휴가철에도 가격이 오르는 비정상적 부동산 시장 > News Insight

지난 8월 16일 한국감정원은 전국 주간 아파트 가격 동향을 조사 발표했다. 그 결과 전국평균 매매가격은 0.03% 하락하고 전세가격도 0.07% 하락했다고 발표했다. 그런데 수도권지역과 서울은 오히려 상승폭이 확대되면서 지난주에 이어 상한가를 치고 있다. 물론 수도권도 인천의 경우에는 소폭 하락하고 있으며 이러한 현상은 여름 휴가철인데도 불구하고 서울과 일부 수도권지역에서 나타나는 현상으로 그 원인이 궁금하다. 

일부에서는 정부의 고강도 주택시장 규제가 또 다른 부동산시장 왜곡현상으로 나타나는 것이 아닌가? 아니면 박원순 시장의 용산·여의도 개발계획에 따른 호재가 인근지역은 물론 대상지역의 부동산가격을 상승시키고 있는 것이 아닌가? 또 아니면 그동안 강남지역의 가격상승에 미처 따라가지 못한 다른 지역들의 겝 메우기 상승세가 아닌가? 

이러한 가격 상승세를 염려해서 인지 지난 8월 7일 국토교통부와 서울시가 개업공인중개사 사무소 합동점검을 시작했다. 부동산 가격이 상승하면 제일 먼저 지목되고 죄인 취급받는 것이 바로 개업공인중개사가 아닌가 한다. 그런데 이러한  단속에도 불구하고 요즘 나타나는 기현상(奇現象)이 바로 개업공인중개사들이 사무실에서 업무를 봐야 함에도 길거리나 커피숍에서 전화로 부동산을 상담하거나 중개하는 행태가 나타나고 있다. 단속이 시작된 이래 며칠 사이 서울은 매수문의는 증가하고 있으나 거래가 실종된 상태라고 한다. 

최근 한국감정원이 발표한 서울의 부동산 가격을 구별로 살펴보면 강북 14개구의 평균 주택가격 상승률은 0.15% 상승했으며 이중 단연 최고 상승률을 기록하고 있는 곳은 용산구로 0.29%나 상승했다. 이는 용산 마스터플랜 및 서울역과 용산역 지하화 개발사업 기대감으로 상승한 것으로 예상된다. 또한 인접지역인 마포구가 0.25%로 그 뒤를 이어갔으며 그동안 조용했던 은평구가 0.22%, 동대문구가 0.18% 상승하는 등 서울의 강북 14개 구 전 지역에서 소폭이지만 상승세를 이어가고 있다. 

강남은 어떤가? 강남 11개구의 평균주택가격 상승률은 0.21%이며 이중에서 가장 많이 상승한 곳은 서초구도, 강남구도 아닌 양천구로 0.27%가 상승했다. 특히 양천구는 목동신시가지 재건축추진 기대감으로 상승세를 이어가고 있으며 그 다음이 강동구로  0.24%가 상승했다. 이는 지하철 8호선과 9호선 연장선이 통과한다는 교통호재가 인근 수요 증가로 이어져 상승하는 등 강남 11개 구 역시 전 지역이 상승세로 이어지고 있다. 

경기도 역시 그동안 하락세가 이어졌으나 지난주부터 평균 0.02% 상승하면서 지역 내 양극화가 심화되는 모습을 보이고 있다. 특히, 가격 상승을 주도하고 있는 지역은 과천시로 지난주 대비 0.25%상승하였으며 이는 기존 과천지식정보타운 등 개발사업 호재와 더불어 GTX-C 구간의 과천역 확정 발표 영향으로 수요가 증가 하면서 상승폭이 확대된 것으로 풀이된다. 이밖에도 광명시와 시흥시 그리고 구리시 등 일부지역에서는 인근지역의 주택가격상승에 따른 갭 메우기식 가격상승이 이어지고 있다. 그런데 인천광역시는 오히려 하락세로 전환된 이후 하락폭이 축소되었을 뿐 여전히 하락세를 이어가고 있으며 그 원인으로는 신규공급 증가와 입주물량 증가 등이 원인으로 분석된다. 

