‘부동산 경제위기: 현황과 대응’…아파트 미분양발 위기 “주목” > 보고서

서강대 남덕우기념사업회, 토론회 주최 1.31 오후 서강대 경제관에서

금리의 급격한 인상으로 부동산발 경제위기 우려도 커지는 상황

공급 탄력성 제고를 위한 과감한 규제 정상화 추진 “시급”

취약계층 주거복지 강화를 위해 다양한 정책대안도 강구해야

부동산 시장 안정 위해 가계부채의 총량·속도·질적 관리가 필요한 상황

1. 서강대 남덕우기념사업회(회장 김광두 국가미래연구원장, 서강대 명예교수)가 주최하고 중앙일보, 서강대 지암남덕우경제연구원이 후원하는 ‘부동산 경제위기: 현황과 대응’ 토론회가 지난 1월 31일 오후 서강대 게페르트 남덕우 경제관(GN관) 514호실에서 열렸다.

2. 이날 토론회는 ▲김경환 서강대학교 경제학부 연구석학교수의 기조발제 및 진행으로 ▲김경민 서울대학교 환경대학원 교수(주택시장 현황과 전망)▲이창무 한양대학교 도시공학과 교수(전월세 시장의 구조적 불안과 주택시장 정상화 해법)▲신용상 한국금융연구원 선임연구위원(국내 부동산금융 익스포져 현황과 시사점)의 발제에 이어 ▲이용만 한성대학교 부동산학과 교수 ▲김승배  한국부동산개발협회 회장의 지정토론이 이어졌다.

3. 이날 주제발표에 나선 전문가들은 “금리의 급격한 인상으로 부동산발 경제위기 가능성에 대한 우려도 커지는 상황”이라고 진단하고 특히 “아파트 미분양발 위기가 올 수 있는 상황”이라고 지적하고 “수요에 부응하는 공급 확대의 탄력성 제고를 위해 과감한 규제 정상화가 추진돼야 한다.”고 입을 모았다.

4. 이날 기조 발제 및 분야별 발제, 그리고 지정토론내용을 간추려 보면 다음과 같다.

◈ 기조발제 및 진행

▲김경환 | 서강대학교 경제학부 연구석학교수

►부동산 경기진단에 있어서 논의돼 할 사항은 너무 많다.

△금리 상승만으로 최근 주택시장 동향을 설명할 수 있나?△집값이 얼마나 하락했으며 얼마나 더 하락할까?△전세대란 대신 역전세난이 일어난 이유는?△월세가 대세가 될까?△부동산 익스포저의 규모와 주요 위험요인은 무엇인가?△정부의 정책대응은 적절한가? △시장 정상화vs경착륙 방지?△정부의 주택공급 목표는 달성 가능한가? 제약요인은 무엇인가?

► 위기 후 주택시장과 주택정책 과제를 요약해 보면 △주거 수준향상에 집중한 주택정책, 즉   수요억제보다 공급확대에 주력해야 한다.△수요에 부응하는 공급의 탄력성 제고를 위해 규제정상화 추진△주택시장 안정성 강화를 위해 주택금융 상품구조 개선과 규제의 합리화△취약계층 주거복지 강화를 위해 다양한 주거 대안 제공, 주거비 부담 경감 방안 등이 마련돼야 한다.

◈발제 

①“주택시장의 현황과 전망”

▲김경민 서울대학교 환경대학원 교수

부동산 이슈로는 △인플레이션 △월세 폭등 △최악의 거래 절벽 등을 들 수 있다.한국부동산원의 실거래 아파트가격지수를 기준으로 볼 때 최근 1년간 수도권 아파트값은 지수를 발표하기 시작한 2006년 이후 가장 큰 폭으로 떨어졌고, 거래량도 가장 적은 수준이다.

내년 강남구 개포동 한 단지에서만 6750가구가 입주하고, 2025년 둔촌주공 재건축에서 1만2032가구가 나온다. 대규모 입주는 전셋값을 누르는 효과를 가져오는데, 이로인해 갭투자 가능성이 2025년까지 낮아지고 이에 따라 수요의 한 축이 사라지면서 매매가격에도 영향을 미칠 수 있다

②“전월세 시장의 구조적 불안과 주택시장 정상화 해법”

▲이창무 한양대학교 도시공학과 교수

►전월세 시장 정상화의 시급성이 대두되는 형국이다. 모든 것들이 결국은 가격 하락의 강도와 지속성에 영향을 받을 것이다. 경제 전반에 있어 위기상황으로 치달을 수 있는 심각한 상황임을 인지하고 발빠른 시장정상화가 요구되는 시점이다.

