보유세 인상, 지금은 아니다. > News Insight

부동산시장엔 규제만 있다.

어느덧 봄이 지나고 더운 여름이 왔다. 부동산시장도 따듯했던 봄이 지나고 더운 여름이 되어 지치고 짜증나는 여름날처럼 거래는 두절되고 가격은 하락하기 시작했다. 이렇게 되기까지 문재인 정부는 지난 1년 동안 부동산 시장과의 전쟁을 선포하고 8.2대책을 비롯하여 7번의 부동산 대책을 내 놓으면서 시장과 한판 승부를 벌였다. 특히, 부동산 정책이 단기적으로는 시장을 이길 수 있겠지만 중장기적으로는 결국 시장을 이길 수 없다는 것을 잘 알면서 고강도 규제정책을 내놓고 승부를 벌인 것이다. 

그 중요한 규제 내용만 열거해 보면 분양권전매금지, 대출규제, 재건축 지위양도금지, 민간택지의 분양가상한제 부활, 조정대상구역의 확대, 투기과열지구 지정, 투기지역 지정, 양도세 중과세, 재건축 초과이익환수제 시행, 보유세 개편과 금리 인상 등 부동산 시장에는 악재가 넘쳐나 차디찬 겨울이 계속 될 것으로 보인다. 이미 지방과 수도권 외곽 지역은 가격 하락이 시작되었으며 강남 4구를 비롯한 서울 집값도 역시 관망세를 넘어 약세로 전환되고 있다. 

그런데 정부는 대통령 직속 정책기획위원회 산하 재정특별위원회를 열고 보유세 인상 등에 대한 논의를 시작했다. 특히, 종합부동산세 세율인상과 공시가격 현실화, 공정시장가액 비율조정 등 보유세를 개편할 예정이며 임대소득 분리과세, 상속세 강화 등 세제현안 전반을 개정하겠다고 한다. 부동산시장에 호재가 없는 상황에서 보유세 마저 인상되면 부동산 시장은 한동안 침체될 것이 분명하다. 

보유세 인상 여부가 부동산시장의 향방을 가를 수 있다. 

그래서 정부의 보유세 개편이 어떻게 결정되느냐에 따라 주택시장 방향이 정해질 것으로 보인다. 여기에 향후 금리인상은 어느 정도 예상돼 있고 대출규제로 주택구입자금을 마련하기가 어려워 졌으며 다주택자에 대한 양도세마저 강화된 상태에 보유세까지 인상된다면 주택시장은 관망을 넘어 하향 안정화 될 것이다. 특히, 양도세 중과에 보유세 인상이 추가되면 주택소유자들이 느끼는 세 부담은 가중 될 수밖에 없다. 이렇게 주택보유에 부담을 느끼는 소유자들은 결국 매도 심리가 높아져 시장에 매물 증가로 이어질 수 있으며 매물이 증가하면 가격은 더 떨어질 수 있다. 

최근 정부는 다주택자를 대상으로 종합부동산세만 올리는 것 외에도 고가 1주택자를 겨냥한 보유세 신설도 검토 중인 것으로 알고 있다. 이 고가주택이라 함은 9억 원 이상 주택으로 서울의 강남4구 주택 대부분이 해당될 수 있다. 인상범위는 현재 종합부동산세율이 0.5~2%인 것을 1~4%로 2배 이상 인상하는 안이 거론되고 있다. 이렇게 되면 시장 충격은 매우 클 것이다. 아마도 특별위원회를 구성하여 보유세 인상을 논의하기 때문에 정부는 기존 제도를 손보는 수준에서 보유세를 개편하지는 않을 것이다. 그래서 보유세 인상 방안이 어떤 식으로 나오느냐에 따라 시장의 분위기도 영향을 많이 받을 것이며 그 강도에 따라 일시적인 가격 하락으로 끝나지 않고 장기 침체로 이어질 가능성도 있다. 그래서 정부의 보유세 인상 여부가 자칫 어려운 경제 상황을 더욱 위축시키지 않을 까 염려가 된다. 

정부가 생각하는 보유세 인상 과연 무엇인가?

그런데 정부가 생각하는 보유세 인상 방안은 아마도 종합부동산세 세율인상과 공정시장가액 비율 등이 될 것으로 보인다. 현재 공시가격의 80%인 공정시장가액 비율을 폐지하고 과세표준을 공시가격 수준으로 높이며 각 과세표준 구간별 세율을 2006년 종합부동산세 도입 당시 수준으로 인상하는 것이다. 

구체적으로 종합부동산세 과세표준은 6억원 초과 12억원 이하 구간에 대한 세율을 현행 0.75%에서 1%로 높이고, 12억원 초과 50억원 이하 구간에 대한 세율을 현행 1%에서 1.5%로 상향하는 것이다. 그리고 초고가 주택인 50억원 초과 94억원 이하 구간에 대한 세율은 현행 1.5%에서 2%로, 94억원 초과 구간에 대한 세율은 현행 2%에서 3%로 높이는 것이다. 

