주택시장 규제와 예측 > News Insight

대출규제의 효과

 

2017년 문재인 정부 출범이후 주택가격 안정화를 위한 대책으로 8.2대책을 비롯하여 크고 작은 대책을 18번이나 발표했다. 그 중 지난해 9월 정부는 주택시장의 핵폭탄과 같은 대출규제를 단행했다. 이후 1년간 서울의 주택시장은 다소 안정된 흐름을 보였다. 부동산114에 자료에 따르면 서울 아파트 매매가격은 9.13대책 발표 전 년 평균 21.4% 상승했지만, 대책 후 가격 오름폭은 둔화되어 4.4%에 상승에 그쳤다. 분명 주택시장 가격상승세는 꺾였다. 

 

문제는 이러한 주택시장 안정이 공급이 많아졌거나, 수요가 감소해서 안정화 된 것이 아니라 대출을 규제해서 안정화 되었다는 데 있다. 다시 말하면 서울 집값 안정은 대출규제로 거래량 감소가 원인인 것이다. 9.13대책 이후 1년간의 부동산 114자료를 살펴보면 전국 매매거래가 대책 전보다 56.3%가 감소한 것을 알 수 있다. 

물론 서울도 예외는 아니다. 대책 전 서울의 월간 거래량은 2018년 8월 말 12,396건이었으나 금년 2월 1,624건으로 최저 거래량이 나타나더니 지난 8월 정부의 민간택지 분양가상한제 적용 가능성을 발표한 이후 또 다시 가격이 상승하면서 거래량도 늘어나 7월 말 7,009건으로 증가하였다. 

지난 1년간 거래량을 금액대별로 살펴보면 9억 원 이하 아파트 거래량은 2017년 9월부터 2018년 9월까지 80,568건이 거래되었으나 대책발표 이후 2019년 9월까지 32,053건이 거래되어 48,515건이 감소했다. 9억 원 이상은 같은 기간 16,847건이 거래되었으나 대책 발표 이후 10,511건이 거래되어 6,336건이 감소하였다.

 

 문제는 지난 1년간 9억 원 이하 주택거래의 증감률은 60.2%나 감소하고, 9억 원 이상 주택거래의 증감률은 37.6%가 감소하였으나, 9억 원 이하 주택과 9억 원 이상 주택의 거래 비중을 비교해 보면 대책 전 9억 원 이하 주택의 거래 비중이 82.7%에서 75.3%로 감소한 반면 9억 원 이상 주택의 거레비중은 17.3%에서 24.7%로 증가하여 고가주택의 비중이 늘어난 것을 알 수 있다. 

결국, 대출규제는 주택가격 안정측면에서는 거래가 줄어들면서 단기적 효과를 봤다고 할 수 있으나 오히려 9억 원 이하 중·서민 주택을 중심으로 거래가 줄고 대출규제를 받지 않는 9억 원 이상 주택이 더 가격이 오르면서 거래가 증가하여 양극화는 심화되면서 중장기적으로 대출규제가 완화되면 다시 또 가격이 상승할 가능성이 커졌다.

 

정부의 계속되는 규제정책

 

지난 8월 12일 정부가 투기과열지구에서도 민간택지 분양가상한제를 적용할 수 있다고 발표한 이후 서울의 집값은 지속적으로 상승하고 있다. 이는 분명 향후 주택공급이 부족할 것이라는 예상 때문에 가격이 오르고 있으며 심지어 지방에서 서울로 원정투자까지 나타나 정책오류가 얼마나 심각한 문제를 야기 시키는지 단적으로 보여주고 있다. 

가격이 오른다는 것은 공급이 부족하거나 수요가 많아지는 것이다. 정부는 이 두 가지를 해결하지 않고 공급을 축소시키는 정책, 가격을 억제하는 정책으로 일관해 왔기 때문에 강남을 비롯한 서울의 주요지역에서 가격이 2배 가까이 폭등한 것이다. 

 

정부는 일방적 규제 보다는 주택시장을 달래가면서 수요와 공급을 동시에 조절하는 수요공급정책을 써야만 시장이 안정화 된다. 정부가 시장을 끌고 가는 정책은 결국 시장 앞에 무릎을 꿇게 된다. 정부의 민간택지 분양가상한제 적용 얘기만으로도 9.13대책 이후 1년간 청약자 수가 감소하면서 전국적으로 청약 경쟁률이 다소 하락 하는가 했는데 최근 강남에서 100:1, 200:1이 되는 등 청약 과열현상이 나타나더니 청약통장 가입자 수도 다시 늘어나 지난 7월 달 처음으로 전체 인구의 절반가량인 2500만 명을 돌파했다. 

 

이처럼 청약통장 가입자가 늘어나는 것은 지난해 12월 11일부터 정부가 청약조정지역내 추첨제 대상 분양 아파트의 75%를 무주택자에게 우선적으로 공급하고, 나머지 25%도 무주택자와 1주택자가 경쟁하도록 개정하였기 때문이다. 무주택자들에게는 희소식일 수 있지만 정작 서울에서 주택을 분양받기란 하늘에 별 따기 만큼 힘들다. 서울의 통장가입자 수가 582만624명으로 집게 되었으며 꾸준히 가입자는 증가하고 있데 반해 서울의 주택공급은 일반분양분이 연간 1만 가구 남짓하다. 그런데 민간택지 분양가상한제가 시행되면 기업의 이익감소와 조합의 이익감소가 공급을 줄일 수 있기 때문에 공급물량 감소로 주택을 분양받기란 매우 힘들어 진다. 

