" 바보야 ‘부동산’은 심리야 ! " > News Insight

부동산 시장이 요동치고 있다. 청와대까지 흔든 부동산 민심이 심상치 않다. 다주택자 참모들이 부동산 ‘내로남불’의 불씨를 키웠다. 국민들은 강남 불패신화와 똘똘한 한 채로 받아들인다. 임기 후반기 코로나 복명보다 더 무서운 부동산 위기에 직면했다. 근본적으로 과감한 

정책 전환을 시도해야 할 시점이다. 

정부와 여당의 부동산 정책이 갈팡질팡하고 있다. 주말에 부동산 정책 실패에 대한 규탄 집회가 열렸다. 하지만 정부·여당은 시장의 반발 여론에도 불구하고 부동산 정책이 옳은 방향이라며 연일 부동산 대책 강행 의지를 보이고 있다. 

8·4대책 발표 직후부터 부동산 현장 곳곳에서 반발이 이어졌다. 주택시장 전·월세 값 폭등에 부동산 시장이 일시적으로 거의 멈춘 듯하다. 3040의 분노는 하늘을 찌른다. 임대인도 임차인도 불만이 가득하다. 민심의 경고다. 이에 정부도 후속 대책을 준비하고 있다. 그러나 주택 공급이 하루아침에 이뤄질 수는 없는 것인 만큼 과연 부동산 시장 안정에 실효를 거둘지는 좀 더 지켜볼 일이다.

서울 주택보급률은 아직도 95.9%에 그쳐

주택 가격은 왜 상승할까. 인구와 도시의 주택 보급률은 부동산 가격에 절대적 영향을 미친다. 통계청 자료에 근거해 인구와 주택 보급률의 관계를 살펴보자. 주택 수요는 세대수가 결정한다. 지난 4.15총선의 총 유권자수는 43,994,247명이다. 세대수는 22,720,694세대다. 

전국 총 주택 수는 17,633,327채(2018년 기준)다. 현재 한국의 1·2인 가구를 합치면 60%에 달한다. 성인 1인 가구가 30%라면 1인 가구만을 위해 1300만 채, 2인 가구까지 합치면 2600만 채가 필요하다. 주택수를 늘리는 대안으로 1·2인 가구 급증 시대에 맞는 재건축을 해야 한다. 99㎡(30평대) 2채를 재건축하면서 30평대 1채와 49.6㎡(15평) 2채를 건축하면 된다.  

년 도별 주택 건설 실적을 보면 2008년 금융위기 이후 미분양이 많이 쌓였다. 2015년에는 80만 채 2019년에는 40만 가구가 공급됐다. 작년에 분양한 아파트는 2022년 쯤 입주하게 된다. 문제는 서울에 공급 물량이 적다는 것이다. 주택은 꾸준히 건설되고 있는데 주택보급률은 늘지 않는 이유는 무엇인가. 4인 가구에서 핵가족으로 인해 1·2인 가구가 꾸준히 증가하기 때문이다.

서울의 주택보급률은 95.9%이며 경기와 인천이 101%, 경북은 무려 116%다. 일반적으로 재개발, 재건축 등 공사기간을 감안하면 주택보급률은 최소 105%돼야한다. 전국시도별 주택 보급률 평균은 104.2%로 정상 보급률에 근접한다. 서울은 약 10%가 부족하다. 수도권에서 서울로 출퇴근하는 직장인이 100만 명 정도로 .서울에 주택을 원하는 잠재적 수요가 100만 가구 이상이다. 

주택가격은 복합적 요인으로 결정 된다

집값을 형성하는 요인은 일자리, 교통, 교육, 상권, 환경 순이다. 직장이 많은 강남구, 종로구, 여의도 지역이 집값이 오르는 이유다. 교육 환경과 학군도 집값에 지대한 영향을 미친다.

집값을 잡으려면 단순한 대책으로는 불가능하다. 종합적이고 범정부 차원에서 정책이 나와야 한다. 주부들은 살기 편한 아파트를 선호한다. 어느 지역이 교통이 편하고 학군이 좋고 생활하기 편한지 본능적으로 안다. 특정지역으로 수요가 몰리니 집값이 오르는 것이다. 

