차기정부에 바란다 <8>부동산 정책 > News Insight

부동산시장 규제는 점진적 규제로

지난 2013년 2월 25일 국민들에게 꿈과 희망을 안겨 주겠다고 힘차게 출발한 제18대 박근혜 정부는 임기를 1년 남겨놓은 상태에서 4년 만에 막을 내리고 금년 5월 9일 제19대 대통령선거가 치러진다. 돌이켜보면 그동안 말도 많고 탈도 많았던 박근혜 정부의 부동산정책은 얼어붙었던 부동산시장을 살리는데 성공을 했다고 평가할 수 있으며 국·공유지를 활용한 저가의 행복주택 공급과 중산층을 겨냥한 민간임대주택 뉴스테이 정책은 대상자들(서민과 신혼부부, 청년, 학생, 1인 가구와 독거노인 등)에게 희망적인 보금자리를 제공했다는 점에서 좋은 평가를 받고 있다. 특히, 도시정비사업에 뉴스테이를 연계한 사업은 도심권 임대주택공급이라는 측면에서 긍정적인 평가를 할 수 있다. 

그러나 가계부채의 증가와 함께 강남권 재건축아파트 가격급등이나 이로 인하여 인근지역의 주택가격상승과 부산 등 일부지역의 신규분양시장 청약과열 그리고 매입 금융지원을 통한 자가 중심 주택정책을 펼친 점은 다소 아쉬운 점으로 남는다. 이 과정에서 정부가 돈을 빌려줘 집을 사게 만들다보니 금융부실위험은 커지고 집값은 집값대로 상승하는 현상에 전·월세 가격상승까지 가계부채 부실위험을 초래하였다. 현재의 가계부채 문제가 큰 이슈화된 것도 같은 맥락이라고 보면 될 것이다. 

그래서 정부는 지난 해 12월 24일 총체적부채상환능력심사(DSR)<주1>제도를 도입하겠다고 발표한 이후 국민은행이 전격적으로 지난 4월 17일부터 DSR제도를 도입하였다. 아마도 많은 은행들이 뒤를 이어 이 제도를 도입할 것이며 그렇게 된다면 가계부채가 늘어나는 것을 어느 정도 억제할 수 있겠지만 부동산시장은 장기침체로 갈 가능성이 높아질 것이다. 하여튼, 박근혜정부의 공과(功過) 중 공(功)을 잠재우기에 충분할 정도로 가계부채 증가 대응에는 미흡했다고 할 수 있다. 

이제 새로운 대통령 제19대 대통령이 탄생한다. 이번 새로운 정부가 들어서면 정신없이 돌아가는 국제정세와 대외경제의 불확실성 그리고 국내의 어려운 경제상황과 맞물려 갈라선 민심을 수습하고 국가의 미래를 위해 앞으로 전진해야하는 숙제가 남아있다. 특히, 민생과 직결된 부동산정책을 어떻게 추진하는 것이 좋은지 공약을 중심으로 몇 가지만 차기정부에 바란다. 

부동산개발은 도시재생 분야만 

인구감소 문제는 대학입학정원에서부터 나타나고 있다. 점점 생산인구는 감소하고 노인인구는 늘어나는 기형적 인구구조를 만들고 있다. 여기에 주택공급은 지속적으로 늘어나 2030년 이후에는 남아도는 집이 도심 곳곳에서 나타날 수 있다는 우려의 목소리가 나오고 있다. 우리나라도 2016년 기준으로 전국의 빈집이 100만 가구를 넘어 섰다. 그래서 부동산개발 분야는 더 이상 신도시나 대규모 택지개발보다는 도심지의 슬럼화를 방지하고 국민의 삶의 질을 높여줄 수 있는 도시재생사업을 추진해 나가야 한다. 

거창하게 대규모로 주택을 부수고 다시 짓는 그런 사업이 아니고 눈에 보이는 작은 단위의 환경개선사업부터 국민이 원하는 도시재생사업이 필요한 시기이다. 특히, 정부가 자금을 투자하여 도시재생사업을 추진하기 보다는 주민 스스로가 도시를 변화시킬 수 있는 도시기반시설의 설치 등 환경조성을 만들어 주는 것이 무엇보다 중요하다. 이번 대선에서 도시재생사업의 공약을 발표한 후보는  더불어 민주당의 문재인 후보와 자유한국당의 홍준표후보만이 도시재생정책을 발표하였다. 

