주택공급 줄인다…택지물량 억제·분양심사 강화 > NEWS

정부,  '가계부채 관리방안'  발표

개인 중도금대출 보증도 1인당 4건→2건으로 제한
집단대출도 분할상환 대상에 포함 검토…2금융권도 분할상환 유도
 

정부가 급증하는 가계부채 증가세를 억제하기 위해 신규 분양물량 조절에 나섰다.

공공택지 공급을 감축하고 신규 사업 인허가를 조절하는 한편 사업이 확정된 분양물의 집단대출 보증심사를 강화해 '밀어내기식' 분양을 억제한다는 방침이다.

아파트 중도금 대출보증의 개인당 이용 건수가 최대 4회에서 2회로 제한돼 투기를 목적으로 분양받기가 어려워진다.

은행들도 집단대출 관련 리스크 관리 수위를 한층 높이는 한편 제2금융권 가계부채에 대한 관리도 강화된다.

25일 기획재정부와 국토교통부, 금융위원회 등 정부부처와 한국은행, 금융감독원 등 관계기관은 최근 아파트 집단대출을 중심으로 가계부채 증가세가 이어지고 있다고 보고 이런 내용을 골자로 하는 '가계부채 관리방안'을 발표했다.

우선 그동안 정부가 내놓은 가계부채 대책 중 사실상 처음으로 강력한 주택 공급 측 억제책을 내놓았다.

주택공급을 손대지 않고서는 금융대책 만으론 주택담보대출 증가에 속수무책이라는 인식에서다.

주택공급 과정은 통상 택지매입→인·허가→착공 및 분양→준공 및 입주 과정으로 이뤄지는데 주택공급이 적정 수준으로 이뤄지도록 전 과정에서 대응책을 마련했다.

우선 토지주택공사(LH)가 분양시장 영향이 큰 수도권·분양주택용지를 중심으로 내년 공공택지 물량을 감축하고, 주택도시보증공사(HUG)가 제공하는 프로젝트 파이낸싱(PF) 대출보증 심사와 요건을 강화키로 했다.

밀어내기식 과잉 주택공급을 막기 위해 분양보증 예비심사 제도도 도입된다.

금융권도 PF 대출에 대한 사업성 평가와 리스크 관리를 강화하고, 금융감독원은 실태조사를 해 이를 관리 감독하기로 했다.

이를 통해 택지 매입단계에서 공급 속도를 조절한다는 방침이다.

인허가 단계에서도 국토부와 지방자치단체 간 주택정책협의회를 열어 인허가 속도 조절에 나서기로 했다.

분양단계에서는 미분양 관리지역을 현행 20곳에서 확대하고, HUG의 분양보증 심사를 강화하는 방안을 추진키로 했다.

금융 쪽 측면에서는 기존의 은행·보험권 여신심사 가이드라인의 방향성을 유지하고, 상호금융권도 특성에 맞게 상환능력 심사 강화와 분할상환을 유도키로 했다.

상호금융권의 주택담보대출은 각 중앙회와 금융당국이 태스크포스(TF)를 만들어 질적 개선방안을 마련한다.

집단대출 수요 측 관리도 강화한다.

기존에는 주택금융공사와 HUG의 중도금 보증을 각각 2건씩, 1인당 총 4건의 보증을 받을 수 있었는데 이를 총합 2건으로 제한키로 했다.

실수요가 아닌 무분별한 분양권 투자를 막기 위한 조처다.

집단대출 보증율도 보증기관 100% 보증에서 90% 부분 보증으로 축소해 은행의 책임성을 높였다.

그동안 느슨했던 은행의 집단대출 차주 소득자료 확보 노력도 강화하도록 금융당국이 지도했다.

입주 시 중도금 대출에서 전환되는 잔금대출의 대체를 위해 주택금융공사가 새 대출상품을 내놓는다.

잔금대출은 주택담보대출과 실질이 동일하지만 여신심사 가이드라인의 적용을 안 받는다는 점에서 고정금리·분할상환 대상에서 제외돼왔다.

금융당국은 이런 대책에도 집단대출 증가세가 꺾이지 않을 경우 집단대출 역시 분할상환 원칙이 적용되는 여신심사 가이드라인 대상에 포함하는 방안을 검토한다는 방침이다.

주택담보대출 이외 가계대출에 대한 관리도 강화하기로 했다.

전세대출은 분할상환 방식이 없지만 대출 기간에 원금의 10% 이상 상환할 것을 약정하는 경우 보증기관의 전세보증료율을 인하하는 상품을 내놓는다.

신용대출은 내년부터 차주의 총제적 상환부담 평가시스템(DSR)을 참고 또는 활용하는 방안을 추진키로 했다.

최근 급증하는 상호금융권 비주택담보대출의 경우 담보인정한도 기준을 현행 50∼80%에서 40∼70%로 강화하고, 가산항목 및 수준을 축소하기로 했다.

담보인정 한도가 최대 15%포인트 줄어드는 효과를 내 무리한 대출이 어려워진다는 게 금융당국의 설명이다.

한계·취약차주 관리도 강화한다. 원스톱·맞춤형 서민금융 서비스를 위한 통합지원센터를 작년 말 기준 4곳에서 내년에는 33곳까지 늘린다는 방침이다.

또한 다음 달 중 채권추심업무 가이드라인을 마련하고 불법 추심에 대한 감독을 강화해 건전한 추심 관행을 정착시키기로 했다.