►시장 정상화를 위한 규제 완화 리스트를 꼽아보자면 △우선 모두가 선호하는 지역이라 주택거래의 연쇄고리를 촉발하여 해제 시 주택 거래량 증가에 상당한 공헌을 할 강남3구의 규제지역을 푸는 것이고, △종부세를 재산세로 흡수하여 주체별 보유세 부담을 큰 틀에서 합리화하려는 선택도 오래된 숙제이다. 또 △건전한 장기 임대사업자를 걸러내지 못하는 3주택자에게 적용되는 과도한 양도소득세나 취득세 중과 △미시적인 투기 행태를 막는 목적을 넘어 필요 이상으로 거래를 억제하는 토지거래허가구역 △선호되는 도심아파트 공급의 원활한 확대를 막고 있는 과도한 재건축부담금△전월세 상승기 전세 상승을 증폭시켜 이어진 가격급락기 역전세난과 깡통전제 문제를 심화시킨 전월세상한제 등이다.

► 이런 중첩된 규제들이 현 시장의 가장 큰 문제점인 극도로 위축된 거래를 회복시켜 시장 연착륙을 유도하고 궁극적으로는 시장정상화를 실현하는데 우선적으로 필요한 작업이다.

③“국내 부동산금융 익스포져 현황과 시사점”

▲신용상 | 한국금융연구원 선임연구위원

부동산 프로젝트파이낸싱(PF)의 익스포저(위험노출액) 규모는 지난해 9월 말 163조원으로 2021년 같은 기간보다 82% 증가했다. 비은행 금융기관의 위험 노출 정도가 상대적으로 높은 것으로 나타났는데, 사업성이 떨어지는 지방 쪽에 투자한 중소 저축은행이나 캐피털 등에 문제가 발생할 가능성이 상당히 크다.

따라서 다음과 같은 대책이 필요하다.

△ 가계부채 리스크확대: 국내 가계부채의 GDP 대비 규모와 증가 속도가 글로벌 최고 수준인 점, 부채의 질이 빠르게 악화 되고 있는 점, 부동산시장과 가계부채 간의 높은 인과관계를 고려하면 선제적 차원에서의 가계부채의 총량·속도·질적 관리가 필요한 상황이다.

⇨경제여건에 부합한 수준으로의 부채 규모 및 속도 관리, 금융업권간 풍선효과 차단을 통한 부채의 질 관리,상환능력범위 내 대출관행 정착

△국내 부동산시장 침체 장기화 및 관련 부동산금융 리스크확대 가능성: 국내외 금리인상과 주택가격 하락세 장기화에 대한 대응이 필요하다.

⇨(업권별/상품별로 특화된 관리 필요) 부동산 경기변동에 따른 기업 부동산금융 리스크민감도는 주택금융보다 크고 업권별로도차이가 심해 업권별/상품별 차별화된 관리 필요

△국내 기업 부동산금융의 부실위험 급증: 그 동안 비은행금융회사들의 중심으로 해외 대체투자, 부동산 PF 대출 및 관련 보증〮유동화 등 위험자산 투자와 레버리지를 확대하여 금리인상,부동산가격 하락 등 외부충격에 취약해진 상황이다.

⇨기업 부동산금융 익스포저의효과적인 관리를 위해서는 무엇보다 관련 업권별‧상품별로 정확하고도 충분한 데이터 구축과 정기적 정보공유가 선행되어야 하며, 개별 업권‧상품 및 사업장 실사를 통한 부동산 사업현장에 대한 이해도를 높이는 것이 중요

◈지정토론 (1)

▲ 이용만  한성대학교 부동산학과 교수

부동산 개발사업/건설 부분의 위기는 미분양주택이 빠르게 늘어나면서 본격적으로(실질적으로) 나타날 수 있다. 지난 1년간 미분양이 월평균 13%씩 증가했는데 이 속도를 유지한다면 올해 상반기 중에는 10만 가구 가까이 증가할 수 있다

따라서 제2금융권의 자본확충, HUG 등에 의한 신용공여, 양 부문에서의 구조조정 등이 필요. Option부 지원 등을 통해 도덕적 해이 방지등이 필요하다.금리가 0.07%포인트 오를 때, 수도권의 실거래 아파트 가격은 1.5% 하락한다”며 “금리 상승에 의해 수도권에서 아파트 가격이 최대 30% 가까이 하락할 가능성이 있는데, 실거래가지수 기준으로 이미 정점 대비 23% 가까이 하락한 것을 고려하면 집값은 추가로 내릴 수 있다.

