임대차 3법 시행에 따른 전월세 시장변화 > News Insight

여당 단독으로 통과시킨 임대차3법

임대차 3법 중 계약갱신청구권과 전월세 상한제를 핵심으로 하는 주택임대차보호법 개정안은 지난 7월 30일 국회 본회의를 통과한 데 이어 31일 국무회의 의결을 거침으로써 7월 31일부터 시행되고 있다. 전월세 신고제를 핵심으로 하는 부동산 거래신고 등에 관한 법률 개정안 역시 지난 8월 4일 국회 본회의를 통과한 데 이어 11일 국무회의 의결로 2021년 6월 1일부터 시행될 예정이다.

 따라서, 세입자에게 계약 만료 1개월 전까지 1회에 한하여 계약갱신청구권을 행사할 수 있도록 함으로써 현행 2년에서 4년으로 계약 기간을 보장받도록 하되, 집주인이나 직계 존·비속이 실거주할 경우 등 계약갱신청구를 거부할 수 있도록 했다. 다만, 올해 12월 10일 개정안이 시행될 경우 2개월 전까지 계약갱신청구권을 행사하여야 한다. 또한 임대료 상승폭을 직전 계약 임대료의 5% 이내로 제한하되, 지방자치단체가 조례로 상한을 정할 수 있도록 하였다. 이러한 계약갱신청구권과 전월세 상한제는 개정법 시행 전 체결된 기존 임대차 계약에도 소급 적용된다.

 2021년 6월 1일부터 시행예정인 전월세신고제는 주택임대차 계약 시 계약 당사자(집주인과 세입자)가 계약 후 30일 이내에 주택 소재지 관청에 임대차 보증금 등 임대차 계약 정보를 신고해야 한다. 만약 당사자 중 일방이 신고를 거부하면 단독으로 신고할 수 있으며, 임대차 신고가 이뤄지면 확정일자를 부여한 것으로 간주된다. 또한, 개정안에서는 주민등록 전입 신고 만으로 임대차 계약 신고를 한 것으로 처리하는 방안도 담겨 있다. 다만, 전월세 신고제가 도입된다고 해도 모든 지역과 모든 주택을 대상으로 하는 것은 아니며, 법 시행령에서 대상 지역과 임대료 수준을 정하도록 했다.

 그러나, 임대차 3법의 시행으로 임대기간 내에는 전세를 월세로 전환할 수 없으며 임대료 인상의 제한에 따라 사전 일부 집주인들이 반전세나 월세로 전환하면서 전월세 품귀현상이 나타나고 있다. 이로 인해 임대료가 상승하고 있는 등 당장 임차인들에게 고통을 주고 있다. 임대차 3법 시행으로 향후 민간임대주택 공급이 감소하고 주택이 부실화해도 집주인이 집을 수리해 주지 않을 것이라는 불안감과 일본처럼 임차인을 선택해서 임대를 줄 수 있다는 우려의 목소리도 있다. 

 이미 지난 2015년 말 국토교통부는 전월세 임대료 인상폭을 5% 이하로 제한하는 제도를 시행할 경우 5만 5,800가구에 달하는 임대주택 공급물량이 줄어드는 등 부작용이 발생할 수 있다는 학술연구 자료를 여야 정치권에 보고한 바 있다. 당시 보고된 연구 자료를 보면, 제도 시행 후 임대료 상승, 임대주택 공급 감소, 전세의 월세전환 심화 등 시장 변화가 발생할 수 있다고 경고했는데도 불구하고, 정부와 여당은 국회에서 여야 토론과 합의도 하지 않고 소위원회를 통과시킨 후 곧바로 다수당인 여당 단독으로 본회의를 통과시켰다.

외국의 임대차 제한 제도는…

정부 여당은 임대차 3법을 제안한 이유로 독일, 프랑스, 영국, 일본, 미국 등을 예로 들며 이들 국가들이 임대차 갱신제도, 표준임대료나 임대료 인상률 상한선을 두는 등 임대차 안정화 정책을 가지고 있다며 다음과 같이 사례를 설명하였다. 

독일의 경우 최단 기간은 1년으로 보고 있고 특별한 사유가 없는 경우 기한이 없는 계약 관계로 체결되는 것이 일반적이며, 임차인이 계속 거주할 의사만 있다면 종신계약도 가능하다. 임대료는 기본적으로 집주인과 세입자의 합의로 결정되지만, 3년에 20%를 넘게 올릴 수 없고, 주정부의 판단에 따라 인상률을 15%로 더 제한할 수도 있다.

프랑스의 임대차 기간을 보면 세입자가 일반인인 경우에는 최소 3년, 법인인 경우에는 최소 6년의 임대차 기간이 보장되며, 집주인이나 가족이 그 집에서 살아야 하는 경우, 세입자가 월세를 연체한 경우 또는 주거가 아닌 목적으로 사용하거나 이웃에게 큰 피해를 주는 경우 등 세입자에게 귀책사유가 있는 경우 등으로 한정해 계약 갱신을 거부할 수 있다. 임대료의 증액도 국가통계경제연구원이 소비자물가지수를 고려해서 분기마다 발표한 기준임대료지수를 초과해 인상시킬 수 없다.