서울 집값이 비싸니 출산율도 0.761명으로 전국평균 0.977명에 한참 뒤떨어진다. 아기를 낳고 싶어도 집값이 비싸 낳을 수 없다. 전국 시도별 평균 나이에서도 서울은 41.9세로 전국 평균 45.4세에 한참 못 미친다. 인구가 계속 줄어들고 외부 유입이 없다면 집값은 떨어질 것이다.

그렇지만 서울 및 수도권의 인구 집중은 더욱 심화돼 주택 문제는 더욱 심각하다. 서울 및 수도권의 주택보급률을 단기간에 높이는 것은 어렵다. 서울 및 수도권 아파트 가격을 안정시키는 정책이 시급하다.

정부의 부동산 정책 핵심은 무엇인가. 첫째, 집값이 오른 지역을 투기과열지구 지정을 통해 대출 규제를 강화한다. 둘째, 세제 개편 강화로 다주택자에 대한 과세다. 셋째, 집값이 폭등하는 지역에 규제를 적용해 거래를 둔화시켜 가격을 잡겠다는 것이다. 결과적으로 규제는 많았지만 부동산 가격의 폭등을 막지는 못했다. 

왜 23번째 부동산 대책의 나왔을까. 정부가 주택 대책을 발표하면 시장에서는 부작용이 발생한다. 그 부작용에 맞춰 새로운 급조 대책을 낸다. 그 대책이 또 다른 부작용을 낳는 악순환이 거듭됐기 때문이다. 결국 23번째 혼란을 불렀다. 

현재의 부동산 정책으론 집값 못 잡는다

부동산 정책 실패 이유는 명확하다. 첫째, 반시장(反市場) 정책을 내놓고 땜질 처방을 되풀이했다. 둘째, 설익은 정책을 내놓고 대책의 실효성이 떨어지면 두더지 잡기 식 대책만 남발했다. 셋째, 정책의 일관성이 미흡했다. 마지막으로 시장의 신뢰를 잃었다. 이제는 국민 마음속 깊이 부동산 정책은 언제든 또 바뀔 수 있다는 인식이 뿌리 박혔다. 현장에서는 2년만 참고 기다리자는 목소리가 많이 나온다

부동산 가격 폭등의 원인은 수요와 공급의 문제가 아니다. 본질적 이유는 정부 정책을 신뢰하지 않고 오른다는 투기 심리 요인에 있다. 심리학에서 투기 심리는 첫째, ‘군중 심리 효과’ (Follow the crowd syndrome)다. 주위 사람들이 부동산으로 많은 돈을 벌었다고 하니 참여하는 것이다. 사람은 본래 후회 회피 성향이 있다. 현재 부동산 가격이 높게 형성됐어도 앞으로 가격이 더 오른다는 믿음에 후회하지 않기 위해 추격 매수하는 심리가 있다.  

둘째, ‘더 큰 바보 효과 이론’(The greater fool theory)이다. 지급 집값이 많이 올랐더라도 향후 더 높은 가격에 매각할 수 있다는 심리가 형성된다. 집값의 관성현상이다. 오른 가격에 매입한 자신이 바보라는 사실을 어느 정도 인지하지만 더 높은 가격에 사는 바보가 있다는 믿음 심리가 생긴다. 소위 폭탄 돌리기 또는 폰지 게임(Ponzi Game)이다.

셋째, ‘후방거울효과’(The rearvies mirror bisa)다. 투기자들은 의사결정 할 때 과거 데이터에 집착하는 경향이 있다. 거시경제나 금융시장 및 글로벌 경제 환경을 분석하지 않는다. 과거 강남 부동산 불패 신화만 믿고 앞으로도 오른다고 믿는 경향이 있다. 

넷째, ‘의존효과’(Dependence Effect)다. 건설사가 광고와 마케팅을 통해 소비자의 욕망을 자극해 분양을 촉진시키는 것이다. 소비자는 분양사의 조작된 욕망에 따라 계약하게 되는 현상을 말한다. 