이러한 상황에서 정책 방향에 대한 의견을 말하자면 △그동안 과도한 규제로 인해 주택시장이 비정상적으로 움직여 왔으므로 이를 정상화하는 것이 필요. 현재의 시장상황에서 정상화 속도를 낼 필요도 있다. 또 △ 현재의 시장상황은 그동안 저금리 등에 의해 과도하게 오른 주택가격과 전세가격이 고금리 상황에서 적정 수준으로 조정되는 과정이다. 이 과정에서 주택시장의 침체가 시스템 위기로 전이 되는 것은 막아야 하며, 시장상황에 따라 신규 주택 공급량이 좌우되므로 공공부문 중심으로 최소한의 신규 주택공급은 계속되어야 한다.

◈지정토론(2) 정부정책에 대한 평가와 과제

▲김승배 한국부동산개발협회 회장

지난해 전국 아파트 분양 물량의 3분의 1 정도가 미분양됐다. 일부 지방에서는 이 비율이 40%를 넘는 심각한 상황이다. 이러한 상황은 분석자료의 문제, 즉 유동성, 가계부채, 투기 등에 대한 현상과 흐름의 대표성과 설명력에 의문이 든다. 여기에 주택 공급과 수요간의 불일치, 협소하고 지엽적인 정책대응 범위, 그리고 단기적인 충격흡수력과 복원력에 대한 분석이 부족했다.

이를 근거로 수요관리는 항상수요와 단기수요를 감안하고, 기술발전, 인구감소, 인구구조변화,지방소멸 등과 같은 정해진 미래에 대비한 미래형정책이 강구돼야 한다. 주거정책은 주택( 아파트+ 비아파트)과 준주택(오피스텔, 기숙사등), 대체주거(숙박,생숙등)를 포함한 총합적 정책이 강구되고 실행돼야 한다.

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서강대 남덕우기념사업회, 토론회 주최 1.31 오후 서강대 경제관에서

금리의 급격한 인상으로 부동산발 경제위기 우려도 커지는 상황

공급 탄력성 제고를 위한 과감한 규제 정상화 추진 “시급”

취약계층 주거복지 강화를 위해 다양한 정책대안도 강구해야

부동산 시장 안정 위해 가계부채의 총량·속도·질적 관리가 필요한 상황

1. 서강대 남덕우기념사업회(회장 김광두 국가미래연구원장, 서강대 명예교수)가 주최하고 중앙일보, 서강대 지암남덕우경제연구원이 후원하는 ‘부동산 경제위기: 현황과 대응’ 토론회가 지난 1월 31일 오후 서강대 게페르트 남덕우 경제관(GN관) 514호실에서 열렸다.

2. 이날 토론회는 ▲김경환 서강대학교 경제학부 연구석학교수의 기조발제 및 진행으로 ▲김경민 서울대학교 환경대학원 교수(주택시장 현황과 전망)▲이창무 한양대학교 도시공학과 교수(전월세 시장의 구조적 불안과 주택시장 정상화 해법)▲신용상 한국금융연구원 선임연구위원(국내 부동산금융 익스포져 현황과 시사점)의 발제에 이어 ▲이용만 한성대학교 부동산학과 교수 ▲김승배  한국부동산개발협회 회장의 지정토론이 이어졌다.

3. 이날 주제발표에 나선 전문가들은 “금리의 급격한 인상으로 부동산발 경제위기 가능성에 대한 우려도 커지는 상황”이라고 진단하고 특히 “아파트 미분양발 위기가 올 수 있는 상황”이라고 지적하고 “수요에 부응하는 공급 확대의 탄력성 제고를 위해 과감한 규제 정상화가 추진돼야 한다.”고 입을 모았다.

4. 이날 기조 발제 및 분야별 발제, 그리고 지정토론내용을 간추려 보면 다음과 같다.

◈ 기조발제 및 진행

▲김경환 | 서강대학교 경제학부 연구석학교수

►부동산 경기진단에 있어서 논의돼 할 사항은 너무 많다.

