8.8 부동산 대책의 내용과 실효성 > News Insight

주택시장 가격도, 매매도 늘어나고 있다. 

지난 6월 한국부동산원에서 발표한 6월 자료를 보면 전국 주택가격 동향조사 결과, 매매가격 지수는 전국(0.04%), 수도권(0.19%), 서울(0.38%)은 지속적으로 상승하고 지방(-0.10%)은 하락하였다. 전세 가격지수 역시 전국(0.11%), 수도권(0.31%), 서울(0.38%)은 상승한 반면 지방(-0.06%)은 하락하였다. 이는 서울·수도권 중심으로 전세가격이 지속 상승하고 있으며, 매수 문의가 증가하는 등 매매시장 회복세가 뚜렷하게 나타나는 가운데, 매매는 입주 물량 영향을 받는 일부 지방의 하락에도 불구하고, 여전히 서울․수도권 위주로 상승거래가 지속 발생하는 등 매수 심리가 회복세를 보이고 있다. 

특히, 서울은 선호단지·저가매물 위주로 매수 문의가 집중되며 매도 희망 가격이 상승하는 등 매도자 우위 시장의 모습을 보이고 있다. 인천은 중‧서‧남동구 주요단지 위주로 상승하고 있으며 경기도는 지역별, 단지별 혼조세를 보이는 가운데 과천시‧성남 분당구 등 접근성이 좋은 지역부터 상승하며 경기도 역시 전체가 하락에서 상승 전환되고 있다. 뿐만 아니라 서울부동산정보광장에 따르면 20주째 상승하고 있는 서울 아파트 거래량은 8월 12일 현재 신고된 7월 계약 건수는 6,912건(계약일 기준)에 달한다고 한다. 서울 중심으로 아파트 거래량은 지난 1월 2.5천건, 2월 2.7천건, 3월 3.5천건, 4월 4.8천건, 5월 5.2천건, 6월 6.2천 건이 거래되어 지속적으로 늘어나고 있다. 그러나 비(非)아파트 및 지방 아파트 거래량은 지속적으로 감소하다 금년 소폭 반등하였다. 

주택가격 전망지수, 부동산 소비심리지수 모두 오르고 있다.

또한 서울 집값이 상승할 것으로 전망하는 경제주체 비중인 주택가격 전망지수(CSI)도 상승하고 있다. 한국은행이 발표한 자료를 보면 지난 3월 96, 4월 104, 7월 119로 많이 상승한 것을 알 수 있다. 이는 수치가 100 이상일 경우 상승 전망이 우세하다는 뜻이다. 8월 16일 국토연구원이 발표한 ‘7월 부동산시장 소비심리지수’ 역시 지난달 전국 주택매매시장 소비심리지수는 120.9로 전 달보다 6.3% 올랐다. 부동산시장이 한창 들끓던 2021년 10월 129.7 이후 가장 높은 수준이다. 지난해 9월 이후 10개월 만에 상승 국면으로 전환한 것이기도 하다. 국토연구원이 발표하는 부동산 소비심리지수는 하강은 95 미만, 보합은 95~115 미만, 상승은 115 이상으로 구분된다. 

주택매매시장 소비심리지수 상승을 이끈 것은 단연 서울과 수도권이다. 서울 지수는 오름폭도 전국 평균을 웃돈다. 서울의 주택매매시장 소비심리지수는 7월 달 140.6으로 6월보다 7.6% 올랐다. 서울 지수가 140을 넘어선 것은 2021년 9월 이후 2년 10개월 만이다. 경기 지수도 물론 올랐다. 6월 118.2에서 7월 126.8로 8.6%, 인천은 117.8에서 124.5로 6.7% 올랐다. 지방도 평균적으로는 오름세를 보였다. 지방은 6월 105.0에서 7월 109.1로 4.1% 올랐다. 따라서 서울·수도권 아파트 매매시장은 상승세가 확대되고, 비아파트·지방 주택 매매시장은 침체된 가운데 지역별 차별화 양상이 나타나 장단기적으로 지역별·유형별 맞춤형 대응 필요한 시기라고 판단한 정부는 부동산시장이 더 불안해 지기 전에 부동산시장을 안정시키고자 국민 주거 안정을 위한 주택공급 확대 방안을 내놓은 것이다. 

