2015년 아시아 부동산 시장 트랜드 > 보고서

호주 도시들이 상위에 진입, 시드니와 멜버른 높은 투자수익률

서울은 새롭게 준공한 오피스 과잉재고, 2015년에는 개선될 전망

모든 지역의 물류시설 만성적으로 부족,높은 투자수익 기대 

by 최민성  델코리얼티그룹 대표, 한양대 도시대학원 겸임교수​

1. 떠오르고 있는 아시아 부동산 시장의 주요 트렌드

① 호주 도시들이 상위 그룹에 진입하고 있다. 여기에는 시드니와 멜버른의 계속되는 높은 투자수익률이 반영됐다. 아시아 전체적으로 수익률 환경이 부담을 받고 있는 것에 반해 호주는 양호한 실적이다.

② 중국의 추락: 중국 본토의 2개 핵심도시인 북경과 상하이가 계속해서 힘을 과시하고 있지만, 본토의 다른 3개의 도시들은 홍콩과 함께 사다리의 바닥을 향하고 있다. 중국에 대한 느낌은 주거분야의 지속적인 슬럼프, 완만해지는 경제, 그리고 거의 모든 부동산 분야와 입지에 걸쳐 만연한 낮은 투자수익률 등의 이미지가 강하다 

③ 산업/물류 분야가 투자조건 면에서 가장 강세를 보인다. : 대부분의 시장에서 물류시설이 만성적으로 부족하다. 다른 분야보다 비교적 더 높은 투자수익률을 여전히 제공하고 있다.

2. 부동산 장르별 매입/보유/매각 추천내용을 보면 다음과 같다.

   ①주거: 구매추천 토쿄, 매각추천 오클랜드

   ②오피스: 구매 도쿄, 매각 타이베이 

   ③리테일: 구매 도쿄, 매각 타이베이

   ④호텔: 구매 도쿄, 매각 뉴델리 

   ⑤산업: 구매 상하이, 매각 오클랜드

3. 서울의 부동산 시장 전망

   ① 지난 7년간 서울에 투자하려는 외국인 부동산 투자자들에게는 블랙박스 같은 점이 있었다. 그동안 아시아에서 4번째로 큰 서울시장에서 터전을 마련하려는 외국 투자자들에게는 투자기회가 거의 없었다. 그 이유는 거래물건의 부족, 현지 구매자들과의 경쟁 어려움, 그리고 외국인 펀드에 대한 시장 거부감 때문이었다.

   ② 그러나 2014년에 약간의 외국인 거래 증가와 부동산 구매를 위해 다량의 외국 자금이 대기하고 있는 현상이 늘어나고 있다. 이는 한국경제가 활발한 움직임, 양호한 투자수익, 및 저금리 등으로 적극적인 영향을 받고 있다. 

   ③ 외국인 기관투자자들에게 서울 부동산은 전통적으로 오피스 빌딩만 거래할 수 있기에 대부분 오피스 한 분야를 제외하고는 다른 부동산 분야는 거래하기가 힘든 곳이다. 공동주택이나 리테일 분야는 구분등기 형태로 되어 있어 거의 거래하기가 힘들다. 호텔도 마찬가지로 최근까지 거래한 적이 거의 없다. 

   ④ 거래량을 위축시키는 다른 이유로는 주로 대기업 소유 비율이 높아 자신들의 부동산을 거래하려는 마음이 없다. 2014년에 서울에서 문제가 되고 있는 한 가지 이슈는(아시아 지역의 다른 도시들도 마찬가지겠지만) 자산을 쫒는 바이어들이 야기시킨 높은 자산 가격과 취약한 임대시장의 괴리(불일치) 이다. 이러한 취약점은 대개 새롭게 준공한 오피스 과잉재고의 결과 때문이다.