△금리 상승만으로 최근 주택시장 동향을 설명할 수 있나?△집값이 얼마나 하락했으며 얼마나 더 하락할까?△전세대란 대신 역전세난이 일어난 이유는?△월세가 대세가 될까?△부동산 익스포저의 규모와 주요 위험요인은 무엇인가?△정부의 정책대응은 적절한가? △시장 정상화vs경착륙 방지?△정부의 주택공급 목표는 달성 가능한가? 제약요인은 무엇인가?

► 위기 후 주택시장과 주택정책 과제를 요약해 보면 △주거 수준향상에 집중한 주택정책, 즉   수요억제보다 공급확대에 주력해야 한다.△수요에 부응하는 공급의 탄력성 제고를 위해 규제정상화 추진△주택시장 안정성 강화를 위해 주택금융 상품구조 개선과 규제의 합리화△취약계층 주거복지 강화를 위해 다양한 주거 대안 제공, 주거비 부담 경감 방안 등이 마련돼야 한다.

◈발제 

①“주택시장의 현황과 전망”

▲김경민 서울대학교 환경대학원 교수

부동산 이슈로는 △인플레이션 △월세 폭등 △최악의 거래 절벽 등을 들 수 있다.한국부동산원의 실거래 아파트가격지수를 기준으로 볼 때 최근 1년간 수도권 아파트값은 지수를 발표하기 시작한 2006년 이후 가장 큰 폭으로 떨어졌고, 거래량도 가장 적은 수준이다.

내년 강남구 개포동 한 단지에서만 6750가구가 입주하고, 2025년 둔촌주공 재건축에서 1만2032가구가 나온다. 대규모 입주는 전셋값을 누르는 효과를 가져오는데, 이로인해 갭투자 가능성이 2025년까지 낮아지고 이에 따라 수요의 한 축이 사라지면서 매매가격에도 영향을 미칠 수 있다

②“전월세 시장의 구조적 불안과 주택시장 정상화 해법”

▲이창무 한양대학교 도시공학과 교수

►전월세 시장 정상화의 시급성이 대두되는 형국이다. 모든 것들이 결국은 가격 하락의 강도와 지속성에 영향을 받을 것이다. 경제 전반에 있어 위기상황으로 치달을 수 있는 심각한 상황임을 인지하고 발빠른 시장정상화가 요구되는 시점이다.

►시장 정상화를 위한 규제 완화 리스트를 꼽아보자면 △우선 모두가 선호하는 지역이라 주택거래의 연쇄고리를 촉발하여 해제 시 주택 거래량 증가에 상당한 공헌을 할 강남3구의 규제지역을 푸는 것이고, △종부세를 재산세로 흡수하여 주체별 보유세 부담을 큰 틀에서 합리화하려는 선택도 오래된 숙제이다. 또 △건전한 장기 임대사업자를 걸러내지 못하는 3주택자에게 적용되는 과도한 양도소득세나 취득세 중과 △미시적인 투기 행태를 막는 목적을 넘어 필요 이상으로 거래를 억제하는 토지거래허가구역 △선호되는 도심아파트 공급의 원활한 확대를 막고 있는 과도한 재건축부담금△전월세 상승기 전세 상승을 증폭시켜 이어진 가격급락기 역전세난과 깡통전제 문제를 심화시킨 전월세상한제 등이다.

► 이런 중첩된 규제들이 현 시장의 가장 큰 문제점인 극도로 위축된 거래를 회복시켜 시장 연착륙을 유도하고 궁극적으로는 시장정상화를 실현하는데 우선적으로 필요한 작업이다.

③“국내 부동산금융 익스포져 현황과 시사점”

▲신용상 | 한국금융연구원 선임연구위원

부동산 프로젝트파이낸싱(PF)의 익스포저(위험노출액) 규모는 지난해 9월 말 163조원으로 2021년 같은 기간보다 82% 증가했다. 비은행 금융기관의 위험 노출 정도가 상대적으로 높은 것으로 나타났는데, 사업성이 떨어지는 지방 쪽에 투자한 중소 저축은행이나 캐피털 등에 문제가 발생할 가능성이 상당히 크다.

따라서 다음과 같은 대책이 필요하다.

