부동산 금융 정책의 정상화 방안 > 보고서

< 요 약 >

▶ 주택담보대출은 주택수요와 연계된 금융제약을 완화시켜주는 중요한 역할을 하고 있으나, 가계부채 급증과 주택가격 급등 문제의 원인으로 지목되면서 주택수요 억제차원에서 강력한 규제 방안이 지속적으로 마련, 시행 중이다.

- 노무현 정부 때 도입된 부동산 관련 금융규제는 문재인 정부 들어서 더욱 강하게 적용되고 있는데, 이는 주택가격의 급등을 억제하기 위한 수단으로 정부가 주택금융의 활용을 정책적으로 강력히 제한하고 있기 때문이다.

▶ 특히, 부동산 관련 금융규제가 주로 국토부에서 지정하는 각종 지구단위 규제와 맞물리면서, 규제 변경 시 소위 풍선효과를 불러일으키는 원인으로 작동하는 등 부작용을 양산하고 있다.

  - 국토부가 지정하는 부동산 규제지역은 기준에 따라 조정대상지역, 투기과열지구, 투기지역으로 구분되는데, 일단 규제지구로 지정되면 규제지역 주택에 대해 주택담보대출 규제가 엄격하게 적용된다.

▶ 원칙적으로 주택금융 본연의 기능인 주택소비자의 금융제약 완화를 정책에 충실히 반영하고, 잦은 규제 변경으로 복잡해진 주택금융 규제수단을 원래 목적으로 환원·단순화하여 정책의 이해도와 효과를 제고할 필요가 있다.

▶ 주택금융이 주택구입을 지원하는 본연의 기능을 수행할 수 있도록 대출규제를 적정 수준으로 설정해야 한다.

  - LTV 규제를 지역적 차별 없이 70% 또는 75%로 단순화하고, 차주의 주택 보유수에 따라 다주택자에게 차등적으로 강화하는 규제방식으로 전환해야 한다.

  - DSR 규제수준도 단일화 된 수준으로 설정하되, 청년·저소득층 실수요자를 위해 10~20%p 추가하도록 우대 적용할 수 있는 제도로 보완해야 한다.

  - 다만, 소득이 낮은 실수요자에 대한 주택금융 공급의 축소 가능성을 줄이기 위해 다양한 형태의 장기 주택담보대출 상품의 공급을 통해 수요자의 생애재무관리가 가능하도록 적극적으로 지원해야 한다.

▶ 매매시장에서 최초주택구매자(first-time home buyer) 개념을 도입하여 이들에 대한 금융공급 지원을 확대하고, 임대시장의 취약계층에는 공적기관의 보증공급 확대를 통해 주거비 부담을 완화해야 한다.

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< 요 약 >

▶ 주택담보대출은 주택수요와 연계된 금융제약을 완화시켜주는 중요한 역할을 하고 있으나, 가계부채 급증과 주택가격 급등 문제의 원인으로 지목되면서 주택수요 억제차원에서 강력한 규제 방안이 지속적으로 마련, 시행 중이다.

- 노무현 정부 때 도입된 부동산 관련 금융규제는 문재인 정부 들어서 더욱 강하게 적용되고 있는데, 이는 주택가격의 급등을 억제하기 위한 수단으로 정부가 주택금융의 활용을 정책적으로 강력히 제한하고 있기 때문이다.

▶ 특히, 부동산 관련 금융규제가 주로 국토부에서 지정하는 각종 지구단위 규제와 맞물리면서, 규제 변경 시 소위 풍선효과를 불러일으키는 원인으로 작동하는 등 부작용을 양산하고 있다.

  - 국토부가 지정하는 부동산 규제지역은 기준에 따라 조정대상지역, 투기과열지구, 투기지역으로 구분되는데, 일단 규제지구로 지정되면 규제지역 주택에 대해 주택담보대출 규제가 엄격하게 적용된다.

▶ 원칙적으로 주택금융 본연의 기능인 주택소비자의 금융제약 완화를 정책에 충실히 반영하고, 잦은 규제 변경으로 복잡해진 주택금융 규제수단을 원래 목적으로 환원·단순화하여 정책의 이해도와 효과를 제고할 필요가 있다.

▶ 주택금융이 주택구입을 지원하는 본연의 기능을 수행할 수 있도록 대출규제를 적정 수준으로 설정해야 한다.

  - LTV 규제를 지역적 차별 없이 70% 또는 75%로 단순화하고, 차주의 주택 보유수에 따라 다주택자에게 차등적으로 강화하는 규제방식으로 전환해야 한다.

  - DSR 규제수준도 단일화 된 수준으로 설정하되, 청년·저소득층 실수요자를 위해 10~20%p 추가하도록 우대 적용할 수 있는 제도로 보완해야 한다.

  - 다만, 소득이 낮은 실수요자에 대한 주택금융 공급의 축소 가능성을 줄이기 위해 다양한 형태의 장기 주택담보대출 상품의 공급을 통해 수요자의 생애재무관리가 가능하도록 적극적으로 지원해야 한다.

▶ 매매시장에서 최초주택구매자(first-time home buyer) 개념을 도입하여 이들에 대한 금융공급 지원을 확대하고, 임대시장의 취약계층에는 공적기관의 보증공급 확대를 통해 주거비 부담을 완화해야 한다.

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