부동산 시장 안정은 심리적 요인이 크다

부동산 시장은 인간들의 욕망과 불안이 분출되는 심리적 공간이다. 부동산 시장은 비정상으로 움직일 때가 많다. 정부의 고강도 규제 대책에도 특정 지역에 부동산 가격은 폭등한다. 

부동산 현장에는 여러 가지 심리 효과가 자리 잡고 있다.

부동산을 움직이는 심리 효과는

첫째, 다들 매입하므로 나도 사야지라는 ‘밴드웨건효과’ (Bandwagon Effect)다. 주변 사람이 분양권 프리미엄으로 큰돈을 벌었다는 얘기에 분양시장에 뛰어드는 것이 대표적이다. 친구 따라 강남 간다는 심리 효과다. 

둘째, 희소가치를 소유하고 싶은 스눕 효과(Snob Effect)다. 속물 효과라고도 한다. 펜트 하우스, 한강조망 고층아파트에 수요가 몰리는 심리다. 

셋째, 고가일수록 잘 팔리는 베블린 효과(Veblen Effect)다. 허영심을 앞세운 사치재의 소유 심리다. 명품이나 고급 자동차 등의 한정판 상품 마케팅 전략에서 유래했다. 반포 아크로리버파크가 1년 사이 8억 윈 급등했어도 수요가 붙는 것과 고분양가 신규 분양 아파트에 청약자들이 몰리는 심리 효과다.

실효성 있는 정책 대안은…?

그렇다면 부동산 시장을 어떻게 안정화 시킬 수 있을까. 

첫째, 정책 방향이 옳다고 하더라도 성과를 내지 못했다면 방향을 바꿔야 한다. 민심을 되돌리려면 현장에 맞는 정책 방향으로 바꾸는 자세가 필요하다. 

둘째, 투기 심리를 잠재울 만한 고강도 대책을 한 번에 발표해야 한다. 투기 심리를 잡지 못한 이유가 여기에 있다. 대책을 발표하고 시장 반응에 따라 후속 대책을 발표한 것이 투기 

심리를 조장한 것이다. 

셋째, 부동산 정책 입안자들은 부동산 현장의 심리 효과를 파악해야 한다. 일반적으로 가격이 오르면 수요가 줄고, 가격이 떨어지면 수요가 늘어나는 것이 정상적이다. 하지만 부동산 시장은 다르다. 사람들은 잠재적 심리 자극에 취약하다. 부동산 소비 효과 또는 경제 법칙을 알고 정책 입안을 해야 한다. 

넷째. 유동 자금을 주식시장으로 유입해야 한다. 주식시장도 심리 싸움이다. 주식 투자자들에게서 발견되는 비이성적인 투자 형태도 부동산 심리전과 같다. 주식을 처분한 뒤에도 주가가 계속 오르면 너무 일찍 처분해 더 큰 수익을 놓쳤다는 후회에 빠져 계속해서 누구나 주식을 사는 군중심리에 휩싸인다. 투자자는 합리적이다. 그러나 모든 판단이 합리적이지는 않다. 주식 투자에서 가장 큰 악재는 주식 상승이다. 가격이 오르면 그만큼 투자 금액이 필요하기 때문이다. 그러나 주가가 상승하면 투자자들이 몰린다. 투기적 장세의 마지막은 대다수 투자자들의 몰락이다. 부동산 시장도 동일한 패턴을 갖고 있다. 집값이 올라가면 집을 매수하는 사람이 증가한다. 부동산 투기 심리를 주식 시장에 유입하는 심리전을 해야 한다. 

마지막으로 국민들의 부동산 심리를 알아야 부동산 정책이 성과를 낼 수 있다. 부동산은 심리적 요인이 작동한다. 정부가 부동산 문제에 관심을 쏟고 대책 준비에 열을 올리면 올릴수록 부동산 시장에 대한 관심이 증폭돼 투기 수요가 유입된다. 특히 정부 대책이 별다른 효과를 내지 못하면 부동산 불패신화가 확산돼 투기세력들이 농간을 부리는 악순환이 계속된다. 부동산은 정책이나 정상적인 생각과 다르게 움직인다는 것을 알아야 한다. 부동산은 심리다.

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