또한  지방은 평균 0.12%하락하면서 지방 속에서도 양극화 현상이 나타나고 있다. 광주광역시나 전라남도 등은 0.08%와 0.02% 씩 소폭상승하고 있으나 지방경제 침체와 맞물려 고전하고 있는 지역은 울산광역시와 충청남도 지역이 대표적이다. 울산광역시의 경우에는 지역 기반산업 침체로 인한 인구 유출과 입주 물량 증가로 동구와 북구 등 모든 지역에서 하락세가 이어지고 있으며 충청남도는 천안시와 서산시 등 대규모 신규공급 증가 등으로 매물이 증가하면서 하락세가 이어지고 있는 상태다. 또한 그동안 잘나갔다고 알고 있는 세종시도 지난주부터는 하락세로 전화되고 있다. 

이렇게 정부의 규제강도가 강화되고 있는 시점에서 유독 서울과 수도권 일부지역에서는 가격이 상승하고 있을까? 이는 바로 규제 속에서도 개발호재가 발표되면서 가격이 상승하고 있는 것이며 가격상승에 뒤 이어 인근지역의 갭 메우기식 가격상승이 뒤를 이어 나타나는 현상이라고 할 수 있다. 이러한 현상을 증명이라도 하듯 지난 7주간 서울의 아파트 매매가격은 연속 상승폭을 확대했다. 여기에 정부의 투기 합동단속에도 불구하고 용산과 여의도 등 비강남권 개발호재가 수요심리를 자극하면서 가격상승을 주도하는 분위기다. 

이러한 상황에서 정부가 서울 전역에 대해 투기 점검에 나섰지만 각종 개발 호재가 풍부한 은평구와 여의도 및 용산 그리고 그 인근에 위치한 서대문구, 양천구, 영등포구 등 비강남권이 집값 상승을 주도하는 분위기는 당장 막을 수 없을 듯하다. 실제 금년도 서울 아파트 매매가격 상승을 주도한 곳은 비강남권 지역들로 확인된다. 마포·성동·동작·서대문·동대문·관악·중구 등 7개 구의 연 초 대비 누적 상승률이 강남3구(강남·서초·송파구, 11.20%)를 뛰어넘은 것으로 나타났다.

아마도 서울은 현재 규제보다는 지역 내 개발호재에 더 민감하게 반응하는 분위기가 아닌가 한다. 그 대표적인 예가 바로 서울~용산역 지하화 계획발표와 여의도 개발계획이다. 

문제는 정부가 고강도 규제대책을 내 놓고 있는 상황에서 당장 시행하는 것도 아닌데 너무 성급하게 개발계획을 발표한 것도 있지만 정부의 규제대책도 문제는 있다. 가격이 상승한다는 것은 수요가 많거나 공급이 부족하다는 것인데 현 정부는 가격을 통제하기 위해 수요도 공급도 모두 규제하고 있으니 말이다. 

특히, 한번 상승한 가격은 웬만해서는 하락하지 않는다. 왜냐하면 가격이 상승할 때는 앞만 보고 상승하지만 하락할 때에는 뒤를 돌아보며 “이 물건이 얼마였는데…” 라는 식의 과거를 회상하기 때문에 쉽게 떨어지지 않는 것이다. 최근 비 강남권지역의 가격 상승은 바로 다른 지역과 비교하여 상대적으로 저평가 되었다고 생각하거나 우리만 낮은 가격이라고 생각하는 지역을 중심으로 상승폭이 컸다. 

이제 서울에서는 웬만한 20평대 아파트를 구입하려면 5억 원 이상을 지불해야 한다. 서민들 입장에서는 참으로 개탄하지 않을 수 없다. 예를 들어 강서구 등촌동의 시영아파트 25평형이 불과 1년 전만 해도 3억 원 대였는데 최근 6억 원에도 매물이 없는 상황이 되었다. 이를 어찌해야 하나? 정부는 그런데도 오는 8월 말 투기지역 추가 지정과 재건축 가능연한 연장 등의 추가 부동산 대책을 예고한 상황이다. 

규제가 능사는 아니다. 여름 휴가철인데도 불구하고 서울과 일부 수도권지역에서 나타나는 현상은 그동안 너무 많이 오른 강남지역과의 기격 격차를 줄이기 위한 상승세에다가 정부의 고강도 주택시장 규제가 더 이상의 공급증가로 이어지지는 못할 것이라는 불안감, 그리고 박원순 시장의 서울~용산역 지하화사업과 여의도 개발계획에 따른 개발호재, 여기에 그동안 강남지역의 가격상승에 미처 따라가지 못한 다른 지역들의 갭 메우기 장세가 부동산가격 상승세로 이어지고 있는 것이다. 

따라서 정부는 서울시와 협의하여 다음과 같은 대책을 서둘러야 한다.