정부의 8.8 부동산 대책 주요 내용

지난 8월 8일 정부가 발표한 ‘국민 주거 안정을 위한 주택공급 확대 방안’의 추진 방향은 안정적 주택공급을 확신할 수 있는 실천적 방안을 통해 우량주택 공급을 확대하고 ‘국민 주거 안정을 실현한다는 데 그 목적이 있다. 따라서 이번 대책에는 재건축 규제 완화를 통하여 도심 내 아파트 공급을 획기적으로 확대하고, 아파트로 몰리는 수요를 빌라 등 비아파트 시장으로 수요를 분산하는 정책을 담고 있으며 그동안 준비해 온 3기 신도시 등 수도권 공공택지는 신속하게 공급하여 시장을 안정시키겠다는 확신을 주겠다는 것이다. 또한 서울·수도권 지역에 신규로 택지를 지정 발표하여 공급을 더 늘린다. 뿐만 아니라 주택공급 여건을 적극적으로 개선하여 가격을 안정시키겠다는 내용이 담겨 있다. 이러한 내용을 좀 더 자세히 살펴보면 다음과 같다. 

첫째, 도심 내 아파트 공급을 획기적으로 확대한다. 이를 위해 정비사업의 속도 제고 및 부담 경감을 위하여 특례법 제정으로 사업 기간을 단축하고 공공지원을 통한 불확실성을 해소한다. 또한 사업성 개선을 위해 용적률, 세제, 금융, 보증지원으로 사업중단을 최소화하며 사업성도 개선한다. 또한 재건축 부담금 폐지도 추진하고 노후계획도시 정비를 본격적으로 추진한다. 

둘째, 빌라 등 비​아파트 시장을 정상화한다. 이를 위해 공공 신축매입 주택을 2년간 11만호+ɑ 공급하되 서울은 무제한 매입한다. 또한 5만호 분양 전환형 신축매입 공급하며 사업자, 임대인, 실수요자, 임차인 등 맞춤형 세제·청약을 지원한다. 그리고 뉴:빌리지 선도사업지구를 선정하고 기축 임대주택 1.6만호를 추가 공급한다. 

셋째, 수도권에 공공택지를 신속하게 공급하고 22조원 미분양 매입확약을 제공하여 3.6만호를 매입하고 후(後)분양 조건부 공공택지의 선(先)분양을 허용한다. 뿐만 아니라 수도권 공공택지 지구지정을 조기화한다. 

넷째, 서울·수도권 신규 택지를 발표한다. 서울을 포함하여 수도권에 신규택지 후보지 8만호 공급을 발표한다. 또한 공공택지 이용 효율화로 2만호 이상 추가 공급한다. 

다섯째, 주택공급 여건을 개선한다. 이를 위해 어려운 건설사들을 돕기위해 PF대출 보증 35조원을 공급하고 인허가 관리 등 장애요인을 해소한다. 또한 CR리츠 활성화를 통하여 지방 미분양 주택을 해소한다. 

정비사업의 속도전은 당연할 일

도심 내 아파트 공급을 획기적으로 확대한다. 이를 위해 정비사업의 속도 제고 및 부담 경감을 위하여 특례법 제정으로 사업 기간을 단축하고 공공지원을 통한 불확실성을 해소한다. 또한 사업성 개선을 위해 용적률, 세제, 금융, 보증지원으로 사업중단을 최소화하며 사업성도 개선한다. 또한 재건축 부담금 폐지도 추진하고 노후계획도시 정비를 본격적으로 추진한다. 문제는 도심 내 규제 완화를 통한 주택공급정책은 당장 시장을 안정화시킬수 있는 정책이 아니며 중장기적 시장 안정화 정책이다. 뿐만 아니라 규제 완화로 사업추진이 우후죽순식으로 추진되지 않도록 관리해야 할 것이며 사업으로 인한 전월세 시장 안정화도 준비해야 할 것이다. 특히, 사업지 투기가 일어나지 않도록 관리하는 것이 더 중요할 수 있다. 

2% 부족한 빌라 등 非아파트 시장 정상화

빌라 등 비​아파트 시장 정상화한다. 이를 위해 공공 신축매입 주택을 2년간 11만호+ɑ 공급하되 서울은 무제한 매입한다. 또한 5만호 분양 전환형 신축매입 공급하며 사업자, 임대인, 실수요자, 임차인 등 맞춤형 세제·청약을 지원한다. 그리고 뉴:빌리지 선도사업지구를 선정하고 기축 임대주택 1.6만호를 추가 공급한다. 