 

입주물량이 적어지면 가격은 오른다.

 

주택시장 예측은 인·허가 물량과 입주물량으로 시장을 예측할 수 있는데 ,가장 정확한 것은 인·하가 물량보다는 입주물량으로 시장을 예측하는 것이 정확하다. KDI는 주택 인·허가 물량이 해마다 들쑥날쑥하고, 입주물량도 들쑥날쑥 수급 불균형이 심화되고 있다고 지적하기도 했다. 이렇게 증가와 감소가 반복되다 보니 4~5년마다 가격은 불안하게 된다. 특히, 인·허가 물량이 늘어나도 정부의 정책에 따라 건설사들은 사업을 연기하거나 포기할 수도 있기 때문에 입주물량으로 시장을 예측하는 것이 확실하다. 

 

주택경기가 살아나기 시작한 지난 2015년부터 전국 아파트 입주물량을 부동산 114에서 발표한 자료를 인용하면 2015년에는 입주물량이 274,241가구로 전년대비 비슷했지만 2016년부터는 점차 늘어나기 시작했다. 이는 2015년 박근혜 정부 당시 여야합의로 통과된 부동산3법 영향으로 재건축사업에서 초과이익환수제를 2017년 말까지 연기하였으며, 민간택지에 적용하던 분양가상한제를 전면 폐지하면서 부동산가격은 오르기 시작했다. 

이때부터 아파트 공급도 늘어나기 시작하여 2016년에는 300,656가구로 증가하였으며 2017년에는 393,667가구, 2018년에는 458,628가구까지 증가하였다. 금년에는 396,398가구를 예상하고 있으며, 2020년 내년에는 금년보다 다소 적은 326,746가구, 2021년에는 2018년의 절반수준도 안 되는 216,016가구로 줄어 주택시장을 불안하게 하고 있다. 

 

문제는 왜 이렇게 연도별로 수급상황이 급격히 차이가 나는 것일까? 그것은 분명 정부의 주택정책에 따라 공급이 민감하게 반응하기 때문이다. 특히, 주택가격이 지속적으로 오르고 있는 서울의 경우 민간택지 분양가상한제가 폐지되었던 2015년부터 공급이 늘어나기 시작해 2015년에는 22.437가구였으나, 2016년 26,906가구, 2017년 28,432가구, 2018년 37,243가구, 금년에는 42,892가구로 정점을 찍고, 내년에는 41,512가구로 줄어들어 2021년에는 금년의 절반 수준으로 20,644가구가 예상된다.

 이렇게 정부의 주택정책에 따라 주택공급이 급변하면서 가격 역시 폭등과 보합을 반복하게 된다. 물론 한번 상승한 주택가격은 쉽게 내려오지 않는다. 문제는 2021년 이후부터다. 2021년 전국의 입주물량은 금년의 절반 수준인 218,016가구로 예상하고 있으며 서울도 금년의 절반 수준인 20,644가구라고 한다. 이렇게 공급이 부족해지면 가격은 상승할 수밖에 없다. 

 

주택시장을 예측해 보면…

 

향후 부동산시장에서 가격상승의 부정적 요인으로는 세계 경제 위기와 더불어 미·중 무역 갈등, 일본 수출 규제 등 수출시장의 악화와 이로 인한 내수경제 악화가 부동산시장에 악재로 작용할 것이다. 여기에 정부는 주택시장 안정화를 위한 대책으로 지난해 대출규제를 시작으로 보유세 인상, 계약갱신청구권제, 민간택지 분양가상한제 시행에 이르기까지 많은 규제정책들을 시행하거나 시행될 예정이다. 특히, 9억 원 이하 주택에 대한 대출규제는 주택거래를 가로막고 있어 상승폭을 둔화시키고 있다. 

 

하지만 긍정적인 요인으로는 금년 말부터 2021년으로 가면서 서울·수도권 주택시장은 점점 공급 감소가 눈에 띄게 나타날 것이라는 점이다. 또한 정부의 금리인하 가능성과 함께 시중 유동성자금 증가(2019년 약 24조, 2020년 약 45조 등 토지보상가격이 시중에 풀릴 예정) 등으로 향후 주택가격 상승 기대감이 인기지역 중심으로 가격상승 가능성을 압박할 것이다.

 

 따라서 금년하반기에는 민간택지 분양가상한제 여파로 신규주택공급이 감소할 것이라는 예측으로 서울·수도권지역 주택가격은 강보합세를 유지하겠지만, 시간이 지나면 일시적으로 시장은 안정될 것이다. 청약시장도 분양가상한제 시행으로 낮은 분양가 덕분에 지역별 차이는 있겠지만 인기지역은 청약과열 현상이 나타날 것이다. 

반면 정부의 규제정책과 지역경제 침체로 비인기지역과 일부 지방부동산시장에서는 깡통아파트와 깡통전세 등 역전세가 나타날 것이며, 이는 주택가격 하락을 부추길 가능성도 있다. 

 

결국, 정부의 부동산정책이 서울·수도권지역과 지방의 양극화를 가속시킬 것이며 서울지역 내에서도 역시 양극화를 가속시킬 것이다. 이처럼 정부의 부동산 정책이 시장을 바로 이해하지 못하면 시장은 양극화나 혼란에 빠질 수 있다는 것을 보여주는 시기가 될 것이다. 따라서 정부는 가격을 통제하면 시장을 끌고 가는 획일적인 규제정책보다는 가격을 시장에 맡기고 수요공급에 의해 시장이 바로설 수 있도록 유도해야 할 것이다. <ifsPOST> 

추천 6 비추천 0