△ 가계부채 리스크확대: 국내 가계부채의 GDP 대비 규모와 증가 속도가 글로벌 최고 수준인 점, 부채의 질이 빠르게 악화 되고 있는 점, 부동산시장과 가계부채 간의 높은 인과관계를 고려하면 선제적 차원에서의 가계부채의 총량·속도·질적 관리가 필요한 상황이다.

⇨경제여건에 부합한 수준으로의 부채 규모 및 속도 관리, 금융업권간 풍선효과 차단을 통한 부채의 질 관리,상환능력범위 내 대출관행 정착

△국내 부동산시장 침체 장기화 및 관련 부동산금융 리스크확대 가능성: 국내외 금리인상과 주택가격 하락세 장기화에 대한 대응이 필요하다.

⇨(업권별/상품별로 특화된 관리 필요) 부동산 경기변동에 따른 기업 부동산금융 리스크민감도는 주택금융보다 크고 업권별로도차이가 심해 업권별/상품별 차별화된 관리 필요

△국내 기업 부동산금융의 부실위험 급증: 그 동안 비은행금융회사들의 중심으로 해외 대체투자, 부동산 PF 대출 및 관련 보증〮유동화 등 위험자산 투자와 레버리지를 확대하여 금리인상,부동산가격 하락 등 외부충격에 취약해진 상황이다.

⇨기업 부동산금융 익스포저의효과적인 관리를 위해서는 무엇보다 관련 업권별‧상품별로 정확하고도 충분한 데이터 구축과 정기적 정보공유가 선행되어야 하며, 개별 업권‧상품 및 사업장 실사를 통한 부동산 사업현장에 대한 이해도를 높이는 것이 중요

◈지정토론 (1)

▲ 이용만  한성대학교 부동산학과 교수

부동산 개발사업/건설 부분의 위기는 미분양주택이 빠르게 늘어나면서 본격적으로(실질적으로) 나타날 수 있다. 지난 1년간 미분양이 월평균 13%씩 증가했는데 이 속도를 유지한다면 올해 상반기 중에는 10만 가구 가까이 증가할 수 있다

따라서 제2금융권의 자본확충, HUG 등에 의한 신용공여, 양 부문에서의 구조조정 등이 필요. Option부 지원 등을 통해 도덕적 해이 방지등이 필요하다.금리가 0.07%포인트 오를 때, 수도권의 실거래 아파트 가격은 1.5% 하락한다”며 “금리 상승에 의해 수도권에서 아파트 가격이 최대 30% 가까이 하락할 가능성이 있는데, 실거래가지수 기준으로 이미 정점 대비 23% 가까이 하락한 것을 고려하면 집값은 추가로 내릴 수 있다.

이러한 상황에서 정책 방향에 대한 의견을 말하자면 △그동안 과도한 규제로 인해 주택시장이 비정상적으로 움직여 왔으므로 이를 정상화하는 것이 필요. 현재의 시장상황에서 정상화 속도를 낼 필요도 있다. 또 △ 현재의 시장상황은 그동안 저금리 등에 의해 과도하게 오른 주택가격과 전세가격이 고금리 상황에서 적정 수준으로 조정되는 과정이다. 이 과정에서 주택시장의 침체가 시스템 위기로 전이 되는 것은 막아야 하며, 시장상황에 따라 신규 주택 공급량이 좌우되므로 공공부문 중심으로 최소한의 신규 주택공급은 계속되어야 한다.

◈지정토론(2) 정부정책에 대한 평가와 과제

▲김승배 한국부동산개발협회 회장

지난해 전국 아파트 분양 물량의 3분의 1 정도가 미분양됐다. 일부 지방에서는 이 비율이 40%를 넘는 심각한 상황이다. 이러한 상황은 분석자료의 문제, 즉 유동성, 가계부채, 투기 등에 대한 현상과 흐름의 대표성과 설명력에 의문이 든다. 여기에 주택 공급과 수요간의 불일치, 협소하고 지엽적인 정책대응 범위, 그리고 단기적인 충격흡수력과 복원력에 대한 분석이 부족했다.

이를 근거로 수요관리는 항상수요와 단기수요를 감안하고, 기술발전, 인구감소, 인구구조변화,지방소멸 등과 같은 정해진 미래에 대비한 미래형정책이 강구돼야 한다. 주거정책은 주택( 아파트+ 비아파트)과 준주택(오피스텔, 기숙사등), 대체주거(숙박,생숙등)를 포함한 총합적 정책이 강구되고 실행돼야 한다.

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