1세대 1주택 세제혜택의 명분과 실제 > News Insight

1세대 1주택에 대하여 세제상 혜택을 주는 것은 납세자에게는 매우 익숙하다. 그래서 납세자들은 주택 보유상황을 세법에서 정하는 1세대 1주택의 범주에 포함되도록 하기 위하여 노력(?)한다. 1세대가 1주택을 보유한다는 의미로 읽혀지는 1세대 1주택은 세법상 규정을 읽어보면 그리 간단하지 않다.

 ‘1세대 1주택’을 문언적으로 정의하면 1세대가 1주택을 보유하고 있는 경우를 말한다. 세대(世帶)는 공동으로 가족생활을 하는 단위를 말하기 때문에 1세대 1주택은 공동으로 가족생활을 하는 한 단위가 1주택을 보유하는 것으로 정의하면 된다.

 하지만 소득세법에서 정의하는 ‘1세대 1주택’은 원칙적으로 양도소득세가 비과세되는 혜택을 주기 때문에 이보다 훨씬 까다로운 기준을 가지고 있다. 소득세법 시행령 제154조 제1항에서 규정하고 있는 ‘1세대 1주택’은 “1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년 이상인 것”을 말하며, “취득 당시에 조정대상지역에 있는 주택의 경우에는 보유기간 2년 이상 요건 이외에 거주기간이 2년 이상인 추가적인 요건도 충족”해야 한다.

 하지만 예외적으로 보유기간이나 거주기간의 제한을 받지 않는 경우는 따로 규정하고 있다. 그리고 1세대에 관하여는 소득세법 제88조 제6호에서 거주자 및 그 배우자주1)가 그들과 같은 주소 또는 거소에서 생계를 같이 하는 자주2)와 함께 구성하는 가족단위를 말한다고 규정하고 있고, 배우자가 사망하거나 이혼한 경우 등은 예외적으로 배우자가 없어도 1세대로 보고 있다. 

※ 주1) 법률상 이혼을 하였으나 생계를 같이 하는 등 사실상 이혼한 것으로 보기 어려운 관계에 있는 사람을 포함한다.

※ 주2) 거주자 및 그 배우자의 직계존비속(그 배우자를 포함) 및 형제자매를 말하며, 취학, 질병의 요양, 근무상 또는 사업상의 형편으로 본래의 주소 또는 거소에서 일시 퇴거한 사람을 포함한다.

 이처럼 문언상 1세대 1주택의 의미와 소득세법상 양도소득세가 비과세되는 혜택이 부여되는 1세대 1주택의 의미는 차이가 크다.

 그렇다면 우리 세법이 오랜 기간 동안 1세대 1주택에 관하여 양도소득세 비과세혜택을 준 이유는 무엇인가? 혹자(或者)는 1세대 1주택의 경우에도 양도차익이 발생한 경우 소득이 발생하였으므로 양도소득세를 과세하여야 한다는 주장을 하기도 한다. 소득이 있다면 모두 과세하여야 한다는 것으로 일단 일리가 있다. 

하지만 전통적으로 우리 세법이 1세대 1주택에 대하여 양도소득세를 비과세 한 것은  나름의 이유가 있었다. 주택은 인간 생활에 꼭 필요한 의식주(衣食住) 중 주(住)요소로서 주택에 거주하기 위해서는 임차를 하거나 소유할 수밖에 없다. 주거의 안정을 위해서는 궁극적으로 주택을 소유하여야 하므로 1주택을 소유하는 것은 삶의 필수적 요소이다. 

그리고 일정한 주택에 살다보면 다른 주택으로의 이전도 필요한 상황이 될 수 있는데, 만약 1세대 1주택에 양도소득세를 부과한다면 양도대금에서 양도소득세를 차감한 후의 금액으로는 양도 전의 가격과 같은 가격대의 주택을 대체취득함에 어려움이 있을 수 있고, 이는 헌법 제14조에서 규정하는 거주이전의 자유를 실질적으로 침해할 수 있어 지금껏 과세하지 않았다. 

 그런데 현재 시행되고 있는 부동산 조세정책에서 1세대 1주택은 기존의 혜택을 준다는 기조를 유지하면서도 어떤 부분은 그 방향성이 의심되는 부분이 있는데 이에 대한 몇 가지 이슈를 살펴보고자 한다.

첫째는 고가주택에 관한 것이다. 고가주택은 실지거래가액이 9억 원을 초과하는 주택을 말하며 1세대 1주택이라 하더라도 9억 원 초과 부분은 과세한다. 실지거래가액이 9억 원을 초과하는 경우 과세하는 규정은 2008년 10월 7일 개정된 내용으로 개정된 지 12년이나 되었다. 며칠 전 뉴스에 의하면 서울 소재 아파트 중 반 이상이 9억 원 이상이라고 한다. 고가 주택이 몰려있는 서울 강남지역을 대상으로 하면 이 비율은 더욱 높아질 것이다. 12년 전 주택가격과 지금의 주택가격을 비교한다면 실지거래가액이 9억 원 이상인 주택을 지금까지 고가주택의 기준으로 사용하는 것은 문제가 있다고 생각한다.