문제는 소규모 주택건설업자의 입장에서는 시장이 활성화되어야 주택공급을 할 것이다. 또한 신축 후분양이 불안하면 공급은 늘리지 않기 때문에 근본적으로 비​아파트의 구매력을 촉진할 수 있는 수요진작 정책이 필요하다. 또한 실수요자도 가수요자도 비아파트 부분을 매수하는 경우에는 일정 면적 이하를 매입하는 경우 주택수에서 제외하는 정책은 매우 바람직하지만 매수 당시 부담을 줄여줘야 매수를 할 것이며 특히, 가수요의 경우 매수 이후 장기적으로 임대주택으로 활용해야 하는 것에 부담스러우면 매수 자체를 하지 않을 수 있어 활성화에서 걸림돌이 될 수 있다. 

따라서 취등록세의 감면은 매우 좋은 정책이나 임대주택등록 의무화는 기간을 6년으로 정할 것이 아니라 임대차보호법 상 2년 단위 계약이므로 2, 4, 6, 8, 10년 등으로 구분하여 계약을 자유롭게 하되 기간에 따라 세제 혜택을 주면 시장은 더 활성화될 수 있을 것이다. 이번에 정부가 발표하면서 지원하는 여러 가지 혜택과 규제 완화 정책은 비아파트 부분의 활성화에 걸림돌이 될 수 있다. 

전세금의 에스크로(Escrow)제도 도입 필요

몇 년 전부터 전세 사기 사건이 늘어나면서 전세를 사는 사람들은 불안한 나날을 보내고 있다. 특히, 아파트보다는 비아파트에서 많이 나타나 이곳에 사는 사람들이 더욱 불안해 한다. 사실 전세 사기 사건은 처음부터 임차인을 의도적으로 속이려는 사람은 분명 사기이다. 그러나 금리가 오르면서 시장환경이 악화되어 매매가격은 물론 전세가격이 하락하면서 역전세가 나타나 문제가 된 경우는 엄밀히 말해서 전세 사기는 아니다. 그런데 요즘은 전세금을 돌려주지 못하면 모두 전세 사기로 몰려 조사를 받거나 구속된다. 그래서 전세시장을 안정시키려면 일단 정부의 의도처럼 공급을 늘리는 것이 중요하다. 

그러나 그것보다 더 중요한 것은 예전부터 내려오던 전세 제도를 바꿀 수는 없겠지만 전세금을 안전하게 돌려받을 수 있도록 에스크로(Escrow)제도를 도입하는 것이다. 에스크로제도는 임대차계약을 체결할 때 임차인이 임대인에게 전세보증금을 직접 지급하는 것이 아니라 은행을 중간에 껴서 임차인으로부터 전세보증금을 받은 후 보관하는 제도를 말한다. 즉, 임대 기간이 만료될 때까지 은행이 보증금을 보관하게 되고 만료 시 임차인에게 은행이 보증금을 지급하는 전세보증금 예치 제도를 해야 한다. 전세보증금 전액이 아니라면 최소한 일정 부분이라도 은행에 예치 해두는 제도는 필요하다. 물론 임대인에게는 예치금액에 대한 이자 상당액은 지불하면 될 것이다. 당장은 우리나라에 에스크로제도가 없기 때문에 부동산계약 과정이나 임차 도중에도 전세 사기를 당하거나 부동산계약이 중도 파기되는 등 예상치 못하는 부동산 중개 사고가 종종 발생한다. 부동산 중개 사고에 대해서 우리나라에서는 법률상 피해보상을 받기가 매우 어렵다. 왜냐하면 공인중개사의 책임이 분명한 경우를 제외하고는 피해를 입을 경우 법적으로 대부분 당사자 책임으로 되어 있기 때문이다. 

주택도시보증공사(HUG)의 손실도 막을 수 있다.

주택도시보증공사(HUG)의 자료를 인용하여 전세보증사고 현황을 살펴보면, 전세사기 피해규모는 2021년 5,790억원, 2022년 1조1,726억원, 2023년 4조3,347억원, 2024년 상반기 2조 6,592억원으로 지속적으로 증가하고 있으며 피해 건수도 2021년 2,799건, 2022년 5,443건, 2023년 1만 9,350건, 2024년 상반기 1만2,254건으로 지속 증가하고 있는 것을 알 수 있다. ​

특히, 지난해 전체 사고 규모는 앞서 언급한 것처럼 1만9,350건에 4조3,347억원이었는데 이중 대위변제액 총액은 3조5,540억원으로 모두 역대 최대 규모를 기록했다. 그 원인은 집값이 고점을 기록한 2021년 하반기부터 집값이 본격적으로 떨어지기 시작한 2022년까지 체결된 전세 계약의 만기가 올해 하반기부터 도래하기 때문에 늘어난 것으로 보인다. 아파트와 달리 연립주택과 다세대 주택, 오피스텔 등은 비인기 상품으로 전락하고 전세사기 여파까지 남아있어 역전세 현상을 면치 못하고 있다. 

