 임대사업자의 일정수준 이상 자기자본보유 유 도등의 장기적 제도 정비방안을 검토해 볼 필요가있음.

■첫째,보유주택수등에따라복잡하게차등화된대출규제및세제등의규제를채무상환능력과실거주기준에따라단순화할필요가있음.

• 보유주택 수, 주택가격, 주택크기, 지역 등에 따라 세율과 대출한도 등을 세분하고 시장 상황에 따라 기준을 조정하고 있으나, 기준을 설정한 근거가 모호하고 제도의 정합성이 부족함.

* 가령 2주택 보유와 3주택 이상 보유 가계가 추가로 주택을 구매하는 동기나 경제에 미치는 영향이 크게 다르지 않을 것으로 보이는데 시장 상황에 따라 일정한 보유주택 수를 초과하는 경우 강한 규제를 적용함.

* 또한 일정 가격을 초과하는 주택 구입을 위한 대출을 금지하는 방식은 소액의 주택가격 차이로 전혀 다른 규제가 적용되는 불연속성 때문에 제도의 정합성이 부족함.

• 주택구입에 대규모 자금이 필요한데 차입을 제한하다 보니 제도권 금융을 우회하여 전세거래를 통해 레버리지를 확대하면서 경제 전체로는 오히려 위험을 확대할 가능성도 있음.

* 전세거래는 채권자인 임차인이 채무자인 임대인의 신용을 심사할 능력이나 정보가 부족하다는 점에서 차주에 대한 심사기능을 갖춘 제도권 금융회사 대출에 비해 신용위험이 높아질 가능성이 있음.

* 임차인이 보증기관의 보증을 기반으로 전세자금대출을 받는 경우 금융회사는 신용위험을 보증회사에 전가할 수 있으므로 관대하게 대출심사를 하는 도덕적 해이에 빠질 수 있음.

• 한편 1가구1주택 가계라도 보유주택에 거주하지 않으면 보유 목적이 임대소득 혹은 자본이득이라고 할 수 있으며, 주거지역과 무관하게 주택가격 급등기에 가장 높은 가격 상승이 기대되는 특정지역에 소위 “똘똘한 한 채”를 보유함으로써 투기적 수요의 쏠림을 가중시킬 수 있음.

• 현행 제도의 대안으로 대출 규제는 총부채원리금상환비율(DSR) 규제를 정교하게 정비하여 상환능력 중심으로 운영하고, 대출규제 및 세제 등의 차등화는 주택 보유의 동기에 따라 실거주 목적

의 “자가주거용”과 투자목적의 “임대용”으로 구분하고 동일 그룹 내에서는 가능한 단순화하는 방안을 검토해 볼 수 있음.

* DSR 규제는 미래의 금리상승 가능성, 임대보증금 등 금융회사 이외로부터의 채무의 상환의무 등을 감안하여 실재 상환능력을 정확하게 평가할 수 있도록 제도를 성숙시켜 나갈 필요가 있음.

* 실거주 기준을 적용하면 1가구1주택이지만 거주하지 않는 비거주자의 투기적 거래도 억제할 수 있음.

■둘째,갭투자를 통해 시스템 위험을 가중시키고 부동산 경기의 진폭을 확대한 최근 부동산 급등기 사례가 재발하지 않도록 전세거래의 위험을 완화하는 제도정비가 필요함.

• 전세제도는 주택가격이 상승을 지속하고 제도권 금융의 가계에 대한 신용공급이 부족하던 시기에 임대인에게 개인 간 사금융을 통해 자금을 조달하고 임차인은 주거비를 낮출 경로를 제공하였음.

• 현재는 제도권 금융의 가계에 대한 신용공급 역량이 충분하고 고금리로 향후 주택가격의 향방도 불확실하므로 전세제도는 장기적으로 역할이 축소될 것으로 예상됨.

• 하지만 최근 부동산 급등기에 전세자금대출 및 보증이 전세수요 증가와 갭투자 확대를 통해 부동산 시장으로의 자금의 쏠림을 야기했다는 점에서 재발을 막기 위한 전세 제도의 개선이 필요함.

* 전세자금대출은 2012년말 8.6조원에 불과했으나 2022년 9월말 171.7조원으로 대폭 늘어 동 기간 중 가계신용 증가 규모의 18%를 차지함.

* 전세자금대출은 보증기관의 보증을 바탕으로 낮은 금리로 조달할 수 있기 때문에 전세수요의 증가 요인이 되었으며, 전세가격 상승은 매매와 전세의 가격 차이를 좁혀 갭투자에 유리한 여건을 조성하였음.

• 전세자금대출 및 보증을 주택매매가격의 일정 비율 이내로 제한하고, 임대보증금 및 전세자금대출을 DSR 산정에 포함하는 방안 등을 검토할 수 있음.

■셋째, 임대용 주택에 대해 주택 매입자금에서 임대보증금과 해당 주택의 선순위 채권을 차감한 일종의 자기자본이 일정수준 이상이 되도록 유도할 필요가 있음.

• 이를 통해 주택가격 급락 등으로 매매가격이 전세가격에 미치지 못해서 임대보증금 상환이 곤란해지는 깡통전세 문제와 과도한 레버리지에 의존한 투기거래를 억제하는 효과를 기대할 수 있음.

• 특히 주택가격 상승을 기대하기 어려운 경우에는 매매가격과 전세가격의 격차가 크지 않아 임대사업자가 자기자본을 일정 수준 이상으로 유지하기 위해서는 임대차계약이 전세보다는 월세나 반전세 형태로 이루어져야 함.

• 이런 점을 감안하여 세제 등 주택임대사업자에 대한 혜택을 자기자본 요건을 충족하는 경우로 집중하고 월세 지출에 대해 세금공제를 확대하는 등 임대사업자가 자기자본을 일정 수준 이상으로 유지하도록 유도하는 방안을 강구할 필요가 있음.

• 한편, 임차 보증금에 대한 공적 보증을 확대하여 임차인 보호를 강화하는 방식은 경제 전체로는 위험이 줄어들지 않고 보증기관으로 이전될 뿐이라는 점에서 신중한 접근이 필요함. KIF

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