둘째는 정부가 투기의 대상으로 보고 있는 조정대상지역 주택의 경우, 1세대 1주택의 일반적인 요건인 2년 이상 보유요건 이외에 2년 이상 거주요건도 있다. 하지만 1세대 1주택의 경우에도 굳이 2년 거주요건을 고집하는 것이 합리적인 명분이 있는지도 의문시된다. 

소득세법 제154조에서 규정하는 1세대 1주택의 요건을 그 연혁으로 살펴보면 예전에는 보유기간이 3년 이상이고 서울특별시, 과천시 및 「택지개발촉진법」 제3조에 따라 택지개발예정지구로 지정ㆍ고시된 분당ㆍ일산ㆍ평촌ㆍ산본ㆍ중동 신도시지역에 소재하는 주택의 경우에는 해당 주택의 보유기간이 3년 이상 요건 이외에 보유기간 중 거주기간이 2년 이상이라는 요건이 추가로 존재하고 있었다. 그러나 2011년 6월3일 개정 시 거주기간 2년은 삭제되었다가 2017년 9월19일 개정 시 취득 당시 조정지역에 있는 주택의 경우는 다시 거주기간 2년이 추가적으로 들어오게 된 것이다.

 거주기간 요건이 문제되는 이유는 우리 국민들의 일반적인 주택구입형태에 기인한다. 주택은 우리국민들이 보유하는 자산 중 평균적으로 가장 고가의 자산이다. KB국민은행 자료에 의하면 소득을 모두 저축하고 소득과 동일한 분위가격의 주택을 구입한다고 가정할 때 2020년 9월 기준 소득 분위 하위 20% 소득자는 19년이 걸리고, 상위 20% 소득자라고 하더라도 15.5년이 소요된다고 한다. 

이러한 통계는 국민들이 자기자금으로 주택을 구입하는 것이 얼마나 어려운지를 보여주고 있다. 이러한 상황에서 주택을 구입하기 위해서는 은행에서 대출을 받거나 전세자금을 이용한 구입 이외에는 특별한 방법이 없다. 만약 자기자금으로 주택을 구입하려는 계획을 세웠다면 소득을 통하여 자금이 모이는 속도보다 주택의 가격상승 속도가 더 빨라 주택의 취득은 생전에 불가능할 수도 있다. 

주택가격의 가파른 상승을 따라잡기 위해서는 한시라도 빨리 주택을 소유해야 한다는 생각에 사로잡힌 국민들의 주택취득 형태는 결국 전세자금과 은행대출을 이용한 취득이 하나의 대안이 될 수 있고 이렇게 취득한 주택은 전세자금과 대출금을 반환하지 않고는 실질적으로 입주해서 살 수 없는 상황이 된다. 

이러한 상황을 투기라고 볼 수 있는가? 실제 거주하지 않는 1세대 1주택에 대하여 거주기간을 채우지 못했다고 해서 비과세혜택을 주지 말아야 한다는 주장은 이 부분에서 투기성격이 아닌 서민들의 주택취득형태를 투기로 보겠다는 것이어서 문제가 있다. 

국민들의 생활에서 1세대 1주택의 보유는 투기목적이라고 볼 수 없고 설사 소유하고 바로 거주를 못하더라도 주택가격의 상승속도가 소득을 저축하여 목돈을 형성하는 속도보다 빠른 상황에서 1세대 1주택의 경우라면 사회적으로 비난할 명분이 크지 않다고 생각한다. 

셋째, 양도소득세뿐만 아니라 보유세인 재산세와 종합부동산세의 경우도 생각해 볼 문제가 있다. 재산세의 경우는 재산의 보유에 부과하는 세목으로 특별히 1세대 1주택이라고 하더라도 혜택을 줄 명분이 없다. 하지만 종합부동산세는 재산세와는 그 과세에 대한 입법취지가 다르다. 고액의 부동산 보유자에 대하여 부동산 보유에 대한 조세부담의 공평성을 제고하고, 부동산의 가격안정을 도모한다는 목적이 있으므로 1세대 1주택자의 보호는 필요하다. 1세대 1주택자는 주택투기를 통하여 시장을 교란하는 세력이라고 볼 수 없기 때문이다. 종합부동산세의 경우에 1세대 1주택의 경우 까지도 세율을 인상하는 것은 1세대 1주택에 대하여 보호하여야 한다는 생각과는 부합되지 않는다.

 1세대 1주택에 대한 세제 혜택은 국가의 조세정책의 일환으로 정해질 문제이기는 하지만 나름의 명분이 있고 이러한 명분을 우리 세법도 인정하고 있다.  만약 1세대 1주택에 대한 세제 혜택을 주는 쪽으로 기울어졌다면 세제 혜택에 대한 일관성은 필요하다. 1세대 1주택에 혜택을 준다고 하면서 슬그머니 이에 대한 효과를 약화시키는 정책을 선택하는 것은 바람직하지 않다. 

투기를 막겠다는 목적으로 1세대 다주택자에 대한 세 부담을 증가시키는 의도라면 1세대 1주택자에 대한 세제혜택은 확실하게 부여하는 것이 시장에 대하여 강력한 정책방향을 제시하는 것이다.

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