문재인 후보의 도시재생 뉴딜정책은 매년 10조원씩 5년간 50조원의 공적재원을 투입해 뉴타운·재개발사업이 중단된 전국의 달동네 약 500곳에 대한 구도심과 노후 주거지를 되살리겠다는 것이다. 강력한 도시재생 정책이 시급한 지금 매우 시의적절한 공약이라고 할 수 있다. 또한 도시재생 과정에서 집값이나 임대료만 오르는 일이 없도록 저소득층 주거와 영세 상업공간의 확보를 의무화하고 임대료를 일정수준 이하로 묶을 수 있는 규정을 마련해 젠트리피케이션<주2>에 대비하겠다는 것이다. 도시재생에 사용되는 비용은 주택도시기금과 한국토지주택공사(LH)와 서울주택도시공사(SH) 사업비 등을 통해 조달하고 이러한 뉴딜정책을 통해 연간 일자리 39만개와 임대주택공급을 촉진하겠다는 것이다. 사업방식 역시 예전과는 다르게 소규모 정비사업 위주로 추진한다고 한다. 

하지만 이러한 사업추진 방법은 전면 재개발사업에 비해 속도가 나지 않을 수 있으며 효율성도 떨어질 수 있다. 그래서 도시재생 뉴딜공약이 투기성 공약이 되지 않으려면 투기방지 대책과 사업추진 방법의 효율화 등 보완이 필요하다. 공약은 과감하지만 실천이 따르지 못하고 실효적 재생방법을 제시하지 못하면 구호에 그칠 수도 있다. 여기에 사업이 잘 추진되어도 부동산시장이 침체되면 사업성이 악화되어 도시재생 뉴딜정책은 성공을 거두지 못할 수 있으므로 차기정부에서도 금년 말로 연기가 종료되는 재건축초과이익환수제의 재 연기나 폐지가 사업 성공을 위해서 필요한 조치라고 생각한다. 물론 지금 전매 제한과 같이 가격 급등을 막을 수 있는 대안도 있어야 할 것이다.   

주거복지는 민·관이 공동으로  

차기 정부는 임대주택공급과 청년주택공급을 꾸준히 늘려 나가야 하겠지만 우선먼저 제도부터 재정립해야 한다. 왜냐하면 임대주택의 종류가 너무 많고 입주자격 조건도 제 각각이기 때문에 입주대상자들이 임대주택에 대한 선택의 방법과 종류에 대한 이해가 부족하다. 따라서 임대주택에 대한 제도부터 정리가 되어야 한다. 

이번 대선에서도 후보자들은 하나같이 임대주택의 공급을 늘리는 쪽으로 공약을 내 놓았다. 서민의 표를 의식해서 그랬을 것이다. 대선 유력 후보인 문재인 후보와 안철수 후보만 하여도 임대주택에 대한 공약이 한두 가지가 아니다. 문재인 후보는 매년 17만 호씩 공적임대주택(공공임대 13만호, 공공지원 민간주택 4만 가구)을 공급하겠다고 발표하였다. 이외에도 그동안 발표한 주거복지 정책을 살펴보면 준공공임대지원, 쉐어하우스 공공5만호, 역세권개발 청년주택공급, 대학생 기숙사 확대(5만명 수용), 공공기관이 직접 공급·관리하는 장기임대주택도 매년 13만호 확보, 주택구입 및 전세자금 지원 55만호, 2030세대에게 임대료를 보조하는 주택수당을 신설, 신혼부부에게 공공임대주택 30%를 우선 공급하겠다는 등 많은 서민주거복지정책을 약속했다. 

또한 박근혜정부에서 추진되었던 뉴스테이 사업의 경우에는 민간에서 하는 사업인 만큼 정부가 개입하지 않고 공공택지 특혜 분양만큼은 중단한다는 계획이다. 국민의 당 안철수 후보도 지난해 공공주택특별법 개정을 통해 국민연금으로 청년희망임대주택을 조성하는 청년희망둥지법을 발의한 바 있다. 그리고 공공임대주택 15만가구 공급과 주거급여 사각지대 해소 등 주거복지공약을 내놓았다. 자유한국당 홍준표 후보 역시 청년신혼부부대상 공공분양주택 5만 가구 공급과 저소득 2030가구에 주택수당제공, 저소득층 가계금리인하 등 공약을 발표하였다. 이 밖에도 유승민 후보가 청년 1~2인 가구에 15만 가구 공급과 60㎡ 이하 주택에 대한 취득세 면제 그리고 심상정 후보가 반값아파트 15만 가구 공급, 공공임대주택 비율 12%로 상향 등 파격적인 공약을 발표하였다. 