   ⑤ 서울의 금융가인 여의도 오피스 시장에 악영향을 미치고 있다. 여의도 오피스 공실은 2014년 중반 기준으로 25%의 공실을 기록 중이다.  서울 오피스 전체 평균 공실은 13.6% 이다. 이러한 상황은 신규 오피스 공급재고가 2014년 말에 더욱 늘어나면서 악화될 전망이지만 2015년에는 개선될 전망이다  

호주 도시들이 상위에 진입, 시드니와 멜버른 높은 투자수익률

서울은 새롭게 준공한 오피스 과잉재고, 2015년에는 개선될 전망

모든 지역의 물류시설 만성적으로 부족,높은 투자수익 기대 

by 최민성  델코리얼티그룹 대표, 한양대 도시대학원 겸임교수​

1. 떠오르고 있는 아시아 부동산 시장의 주요 트렌드

① 호주 도시들이 상위 그룹에 진입하고 있다. 여기에는 시드니와 멜버른의 계속되는 높은 투자수익률이 반영됐다. 아시아 전체적으로 수익률 환경이 부담을 받고 있는 것에 반해 호주는 양호한 실적이다.

② 중국의 추락: 중국 본토의 2개 핵심도시인 북경과 상하이가 계속해서 힘을 과시하고 있지만, 본토의 다른 3개의 도시들은 홍콩과 함께 사다리의 바닥을 향하고 있다. 중국에 대한 느낌은 주거분야의 지속적인 슬럼프, 완만해지는 경제, 그리고 거의 모든 부동산 분야와 입지에 걸쳐 만연한 낮은 투자수익률 등의 이미지가 강하다 

③ 산업/물류 분야가 투자조건 면에서 가장 강세를 보인다. : 대부분의 시장에서 물류시설이 만성적으로 부족하다. 다른 분야보다 비교적 더 높은 투자수익률을 여전히 제공하고 있다.

2. 부동산 장르별 매입/보유/매각 추천내용을 보면 다음과 같다.

   ①주거: 구매추천 토쿄, 매각추천 오클랜드

   ②오피스: 구매 도쿄, 매각 타이베이 

   ③리테일: 구매 도쿄, 매각 타이베이

   ④호텔: 구매 도쿄, 매각 뉴델리 

   ⑤산업: 구매 상하이, 매각 오클랜드

3. 서울의 부동산 시장 전망

   ① 지난 7년간 서울에 투자하려는 외국인 부동산 투자자들에게는 블랙박스 같은 점이 있었다. 그동안 아시아에서 4번째로 큰 서울시장에서 터전을 마련하려는 외국 투자자들에게는 투자기회가 거의 없었다. 그 이유는 거래물건의 부족, 현지 구매자들과의 경쟁 어려움, 그리고 외국인 펀드에 대한 시장 거부감 때문이었다.

   ② 그러나 2014년에 약간의 외국인 거래 증가와 부동산 구매를 위해 다량의 외국 자금이 대기하고 있는 현상이 늘어나고 있다. 이는 한국경제가 활발한 움직임, 양호한 투자수익, 및 저금리 등으로 적극적인 영향을 받고 있다. 

   ③ 외국인 기관투자자들에게 서울 부동산은 전통적으로 오피스 빌딩만 거래할 수 있기에 대부분 오피스 한 분야를 제외하고는 다른 부동산 분야는 거래하기가 힘든 곳이다. 공동주택이나 리테일 분야는 구분등기 형태로 되어 있어 거의 거래하기가 힘들다. 호텔도 마찬가지로 최근까지 거래한 적이 거의 없다. 

   ④ 거래량을 위축시키는 다른 이유로는 주로 대기업 소유 비율이 높아 자신들의 부동산을 거래하려는 마음이 없다. 2014년에 서울에서 문제가 되고 있는 한 가지 이슈는(아시아 지역의 다른 도시들도 마찬가지겠지만) 자산을 쫒는 바이어들이 야기시킨 높은 자산 가격과 취약한 임대시장의 괴리(불일치) 이다. 이러한 취약점은 대개 새롭게 준공한 오피스 과잉재고의 결과 때문이다.

   ⑤ 서울의 금융가인 여의도 오피스 시장에 악영향을 미치고 있다. 여의도 오피스 공실은 2014년 중반 기준으로 25%의 공실을 기록 중이다.  서울 오피스 전체 평균 공실은 13.6% 이다. 이러한 상황은 신규 오피스 공급재고가 2014년 말에 더욱 늘어나면서 악화될 전망이지만 2015년에는 개선될 전망이다