이찬우 기획재정부 차관보는 "이번 종합대책은 가계부채 대책으로는 처음으로 주택공급관리를 포함했다"며 "금융대책만으로는 해결하기 어려운 가계부채 문제를 주택시장 측면에서도 균형 있게 접근함으로써 근본적인 대응방안을 마련한 것"이라고 설명했다.

이어 "선분양제도라는 특성을 고려해 그동안 상환능력심사 규제를 받아오지 않은 집단대출 관리 강화를 위한 다양한 조치를 포함했다"고 강조했다

< 가계부채 관리방안 문답풀이…"LTV·DTI 환원 계획없다">
 집단대출에 DTI와 여신심사 가이드라인 적용 안 해
 

 정부가 25일 발표한 가계부채 관리방안은 금융 등 수요뿐만 아니라 택지 등 주택공급 측면의 대책이 포함됐다는 특징이 있다.

또 이전보다 완화된 주택담보대출 담보인정비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI)을 다시 강화할 필요가 없는지에 대해 정부는 현재 이전 수준으로 환원할 계획이 없다고 밝혔다.

정부는 이와 함께 집단대출에도 DTI와 여신심사 가이드라인을 적용하면 실수요자의 내 집 마련 및 입주를 제한하는 문제가 있다고 지적했다.

정부가 발표한 대책을 문답으로 풀어봤다.

-- 이번 가계부채 관리방안의 특징은

▲ 가계부채 대책으로는 최초로 주택공급 관리 포함이 됐다. 그동안 가계부채 대책은 부채관리를 중심으로 상환능력 제고를 위한 소득증대 및 서민·취약 계층 지원에 초점이 맞춰졌다.

이번 대책은 최근 집단대출 증가의 요인이자 향후 가계부채에 부담이 될 수 있는 주택 공급과잉을 최소화하기 위해 택지공급 축소 등 주택정책 측면의 근본적 대응 추가했다.

-- 최근 가계부채 증가의 원인은

▲ 최근 가계부채 증가속도가 빠른 원인은 은행 주택담보대출 중 집단대출과 비은행권 대출 전반의 빠른 증가에 따른 것이다.

은행권 주택담보대출(주담대)은 가이드라인 시행 등으로 현저히 둔화된 반면, 집단대출은 분양시장 호조로 빠르게 증가했다.

올해 상반기 중 은행권 개별 주담대는 22조2천억원 감소했지만 집단대출 증가규모는 13조1천억원으로 확대됐다.

-- 주택담보대출 담보인정비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI)을 다시 강화해야 하는것 아닌지

▲ LTV와 DTI 규제 합리화는 지난 10여년 전 주택경기 과열기에 도입된 규제를 합리적 보완한 것이다. 정부는 현재 환원 계획이 없다고 밝혔다.

-- 집단대출에 DTI와 여신심사 가이드라인을 적용해야 하지 않는지

▲ 현 단계에서 개별 주택담보대출에 적용하는 여신심사 가이드라인이나 DTI 규제를 집단대출에 그대로 적용하기는 어렵다는 게 금융당국의 생각이다. 중도금대출은 보증부 대출인 데다 대출만기도 짧아 DTI나 여신심사 가이드라인을 동일하게 적용하기 어렵다는 것이다. 특히 현행 선(先)분양 제도하에서 잔금대출을 규제하는 것은 실수요자의 내집마련 및 입주를 제한하는 문제가 발생한다. 대신 이번 대책에서는 그동안 상환능력 심사 등의 규제 예외로 인정되어온 집단대출 관리를 위한 다양한 조치가 포함됐다.

-- 은행 여신심사 가이드라인으로 인한 풍선효과로 제2금융권 대출이 늘어나고 있는 것 아닌지

▲ 비은행권 대출 증가에는 여신심사 가이드라인 시행에 따른 은행권에서 비은행권으로의 수요전이(풍선효과)도 일부 있다.

하지만 은행권과의 대출금리 격차 축소로 차주의 비은행권 대출 유인이 커지는 가운데 비은행권이 국공채 투자보다 수익률이 높은 가계대출 영업을 강화하는 데 따른 측면도 있다.

금융감독 당국은 비은행권 가계대출이 빠르게 증가하고 있는 만큼 부문별 관리를 강화할 계획이다.

-- 공적 보증기관 중도금 보증 건수 축소(각 2건 → 도합 2건)가 수분양자(분양을 받는 사람)에 대한 과도한 금융제약을 초래하는 것 아닌지

▲ 중도금 보증 건수를 축소(각 2건 → 도합 2건) 하더라도 과도한 금융제약을 초래한다고는 볼 수 없다는 게 정부의 생각이다. 투기수요가 아닌 실수요자 입장에서 중도금 대출기간 중 3건 이상의 다른 신규주택의 분양을 받을 이유가 많지 않다는 것이다.

-- 전세자금대출 부분 분할상환의 실효성 논란이 있는데

▲ 전세자금대출은 일반적으로 만기(2년)가 짧아, 만기 내에 차주가 대출 '전액'을 분할상환하기 어렵다. 반면, 전세대출 '일부'만이라도 분할상환을 통해 만기 시 원금 상환규모는 줄이고 총이자부담을 낮추려는 수요는 존재한다. 따라서 소비자 선택권 등을 고려해 '차주가 원하는 만큼' 전세자금대출을 분할상환할 수 있도록 제도 개선을 추진했다.

<연합뉴스>