문제는 재원조달이다. 그리고 어디에 얼마만큼 공급하겠다는 것인지가 구체적으로 없다. 그냥 당장 표를 의식해서 “이렇게 많이 공급하겠습니다. 이렇게 하겠습니다.” 라고 발표한 듯하다. 대선주자들이 주거복지를 위해서 다양한 형태의 임대주택을 공급하겠다고 공약으로 내 놓은 것은 매우 고무적인 일이지만 차기 정부는 구체적으로 어떤 방식으로 재원을 조달하고 어디에 얼마만큼의 임대주택을 공급할 것인지 잘 계획하고 실천해야 한다. 특히, 주거복지는 정부의 책임이기도 하지만 임대주택공급은 민·관 합동방식의 공급이 확대되어야 효율적이고 합리적이며 다양한 형태의 공급이 이뤄진다. 좋은 계획도 실천이 따르지 못하면 아무 소용이 없다. 차기 정부는 계획이 곡 실천될 수 있는 정부가 되기를 바라며 실천이 뒤 따르지 못하면 서민들을 두 번 울리는 꼴이 된다는 점 꼭 명심해야 한다.

가계부채 문제해결과 금융규제는 단계별 규제를 

지난해 말 우리나라의 가계부채가 1,355조원이라고 했으니 지금쯤 가계부채가 1400조원에 육박하고 있다. 이번 대선에서 모든 후보들이 이 문제를 거론하면서 하나같이 주택담보대출비율(LTV)<주3>과 총부채상환비율(DTI)<주4> 강화를 약속하고 있다. 가계부채의 총량규제를 언급할 때 LTV·DTI 카드를 먼저 꺼내는 이유는 전체 가계부채 규모를 크게 줄일 수 있는 손쉬운 수단 중 하나이기 때문이다. 지금의 LTV·DTI는 각각 70%ㆍ60%선이다. 이는 지난 2014년 8월 최경환 전 경제부총리 겸 기획재정부 장관 취임 이후 완화되어 현재에도 해당 기준을 유지하고 있다. 

가계부채의 현주소는 매우 복합적이다. 과거에 비해 가계부채 내 자영업자의 대출 수요가 크게 늘었으며 경제가 어려워 주택을 담보로 돈을 빌려 생활자금에 사용하는 경우도 많다. 그렇기 때문에 실물경기의 회복 없이 LTV와 DTI를 강화하는 것만으로는 가계부채의 꼬인 실타래를 풀기는 역부족이다. 더 큰 문제는 금융권에서 가계부채의 총량을 규제하기 위하여 지난 4월 17일 국민은행을 시작으로 총체적부채상환능력(DSR)심사제를 시행하기 시작하였다. DSR은 차주가 대출을 받을 경우 금융권을 비롯한 모든 부채를 파악하여 원금과 이자를 상환할 수 있는 능력을 심사하는 제도로 지금과는 전혀 다른 대출방식이다. 이 제도를 시행하면 투자수요가 위축되고 주택경기가 둔화되며 시장이 침체될 수 있다. 이러한 상황에서 가계부채 증가의 위험성을 인식하고 있는지 대선주자들은 모두 LTV·DTI 규제 완화 계획은 없다. 

따라서 차기 정부는 지금처럼 경제가 어렵고 경성장률이 둔화되어 부동산경기 의존도가 높은 상황에서 가계부채의 충격을 고려하여 강도 높은 규제보다는 점진적 규제로 부동산시장을 연착륙 시키는 정책을 수립해야 한다. 과거 일본의 부동산 버블 붕괴시 강력한 규제 정책이 바로 금리인상과 더불어 총체적부채상환능력(DSR)심사제 도입이었다. 차기정부는 이 교훈을 거울삼아야 한다.  

전·월세상한제와 계약갱신청구권제 시행은 지역별 맞춤형 정책으로 

전·월세상한제와 계약갱신청구권시행은 대선이전부터 국회에서 추진되었던 내용이며 임차상인 영업권 보호 역시 권리금 보호 문제와 함께 수년전부터 논란이 되어 왔던 내용이다. 우선 전·월세상한제와 계약갱신청구권제 시행에 대한 내용을 살펴보면 전·월세상한제란 부동산시장에서 전·월세의 인상률을 년 간 5%로 제한하는 제도다. 그리고 계약갱신청구권제는 현행 주택임대차보호법상 임대차계약을 하면 임차인은 2년의 기간 동안 거주할 수 있다. 

