미국도 월세 내기가 점점 어려워지고 있다 : 재정지원 확대에 난관 > NEWS

미국의 저소득층에 대한 임대주택공급 확대를 위해 실시되고 있는 세액 공제 제도(LIHTC)에 대한 재정지원 확대가 난항을 겪고 있다. LIHTC(Low-Income Housing Tax Credit)는 임대아파트를 건설하는 민간 개발업자에게 토지를 제외한 개발 비용의 일정 비율에 대해 10년 간 세액 공제를 제공하고, 대신 15년간 주택임대를 관리해야 하는 제도이다. 문제는 이러한 지원제도가 공화당의 거센 반대 및 미국 대선으로 인한 행정 절차의 정체로 인하여 난관에 부딪히고 있다는 점이다. 절실히 필요한 정책제안이 정치적 대립으로 무산되고 말 위기에 처한 것이다. 현재 390만 명의 저소득층 가계들이 임대주택을 구하지 못하고 있는 것으로 조사되고 있는데 특히 주택 임대 인구 비율의 증가와 동시에 대도시 주택임대료의 상승과 맞물려 세액공제제도에 대한 재정지원확대 정책이 주목을 받고 있다.
  임대주택 공급 문제는 미국만의 문제가 아니라 한국의 행복주택공급도 순탄치는 않을 것이란 점에서 관심을 끈다.

미국의 저소득층 임대아파트 세액공제제도

미 상원의원 Maria Cantwell이 저소득층 임대아파트 세액 공제 제도(LIHTC : Low-Income Housing Tax Credit)를 위한 재정지원을 50% 추가로 늘릴 정책 제안을 발표할 예정이다. 즉, 추가 재정을 통하여 향후 10년간 40만 채의 임대 주택을 더 짓고자 하는 것이다.

LIHTC는 저소득층을 위한 임대아파트를 건설하는 민간 개발업자에게 토지를 제외한 개발 비용의 일정 비율에 대해 10년 간 세액 공제를 제공하는 제도이다. 이렇게 제공된 세액공제액은 유동화 시켜 투자 상품으로 시장에서 거래될 수 있다. 혜택의 반대급부로, 민간 개발업자는 주택 건설 후에도 장기간(15년) 저소득 자들에게 주택을 제공하고 운영하여야 한다.
  
15년 째 운영 중인 LIHTC가 가져온 파급효과는 컸다. 민간 개발업자는 LIHTC를 통해 초기 자금 확보가 용이해졌고, 이득 또한 컸기 때문에 민간 개발업자의 참여와 혜택을 받는 저소득층이 동반 상승했다. 또한, 확보한 세액공제를 금융권에 판매함으로써 새로운 금융 상품이 생겨났고, 활성화 되었다.

수요에 비해 턱없이 부족한 공급

하지만, 현재 390만 명의 저소득층 가계들이 임대주택을 구하지 못하고 있는 것으로 조사되었다. 또한, 2025년에는 전체 소득에서 50%를 주택 임대료로 지불하는 인구의 수가 150만 명으로 늘어날 것으로 추산되고 있다 (Harvard’s Joint Center on Housing Studies and Enterprise Community Partners 발표자료). 추가로 짓게 될 40만 채의 주택은 2017년까지 연방정부의 지원을 받던 임대주택들의 만기와 거의 일치한다. 또한 40만 채의 추가 공급은, 전체 초가 수요 390만 명에 비하면 턱없이 부족한 수준이다.

그렇다면 왜 주택 지원 정책을 위한 추가 재정 지원이 탄력을 받지 못하고 있었던 것일까? 임대주택은 소유 장려를 위한 정책에 비해 상대적으로 정치인들의 주목을 받지 못해왔다. 하지만, 주택 임대 인구 비율의 증가와 동시에 대도시 주택임대료의 상승과 맞물려 점차 주목을 받고 있다. 하지만 이러한 제안은 공화당의 거센 반대 및 미국 대선으로 인한 행정 절차의 정체로 인하여 난관에 부딪히고 있다.

재정지원 확대, 공화당 반대와 행정 절차 정체로 난항

민주당 대선 경선 주자인 Bernie Sanders는 Burlington 시장 당시부터 임대주택 사안과 관련하여 활발한 정책 제안 활동을 해왔다. 라이벌인 Hillary Clinton 후보도 치솟고 있는 주택 임대료 저지를 위해 LIHTC 프로그램을 위한 새로운 재정 지원 계획을 2월에 발표하였다.
 
1월에 Paula Dwyer는 Bloomberg View에서 주택 임대료 충당 능력에 대한 문제는 공화당원들로 하여금 사회적 불평등과 계층간 이동에 대해 논하기에 안성맞춤인 주제라고 주장하였다. 
하지만, Donald Trump 후보와 John Kasich 주지사는 해당 주제에 대해 극히 제한된 발언한 하였으며, Ted Cruz 상원의원의 경우는 주택도시개발부를 없애고 가족 중심적, 기회 고무적, 업무 중심적인 새로운 주택정책을 제안하였다.

한국 임대주택 정책에 주는 교훈

서울 아파트 평균 전세가가 4억 원대에 처음 진입했다. 2014년 2월 3억 원을 돌파한 지 2년여 만에 1억 원이 오른 샘이다. 전세 값이 가파르게 상승되는 가운데, 월세 비중 또한 급격히 늘고 있다. 전체 전월세 거래 가운데 월세 거래의 비중이 47.2%로, 2010년 조사 이래 가장 높은 수치로 기록되고 있다. 지속적인 저금리 기조로 집주인들이 전세보다는 월세를 선호하고, 세입자 입장에서도 오른 전세차액을 충당하기가 쉽지 않기 때문이다.

국토교통부는 올해 전국에 주변 시세보다 20~40% 싼 임대료로 최장 10년 동안 거주할 수 있는 행복주택 1만 800가구를 공급한다고 29일 밝혔다. 1차 물량인 1638가구가 3월 30일부터  입주자 모집을 시작하였다. 하지만, 임대주택에 대한 지역 주민들의 강한 반대는 추가 공급이 순탄할지는 지켜봐야 할 문제이다. 정치적 이념 대립보다 더욱 어려운 과제이다.

<이젬마 경희대 교수,ifs 대기자>