이 같은 상황에서 HUG 전세보증보험 가입이 늘면서 보증 잔액 또한 증가하고 있는 추세다. 2019년 49조3,930억원으로 50조원에 미치지 못했던 주택도시보증공사의 전세보증보험 보증 잔액은 지난해 8월 말 기준 119조2,619억원까지 어마어마하게 증가한 상태다. 주택도시보증공사 뿐만 아니라 임대인이 임차인에서 전세보증금을 반환하지 못하는 전세 보증사고는 지금과 같이 빌라 등 비아파트시장 침체가 계속된다면 앞으로 더 증가할 것이다. 물론 에스크로 제도가 도입되면 부동산 거래에서 사기를 사전에 방지할 수 있고, 거래대금 지급과 소유권 이전 등기가 동시에 이루어지며 부동산계약이 투명화되어 부동산 제도가 개선될 수 있다. 즉, 전세나 매매의 경우 부동산계약 과정에서 잔금을 치른 후 전입 또는 등기이전이 지연되거나 소유권 이전이 이행되지 않는 중개 사고에 대해서 자유로울 수 있다. 또한, 에스크로제도가 도입된다면 전세사기에서 어느 정도 안전할 수 있어 침체된 빌라 등 비아파트시장에 활력이 될 수 있다. 

신속한 수도권 공공택지 공급은 주택시장에 긍정적

수도권에 공공택지를 신속하게 공급하고 22조원 미분양 매입확약을 제공하여 3.6만호를 매입하고 후분양 조건부 공공택지의 선분양을 허용한다. 뿐만 아니라 수도권 공공택지 지구지정을 조기화한다. 시장가격의 상승은 두 가지 요인이 있다. 하나는 공급부족 또 하나는 수요증가이다. 따라서 시장 안정화를 위해서는 공급을 늘리는 것이나 이는 중장기적 대책이며 수요를 억제하거나 분산하는 정책은 단기적 정책이다. 물론 지금 당장 서울과 수도권 아파트 가격상승을 안정시키기 위해서는 중장기적 대책과 단기적 대책이 모두 필요하다. 단기적 대책은 아파트 수요를 비아파트 부분으로 돌리는 것이며 서울의 수요를 수도권으로 수도권 수요를 지방으로 분산하는 정책을 병행하는 것이다. 물론 수도권이나 지방의 경우에는 기업을 이전하거나 주거지를 이전하는 경우 세제 혜택을 주는 등 파격적인 정책이 필요하다. 이번 8.8대책은 국토부가 많은 고민과 검토를 해서 발표했겠지만 조금 아쉬움이 있다. 따라서 신속한 수도권 공공택지 공급은 주택시장에 긍정적으로 영향을 미칠 것이다. 

그린벨트 해제를 통한 주택공급은 중장기 대책

서울을 포함하여 수도권에 신규택지 후보지 8만호 공급을 발표한다. 또한 공공택지 이용 효율화로 2만호 이상 추가 공급한다. 서울은 도심지는 물론 도시 외곽에 주택을 공급할 수 있는 택지가 없다. 그 이유는 도시는 이미 포화상태이며 외곽은 그린벨트 제도로 인하여 개발이 제한되어 있어 주택을 공급할 수 없다. 그래서 택지가 부족하다. 결국 주택을 공급하려면 도시 외곽의 그린벨트를 해제할 수 밖에 없다. 이번에 정부의 신규주택  8만호 공급은 이런 그린벨트를 해제하겠다는 것인데 분명한 것은 1971년 7월 제도 도입 당시부터 지금까지 법 제1조에서 그린벨트는 “도시의 무질서한 확산을 방지하고 도시 주변의 자연환경을 보전하여 도시민의 건전한 생활환경을 확보하는 것을 목적으로 한다“고 되어 있다. 그러니 무분별하게 그린벨트를 해제해서 택지를 공급하면 안 된다. 그린벨트는 분명 우리들의 자산이며 미래세대의 자산이기 때문이다. 그래서 그린벨트를 지정한 목적을 다하지 못하고 있는 그린벨트를 해제해서 주택을 공급하면 될 것이다. 수도권에는 녹지가 없는 그린벨트 지역도 많기 때문에 이런 곳을 찾아 공급하기를 바란다. 이렇게 새로운 주택공급을 하겠다는 것은 당장 가격이 오르고 있는 부동산 시장 안정에 직접적 영향을 미치지는 못한다. 단지, 중장기적으로는 분명 영향이 미치므로 이런 정책도 필요하다.   