그러나 이 제도를 시행하면 임차인에게 특별한 사유가 없는 한 1회에 한하여 계약을 더 연장할 수 있는 권한을 임차인에게 주자는 것이다. 그렇게 되면 임차인은 4년을 거주할 수 있게 된다. 그런데 이를 시행하게 되면 당장 임차인에게는 전·월세가격의 인상 억제와 거주기간의 연장이 주거안정을 위해 좋을 수 있겠지만 초기 또는 계약기간 종료 후 임대료가 상승할 수 있다. 그러나 임대인 입장에서는 계약의 자유를 침해한다는 목소리와 함께 사유재산권 침해라는 반대이유를 들고 있다. 

차기 정부에서는 이를 시행할 가능성이 높아지면서 업계에서는 이 제도가 시행되면 그렇기 않아도 요즘 젊은 사람들은 주택에 대한 개념이 소유의 개념에서 이용의 개념, 사용의 개념으로 바뀌고 있어 주택구매력이 떨어지고 있는데 주택거래가 위축될 수 있다는 우려의 목소리도 또한 커지고 있다. 따라서 차기 정부에서 전·월세상한제와 계약갱신청구권제를 시행하려면 전면시행하기 보다는 독일처럼 지역주택을 세분화해서 적용하거나 전·월세가격이 급등하는 지역에 투기지역이나 투기과열지구처럼 지정을 하고 선별적으로 시행하거나 해제하는 탄력적 운영이 필요하다.        

국회와 행정부의 세종시 이전은 업무의 효율성으로 

국회와 행정부의 세종시 이전문제는 처음부터 잘못 꿰어진 단추였다. 대부분의 행정부처는 이전을 하고 국회는 서울에 있으니 국회가 열리는 달이면 모든 행정부처의 고위공무원들 대부분은 서울에서 대기하거나 하루에도 몇 번씩 오르락내리락 했다. 그래서 국회도 함께 세종시로 내려가는 것이 타당하며 국회의원의 특권 또한 이참에 조금은 내려놓고 가기를 바란다. 국민의 대표기관인 국회가 국민의 위에 굴림하고 있으니 권력형 비리가 생기는 것이다. 선거철에는 유권자들에게 90도 인사를 하지만 국회의원에 당선되고 나면 목에는 석고로 기부스를 했는지 유권자가 90도 인사를 해야 하며 얼굴은 보기 힘들 정도로 높은 분이 되셨으니 국민과 소통이 어려워진다. 따라서 이번에야 말로 꼭 국회가 세종시로 이전을 하여 행정부와 함께 효율적 국정운영을 할 수 있기를 기대한다.   

대선이후 부동산시장은? 

새로운 정부는 누가 대통령에 당선되더라도 부동산시장의 부양보다는 규제에 초점이 맞춰질 것으로 보인다. 심지어 박근혜정부에서 일을 했던 유승민, 홍준표 후보까지도 부양중심, 가진 자 중심의 부동산 정책에 대해서 개선 의사를 밝히고 있다. 단지, 일부 후보의 도시재생사업과 임대주택 공급확대 말고는 모두가 규제정책이니 말이다. 그래서 대선공약을 중심으로 부동산시장만 생각하면 먹구름이 다가오고 있는 듯하다. 특히, 차기 정부는 미국의 보호무역주의와 금리인상 그리고 중국의 사드배치 문제로 인한 경제제재와 북핵문제 등 점점 커져가는 대외경제의 불확실성, 국내의 일시적 주택공급 과잉문제와 가계부채 증가 그리고 대출규제와 금리인상 등 부동산시장은 그 어느 때보다도 매우 어려운 형국이 될 것이다.

 따라서 차기정부는 부동산시장을 강도 높게 규제하거나 또는 단기적인 처방식 대책보다는 100년 대계를 내다보고 단계적으로 국민을 위한 정책을 만들어 주기를 바라며 규제를 하더라도 부동산시장의 특성을 감안하여 지역별 맞춤형 정책을 만들어 주기 바란다. 국민들은 세상이 불안하면 소화도 잘 안되고 정권이 바뀌면 기대도 크지만 불안감과 걱정도 커진다. 차기 정부는 국민의 마음을 잘 읽고 어루만지는 선정을 베푸는 정부가 되기를 바란다.     <ifs POST>