이렇게 되면 주택소유자들이 느끼는 세 부담은 매우 클 것으로 보인다. 왜냐하면 종합부동산세는 그 세율 자체가 높아지면 부담액이 커져 준비 없이 세금을 내야하기 때문에 더욱 부담으로 작용한다. 대부분 사람들은 주택을 구입할 경우에는 주택가격에 취‧등록세를 준비하고 주택을 구입하지만 보유세는 세금을 납부하기 위해 저축하거나 준비하고 내는 사람은 그렇게 많지 않아 가계에 직접적 부담으로 작용할 수 있다. 특히, 우리나라는 OECD 36개국 중 총 조세대비 보유세 비율이나 GDP대비 보유세 비율이 과히 낮지 않은 상태에서 부동산시장을 잡겠다고 보유세만 인상하면 국민에게 돌아가는 세 부담은 매우 클 수 있다. 따라서 거래세인 취득세와 양도세도 함께 고려되어 낮추는 방안도 심도 있게 검토 되어야 한다. 그래야만 조세반발은 물론 부동산시장이 장기 침체로 가는 것을 방지할 수 있다. 

보유세 인상 누구를 위한 것인가?

어쨌든, 정부는 여러 가지 방안에서 보유세 인상을 검토하고 결정하겠지만 공시가격을 높이는 방안으로 보유세를 인상하지는 않을 것으로 보인다. 왜냐하면 공시가격 인상으로 보유세를 인상하면 결국, 강남의 부자들만 해당되는 것이 아니고 서민들의 재산세까지 함께 인상되기 때문에 어렵게 내 집 마련을 한 젊은 사람들에게 보유세 인상은 폭탄일 수도 있기 때문이다. 그래서 만약 공시가격 인상으로 보유세를 인상한다면 무주택자나 서민들의 주택구매력을 저하시켜 결국 집값 하락까지 이어질 수 있기 때문에 정부의 인상 정도가 시세 수준으로 끌어올리긴 어려울 수 있다. 

그래서 정부는 공시가격 인상 보다는 종합부동산세 인상으로 방향을 잡을 가능성이 크다는 것이다. 종합부동산세를 인상하면 고액 자산가들은 보유세 인상에도 버티기가 가능하지만 투자 목적으로 주택을 여러 채 구입한 사람들이나 1가구 1주택자들의 경우에는 어려움이 예상된다. 물론, 다주택자들은 양도소득세 중과에 이어 보유세 걱정도 해야 하기 때문에 아직까지 임대주택 사업자로 등록을 하지 않고 관망하던 사람들 대부분은 등록사업자로 전환할 것으로 예상된다. 그렇게 되면 서울 기준 공시가격 6억 원 이하 중소형은 임대사업자로 등록하면 종합부동산세 합산 과세에서 배제되기 때문이다. 

그러나 선량한 1주택자는 소득이 증가한 것도 아닌데 주택가격이 상승하여 종합부동산세를 납부하게 되면 갑작스럽게 가계부담이 매우 클 것이다. 이 부분도 정부는 간과하지 않으면 안 된다. 뿐만 아니라 정부는 종합부동산세 이외에도 강남에 거주하는 사람들에게 거주세 또는 주거세를 신설해서 부과하는 문제도 거론되고 있다. 이러한 거주세는 영국이나 프랑스 등 외국에도 있는 세금이다.

 문제는 보유세 인상이 주택시장에 미치는 영향이다. 보유세에는 재산세와 종합부동산세가 있지만 종합부동산세는 부자세로 고액주택소유자만 납부하기 때문에 시장에 미치는 영향이 크지 않을 수 있다. 그러나 재산세는 모든 국민들에게 해당되는 문제이기 때문에 정부는 매우 신중해야 한다. 특히, 재산세는 매년 반복적으로 납부하기 때문에 가계에 영향을 줄 뿐만 아니라 아무리 규제해도 세입자에게 전가되는 조세전가 현상이 나타날 수도 있다. 

따라서 정부는 부동산시장을 안정화하겠다는 측면에서 보유세를 인상하려는 것인지 아니면 세금을 더 걷어 부의 편중을 방지하겠다는 것인지 지금시점에 다시 한번 신중히 생각해 봐야 한다. 보유세 인상이 거론될 시기에는 강남지역의 주택가격이 급상승하여 주택시장을 안정화 하겠다는 의지가 더 컸으나 이제 부동산시장은 진정국면에 접어들었기 때문이다. 이 시기에 보유세를 인상하는 것이 적절한지? 세금은 한번 인상되거나 새로운 세금이 만들어지면 그 세금을 낮추거나 폐지하는 것은 매우 어려운 일이다. 무엇이 조세형평에 맞는 것인지, 어느 것이 서민을 위하고 국민을 위한 정책인지 정부는 꼼꼼히 따져볼 때라고 생각한다.<ifs POST>