첫째, 서울~용산역 지하화사업과 여의도 개발계획은 사전준비 없이 발표부터 할 것이 아니라 장기적인 프로젝트로 접근하겠다고 발표해야 한다. 그래야만 대상지역은 물론 인근지역의 부동산 가격상승을 막을 수 있다.

둘째, 가격상승이 높은 지역은 투기지역(주택 및 토지투기지역) 지정 등으로 사전예방이 필요하다. 

셋째, 정부와 서울시는 재건축시장을 규제하기 보다는 오히려 25개구를 대상으로 재건축 총량제(세대수별 면적별)를 도입하여 순차적으로 사업을 추진할 수 있도록 하고 최소한의 공급증가 정책을 만들어야 한다. 

넷째, 신혼부부 희망타운 등 정부가 공급하는 주택이나 서울시가 공급하는 주택은 당분간 영구임대주택으로 공급되어야 한다. 그래야만 로또청약이나 분양권 전매 등을 막을 수 있다. 후분양제를 도입한다고 해결될 문제는 아니다. 

다섯째, 지방의 미분양주택을 해소하기 위해서는 예전에 정부가 시행했던 것처럼 미분양주택을 매입하여 임대주택으로 등록하는 경우 금융지원확대(대출 규제 등)와 취득세와 양도세 등 세제혜택이 필요하다. 

여섯째, 향후 미국금리인상이 국내 금리인상으로 이어질 가능성에 대비하여 아직도 변동금리대출방식으로 주택담보대출을 받은 사람들에게 고정금리장기대출방식으로 전환할 수 있도록 배려해 줘야 할 것이다. 

일곱째, 지난해 12월 13일 정부가 발표한 임대주택 등록활성화 방안에 따라 다주택자의 상당수가 임대주택으로 등록을 했다. 하지만 가격이 상승하면 다시 또 해지할 가능성도 있다. 왜냐하면 매도하기 위함이다. 그러나 여전히 임대주택사업자로 등록하지 않은 많은 다주택자들을 위해 임대주택 등록기준을 완화할 필요가 있다. 예를 들면 현재는 서울‧수도권지역의 경우 6억 원 이하, 지방은 3억 원 이하이면서 85㎡이하 주택만 임대주택으로 등록을 할 수 있도록 하고 있다. 뿐만 아니라 임대주택으로 등록을 하면 등록사업자가 아니면 매도를 금지하고 있다. 따라서 매도는 자유롭게 하되 임차인의 권리를 승계하는 조건으로 유연성이 필요하다. 

마지막으로 시중 유동성자금이 너무 풍부하여 투자처를 찾지 못하는 자금들이 부동산시장에 머물고 있다. 정부는 부동산시장을 규제하기 보다는 오히려 이러한 자금들을 산업 현장이나 증권시장 등 다른 쪽으로 유입될 수 있도록 정책의 변화가 필요하다. 

이제 한여름 밤의 무더위는 서서히 물러가고 있다. 선선한 바람이 불면 서민들은 이사 걱정을 하게 된다. 올 하반기 주택매매시장은 여전히 뜨거울 것으로 예상되고 있어 집 없는 사람들의 걱정은 점점 커지고만 있다. 집 없는 사람들은 우선 재고주택시장의 물량감소와 가격상승이 부담으로 작용하여 내 집 마련을 서둘 가능성도 있다. 하지만 그럴 필요는 없다. 오히려 주택을 구입하려면 재고주택시장보다는 신규분양시장을 노려보는 것이 더 현명할 것이다. 이미 재고주택시장은 가격이 너무 많이 올랐다. 

따라서 청약 가점이 높은 사람은 중소형 신규분양단지를 노려볼만하고 가점이 낮은 사람은 중대형 평형에 도전해 보는 것이 좋을 것이다. 왜냐하면 신규분양가격 이하로 가격이 떨어지는 경우는 많지 않기 때문이다.

분양받는 것도 힘든 서민들은 이사철 전세걱정도 커지고 있다. 전세시장은 기반시설이 양호하고 교육환경이 우수한 일부 지역을 중심으로만 제한적인 수요가 유입되면서 가격이 상승할 가능성도 있다. 특히, 이러한 현상은 서울의 강남권을 비롯한 비 강남권까지 확대될 가능성도 있다 하지만 신도시지역과 경기·인천지역은 입주물량 확대로 경쟁물건이 늘어나면서 가을 이사철은 약보합 흐름이 지속될 것으로 전망한다. <ifs POST>