영국은 1988년 제정된 주택법 시행 이전과 이후에 따라 다르다. 주택법 시행 이전의 임대차 계약은 독일이나 프랑스와 비슷하게 세입자가 보호를 받으며, 법원의 판단에 따라 계약 연장이 결정된다. 법원은 세입자가 다른 집으로 이사 갈 수 있는 경우, 집을 훼손하거나 월세를 연체한 경우, 이웃에게 큰 피해를 준 경우 계약 종료를 명할 수 있다. 공정임대료의 경우는 시장가격을 기초로 주택 연한, 집의 상태, 가구 등 추가로 제공되는 옵션 등을 고려해 결정되고, 집주인과 세입자가 임대료 합의에 이르지 못하면 감정평가청에 소속된 임대료 사정관이 공정임대료를 산정하며, 그 이상으로는 월세를 받을 수가 없다. 또 세입자가 사망하면 배우자가 계약을 승계하는 등 세입자의 권한이 높은 수준으로 보호 받는다. 하지만 1989년 1월 이후 맺은 임대차 계약은 임대료 산정위원회가 있기는 하나 시장의 시세를 따르도록 되어 있어 별다른 규제가 없다.

미국은 각 주별로 임대차 관련법을 운영하고 있으며, 임대료 규제가 가능한 주는 뉴욕, 뉴저지, 워싱턴DC, 캘리포니아 등이다. 뉴욕주의 경우를 살펴보면, 세입자의 계약갱신청구권을 인정하나, 집주인은 본인이나 가족이 실거주하려는 경우 또는 재건축을 해야 하는 경우 등에 계약갱신을 거절할 수 있다. 임대료는 1947년 2월 이전에 지어진 오래된 아파트에는 2년마다 고시되는 최대 기준 임대료 기준 안에서 월세를 정하도록 임대료 상한제가 적용되고, 1947년부터 1974년 사이에 지어진 공동주택 일부에 대해서는 집주인에게 재산세에 대한 세액공제 혜택을 주는 대신 시세 이하로 월세를 받도록 규제하고 있다.

일본은 2년 단위 월세 계약을 기본으로 하고 있고, 건물 임대인은 정당한 사유가 있다고 인정되지 않을 경우 계약 해지를 할 수 없어 임차인들의 심리적인 안정감이 상당하다. 반면, 일본 임대인들은 월세를 마음대로 올릴 수도, 세입자를 마음대로 내보낼 수도 없어 처음부터 세입자를 매우 까다롭게 고른다. 월세가 밀리지 않을지, 집을 깨끗하게 쓸지, 문제가 생겼을 때 대화가 통할지 등을 살펴보고, 부동산 중개업소에 애완동물이 없을 것, 아이들이 없거나 적을 것, 외국인이 아닐 것, 확실한 직장과 수입이 있을 것 등 조건을 달거나 세입자를 면접하고 임대하는 경우도 있다.

임대차 시장, 어떻게 변화할까?

그러나 외국이 임대차 시장규제를 하고 있다고 우리나라도 이를 적용해야 하는 것인지는 고민해 볼 일이다. 왜냐하면 외국의 경우 지역마다 적용이 다르고 인상률 규제와 임대기간 역시 다르다. 우리나라와 같이 일률적으로 시행되는 경우가 많지 않다. 임차인의 주거권 보호가 자칫 잘못하면 임대인의 재산권 제약으로 번질 수 있으므로 외국 사례를 그대로 도입하는 것은 매우 위험하다. 외국의 임대차보호 관련 법률들은 우리나라의 주택시장 특성과 문화·역사가 다르기 때문에 도입방법과 시행방법이 달라야 한다.

 또 하나 고려해야 할 부분은 지난 1989년 계약 기간을 1년에서 2년으로 늘리는 제도가 도입될 당시 전셋값이 큰 폭으로 상승한 적이 있다. 또한 저금리 시대 일반적으로 전세의 수익률이 월세의 수익률보다 낮다보니 임대료를 규제하면 수익률이 높은 월세로 임대주택시장의 무게 중심이 이동할 수도 있다. 전세는 줄고 월세가 그 자리를 대신하게 되는 것이다. 여기에 부동산 조세 3법이 국회를 통과하면서 시행되고 있어 전세의 반전세화, 또는 월세화의 가속은 어쩔 수 없는 듯하다. 

 임대차 3법의 시행은 시간이 지나면 세입자가 오래 거주하게 됨에 따라 서민들에게는 주거의 안정성을 보장하고, 집주인에게는 임대수익이 안정적으로 보장됨에 따라 투자의 안정성을 보장해 줄 수 있다. 급격한 임대료의 등락을 방지하는 순기능의 역할도 할 수 있다. 그러나, 임대인의 입장에서는 재산권 행사에 대한 과도한 침해가 될 소지가 있으며, 4년 동안 임대료 인상에 제한이 따르므로 이 점을 감안하면 4년 뒤 새로운 계약을 체결할 때 초기 임대료를 높게 책정할 가능성이 있다. 또한, 향후 주택을 구하려는 사람보다 현재 거주하고 있는 세입자에게 유리하고, 주택공급 감소와 임대주택의 질적 하락을 불러와 부정적인 효과가 더 클 수도 있다. 

시행 후 문제점 나타나면 충분한 검토 후 빠른 보완 바람직

 따라서 임대차보호 3법은 임대차 시장에서 임차인들에게만 꼭 긍정적 효과만 있는 것은 아니다. 이미 시행되고 있으니 임대차 시장을 고려해 임대인도 국민이라는 측면에서 시행초기 문제점이 발생하면 충분한 논의를 통하여 임차인과 임대인 모두에게 도움이 되는 그래서 서로 상생할 수 있는 방향으로 바뀌었으면 한다.​

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