또 다른 정책이 필요할 수도

이번 정부의 8.8 부동산 대책은 현재 서울과 경기도 등 수도권에서 선호 지역 주택 가격 상승세가 계속되고 있는 반면, 지방은 하락세가 지속되고 있어 수도권과 지방 간 양극화가 심화되고 있는 상황에 정부는 고민 속에 8.8대책을 내놓은 듯하다. 8.8대책을 자세히 보면서 부동산 정책은 어느 정부도 완벽하게 내놓을 수 없다는 것을 다시 한번 느끼고 있다. 왜냐하면 부동산은 부증성이라는 자연적인 특성과 공급의 비탄력성, 그리고 사회‧심리학적 측면에서 시장이 어디로 갈 것인지 예측하기가 매우 어렵기 때문이다.

이번 대책은 그래서 당장 불안한 서울 아파트시장과 수도권 주요 지역의 아파트시장에 직접적 영향을 미치지 못할 것이라 예상한다. 특히, 2021년 8월 26일 한국은행이 기준금리를 인상하기 시작하면서 주택공급에 차질을 빚기 시작했다. 이로 인해 주택 인허가 및 착공 건수가 전반 이상 줄어들어 향후 입주 물량 감소로 이어질 것이라는 불안감 그리고 서울의 아파트는 여전히 부족하다는 인식 등이 주택구매력을 상승시키고 있다. 또한 금년 가을에는 그동안 팬데믹 이후 세계적인 긴축정책으로 상승했던 기준금리를 미국이 내릴 가능성이 커지면서 우리나라도 인하할 것이라는 기대심리 이로 인한 주택담보대출 금리가 향후 낮아질 것이라는 기대 등으로 주택소비심리지수까지 높아지고 있다. 그 결과 주택거래량도 늘어나고 가격도 상승하고 있는 것이다. 

또한 2022년 2월 24일 러시아의 우크라이나 침공, 2023년 10월 7일 하마스의 이스라엘 침공 등으로 전세계 경제침체와 국제유가 상승 등은 건설 원자재 가격까지 상승시켜 새로운 신축 주택가격의 분양가격이 높아지면 결국 주택가격이 오를 것이라는 불안감 더 나아가 2022년 12월 23일 인천광역시 미추홀구에서 2,700채 빌라왕이 전세 피해 사건을 만든 이후 서울의 화곡동, 안양, 광주, 수원, 광주, 부산 등 전국적으로 나타난 빌라, 오피스텔 등 전세 사기 사건으로 비​아파트 부분에 대한 기피 이미지(전세 사기사건에 대한 불안한 심리)가 확산되어 빌라보다는 아파트를 선호하는 쏠림 현상이 아파트 가격상승에도 영향을 미치고 있을 것이다. 따라서 정부의 비아파트 부분에 대한 적극적 활성화 방안이 지금 내놓은 대책보다도 더 필요하다. 결국 그렇게 되지 못하면 이번 대책으로 서울의 아파트 가격 안정과 경기도 주요 지역의 아파트 가격 안정에는 도움이 되겠지만 당장 안정시키지는 못할 것이다. 특히, 이번 대책에서 법령 개정이 필요한 부분이 많아 실제로 얼마나 실행될 수 있을지는 미지수다. 여당은 적극적으로 여야 합의를 도출하여 법안 통과가 될 수 있도록 노력해야 할 것이다. 

금년 하반기도 수도권 주택가격은 상승할 것이다.

결론적으로, 이번 8.8 부동산 대책은 공급 확대를 통해 주택 시장 안정을 목표로 하고 있어 그 실효성은 당장 시장 안정보다는 중장기적 안정 계획이라고 할 수 있으며 비아파트 부분의 시장 정상화 방안은 그 효과가 빠르게 나타날 수 있지만 가수요 접근의 제한적 문제로 생각보다 효과가 적을 수 있다. 또한 그린벨트 해제 등으로 공급하는 주택 역시 중장기적인 주택공급 정책이다. 따라서 금년 하반기 수도권의 아파트시장은 9월부터 시작되는 스트레스 DSR 시행이 시장에 어느 정도 영향을 미칠 것인지가 관건이지만 전반적으로는 금리인하에 대한 기대감, 향후 신규주택공급이 부족할 것이라는 불안감 그리고 원자재 가격상승 등으로 결국은 부동산 가격이 오를 것이라는 기대감 등으로 가격이 상승할 것이며 정부의 8.8대책은 그 효과가 생각보다 적을 것이다. 따라서 정부는 수도권 아파트 가격이 지속 상승한다면 또 다른 부동산 대책이 있어야 할 것이다.

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